شراء منزل لتأجيره بربح جيد: نصائح سريعة للتحقق

يُعدّ شراء وتأجير العقارات شكلاً شائعاً من أشكال الاستثمار العقاري في فيتنام اليوم. غالباً ما يجني المستثمرون فوائد جمّة من هذا النوع من الأعمال نظراً لإمكانية تحقيق أرباح مستقرة وقدرته على تراكم الأصول على المدى الطويل.

مع ذلك، ينطوي الاستثمار في العقارات المؤجرة على مخاطر معينة. فحتى مع امتلاكك للعقار، ليس من السهل دائمًا إيجاد مستأجرين أو تحقيق دخل إيجاري ثابت. علاوة على ذلك، قد تؤثر تكاليف الإدارة والصيانة والإصلاح على ربحية المستثمر.

هل توجد طريقة لتحديد ما إذا كان العقار يستحق الاستثمار فيه لتحقيق دخل من الإيجار؟ يكشف موقع BiggerPockets - أكبر منصة تواصل اجتماعي للاستثمار العقاري في الولايات المتحدة - عن قاعدة الـ 2% لمساعدة المستثمرين على تقييم صفقات العقارات المحتملة بسرعة.

طبّق قاعدة الـ 2%.

قاعدة الـ 2% هي أداة بسيطة لكنها فعّالة تُستخدم لإجراء تقييم أولي لإمكانية ربحية العقارات المؤجرة. ووفقًا لهذه القاعدة، يجب أن يكون دخل الإيجار الشهري للعقار مساويًا أو أعلى من 2% من سعر شرائه ليُعتبر استثمارًا مربحًا.

أولاً، عليك تحديد المبلغ المطلوب لشراء العقار، بما في ذلك التكاليف المرتبطة به مثل الضرائب والرسوم وخدمات الوساطة. ثانياً، عليك حساب دخل الإيجار المتوقع.

يمكنك جمع هذه البيانات بنفسك أو من خلال شركات الوساطة العقارية المتخصصة.

إذا كان دخل الإيجار الشهري مساوياً أو أعلى من 2٪ من سعر الشراء، فإن هذا العقار لديه القدرة على أن يكون استثماراً جيداً.

إذا كان دخل الإيجار الشهري أقل من 2% من سعر الشراء، فقد لا يحقق هذا الاستثمار العائد المتوقع. إذا كنت لا تزال ترغب في الاستثمار في هذا العقار، فسيتعين عليك تعديل سعر الإيجار أو خفض تكاليف التشغيل لتحقيق معدل العائد المطلوب.

على سبيل المثال، لنفترض أنك اشتريت شقة بمبلغ ملياري دونغ فيتنامي. وفقًا لقاعدة الـ 2%، فإن الحد الأدنى للدخل الشهري من الإيجار لضمان عائد جيد هو 40 مليون دونغ فيتنامي.

مجمع عقاري في هانوي (صورة: تران خانغ).

إذا بلغ دخل الإيجار 50 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، فهذا يشير إلى استثمار مربح محتمل. أما إذا كان دخل الإيجار 30 مليون دونغ فيتنامي فقط شهريًا، فيجب عليك التفكير في تعديل سعر الإيجار أو خفض النفقات لتحقيق العائد المرجو على الاستثمار.

مع ذلك، فإن قاعدة الـ 2% ليست سوى تقدير تقريبي، ولا تضمن دقة مطلقة في تحديد إمكانية ربحية أي عقار. تؤثر عوامل أخرى كثيرة على العائد الفعلي للاستثمار العقاري. فعلى سبيل المثال، يعتمد دخل الإيجار الشهري على نوع العقار وموقعه ومساحته ومرافقه، بالإضافة إلى ظروف السوق.

بعض الأدوات البديلة

قاعدة الـ 2% أداة بسيطة وشائعة يستخدمها العديد من المستثمرين لتحديد ربحية العقارات المؤجرة بسرعة. مع ذلك، فهي مجرد قاعدة عامة، ولا يزال من الضروري إجراء تحليل أكثر شمولاً قبل اتخاذ قرار الاستثمار. يمكنك استخدام عدة طرق أخرى للحصول على رؤية أشمل قبل الاستثمار.

أولًا، هناك مُضاعِف الإيجار الإجمالي (GRM). يحسب هذا المقياس النسبة بين سعر شراء العقار وإجمالي الإيجار السنوي. على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 3 مليارات دونغ فيتنامي، وكان إجمالي الإيجار السنوي 300 مليون دونغ فيتنامي، فإن مُضاعِف الإيجار الإجمالي سيكون 10. عمومًا، يشير انخفاض مُضاعِف الإيجار الإجمالي إلى فرصة استثمارية أكثر جاذبية. مع ذلك، من عيوب هذه الأداة أنها لا تأخذ في الحسبان تكاليف التشغيل.

ثانيًا، هناك صافي الدخل التشغيلي (NOI). يحسب هذا المؤشر العائد السنوي للعقار بعد خصم المصاريف التشغيلية، وقبل الضرائب وأقساط الرهن العقاري. يوفر صافي الدخل التشغيلي صورة أوضح لربحية العقار. فإذا كان صافي الدخل التشغيلي موجبًا، فهذا يعني أن العقار يحقق دخلًا إيجاريًا كافيًا لتغطية تكاليف التشغيل.

ثالثًا، هناك تحليل التدفق النقدي. لا يقتصر تحليل التدفق النقدي على إيرادات الإيجار فحسب، بل يشمل جميع التدفقات النقدية الداخلة والخارجة، بما في ذلك نفقات التشغيل، ومدفوعات الفوائد، والضرائب، وما إلى ذلك. يُعد التدفق النقدي الإيجابي أمرًا بالغ الأهمية للحفاظ على السيولة وضمان الربحية المستدامة.

رابعًا، معدل الرسملة (معدل العائد). يحسب هذا المؤشر معدل العائد السنوي على الاستثمار في العقار. ويُحسب معدل العائد بقسمة هامش صافي الفائدة على سعر شراء العقار. يشير ارتفاع معدل العائد إلى فرصة استثمارية أفضل، ولكنه عادةً ما ينطوي على مخاطر أعلى.

خامساً، تحليل القيمة المستقبلية. بدلاً من التركيز فقط على الأرباح الحالية، يجب مراعاة القيمة المستقبلية للعقار. مع ذلك، تتطلب هذه الطريقة غالباً خبرة ومعرفة في مجال العقارات.

من خلال الجمع بين هذه البدائل، يمكن للمستثمرين بناء استراتيجية استثمارية شاملة لاتخاذ قرارات استثمارية أكثر استنارة وتكاملاً.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm