موازنة المصالح في سوق العقارات من السهل إلى الصعب (الجزء الثاني): بعد الفوز بالمزاد، يتم التخلي عن الأراضي السكنية

(Baothanhhoa.vn) - بعد نجاح مزاد حقوق استخدام الأراضي، لم تُبنَ منازل في العديد من المناطق السكنية، أو لم تُنجَز المنازل غير المكتملة وانتقل إليها الناس. في غضون ذلك، لا يزال حلم امتلاك قطعة أرض لإقامة مشروع تجاري للعديد من ذوي الدخل المحدود والعمال واليد العاملة ضربًا من الترف.

تتمتع المنطقة السكنية المركزية في كومونة ها لاي (ها ترونغ) بموقع مناسب، لكن لا يأتي الكثير من الناس لبناء منازل.

أرض مهجورة

في أبريل 2024، نظمت المنطقة السكنية المركزية في بلدية ها لاي (ها ترونغ) مزادًا للحصول على حق استخدام 41 قطعة أرض ريفية بسعر ابتدائي قدره 29.78 مليار دونج. بعد المزاد، تم شراء جميع قطع الأراضي هذه من قبل المستثمرين بإجمالي عرض فائز قدره 38.53 مليار دونج. من خلال المزاد، كان لدى ميزانية الدولة فرق إضافي يصل إلى 8.75 مليار دونج مقارنة بالسعر الابتدائي. وفي الوقت نفسه، إذا تم تقسيمها في المتوسط، فإن كل متر مربع من الأراضي السكنية هنا يكلف 4.75 مليون دونج، وهو ليس أعلى من مستويات معيشة الناس في المنطقة. ومع ذلك، وفقًا لقائمة الأفراد الذين فازوا بالمزاد الذي قدمته إدارة الزراعة والبيئة في منطقة ها ترونغ، لم يكن هناك سوى 3 مستثمرين في بلدية ها لاي. وكان الباقون في الغالب مستثمرين في مناطق ين دينه وهوانغ هوا ومدينة ثانه هوا، ... وحتى في هانوي.

كالعادة، بعد أكثر من عام على نجاح المزاد، ورغم موقعه المريح خلف مركز بلدية ها لاي مباشرةً، لا تزال هذه المنطقة السكنية هادئة. في هذه المنطقة الواسعة، لا يوجد سوى عدد قليل من المنازل قيد الإنشاء. وأفاد أصحاب هذه المنازل أنهم اضطروا إلى إنفاق أموال لإعادة شراء حقوق استخدام الأرض من المستثمرين بفارق سعر يتراوح بين 20 و50 مليون دونج للقطعة الواحدة مقارنةً بسعر المزاد الأولي. وفي هذه المنطقة، تنتشر أرقام هواتف عديدة تُعلن عن أراضٍ للبيع، مُعلقة على أعمدة الكهرباء، أو مرسومة على جدران المنازل المجاورة. وأفاد السكان هنا أن متوسط ​​سعر المتر المربع من الأراضي السكنية في هذه المنطقة هو 6 ملايين دونج، أي أعلى بنحو مليوني دونج للمتر المربع من سعر المزاد الأولي.

وفقًا للسيد نجوين فان ثينه، رئيس إدارة الزراعة والبيئة في منطقة ها ترونغ، في عام 2024، يوجد في المنطقة 13 منطقة سكنية باعت حق استخدام 165 قطعة أرض سكنية بمزاد إجمالي بلغ ما يقرب من 168.45 مليار دونج، أي ما يقرب من 39 مليار دونج أعلى من السعر الأولي. بعد خصم تكلفة إخلاء الموقع والاستثمار في البنية التحتية التقنية، من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي، جمعت ميزانية الدولة أكثر من 163 مليار دونج. ومع ذلك، ليس فقط في الأراضي التي تم بيعها حديثًا، ولكن أيضًا في الأراضي التي تم بيعها بنجاح منذ سنوات عديدة، فإن معدل الأشخاص الذين يأتون لبناء المنازل ليس مرتفعًا، ويتقلب فقط حول 10٪ في البلديات وحوالي 20٪ في المنطقة المركزية للمنطقة.

وبالمثل، في مقاطعة ثيو هوا، أُنجز مشروع البنية التحتية السكنية على طول الطريق الممتد من الطريق السريع الوطني 45 إلى قرية دينه تان في بلدة ثيو هوا مزاد حقوق استخدام الأراضي السكنية اعتبارًا من مايو 2024، حيث تم بيع 41 قطعة أرض حضرية. وبلغ إجمالي المبلغ المُحصّل بعد الفوز بالمزاد 83.68 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 22.48 مليار دونج عن السعر الابتدائي. ومع ذلك، لم يُبنَ حتى الآن سوى منزلين على كامل مساحة الأرض. وأفاد سكان المنطقة بأن قطع الأراضي المتبقية معروضة للبيع بسعر أعلى من سعر المزاد يتراوح بين 1.5 مليون و3 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع.

ليس فقط في المناطق، بل في مدينة ثانه هوا أيضًا، حيثُ أنجزت العديد من مواقع التخطيط مزادات حقوق استخدام الأراضي لفترة طويلة، إلا أن معدل الإشغال منخفض جدًا. في المنطقة القريبة من مركز أيون مول التجاري (حي كوانغ ثانه)، أنجزت العديد من المواقع مزادات حقوق استخدام الأراضي لفترة طويلة، إلا أن المنازل لا تزال قليلة البناء. علاوة على ذلك، في بلدية هوانغ داي، أنجز موقع التخطيط 12100 مزادات حقوق استخدام الأراضي لـ 204 قطعة أرض سكنية منذ عام 2024، ولكن حتى الآن لم يتم بناء سوى منزل واحد.

القضايا الاجتماعية

وفقًا للسيد نجوين مانه توان، رئيس إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (إدارة الإنشاءات)، فإن تخصيص الأراضي وتأجيرها عبر مزادات حقوق الانتفاع قد حدّ من الآثار السلبية، وساهم في تعزيز مصدر دخل كبير للميزانية المحلية، وإعادة الاستثمار في البنية التحتية، بما يخدم أهداف التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمقاطعة. ومع ذلك، لا يزال معدل الإشغال متواضعًا بين الأراضي المخطط لها التي بيعت بنجاح في مزادات خلال السنوات الماضية. تبلغ هذه النسبة حوالي 20% فقط في مدينة ثانه هوا، بينما تبلغ حوالي 10% فقط في المناطق والأحياء البعيدة عن مركز المدينة.

تم الانتهاء من تخطيط الموقع 12100 في كومونة هوانغ داي (مدينة ثانه هوا) تمهيداً للمزاد في عام 2024، ولكن حتى الآن لم يتم بناء سوى منزل واحد.

هذا يعني أن آلاف قطع الأراضي السكنية مهجورة في المحافظة. ولا يزال المستثمرون يكدسون الأراضي ويحتفظون بها، في انتظار ارتفاع الأسعار لبيعها وتحقيق الربح، مما قد يشكل خطرًا على سوق العقارات. في الوقت نفسه، لا يزال ذوو الدخل المحدود والعمال والعمال اليدويون يواجهون صعوبة في الحصول على الأراضي السكنية، حيث تكون أسعار الأراضي دائمًا أعلى بكثير من مواردهم المالية.

لنأخذ حالة السيد نجوين في هونغ (40 عامًا) في حي نام سون الثاني، حي نام نغان (مدينة ثانه هوا)، على سبيل المثال. يعمل هو وزوجته لحسابهما الخاص، ودخلهما محدود، وعليهما تربية ثلاثة أطفال صغار، لذا لا يزالان يعيشان مع عائلة أخيه ووالديه. قال السيد هونغ: "بفضل المال الذي ادخرناه واقترضناه، ذهبت أنا وزوجتي إلى العديد من مواقع التخطيط العقاري لطلب شراء أرض لبناء منزل مستقبلًا. لكن السعر مرتفع للغاية، فالمساحة الصغيرة تبلغ حوالي 3 مليارات دونج فيتنامي، ولا نستطيع أنا وزوجتي تحمل تكلفتها. في الوقت نفسه، يصعب علينا الحصول على مسكن اجتماعي".

لا يزال هناك الكثير ممن يحتاجون إلى أراضي سكنية، لكنهم لا يستطيعون الوصول إلى الأسعار المعلنة في مناطق التخطيط. في الوقت نفسه، ورغم هجرانها، لا تزال هذه الأراضي تشهد عمليات بيع وشراء سرية بين من يسعون إلى اكتنازها لبيعها لتحقيق الربح. وقد ساهم هذا الواقع في استمرار ارتفاع أسعار الأراضي. ويواجه ذوو الاحتياجات الحقيقية صعوبة أكبر في شراء الأراضي السكنية.

لا بد من التأكيد على أن تخصيص الأراضي وتأجيرها عبر مزاد حقوق الانتفاع بها عملية متبادلة، تُسهم في زيادة إيرادات الموازنة العامة للدولة، وتُعزز تنمية العديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى، مما يُسهم في ضمان ازدهار سوق العقارات. ومع ذلك، تُمثل قضية الأراضي المهجورة، في حين أن العديد من الأسر ذات الدخل المحدود والعمال والعمال ذوي الاحتياجات الحقيقية لم يتمكنوا من شراء الأراضي السكنية، مشكلة اجتماعية مُعقدة. إن كيفية التوفيق بين مصالح الدولة والمستثمرين، وحل مشكلة الأراضي السكنية لغالبية الناس، ليست بالأمر الهيّن.

المقال والصور: دونغ ثانه

المقال الأخير: الحاجة إلى سياسة اقتصادية كلية

المصدر: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm