موازنة المصالح في سوق العقارات، السهل يصبح صعبًا (الجزء الثاني): بعد الفوز بالمزاد، يتم التخلي عن الأراضي السكنية

تتمتع المنطقة السكنية المركزية في بلدية ها لاي (ها ترونغ) بموقع مناسب ولكن لا يأتي الكثير من الناس لبناء المنازل.

أرض مهجورة

في أبريل 2024، نظمت المنطقة السكنية المركزية في بلدية ها لاي (ها ترونغ) مزادًا للحصول على حق استخدام 41 قطعة أرض ريفية بسعر ابتدائي قدره 29.78 مليار دونج. بعد المزاد، تم شراء جميع هذه الأراضي من قبل المستثمرين، حيث بلغ إجمالي سعر الفوز بالمزاد 38.53 مليار دونج. ومن خلال المزاد، حصلت ميزانية الدولة على فارق إضافي يصل إلى 8.75 مليار دونج مقارنة بالسعر الابتدائي. وفي الوقت نفسه، إذا تم تقسيمها في المتوسط، فإن كل متر مربع من الأرض هنا يكلف 4.75 مليون دونج، وهو ليس أعلى من مستوى معيشة الناس في المنطقة. ومع ذلك، وفقًا لقائمة الفائزين بالمزاد التي قدمتها إدارة الزراعة والبيئة في منطقة ها ترونغ، لا يوجد سوى 3 مستثمرين في بلدية ها لاي. أما الباقي فهم في الغالب مستثمرون في مناطق ين دينه، وهوانغ هوا، ومدينة ثانه هوا،... وحتى في هانوي.

كما هو الحال عادة، بعد مرور أكثر من عام على المزاد الناجح، وعلى الرغم من موقعها الملائم لحركة المرور، مباشرة خلف مركز بلدية ها لاي، لا تزال هذه المنطقة السكنية في "وضع صامت". في جميع أنحاء المنطقة الكبيرة، هناك عدد قليل من المنازل قيد الإنشاء. وقال أصحاب هذه المنازل إنهم اضطروا إلى إنفاق الأموال لإعادة شراء حقوق استخدام الأراضي من المستثمرين بفارق سعر يتراوح بين 20 مليون إلى 50 مليون دونج/قطعة أرض مقارنة بسعر المزاد الأولي. على طول هذه المنطقة تنتشر أرقام هواتف كثيرة تعلن عن أراضٍ للبيع معلقة على أعمدة الكهرباء، أو مرسومة على جدران المنازل المجاورة. وقال سكان محليون هنا إن متوسط ​​سعر بيع كل متر مربع من الأرض في هذا الموقع هو 6 ملايين دونج، أي أعلى بنحو 2 مليون دونج/متر مربع من سعر المزاد الأولي.

وقال السيد نجوين فان ثينه، رئيس إدارة الزراعة والبيئة في منطقة ها ترونغ، في عام 2024، سيكون هناك 13 منطقة سكنية في المنطقة تُطرح في مزاد للحصول على حق استخدام 165 قطعة أرض سكنية، مع وصول إجمالي مبلغ الفوز بالمزاد إلى ما يقرب من 168.45 مليار دونج، أي ما يقرب من 39 مليار دونج أعلى من السعر الابتدائي. وبعد خصم تكلفة إخلاء الموقع والاستثمار في البنية التحتية الفنية، جمعت ميزانية الدولة أكثر من 163 مليار دونج من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي. ومع ذلك، ليس فقط في الأراضي التي تم بيعها حديثًا بالمزاد العلني، ولكن أيضًا في الأراضي التي تم بيعها بالمزاد بنجاح منذ سنوات عديدة، فإن معدل الأشخاص الذين يأتون لبناء المنازل ليس مرتفعًا، ويتقلب فقط حول 10% في البلديات وحوالي 20% في منطقة المنطقة المركزية.

وبالمثل، في منطقة ثيو هوا، أكمل مشروع البنية التحتية الفنية للمناطق السكنية على طول الطريق من الطريق السريع الوطني 45 إلى قرية دينه تان في بلدة ثيو هوا مزاد حقوق استخدام الأراضي السكنية اعتبارًا من مايو 2024 مع 41 قطعة أرض حضرية. بلغ إجمالي المبلغ الذي تم تحصيله بعد الفوز بالمزاد 83.68 مليار دونج، وهو أعلى بمقدار 22.48 مليار دونج من السعر الافتتاحي. ومع ذلك، حتى الآن، تم بناء منزلين فقط على هذا الموقع بأكمله. وقال أهالي المنطقة إن قطع الأراضي المتبقية تباع بأسعار أعلى من سعر المزاد بما يتراوح بين 1.5 مليون و3 ملايين دونج/م2.

ليس فقط في المحليات ولكن أيضًا في مدينة ثانه هوا ، حيث أن العديد من مناطق التخطيط قد أكملت مزادات حقوق استخدام الأراضي لفترة طويلة، ولكن معدل الإشغال منخفض للغاية. من المنطقة القريبة من AEON MALL (جناح Quang Thanh)، هناك العديد من قطع الأراضي التي تم الانتهاء من بنائها للمزاد منذ فترة طويلة، ولكن المنازل لا تزال مبنية بشكل متفرق. علاوة على ذلك، في بلدية هوانغ داي، أكملت منطقة التخطيط 12100 بيع حقوق استخدام الأراضي لـ 204 قطعة أرض سكنية بالمزاد العلني منذ عام 2024، ولكن حتى الآن تم بناء منزل واحد فقط...

القضايا الاجتماعية

وبحسب السيد نجوين مانه توان، رئيس إدارة الإسكان وسوق العقارات (إدارة البناء)، فإن تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي قد حد من المواقف السلبية، وساهم في استكمال مصدر كبير من الإيرادات للميزانية المحلية وإعادة استثماره في البنية التحتية، وخدمة أهداف التنمية الاجتماعية والاقتصادية في المقاطعة. ومع ذلك، بين الأراضي المخططة التي تم بيعها بنجاح في مزاد منذ سنوات عديدة، لا يزال معدل الإشغال متواضعا. ويبلغ هذا المعدل في منطقة مدينة ثانه هوا حوالي 20% فقط، وفي الأحياء والمناطق البعيدة عن المركز الحضري يبلغ حوالي 10% فقط.

تم الانتهاء من مخطط قطعة الأرض رقم 12100 في بلدية هوانغ داي (مدينة ثانه هوا) للبيع بالمزاد في عام 2024، ولكن حتى الآن تم بناء منزل واحد فقط.

وهذا يعني أن آلاف القطع السكنية مهجورة في المحافظة. ولا يزال المستثمرون يجمعون الأراضي ويحتفظون بها، في انتظار ارتفاع الأسعار لبيعها وتحقيق الربح، مما يشكل خطرا محتملا على سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، لا يزال الأشخاص ذوو الدخل المنخفض والعمال والعمال يجدون صعوبة في الوصول إلى الأراضي السكنية عندما تكون أسعار الأراضي دائمًا أعلى بكثير من الموارد المالية التي يمكنهم ترتيبها.

كما هو الحال مع السيد نجوين في هونغ (40 عامًا) في حي نام سون 2، جناح نام نجان (مدينة ثانه هوا). وهو وزوجته يعملان لحسابهما الخاص، ودخلهما ليس كبيراً، وعليهما تربية ثلاثة أطفال، لذا حتى الآن لا يزالان يعيشان مع عائلة أخيهما ووالديه. قال السيد هونغ: "بالمال الذي ادخرناه واقترضناه، توجهتُ أنا وزوجتي إلى العديد من مواقع التخطيط لشراء أرض لبناء منزل في المستقبل. لكن السعر كان مرتفعًا للغاية، حتى قطعة أرض صغيرة كلفت حوالي 3 مليارات دونج، ولم نكن أنا وزوجتي قادرين على تحمل تكلفتها. وعندما طلبنا شراء مسكن اجتماعي، كان الحصول عليه صعبًا للغاية."

لا يزال هناك الكثير من الناس في حاجة إلى الأراضي السكنية، ولكنهم لا يستطيعون تحمل الأسعار المعلن عنها في المناطق المخططة. وفي الوقت نفسه، ورغم أن هذه الأراضي مهجورة، لا تزال هناك معاملات سرية، وعمليات شراء وبيع بين الناس الذين يحتاجون إلى تخزين الأراضي لبيعها لتحقيق الربح. وقد ساهمت هذه الحقيقة في دفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع بشكل أكبر. ويجد الأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية صعوبة أكبر في شراء الأراضي.

ولا بد من التأكيد على أن تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي هو طريق ذو اتجاهين، يساهم في زيادة إيرادات الموازنة العامة للدولة وتعزيز تنمية العديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى، مما يساهم في ضمان التنمية الصحية لسوق العقارات. ومع ذلك، فإن قصة الأراضي المهجورة، في حين أن العديد من الأسر ذات الدخل المنخفض والعمال والعمال ذوي الاحتياجات الحقيقية لا يزالون غير قادرين على شراء الأراضي للعيش عليها، تشكل مشكلة اجتماعية صعبة. إن كيفية التوفيق بين مصالح الدولة والمستثمرين وحل مشكلة الأراضي السكنية لغالبية الناس ليست بالأمر البسيط.

المقال والصور: دونغ ثانه

المقال الأخير: الحاجة إلى سياسة اقتصادية كلية

المصدر: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm