تحرير تدفقات رأس المال لسوق العقارات.

تواجه الشركات مشاكل في التدفق النقدي.

يرى السيد تران فان بينه، نائب رئيس مجلس الإدارة والأمين العام لجمعية سماسرة العقارات في فيتنام، أن رأس المال، إلى جانب الجوانب القانونية، يُعدّ عاملاً رئيسياً يؤثر على سلامة الكيانات العاملة في سوق العقارات. لذا، فإن توفير رأس المال لسوق العقارات الفيتنامية يُشكّل مفتاحاً أساسياً وقوة دافعة كبيرة لتطوير هذا السوق في فيتنام.

وفيما يتعلق بدور العقارات في الاقتصاد ، صرح الأستاذ المشارك الدكتور دينه ترونغ ثينه، وهو محاضر أول في أكاديمية التمويل، بأن العقارات تلعب دورًا مهمًا للغاية في الاقتصاد، حيث تعمل كجسر يربط بين مختلف الصناعات والأسواق ضمن سلسلة قيمة العقارات، والتي تشمل 35 قطاعًا ومجالًا ذا صلة.

تُحدث أنشطة العقارات أثراً غير مباشر على الاقتصاد يتراوح بين 0.5 و1.7 ضعف. وتشمل القطاعات الرئيسية المرتبطة بها في عام 2022: قطاع البناء (بنسبة 6.2% من الناتج المحلي الإجمالي)، وقطاع السياحة (بنسبة 1.02% من الناتج المحلي الإجمالي)، وقطاع الإقامة (بنسبة 2.27% من الناتج المحلي الإجمالي)، وقطاع التمويل والمصارف (بنسبة 4.76%). وقد ساهمت هذه القطاعات الأربعة وحدها بنسبة 14.25% من الناتج المحلي الإجمالي. علاوة على ذلك، يُعد قطاع العقارات أحد أهم 20 قطاعاً اقتصادياً من المستوى الأول، حيث احتل المرتبة التاسعة من حيث القيمة في عام 2022.

وفقًا للبيانات الحديثة الصادرة عن وكالة الاستثمار الأجنبي التابعة لوزارة التخطيط والاستثمار ، اعتبارًا من 20 ديسمبر 2023، احتل قطاع الأعمال العقارية المرتبة الثانية في جذب رأس المال الأجنبي بإجمالي استثمار يقارب 4.67 مليار دولار أمريكي، وهو ما يمثل أكثر من 12.7٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة قدرها 4.8٪ مقارنة بالفترة نفسها.

بحسب الأستاذ المشارك الدكتور دينه ترونغ ثينه، اعتمد تطوير سوق العقارات في السنوات الأخيرة بشكل رئيسي على القروض المصرفية، كما بات رأس المال المُستمد من إصدار سندات الشركات مصدراً متزايد الأهمية لتمويل هذا التطوير. مع ذلك، انخفضت نسبة رأس المال المُستمد من إصدار سندات الشركات بشكل ملحوظ في هيكل رأس المال الإجمالي المخصص للتطوير العقاري عام 2022.

العقارات - تحرير تدفق رأس المال لسوق العقارات — شارك الأستاذ المشارك الدكتور دينه ترونغ ثينه، المحاضر الأول في أكاديمية التمويل، رؤيته في هذا الحدث.

كان العام الماضي، 2023، عاماً صعباً على قطاع العقارات. وقد عملت الحكومة والجهات والوزارات المعنية بحزم وعزيمة كبيرين على إنعاش السوق.

ساهمت نحو 20 إجراءً متتالياً وسريعاً اتخذتها الحكومة في بناء الثقة والقوة في السوق وبين الكيانات المشاركة.

من بين هذه القرارات، يُعتبر القرار رقم 33/NQ-CP الصادر بتاريخ 11 مارس 2023، أهم إشارة، إذ يُقدّم التوجيه والإرشاد. وتتزايد وتيرة توافق آليات وسياسات الحكومة مع الاحتياجات الفعلية للسوق والشركات، مما يُظهر حرصها على المتابعة الدقيقة والاستماع الفعال لكل تطورات السوق.

"على الرغم من تلقي السوق العديد من الإشارات الإيجابية، إلا أنه لم يتمكن من التعافي بسبب الانخفاض الحاد في تدفقات رأس المال على مدى فترة طويلة، ومواجهة العديد من شركات العقارات صعوبات، وتوقف المشاريع. وفوق كل ذلك، يتسبب نقص العرض وعقلية "الشراء بأسعار منخفضة" في اضطرابات في سلسلة توريد سوق العقارات، مما يؤثر على نمو العديد من الصناعات والناتج المحلي الإجمالي لهذا العام"، هذا ما لاحظه الأستاذ المشارك، الدكتور دينه ترونغ ثينه.

بعض التوصيات لإطلاق العنان لرأس مال العقارات.

وبناءً على ذلك، وفي السياق الراهن، يُعدّ تنويع قنوات حشد رؤوس أموال الاستثمار العقاري وتحسينها من أهم أولويات السياسة العامة لدعم انتعاش القطاع العقاري. ويرى الأستاذ المشارك الدكتور دينه ترونغ ثينه ضرورة التنفيذ الكامل لعدد من التوصيات، مع التركيز على ثلاث قضايا رئيسية.

أولاً، فيما يتعلق بصرف أموال الاستثمار العامة، يجب التأكيد على دور ومسؤولية رئيس كل جهة في هذه العملية. وينبغي معالجة الصعوبات التي تعترض إجراءات بدء المشاريع، وإعداد وثائق وإجراءات الاستثمار على وجه السرعة.

بعد ذلك، ينبغي تخصيص أموال الاستثمار العامة مبكراً للوزارات والقطاعات والمناطق، وتعديل الأسعار بسرعة وفقاً لأسعار السوق. ومع ارتفاع أسعار بعض المواد الخام، تنتظر الشركات تعديلات الأسعار من السلطات.

تسريع إزالة الأراضي وإعداد الاستثمارات، وحل العقبات في بعض المناطق والمشاريع التي تواجه صعوبات في مصادر المواد، مما يؤثر على التقدم وحجم العمل وصرف الأموال.

وأضاف الأستاذ المشارك الدكتور ثينه: "يجب مراجعة المشاريع ذات الاستثمارات الأجنبية وتعديلها بشكل عاجل. تتطلب المشاريع الممولة من المساعدة الإنمائية الرسمية عملية تعديل ومراجعة مطولة، مما يؤدي إلى تأخيرات في تقدم البناء، لذلك يجب مراجعة مدى قانونيتها ومعقوليتها والتحقق منها".

العقارات - تحرير تدفق رأس المال لسوق العقارات (الشكل 2).

ثانياً، فيما يتعلق بتمويل الائتمان، من الضروري تنفيذ توجيهات بنك الدولة الفيتنامي بسرعة وجدية ومرونة لتمكين الإقراض على أساس التدفق النقدي والإقراض وفقاً لعقود شركات العقارات.

تعمل البنوك التجارية على تكثيف مراجعة وتقييم المشاريع والعقود لتمكين الإقراض بناءً على التدفق النقدي وشروط العقد؛ ويجب أن يستمر إصدار سندات الشركات في مراقبة تصرفات الشركات لتنفيذ التغييرات والتعديلات على الفور بحيث تكون الآليات والسياسات مناسبة لقدرات الشركات ووضعها المالي، بما في ذلك شركات العقارات.

ثالثًا، فيما يتعلق بجذب رؤوس الأموال الأجنبية المباشرة في ظل الظروف التي دخل فيها الحد الأدنى العالمي لمعدل الضريبة البالغ 15٪ حيز التنفيذ رسميًا، فمن الضروري، لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر إلى قطاع العقارات، النظر في ابتكار تدابير لدعم شركات الاستثمار الأجنبي المباشر في الوصول إلى إجراءات الاستثمار، وتقديم حوافز لخفض تكاليف الاستثمار، وفي إزالة الأراضي، وفي توظيف العمال.

وفي الوقت نفسه، من الضروري تعزيز رقمنة أنشطة وكالات إدارة الدولة، وبناء مستودع بيانات شامل لتقليل تكاليف الوصول والتقييم، وتقصير عملية صنع القرار الاستثماري.

نام آنه

مصدر