تتمتع العديد من الشركات بحقوق استخدام الأراضي ولكن ليس لديها مساحة أرض سكنية وتواجه صعوبة في الإجابة على السؤال حول ما إذا كان بإمكانها تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري وكيفية القيام بذلك بعد دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ.
غادر السيد دانج فان خاي، نائب المدير العام لشركة كونستريسيم للاستثمار والتطوير السكني المساهمة، ورشة العمل "الديناميكيات الجديدة والفرص والتحديات من قانون الأراضي لعام 2024 والقوانين ذات الصلة" في صباح يوم 15 أغسطس بآمال كبيرة.
 |
| السيد دانج فان خاي، نائب المدير العام لشركة كونستريسيم للاستثمار والتطوير السكني المساهمة. |
أشار السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة التخطيط وتنمية موارد الأراضي ( وزارة الموارد الطبيعية والبيئة )، إلى القرار التجريبي للجمعية الوطنية بشأن تجربة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاك حقوق استخدام الأراضي غير السكنية، والذي سيُناقش في دورة أكتوبر القادمة. وأضاف السيد خاي على هامش ورشة العمل التي نظمتها مجلة الأعمال برعاية جمعية فيتنام لتطوير السلع الاستهلاكية (ACOD) وجمعية هانوي للأعمال (HBA): "سنحصل على المزيد من التوصيات بشأن حالتنا، لأننا نعتمد حاليًا على الخيارات التجريبية فقط".
في السابق، استمر السؤال الذي طرحه السيد خاي في الورشة في إثارة القضايا التي تحتاج إلى مناقشتها بعد أن يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 لأنه حالة نموذجية لمؤسسة لديها حقوق استخدام الأراضي ولكن ليس لديها مساحة أرض سكنية، لذلك لا يمكنها التقدم بطلب للتحويل إلى مشروع مع مساكن تجارية كما هو مطلوب.
يتضمن مشروع الشركة في هاي دونغ ، المُعتمد للتخطيط منذ عام ٢٠١٧، قطع أراضي سكنية وتجارية. تقع الأراضي التجارية منها بعيدًا عن المنطقة السكنية. وقد دفعت الشركة عقد إيجار لمدة ٥٠ عامًا وحصلت على ترخيص، ولكن لا توجد أي مساحة سكنية على الإطلاق.
"نحن قلقون للغاية، فإذا واصلنا بناء مبانٍ تجارية وخدمية، مُعتمدة لتسعة طوابق، لضمان سير المشروع كما هو مطلوب، فسنضطر على الأرجح إلى تركها فارغة، ولن نتمكن من تأجيرها لعدم وجود سكان حولها، فمن سيؤجرها للخدمات؟ سيكون هذا هدرًا للمال. نود أن نتساءل: هل من الممكن تعديل التخطيط ليشمل الخدمات التجارية والإسكان معًا، وهل سنضطر إلى إعادة طرح مناقصة أو مزاد، ونحن لدينا بالفعل الكتاب الأحمر؟"، هذا ما ناقشه السيد خانه بعد استماعه إلى السيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية بالجمعية الوطنية، والسيد تشينه، وهما يعرضان النقاط الجديدة لقانون الأراضي.
المشكلة هي أن قانون الأراضي وقانون الإسكان الحاليين لا يحتويان على آلية تسمح للمؤسسات التي تتمتع بحقوق استخدام الأراضي دون مساحة أرض سكنية ببناء مساكن تجارية بمفردها.
وفيما يتعلق بهذه القضية، اعترف السيد فان دوك هيو بأن هذه القضية تثير قلق العديد من المستثمرين، لكنه أكد أيضاً أنه عندما تم إقرار قانون الأراضي، تمت مناقشة هذه القضايا أيضاً بعناية.
 |
| السيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية. |
هذه ليست مشكلةً نشأت بعد إقرار القانون، بل نُظر فيها بناءً على المزايا والتكاليف، ونقاط القوة والضعف. وتعكف الحكومة على صياغة قرارٍ تجريبي لمعالجة الحالات التي تتوفر فيها أراضٍ، ولكن يتعذر فيها تطوير مساكن تجارية بمفردها، لعرضه على المجلس الوطني.
أعتقد أن التجربة ضرورية لتقييم الأثر قبل اتخاذ قرار تقنينه. لأن هدف قانون الأراضي ليس فقط تطوير المساكن التجارية، بل أيضًا تطوير سوق عقاري شامل ومتوازن، وليس إعطاء الأولوية لفئة أو نوع محدد،" ناقش السيد هيو مع أصحاب الأعمال محتوى قانون الأراضي الذي سيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.
بخصوص هذه القضية، قال السيد تشينه إن هناك بعض المشاكل التي تحتاج إلى توضيح. أولها المشاريع التي سبقت قانون الإسكان لعام ٢٠١٥ (الذي بدأ بتنظيم الأراضي الأخرى). ثانيها الأراضي غير الزراعية التي يجب نقلها خارج المدينة بسبب متطلبات...، ولكن لا توجد مساحة للأراضي السكنية. ثالثها المشاريع الجديدة.
 |
| السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتنمية موارد الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة). |
هذا أمرٌ يحتاج إلى مزيد من الدراسة. نرى أنه بالنسبة للحالات التي كانت قائمة قبل عام ٢٠١٥، ومشاريع الأراضي غير الزراعية التي عُلّقت بسبب النقل... لا بد من إيجاد حل. ومن المرجح أن يُطبّق هذا التقييد على المشاريع الجديدة فقط،" قال السيد تشين، طالبًا من الشركات مواصلة إبداء آرائها حتى تتمكن الهيئات من تجميع الحلول المقترحة والنظر فيها للحكومة.
تدرس الحكومة حاليا مشروع قرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي غير السكنية.
يقدم المشروع خيارين لمعايير المشروع المختارة للتجربة.
الخيار 1 تجريب مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي غير السكنية لا يتجاوز 30٪ من عدد المشاريع و 20٪ من المساحة الإجمالية لاحتياجات تطوير مشاريع الإسكان المعتمدة في برنامج وخطة تطوير الإسكان حتى عام 2030.
وتعطى الأولوية لحالات الأراضي في المناطق الحضرية، والمناطق التي لديها تخطيط تنمية حضرية معتمد؛ والمؤسسات التي تمارس أعمال العقارات وتستخدم الأراضي المخصصة من الدولة برسوم استخدام الأراضي أو الأراضي المستأجرة من الدولة برسوم إيجار الأرض لمرة واحدة طوال مدة الإيجار؛ وفي الحالات التي يتعين فيها نقل المرافق بسبب التلوث البيئي أو يتعين نقلها بسبب عدم الامتثال لتخطيط البناء أو التخطيط الحضري.
الخيار 2 هو تجربة للحالات التي تلقى فيها المستثمرون وثيقة من اللجنة الشعبية الإقليمية توافق على تنفيذ مشروع إسكان تجاري من خلال اتفاقية لتلقي حقوق استخدام الأراضي قبل تاريخ سريان قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15؛ في الحالات التي يمتلك فيها المستثمرون حقوق استخدام الأراضي الناشئة عن الأراضي المخصصة من قبل الدولة مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي أو الأراضي المستأجرة بإيجار أرض لمرة واحدة يتم تحصيله طوال مدة الإيجار؛ في الحالات التي يمتلك فيها المستثمرون حقوق استخدام الأراضي غير الزراعية في الحالات التي يجب فيها نقل المنشأة بسبب التلوث البيئي، يجب نقل المنشأة وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط الحضري.
تعليق (0)