تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية: كيف يمكن تخفيف عبء رسوم استخدام الأراضي؟

Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Hóa giải 'gánh nặng' tiền sử dụng đất cách nào? - Ảnh 1. — ستُصعّب رسوم استخدام الأراضي المرتفعة للغاية على الراغبين بتحويل أراضيهم الزراعية إلى أراضٍ سكنية. (في الصورة: قطعة أرض على طول الطريق الرئيسي الذي يربط بين هونغ ين ونينه بينه - تصوير: هونغ كوانغ)

وقد أعرب عن هذا الرأي الدكتور نغوين نغوك تو، وهو خبير ضرائب، في مقابلة مع صحيفة توي تري بشأن السياسة المقترحة لتحصيل رسوم استخدام الأراضي عندما يحتاج الأفراد والشركات إلى تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية.

في بعض الحالات، يكون من الضروري الشراء بسعر أعلى من سعر السوق.

سيدي، ما هو الأساس الذي يتم بموجبه تحديد رسوم استخدام الأراضي للمنظمات والأفراد الذين يرغبون في تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية؟

Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Hóa giải 'gánh nặng' tiền sử dụng đất cách nào? - Ảnh 2.

- وفقًا لقانون الأراضي لعام 2013، يتعين على مستخدمي الأراضي الراغبين في تحويل أراضيهم الزراعية إلى أراضٍ سكنية دفع 40% من الفرق. ومع ذلك، كانت أسعار الأراضي التي حددتها السلطات المحلية سابقًا (جداول أسعار الأراضي - PV) استنادًا إلى إطار أسعار الأراضي الصادر عن الحكومة منخفضة جدًا مقارنةً بأسعار السوق الفعلية.

عادةً، لا تتجاوز أسعار الأراضي في قوائم الأسعار المحلية 10% من أسعار السوق، ولا يتعين على الأسرة الراغبة في تحويل 200-300 ^{متر مربع من} الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية سوى دفع بضع مئات من ملايين الدونغ كرسوم استخدام الأراضي، أي أقل من مليار دونغ. يُعد هذا المبلغ في متناول معظم الناس، مما يجعل نقل حقوق استخدام الأراضي أمرًا في غاية السهولة.

ومع ذلك، منذ سن قانون الأراضي لعام 2024، ظهرت مشكلتان: ارتفعت أسعار الأراضي إلى مستويات عالية للغاية، قريبة من أسعار السوق (تقوم الدولة بتعديل قائمة أسعار الأراضي سنويًا وفقًا للسوق - PV)، بزيادة قدرها 7-10 أضعاف مقارنة بما كان عليه الوضع من قبل، وفي بعض الحالات الاستثنائية، بعشرات المرات.

علاوة على ذلك، ألغينا اللوائح المتعلقة بالإعفاءات والتخفيضات في رسوم استخدام الأراضي، لذا يتعين على الأسر التي ترغب في نقل حقوق استخدام الأراضي دفع كامل رسوم استخدام الأراضي للدولة. وقد أدى ذلك إلى حالات اضطرت فيها بعض الأسر إلى "إعادة شراء" أراضيها.

في بعض الحالات، يضطر الناس إلى شراء الأراضي بأسعار أعلى من قيمتها السوقية لأن تقييمات الأراضي المحلية مرتفعة للغاية وغير واقعية. لذا، يُعد تعديل اللوائح واستكمالها لجعلها أكثر ملاءمة أمرًا ضروريًا.

قم بإعداد قائمة أسعار الأراضي التي تتناسب مع دخل غالبية السكان.

* إذن، هل من المعقول تحصيل رسوم استخدام الأراضي التي تعادل 30% من الفرق بين سعر الأراضي السكنية والأراضي الزراعية؟

- إن اقتراح تحصيل 30% من الفرق بين أسعار الأراضي السكنية والزراعية الحالية أقل من معدل التحصيل السابق البالغ 40%.

يُعدّ تخفيض رسوم استخدام الأراضي، إلى جانب احتسابها بناءً على حصة الأراضي السكنية المحلية، إجراءً مناسباً في الوقت الراهن. سيحدّ هذا التنظيم من استغلال السياسة التي تسمح بتحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية لتحقيق أرباح مضاربة، كما سيمنع الاستخدام غير الرشيد للأراضي.

على مر السنين، ولتحقيق أقصى قدر من كفاءة استخدام الأراضي، أصدرت جميع المحافظات والمدن حدودًا لاستخدام الأراضي السكنية في ظل الكثافة السكانية العالية ومحدودية الموارد الأرضية. أما الأفراد والمنظمات الذين يحتاجون إلى تحويل أراضٍ زراعية إلى أراضٍ سكنية تتجاوز الحد المسموح به، فعليهم دفع رسوم استخدام أراضي أعلى، أو حتى دفع كامل الفرق، ما يعني وجوب إعادة شراء الأرض من الدولة، وهو أمر منطقي.

ومع ذلك، يجب أن يصاحب هذا النهج العقلاني تدابير أخرى لإدارة الأراضي، بما في ذلك وضع جداول أسعار الأراضي التي تتناسب مع دخل غالبية السكان.

مع ذلك، إذا استمر تطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ بصيغته الحالية، حتى مع تخفيض رسوم استخدام الأراضي إلى ٣٠٪، فإنّ رفع قائمة أسعار الأراضي بشكل مفرط لمواكبة أسعار السوق سيؤدي إلى ارتفاع رسوم استخدام الأراضي الفعلية التي يتعين على الناس دفعها، ما يتجاوز قدرتهم المالية. لذا، لا بد من إعادة حساب قائمة أسعار الأراضي.

Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Hóa giải 'gánh nặng' tiền sử dụng đất cách nào? - Ảnh 3. — ستساهم أسعار الأراضي وتكاليف المدخلات المناسبة في خفض أسعار المساكن - الصورة: ب. NGOC

* تُظهر التجارب الحديثة أنه على الرغم من فرض الدولة رسومًا بنسبة 30% على الفرق في تغيير استخدام الأراضي، إلا أن الكثيرين لا يزالون غير قادرين على دفعها. ما الحلول التي ترونها ضرورية لتخفيف هذه الصعوبة عن الناس؟

- في الحالات التي تشترك فيها عدة أسر في قطعة أرض موروثة من أسلافهم، إذا رغبوا في الانفصال إلى أسر مختلفة أو تقسيم الأرض، فيجب تقسيمهم إلى مجموعتين عند التقدم بطلب نقل ملكية الأرض.

يُشجع الأسر التي تملك موارد مالية كافية على دفع 30% من الفرق فورًا. أما الأسر التي تواجه صعوبات مالية، فقد تسمح لها الدولة بدفع جزء من رسوم استخدام الأرض، مع تأجيل دفع الباقي. وبالنسبة لمن لا يستطيعون الدفع، فقد تسمح لهم الدولة بتأجيل دفع كامل رسوم استخدام الأرض.

سيظل الدين مسجلاً في شهادة حق استخدام الأرض، وسيظل للأفراد الحق في بناء المنازل وإقامة المساكن على أراضيهم، والحق في نقل الملكية إلى أبنائهم. ولن يُطلب منهم سداد الدين للدولة إلا عند بيع الأرض والحصول على المال.

سيؤدي هذا النهج إلى تنسيق سياسات رسوم استخدام الأراضي، مما يسمح للدولة بإدارة الأراضي بشكل فعال وللأغراض الصحيحة، مع ضمان حصول الناس على الأراضي لبناء المنازل وضمان حق الناس في السكن كما هو منصوص عليه في الدستور.

Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Hóa giải 'gánh nặng' tiền sử dụng đất cách nào? - Ảnh 4. — يوصي الخبراء بمواءمة المصالح في تحصيل رسوم استخدام الأراضي - الصورة: هونغ كوانغ

وضع جداول أسعار الأراضي: العديد من المناطق في حيرة شديدة.

بحسب الدكتور نغوين نغوك تو، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على إنشاء جداول أسعار الأراضي التي تعكس أسعار السوق بشكل وثيق، ولكن لا توجد وثائق إرشادية حول ما يشكل "أسعار قريبة من أسعار السوق"، مما يسبب ارتباكًا في العديد من المناطق.

في الواقع، أسعار الأراضي الحالية في السوق مبالغ فيها، بل ومرتفعة بشكل مصطنع في بعض الأحيان. لذا، يجب حساب وتطوير قائمة أسعار الأراضي التي ستُطبق اعتبارًا من 1 يناير 2026 بشكل جذري. ويتعين على الوزارات والهيئات الحكومية الاجتماع معًا لتوجيه السلطات المحلية بشأن كيفية تحديد أسعار الأراضي وفقًا لقيمتها السوقية.

في الآونة الأخيرة، اقترح العديد من الخبراء أن تكون أسعار الأراضي في السوق هي متوسط سعر البيع خلال السنوات الخمس الماضية. على سبيل المثال، سيكون سعر السوق في قائمة أسعار الأراضي لعام 2026 هو متوسط سعر بيع قطع الأراضي في نفس المنطقة خلال الفترة 2021-2025. هذه الطريقة أكثر منطقية، ولا ينبغي أن تعتمد على سعر عدد قليل من قطع الأراضي المحددة لإعداد قائمة أسعار الأراضي.

إن أهم شيء في الوقت الحالي هو أن يتم حساب قائمة أسعار الأراضي السنوية على المستوى المحلي عند مستوى معقول، لتجنب التسبب في صدمة للشركات والجمهور.

السيد فام دوك توان (مدير شركة إي زد للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة):

إن اقتراح تحصيل 30% من فرق السعر مناسب.

Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Hóa giải 'gánh nặng' tiền sử dụng đất cách nào? - Ảnh 5.

إن الحاجة إلى تحويل أراضي الحدائق وحقول الأرز والأراضي المتناثرة إلى أراضٍ سكنية هي حاجة متكررة للأفراد والشركات، ورسوم الـ 30% التي تغطي فرق السعر مناسبة.

مع تحديد الحد المقترح للتحويل، ينبغي أن تُميّز اللوائح المتعلقة برسوم استخدام الأراضي بين تحويل الأراضي لأغراض سكنية وتجارية. وفي الوقت نفسه، يُعدّ فرض ضريبة تصاعدية بناءً على المساحة المُحوّلة أمراً مناسباً، ويضمن العدالة في تطبيق سياسات الأراضي.

من الواضح أنه عندما يحوّل الناس أراضيهم الزراعية إلى أراضٍ سكنية تتجاوز الحد المسموح به، فإن ذلك يُعدّ تحويلاً يتجاوز احتياجاتهم السكنية. وقد يكون دافعهم هو شراء وبيع الأراضي السكنية لتحقيق ربح أكبر، لذا فمن الطبيعي أن يدفعوا رسوم استخدام أراضي أعلى.

على سبيل المثال، يرث شخص قطعة أرض مساحتها فدان واحد (3600 ^{متر مربع} ) في مسقط رأسه، ولكن في الواقع، 500 ^{متر مربع} فقط منها صالحة للسكن. يكفي بناء منزل على 200 ^{متر مربع} فقط، تاركًا المساحة المتبقية البالغة 3100 ^{متر مربع} كحديقة أو أرض لزراعة المحاصيل المعمرة. تبقى الأرض ملكًا للشخص، لكن الاستخدام المقصود يختلف.

إذا أراد الناس تحويل 3100 ^{متر مربع} من الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية، وبالتالي تغيير الغرض من استخدام الأرض وزيادة قيمتها التجارية، فسيتعين عليهم دفع المزيد من رسوم استخدام الأراضي للدولة.

إذا لم يرغب السكان في تغيير حقوق استخدام الأرض، فسيحتفظون بحق استخدام 3600 ^{متر مربع} من الأرض، أما المساحة المتبقية البالغة 3100 ^{متر مربع} فستُخصص للاستخدام الزراعي فقط. وفي هذه الحالة، تبقى الأرض ملكًا للسكان، ولن تستردها الدولة.

إذا سمحت الدولة للناس بتحويل الأراضي بحرية دون دفع رسوم استخدام الأراضي التصاعدية، فقد يؤدي ذلك إلى وضع يقوم فيه الناس بتحويل الأراضي بشكل جماعي، مما ينتج عنه فائض في الأراضي السكنية ولكن نقص في الأراضي المخصصة للإنتاج والأعمال التجارية.

ارتفعت رسوم استخدام الأراضي بشكل كبير.

في عام 2025، وعلى الرغم من الانتعاش الأخير لسوق العقارات، فمن المتوقع أن ترتفع الإيرادات المتعلقة بالأراضي بشكل كبير.

بحسب المكتب العام للإحصاء ( وزارة المالية )، بلغت إيرادات رسوم استخدام الأراضي في هانوي خلال الأشهر العشرة الأولى من عام 2025 نحو 89 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 167% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي مدينة هو تشي منه، سجلت السلطات الضريبية أيضاً ارتفاعاً ملحوظاً في إيرادات رسوم استخدام الأراضي، حيث بلغت 49.712 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 269% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

السيد لي هوانغ تشاو (رئيس جمعية هو تشي منه العقارية):

ينبغي أن تكون هناك سياسات عادلة ومعقولة ومنضبطة.

أعتقد أنه في حالات تغيير غرض استخدام الأرض من أرض حديقة أو أرض بركة أو أرض زراعية ضمن نفس قطعة الأرض التي تحتوي على أرض سكنية في منطقة سكنية غير معترف بها كأرض سكنية إلى أرض سكنية؛ أو التغيير من أرض كانت في الأصل أرض حديقة أو أرض بركة متصلة بأرض سكنية ولكن تم فصلها من قبل مستخدم الأرض لنقل حقوق استخدام الأرض، أو بسبب قيام وحدة المسح بفصلها إلى قطع منفصلة عند مسح الخرائط المساحية قبل 1 يوليو 2004، إلى أرض سكنية، يجب حساب رسوم استخدام الأرض بمعدل 20٪ من الفرق بين سعر الأرض السكنية وسعر الأرض الزراعية.

أما بالنسبة لمساحة الأرض التي يتم تغيير غرضها ضمن حدود تخصيص الأراضي السكنية المحلية، فيجب تحصيل رسوم بنسبة 30٪ من الفرق إذا تجاوزت المساحة الحد بما لا يزيد عن مرة واحدة من حدود تخصيص الأراضي السكنية المحلية، ويجب تحصيل 100٪ من الفرق لمساحة الأرض التي تتجاوز الحد بأكثر من مرة واحدة من حدود تخصيص الأراضي السكنية المحلية.

يكمن سبب هذا المقترح في أن استخدام الأراضي، على مستوى البلاد، وخاصة في المحافظات الجنوبية، يعود في الغالب إلى الأراضي التي أنشأتها الأسر والأفراد وورثوها عبر أجيال عديدة، وليس إلى الأراضي التي خصصتها الدولة. علاوة على ذلك، تعيش العديد من الأسر التي تضم أجيالاً متعددة معاً، وتزرع الأرض، وتحتاج إلى تغيير الغرض من استخدامها لتقسيمها بين أفراد الأسرة وإنشاء قطع أرض منفصلة.

يشمل ذلك الحاجة إلى نقل أو بيع جزء من الأراضي السكنية لتمويل بناء المساكن وتغطية النفقات، لذلك هناك حاجة إلى سياسة معقولة وعادلة، ولكن يجب مع ذلك التحكم فيها بشكل صارم لمنع الحالات التي يتقدم فيها "مضاربون على الأراضي عديمو الضمير وشركات متنكرون في هيئة أسر أو أفراد" بطلبات لتغيير الغرض من استخدام الأراضي الزراعية "لاستغلال السياسة" لتحقيق ربح غير مشروع.

ثلاثة مستويات للرسوم لتحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية.

Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Hóa giải 'gánh nặng' tiền sử dụng đất cách nào? - Ảnh 6. — ستشكل رسوم استخدام الأراضي المرتفعة للغاية عبئًا على العديد من الأشخاص الذين يحتاجون إلى تحويل أراضيهم الزراعية إلى أراضٍ سكنية لتأسيس مسكن لهم - الصورة: د. توان

سيتم تقسيم قطع الأراضي التي تشترك فيها عدة أسر، وسيتم تحديد حد لتخصيص الأراضي لكل أسرة.

وفقًا لمسودة المرسوم الحكومي، في الحالات التي تمتلك فيها أسرة أو فرد قطع أراضي متعددة (بما في ذلك قطع أراضي متعددة داخل حدود محافظات متعددة ومدن خاضعة للحكم المركزي) ويُسمح له بتغيير غرض استخدام الأرض على النحو المنصوص عليه في هذا القرار، يجوز لتلك الأسرة أو الفرد اختيار قطعة أرض واحدة لتطبيق حساب رسوم استخدام الأرض وفقًا للوائح.

بالنسبة للقطع الثانية وما يليها من قطع الأراضي، سيتم تحصيل 100% من رسوم استخدام الأرض.

في حال تقاسم عدة أسر أو أفراد حق استخدام قطعة أرض واحدة، إذا سمحت الجهة الحكومية المختصة بتقسيم الأرض لكل أسرة أو فرد، فسيتم تحديد المساحة ضمن الحد المخصص لحساب رسوم استخدام الأرض لكل قطعة أرض صدرت لها شهادة حقوق استخدام الأرض وشهادة ملكية الأصول المرتبطة بها. وينص المبدأ على أن كل أسرة أو فرد ممن مُنح حق تقسيم الأرض سيتم تحديد مساحة أرضه ضمن الحد السكني المخصص مرة واحدة فقط لحساب رسوم استخدام الأرض.

نعود إلى الموضوع

باو نغوك

المصدر: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm