تنتظر الشركات مرة أخرى قرارًا تجريبيًا بشأن أنواع أخرى من الأراضي.

تواجه العديد من الشركات التي تمتلك حقوق استخدام الأراضي ولكنها تفتقر إلى الأراضي السكنية مسألة ما إذا كان بإمكانها تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري وكيفية القيام بذلك بعد دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ.

غادر السيد دانغ فان خاي، نائب المدير العام لشركة كونستريكسيم للاستثمار والتطوير الإسكاني المساهمة، ندوة "القوى الدافعة الجديدة والفرص والتحديات الناجمة عن قانون الأراضي لعام 2024 والقوانين ذات الصلة" صباح يوم 15 أغسطس بآمال كبيرة.

السيد دانغ فان خاي، نائب المدير العام لشركة كونستريكسيم للإسكان والتطوير والاستثمار المساهمة.

أشار السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتطوير الأراضي ( وزارة الموارد الطبيعية والبيئة )، إلى القرار التجريبي الصادر عن الجمعية الوطنية بشأن تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي القائمة في حال عدم كون الأرض سكنية، والذي سيُناقش في جلسة أكتوبر القادمة. وأضاف السيد خاي، على هامش الندوة التي نظمتها مجلة الأعمال برعاية الجمعية الفيتنامية لتطوير السلع الاستهلاكية (ACOD) وجمعية هانوي للأعمال (HBA): "سنقدم مقترحات إضافية بخصوص حالتنا، حيث إننا نعتمد حاليًا على الخيارات التجريبية فقط".

في السابق، أثار سؤال السيد خاي في الندوة المزيد من الجدل حول القضايا التي يجب مناقشتها بعد دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024، حيث إنها حالة نموذجية حيث تمتلك شركة ما حقوق استخدام الأراضي ولكنها لا تمتلك أرضًا سكنية، وبالتالي لا يمكنها التقدم بطلب لتحويلها إلى مشروع سكني تجاري كما هو مطلوب.

يشمل مشروع الشركة في هاي دونغ ، الذي تمت الموافقة على تخطيطه في عام 2017، قطع أراضٍ سكنية وتجارية. وقد استأجرت الشركة الأرض التجارية، الواقعة بعيدًا عن المناطق السكنية والمجتمعية، لمدة 50 عامًا، وحصلت على شهادات حقوق استخدام الأرض، إلا أنها تفتقر إلى أي مساحة سكنية.

"نشعر بقلق بالغ، فإذا استمرينا في بناء المباني التجارية والخدمية، المعتمدة لتسعة طوابق، لضمان سير المشروع على النحو المطلوب، فمن المرجح أن تبقى هذه المباني شاغرة وغير قابلة للتأجير لعدم وجود سكان في الجوار، فمن سيستأجرها إذن؟ سيكون هذا هدراً كبيراً. نريد أن نسأل عما إذا كان من الممكن تعديل الخطة لتشمل الخدمات التجارية والسكنية معاً، وهل سيتعين علينا إعادة طرحها في مناقصة أو مزاد جديد، علماً بأن لدينا بالفعل شهادات ملكية الأراضي؟..."، هذا ما قاله السيد خان بعد استماعه إلى السيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية بالجمعية الوطنية، والسيد تشينه وهما يعرضان النقاط الجديدة لقانون الأراضي.

تكمن المشكلة في أن قانون الأراضي الحالي وقانون الإسكان لا يوفران آلية للشركات التي لها الحق في استخدام الأراضي دون تقسيم المناطق السكنية لبناء مساكن تجارية، مما يسمح لها بتنفيذ المشروع بنفسها.

وفيما يتعلق بهذه المسألة، أقر السيد فان دوك هيو بأن هذا الأمر يثير قلق العديد من المستثمرين، لكنه أكد أيضاً أن هذه القضايا نوقشت وناقشت بشكل شامل عند إقرار قانون الأراضي.

السيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية.

"هذه ليست مشكلة ظهرت بعد إقرار القانون، بل تمّت دراستها بناءً على الفوائد والتكاليف، ونقاط القوة والضعف. وتعمل الحكومة على صياغة قرار تجريبي لمعالجة الحالات التي تتوفر فيها الأراضي ولكن لا يمكن استخدامها لتطوير مشاريع الإسكان التجاري، وسيتم تقديمه إلى الجمعية الوطنية."

"أعتقد أن التجربة ضرورية لتقييم الأثر قبل اتخاذ قرار بشأن سنّ التشريع من عدمه. لأن هدف قانون الأراضي ليس فقط تطوير المساكن التجارية، بل تطوير سوق عقارية شاملة ومتوازنة، بدلاً من إعطاء الأولوية لأي شريحة أو نوع معين"، هذا ما صرّح به السيد هيو للشركات بشأن محتوى قانون الأراضي الذي دخل حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024.

وفي هذا الصدد، أوضح السيد تشينه أن هناك عدة مسائل تحتاج إلى توضيح. أولاً، المشاريع التي أُنجزت قبل صدور قانون الإسكان لعام ٢٠١٥ (الذي بدأ بتنظيم أنواع أخرى من الأراضي). ثانياً، الأراضي غير الزراعية التي يجب نقلها خارج مركز المدينة بسبب متطلبات معينة، ولكن لا توجد أراضٍ سكنية متاحة. ثالثاً، المشاريع الجديدة.

السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتطوير الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة).

"هذا الأمر يتطلب مزيدًا من الدراسة. نرى أنه بالنسبة للحالات القائمة قبل عام 2015، ومشاريع الأراضي غير الزراعية المتوقفة بسبب عمليات النقل... يجب إيجاد حل لها. ينبغي أن تقتصر القيود على المشاريع الجديدة فقط"، هذا ما قاله السيد تشينه، وطلب من الشركات الاستمرار في تقديم ملاحظاتها حتى تتمكن الجهات المعنية من تحليل الحلول المقترحة ودراستها لتقديمها إلى الحكومة.

حالياً، تقوم الحكومة بمراجعة مشروع القرار المتعلق بتجربة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي الحالية حيث لا تكون الأرض أرضاً سكنية.

يقترح مشروع القانون خيارين للمعايير المستخدمة لاختيار المشاريع التجريبية.

يتضمن الخيار 1 تجربة مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي الحالية (حيث لا تكون الأرض أرضًا سكنية)، على ألا تتجاوز 30٪ من عدد المشاريع و20٪ من إجمالي مساحة مشاريع تطوير الإسكان المعتمدة في برنامج وخطة تطوير الإسكان حتى عام 2030.

ستُعطى الأولوية للحالات التي تقع فيها الأرض في المناطق الحضرية أو المناطق التي لديها خطط تنمية حضرية معتمدة؛ والشركات التي لديها وظائف أعمال عقارية والتي تستخدم أراضي مخصصة من قبل الدولة برسوم استخدام الأراضي أو أراضي مستأجرة بدفعة إيجار لمرة واحدة لفترة الإيجار بأكملها؛ والحالات التي يجب فيها نقل المنشأة بسبب التلوث البيئي أو عدم التوافق مع خطط البناء أو التخطيط الحضري.

الخيار 2 هو برنامج تجريبي للحالات التي حصل فيها المستثمرون على موافقة خطية من اللجنة الشعبية الإقليمية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي قبل تاريخ سريان قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15؛ والحالات التي يمتلك فيها المستثمرون حاليًا حقوق استخدام الأراضي الناشئة عن أراضٍ خصصتها الدولة برسوم استخدام الأراضي أو أراضٍ مستأجرة بدفعة إيجار لمرة واحدة لفترة الإيجار بأكملها؛ والحالات التي يمتلك فيها المستثمرون حاليًا حقوق استخدام الأراضي غير الزراعية للمرافق التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، أو المرافق التي يجب نقلها وفقًا للبناء أو التخطيط العمراني.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html