أسعار المساكن تتجاوز الدخول بكثير: حلول مقترحة لتنظيم السوق

في ظل استمرار ارتفاع أسعار المساكن في المدن الكبرى، متجاوزةً قدرة المواطنين على الدفع، تُعِدّ الحكومة، على وجه السرعة، قرارًا بشأن عدد من التدابير لضبط أسعار العقارات وكبح جماحها. ويُعتبر هذا القرار حلاً آنيًا لتوجيه السوق نحو نمو مستقر وسليم، بما يتماشى مع أهداف الضمان الاجتماعي والاستقرار الاقتصادي الكلي.

صورة توضيحية: توان آنه/VNA

أسعار المساكن تتجاوز دخل الناس بكثير

وفقًا لمسح أجراه معهد أبحاث العقارات الفيتنامي (VIRES) في سبتمبر 2025، بلغ متوسط ​​سعر الشقق الرئيسية في هانوي 92.9 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي الوقت نفسه، يرتفع هذا الرقم في مدينة هو تشي منه ليصل إلى 135.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ويختلف هذا السعر اختلافًا كبيرًا عن متوسط ​​دخل العمال الفيتناميين اليوم، والذي يتراوح بين 8 و10 ملايين دونج فيتنامي شهريًا.

إن الفجوة الكبيرة بين أسعار المساكن والدخل تجعل حلم امتلاك منزل بعيد المنال بالنسبة لغالبية الناس، وخاصةً ذوي الدخل المحدود والمتوسط. في هذا السياق، يُعد مشروع قرار الحكومة بشأن آلية ضبط أسعار المساكن خطوةً سياسيةً مهمة، تُبرز العزم على إعادة توجيه السوق وحماية حق الناس في الحصول على السكن.

يُظهر تحليل أجرته وزارة الإنشاءات أن أسعار العقارات في المدن الكبرى شهدت، خلال السنوات الماضية، ارتفاعًا غير طبيعي، لا يعكس تمامًا قانون العرض والطلب الفعلي. ويعود جزء من السبب إلى المضاربة وتضخم الأسعار وغياب الشفافية في معلومات التخطيط، مما تسبب في "حمى افتراضية" في العديد من المناطق. هذا الوضع لا يُشوّه السوق فحسب، بل يؤثر سلبًا أيضًا على الحالة النفسية الاجتماعية.

يعاني هيكل المنتجات العقارية من اختلال كبير، حيث يتركز معظم العرض في الشرائح المتوسطة والفاخرة. في الوقت نفسه، لا تزال قطاعات الإسكان الاجتماعي، والإسكان الميسور، والإسكان الإيجاري تعاني من نقص حاد. وهذا يؤدي إلى عدم تلبية الطلب الحقيقي على الإسكان - الذي يمثل نسبة كبيرة من المجتمع - على النحو الأمثل.

في الوقت الحالي، تفتقر أدوات تنظيم السوق، كالضرائب والائتمان والتخطيط وتسعير الأراضي، إلى التناغم والفعالية. ويُصعّب غياب المؤشرات المعيارية وأنظمة البيانات الموثوقة على الجهات الإدارية التدخل في الوقت المناسب، في حين يواجه الناس، وخاصةً الشباب وعمال المدن، صعوبة متزايدة في الحصول على سكن مناسب.

وفقاً للسيد بوي فان دوانه، مدير معهد أبحاث العقارات في فيتنام، فإنّ إطلاق الحكومة لآليات وسياسات مُبكرة لضبط أسعار المساكن أمرٌ مُلِحّ، ويجب تنفيذه بشكلٍ مُتزامن وفعال. فهذه مسألةٌ تتعلق بالضمان الاجتماعي. يُؤكّد الدستور الفيتنامي على أن السكن حاجةٌ أساسيةٌ للشعب. ومع ذلك، ومع ارتفاع الأسعار الحالي، يواجه حتى أصحاب الدخل المتوسط ​​صعوبةً في الحصول على السكن، مما يُؤثّر سلباً على جودة الحياة، وإنتاجية العمل، وعجلة التنمية في المجتمع.

حذّر السيد دوآنه قائلاً: "كثير من الشباب اليوم لا يجرؤون على الزواج أو الإنجاب لعدم امتلاكهم مكانًا مستقرًا للعيش. وإذا استمر هذا التوجه، فسيؤثر على التركيبة السكانية والموارد البشرية للبلاد".

من منظور السوق، ترتفع أسعار المساكن في بعض المناطق إلى مستويات مرتفعة بشكل غير معقول، متجاوزةً قيمتها الحقيقية بكثير. هذا يُسبب تشوّه السوق، وضعف الثقة، ونقص السيولة. عندما تكون العقارات غير سائلة، يركد التدفق النقدي، وتعجز الشركات عن سداد ديونها، مما يُعرّض النظام المصرفي والاقتصاد عمومًا لمخاطر. في هذه الحالة، سيتأثر الاقتصاد الكلي سلبًا حتمًا إذا وصل السوق إلى حالة "جمود".

في العالم، تنشأ معظم الأزمات المالية من فقاعات العقارات. لذلك، على فيتنام التحرك بسرعة، وتهدئة السوق بشكل استباقي، وإعادة أسعار المساكن إلى قيمتها الحقيقية، كما أكد السيد دوآنه.

ثلاثة ركائز للسيطرة على السوق

علّق الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونغ، الخبير الاقتصادي، قائلاً إن مشروع قرار الحكومة يقترح ثلاثة ركائز رئيسية لضبط أسعار المساكن وإعادة هيكلة السوق. أولها إنشاء مركز معاملات عقارية، يجمع بيانات التخطيط والوضع القانوني والالتزامات المالية وسجل المعاملات لكل عقار.

سيكون المركز بمثابة "مركز رسمي" لمعاملات العقارات، مما يُسهم في الحد من تضخم الأسعار وإرساء أسس شفافة للسوق. وإذا ما شُغّل بشكل صحيح، سيُقرّب المركز توقعات الأسعار من القيم الحقيقية، مع الحد من المخاطر التي قد يتعرض لها كلٌّ من المشترين والشركات.

الركيزة الثانية هي تحديد حد ائتماني لمشتري المنازل المتعددة، للحد من المضاربة الشرائية. وبناءً على ذلك، سيتم تشديد نسب قروض مالكي منزلين أو أكثر، وزيادة تكلفة استخدام الرافعة المالية. ومع ذلك، لتجنب التأثير على مجموعة موردي المساكن الإيجارية طويلة الأجل - وهي عنصر مهم في المدن الكبرى - يجب تصنيف سياسات الائتمان بوضوح حسب الغرض من الاستخدام. وبدلاً من "التسوية"، يجب أن "تحدد السياسات المخاطر السلوكية" مثل دعم القروض التفضيلية لمشتري المنازل الحقيقية، وتشديد المضاربة قصيرة الأجل، وتهيئة الظروف للمستثمرين للاستئجار بشفافية - كما أوصى السيد لونغ.

إلى جانب ذلك، يتمثل الركيزة الثالثة في تطوير مساكن تجارية ميسورة التكلفة، مع تحديد واضح لـ"السعر الميسور" مرتبطًا بمتوسط ​​دخل كل منطقة، وبمعدل سداد معقول (30-35% من الدخل). بالإضافة إلى إنشاء صناديق منفصلة للأراضي، وإعطاء الأولوية لاختيار المستثمرين المؤهلين، يجب أن يتضمن هذا المنتج فترة انتقالية ملزمة للحد من التذبذب، مع آلية لدعم المشترين الذين يواجهون صعوبات مالية من خلال صندوق تنمية الإسكان.

من وجهة نظر خبير، أكد نائب مدير المعهد الاقتصادي الفيتنامي، الدكتور لي شوان سانغ، أن حل مشكلة أسعار المساكن يتطلب توفير المساكن، وخاصةً المساكن منخفضة التكلفة. وأشار الخبير أيضًا إلى أن أحد أسباب الارتفاع الحاد في أسعار المساكن في هانوي مؤخرًا هو القرار 61/2024/QD-UBND بشأن تقسيم الأراضي. وبناءً على ذلك، سترتفع لائحة الحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي من 30 مترًا مربعًا إلى 50 مترًا مربعًا، اعتبارًا من أكتوبر 2024، مع اشتراط ألا يقل عرض وواجهة الأرض عن 4 أمتار.

وقد حلل السيد سانغ قائلاً: "لقد أدت هذه السياسة إلى انخفاض كبير في المعروض من المنازل الصغيرة، وهي مناسبة لغالبية سكان المدن. ومع وجود لوائح تنظيمية للبنية التحتية والمعايير الحضرية، لم يتبقَّ تقريبًا أي صندوق إسكان للمناطق الصغيرة بأسعار معقولة".

علاوة على ذلك، فإن إلغاء إطار أسعار الأراضي وشرط التسعير وفقًا "لمبادئ السوق" بموجب قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ يُهيئ أيضًا ظروفًا لارتفاع أسعار الأراضي بسرعة، لا سيما في المناطق ذات الإمكانات لتطوير البنية التحتية. جميع السياسات الإدارية مؤقتة فقط. ويبقى السبب الرئيسي لتهدئة السوق هو زيادة العرض الحقيقي، لا سيما في قطاع الإسكان الذي يتناسب مع قدرة الأفراد على الدفع.

يُعدّ مشروع قرار الحكومة بشأن ضبط أسعار العقارات خطوةً سياسيةً ضرورية، تُبرز الدور التنظيمي للدولة في إعادة السوق إلى مساره الصحيح. فقضية الإسكان ليست مجرد قضية سوق، بل هي أيضاً مسألة ضمان اجتماعي وتنمية مستدامة واستقرار.

ومن ثم، فمن المتوقع أن يساهم إصدار هذا القرار وتنفيذه الفعال في تعزيز تطوير خطوط الإنتاج المناسبة، والحد من المضاربة، وزيادة الشفافية، وحماية الحقوق المشروعة للشعب.

المصدر: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm