ماذا يقول بنك الدولة الفيتنامي بشأن حظر الإقراض لشراء المنازل قيد الإنشاء؟

في الآونة الأخيرة، أعربت العديد من شركات العقارات عن مخاوفها بشأن اللوائح المتعلقة بشروط قروض المنازل.

وعلى وجه التحديد، صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأنه وغيره من شركات العقارات يشعرون بقلق بالغ إزاء اللائحة الواردة في النقطة أ، البند 11، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل بالتعميم 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — لقد مرّت شركات العقارات بعام مضطرب ومليء بالتحديات.

وفقًا لهذا النظام، بالنسبة للقروض العقارية المضمونة للأفراد لشراء المنازل، بما في ذلك المساكن التجارية، لا يُسمح للبنوك إلا بإقراض الأفراد لشراء منازل مكتملة وجاهزة للسكن، أي مساكن جاهزة للسكن.

لذا، لا يسمح التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN للبنوك بإقراض الأفراد لشراء مساكن تجارية غير مكتملة (أي مساكن تجارية قيد الإنشاء) بضمان (رهن) المنزل نفسه. وعليه، يتعين على الأفراد الراغبين في الحصول على قرض لشراء مساكن تجارية قيد الإنشاء اتخاذ تدابير ضمان أخرى أو تقديم ضمانات في شكل أصول أخرى.

وفي هذا الشأن، أصدر بنك الدولة الفيتنامي رداً في 31 يناير.

وفقًا لبنك الدولة الفيتنامي، فإن التعميم رقم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل بالتعميم رقم 22/2023/TT-NHNN) الذي ينظم نسبة كفاية رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية ليس وثيقة توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية.

تنص الفقرة 10، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN على ما يلي: "القروض المضمونة بالعقارات هي قروض للأفراد والكيانات القانونية لشراء العقارات أو تنفيذ مشاريع عقارية، وهي مضمونة بالعقارات أو المشاريع العقارية المتكونة من القرض، وفقًا لأحكام قانون المعاملات المضمونة".

يؤكد بنك الدولة الفيتنامي أن التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN لا يُعدّل أو يُكمّل هذا المحتوى. ستُطبّق المنظمات والأفراد الراغبون في شراء منزل وتأمينه (رهنه) نسبة ترجيح للمخاطر تتراوح بين 30% و120%، وذلك بناءً على نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، المحسوبة كنسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان؛ وفي حال عدم توفر نسبة القرض إلى القيمة، ستكون نسبة ترجيح المخاطر 150%.

لا يتطلب الاقتراض لشراء مساكن اجتماعية استيفاء شرط اكتمال بناء المنزل وتسليمه.

وفقًا لبنك الدولة الفيتنامي، تنص المادة 11، البند 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN على ما يلي: "قرض الرهن العقاري هو قرض مضمون بالعقارات لفرد لغرض شراء منزل". يجب استيفاء الشروط التالية: يجب ألا يكون مصدر أموال السداد هو دخل الإيجار الناتج عن القرض؛ ويجب إكمال المنزل وفقًا لعقد شراء المنزل.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — مجمع سكني اجتماعي في المنطقة 12 (مدينة هو تشي منه)

تتمتع البنوك وفروع البنوك الأجنبية بحقوق قانونية كاملة في الاستيلاء على الممتلكات المرهونة عندما يفشل العملاء في سداد ديونهم، وفقًا لقانون المعاملات المضمونة.

يجب تقييم العقار الذي تم الحصول عليه من خلال قرض الرهن العقاري هذا بشكل مستقل (إما من قبل طرف ثالث أو من قبل قسم مستقل عن قسم الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) بتقييم احترازي (يجب ألا يتجاوز السعر سعر السوق في وقت الموافقة على القرض) كما هو منصوص عليه من قبل البنك أو فرع البنك الأجنبي.

في غضون ذلك، تنص الفقرة 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN على ما يلي: "1. تعديل وتكملة الفقرة 11، المادة 2 على النحو التالي: "11. قروض الرهن العقاري هي قروض مضمونة بالعقارات للأفراد لشراء منازل، بما في ذلك القروض المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء منازل تستوفي الشروط التالية: ألا يكون مصدر السداد من دخل الإيجار الناتج عن القرض؛ وأن يكون المنزل قد اكتمل وجاهزًا للتسليم وفقًا لعقد شراء المنزل.

تتمتع البنوك وفروع البنوك الأجنبية بسلطة قانونية كاملة للاستيلاء على العقارات المرهونة عندما يفشل العملاء في سداد ديونهم، وذلك وفقًا لقوانين المعاملات المضمونة وقوانين الإسكان.

يجب تقييم العقار المكتسب من خلال قرض الرهن العقاري هذا بشكل مستقل (إما من قبل طرف ثالث أو من قبل قسم مستقل عن قسم الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) وفقًا لمبدأ الحيطة والحذر (يجب ألا تتجاوز القيمة سعر السوق وقت الموافقة على القرض) كما هو منصوص عليه من قبل البنك أو فرع البنك الأجنبي...

بالنسبة للقروض المخصصة لشراء المساكن الاجتماعية أو المساكن في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي ، لا يوجد شرط لاستيفاء شرط اكتمال المنزل وجاهزيته للتسليم، ومعامل المخاطر أقل من قروض الرهن العقاري الأخرى، حيث يبلغ 20-50% فقط، وذلك لتنفيذ سياسة الحكومة في تشجيع الإسكان الاجتماعي.

إن شرط إتمام بناء المنزل وفقًا لعقد بيع المنزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري (التي تخضع لترجيح مخاطر أقل مقارنة بالمستحقات الأخرى المضمونة بالعقارات).

بنك الدولة الفيتنامي

ستشمل قروض الرهن العقاري السكني ما يلي: قروض الرهن العقاري السكني لشراء المساكن المؤهلة، بما في ذلك شرط الإكمال والتسليم؛ وقروض لشراء المساكن الاجتماعية أو المساكن في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي.

تختلف نسبة المخاطرة المطبقة على قروض الرهن العقاري السكني باختلاف نوعها، حيث تتراوح بين 20% و100%، وذلك تبعًا لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) ونسبة المخاطرة التوزيعية (DSC). أما بالنسبة للقروض المخصصة لشراء المساكن الاجتماعية أو المساكن ضمن برامج ومشاريع الدعم الحكومي، والتي لا تشترط اكتمال المنزل وجاهزيته للتسليم، فإن نسبة المخاطرة تكون أقل من غيرها من قروض الرهن العقاري السكني، حيث تتراوح بين 20% و50%، وذلك تماشيًا مع سياسة الحكومة في تشجيع الإسكان الاجتماعي.

وفقًا لبنك الدولة الفيتنامي، فإن شرط إتمام بناء المنزل وفقًا لعقد شراء المنزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري المضمونة بالعقارات (والتي تخضع لترجيح مخاطر أقل مقارنة بالمستحقات الأخرى المضمونة بالعقارات).

في الحالات التي تحتاج فيها المنظمات أو الأفراد إلى بناء أو شراء مساكن قيد الإنشاء ورهن هذه المساكن قيد الإنشاء، فإنها ستندرج ضمن فئة القروض المضمونة بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41/2016/TT-NHNN.

"لذلك، فإن هذا النظام لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن قيد الإنشاء، ولا يتعارض مع الأنظمة الحالية (القانون المدني، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الاستثمار لعام 2020، وقانون المؤسسات الائتمانية لعام 2024)"، كما صرح بنك الدولة الفيتنامي.

رابط المصدر