مع قيام السوق باستمرار بتحديد مستويات أسعار جديدة، فإن عقلية "كل شبر من الأرض يساوي وزنه ذهباً" تجذب انتباه المشترين، مما يجعل الأراضي السكنية في هانوي هدفاً رئيسياً.

ارتفاع أسعار العقارات، ووضع معايير جديدة، والطلب المتزايد على الأراضي السكنية في هانوي ، وأحدث اللوائح المتعلقة برهن سندات ملكية الأراضي... كلها من بين آخر أخبار سوق العقارات.

أصبحت العقارات الأرضية خياراً بديلاً لأن أسعارها لا تتعرض للتضخيم المصطنع كما هو الحال في الشقق. (صورة: لين آن)

أسعار العقارات في ارتفاع مستمر.

ووفقاً للسيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (رابطة سماسرة العقارات في فيتنام)، فإن أسعار العقارات تسجل باستمرار مستويات عالية جديدة، تتجاوز بكثير معدل نمو دخل الغالبية العظمى من السكان.

على وجه التحديد، ارتفع مؤشر أسعار العقارات للشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه خلال الربع الثاني من عام 2024 بنسبة 58% و27% على التوالي مقارنةً بالربع الثاني من عام 2019. وقد اختفت مشاريع الشقق التجارية ذات الأسعار المعقولة تمامًا من هاتين المدينتين. حتى الشقق متوسطة المستوى أصبحت نادرة بشكل متزايد، وتتفوق عليها تدريجيًا الشقق الفاخرة والراقية، حيث بلغ سعر أكثر من 80% من الشقق التي طُرحت في هانوي ومدينة هو تشي منه عام 2024 ما لا يقل عن 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وتصل أسعار العديد من مشاريع الشقق التي طُرحت حديثًا إلى عشرات الآلاف من الدولارات الأمريكية للمتر المربع.

أدى ارتفاع أسعار الشقق في السوق العقاري الجديد بشكل مستمر إلى ارتفاع حاد في أسعار الشقق القديمة، حيث تُباع العديد من الوحدات التي يعود تاريخها إلى عقود مضت بضعف أو ثلاثة أضعاف سعرها الأصلي عند التسليم. وعقب هذا الارتفاع الكبير في أسعار الشقق، ارتفعت أسعار المنازل المستقلة، بما في ذلك الفيلات والمنازل المتلاصقة، بشكل ملحوظ أيضاً، بما في ذلك بعض المشاريع في مناطق/محافظات بعيدة عن مركز هانوي، نظراً لتزايد ندرة المعروض في قلب المدينة.

بينما كانت أسعار الفيلات في السابق تُعتبر مرتفعة، حيث بلغت مئات الملايين من الدونغ الفيتنامي للمتر المربع، تُعرض الآن بعض الفيلات بأسعار تصل إلى مليار دونغ فيتنامي للمتر المربع، ولا تزال تُعتبر أسعارًا معقولة. كما تشهد أسعار الأراضي ارتفاعًا مستمرًا. وتشهد العديد من المحافظات والمدن طفرات محلية في أسعار قطع الأراضي القانونية، نتيجةً لنشاط استثماري متجدد أو خلل في العرض والطلب تُحدثه بعض مجموعات المستثمرين لرفع الأسعار. وفي بعض المحافظات والمدن، مثل هاي دونغ ، تجاوزت الأسعار ذروة طفرة عام 2022.

ترى السيدة مين أن أسعار العقارات الأساسية ستكون صعبة الانخفاض على المدى القريب، لا سيما في قطاع الشقق السكنية، وهو النوع الذي يلبي احتياجات السكن في المناطق الحضرية بشكل رئيسي. ويعود ذلك إلى أنه في ظل الطلب المتزايد باستمرار على العقارات، وخاصةً الطلب الاستثماري، سيعطي المطورون الأولوية لتطوير القطاع الراقي لتعظيم الأرباح، مع تزايد ندرة الأراضي، وارتفاع تكاليف البناء، وتحسن البنية التحتية والمرافق بشكل مطرد.

يُقصي الإطار القانوني الجديد المطورين ذوي القدرة المالية الضعيفة، مما يُجبر المطورين المتبقين في السوق على تطوير مناطق حضرية واسعة النطاق ذات بنية تحتية متكاملة وخدمات شاملة، ذات تأثير واسع النطاق. وهذا يعني ارتفاع التكاليف، مما يُصعّب انخفاض أسعار العقارات.

وفي الوقت نفسه، فإن حقيقة أن السوق لم يتبق فيه سوى المطورين ذوي الموارد المالية القوية أو القدرات الحالية أو المزايا في الاستحواذ على الأراضي ستستمر في الحفاظ على احتكار العرض، وسيستمر المطورون الكبار في تحديد أسعار السوق، وغالبًا ما تكون عند مستويات أعلى لتحقيق أقصى قدر من الأرباح.

الأراضي السكنية في هانوي مطلوبة بشدة.

أصبحت الأراضي والمنازل خيارًا بديلًا نظرًا لانخفاض تقلب أسعارها مقارنةً بأسعار الشقق. وأظهر استطلاع أجرته Batdongsan.com.vn أن أسعار المنازل المستقلة في أحياء وسط المدينة، مثل دونغ دا، وبا دينه، وثانه شوان، وكاو غياي، ونام تو ليم، وها دونغ، وهوانغ ماي، قد سجلت ارتفاعًا متوسطًا يتراوح بين 10 و20% منذ بداية العام. كما ارتفع حجم المعاملات في وكالات العقارات المتخصصة في بيع الأراضي والمنازل في هانوي بنسبة تتراوح بين 10 و30% في المتوسط ​​خلال الأشهر الثلاثة الماضية، بالتزامن مع فترة شهدت فيها أسعار الشقق تقلبات حادة.

صرح السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، بأن بيانات سوق العقارات على الموقع تُظهر استقرارًا في مستوى الطلب على المنازل المستقلة والمنازل المتلاصقة. وخلال الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، شهدت هذه المنازل ارتفاعًا في حجم المعاملات والطلب عليها في جميع الفئات السعرية، لا سيما في معظم أحياء وبلديات هانوي.

وبالتحديد، مقارنةً ببداية عام 2023، ارتفع الإقبال على المنازل الخاصة في منطقة نام تو ليم بنسبة 43%، وفي هوانغ ماي بنسبة 28%، وفي دونغ دا بنسبة 21%، وفي ها دونغ بنسبة 26%، وفي ثانه شوان بنسبة 12%. أما فيما يتعلق بالأسعار، فقد ارتفع متوسط ​​سعر المنازل الخاصة في هانوي من 95 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في الربع الأول من عام 2021 إلى 164 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في الربع الثاني من عام 2024.

وبالتالي، فإن متوسط ​​معدل ارتفاع أسعار المنازل المستقلة مستقر إلى حد كبير، حيث يتراوح بين 15 و20% سنويًا حسب المنطقة. هذا الاستقرار، دون تقلبات في الأسعار أو زيادات مفاجئة، يحافظ على حجم معاملات المنازل المستقلة والمنازل المتلاصقة ثابتًا ومتسقًا، مما يجعلها خيارات جذابة للمشترين والمستثمرين في ظل تقلبات أسعار الشقق في هانوي.

قال خبير العقارات تران هو شييم، رئيس مجلس إدارة شركة إم إس بي لاند سيستم، إن العديد من العوامل تضمن النمو المستقبلي للعقارات السكنية، مما يؤدي إلى تحول رأس المال بقوة نحو هذا القطاع.

على وجه التحديد، تُسهم التعديلات القانونية في قانون الأراضي وقانون تجارة العقارات المُقرّين حديثًا في تعزيز نمو سوق العقارات بشكل شفاف وسليم. ومن المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي مستقبلًا نتيجةً لتغيير وتيرة تحديث الأسعار، حيث لم يعد يتم تحديث إطار أسعار الأراضي وقوائم أسعارها السنوية.

بالإضافة إلى ذلك، سترتفع أسعار قطع الأراضي والمنازل المتلاصقة والمنازل المنفصلة ذات الوضع القانوني الواضح، حيث ستصبح الشروط التفصيلية لمنح شهادات حقوق استخدام الأراضي للأراضي غير المتنازع عليها أكثر صرامة وشفافية ووضوحًا؛ وستصبح دقة تحديد الأسعار أكثر دقة.

علاوة على ذلك، يعتقد رئيس مجلس إدارة شركة MSP Land System أن العقارات السكنية، المرتبطة بالعقلية الفيتنامية التقليدية القائلة بأن "كل شبر من الأرض يساوي وزنه ذهباً"، تحظى بجاذبية دائمة نظراً للطلب المتزايد على امتلاك المنازل وتكوين الثروة بين الفيتناميين. كما أن ندرة الأراضي في المناطق الحضرية، إلى جانب الطلب المتزايد باستمرار، ستؤدي إلى ارتفاع الأسعار وزيادة المعاملات. ولذلك، يُعتبر هذا القطاع ملاذاً آمناً لرأس المال، جاذباً بذلك كلاً من مشتري العقارات والمستثمرين.

أصدرت مقاطعة باك جيانغ أحدث اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي.

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانغ القرار رقم 24 الذي يحدد بالتفصيل حدود تخصيص الأراضي السكنية، وحدود الاعتراف بالأراضي السكنية؛ والحد الأدنى للمساحة وشروط تقسيم الأراضي وتوحيدها؛ وحدود تخصيص الأراضي الزراعية؛ وحدود تخصيص الأراضي غير المستخدمة للأفراد لاستخدامها؛ وحدود استلام عمليات نقل ملكية الأراضي الزراعية؛ ومعايير وشروط تغيير الغرض من استخدام أراضي الأرز، وأراضي الغابات المحمية، وأراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات الإنتاجية إلى أغراض أخرى؛ وأنواع أخرى من وثائق مستخدمي الأراضي قبل 15 أكتوبر 1993، والتي تنطبق في المقاطعة.

وبناءً على ذلك، تنص اللوائح على أن شروط تقسيم قطع الأراضي هي كما يلي: بالنسبة للأراضي السكنية، يجب أن تكون مساحة الأرض السكنية الدنيا 32 مترًا مربعًا، ويجب أن يكون الحد الأدنى لحجم الواجهة 4 أمتار، ويجب أن يكون الحد الأدنى للعمق من خط البناء (إن وجد) 5.5 مترًا للقطع الأصلية ذات الأعماق الحالية 5.5 مترًا أو أكثر.

في الحالات التي تستصلح فيها الدولة قطعة الأرض ويكون عمقها الحالي أقل من 5.5 متر، يجب أن يكون الحد الأدنى للعمق 3 أمتار.

فيما يتعلق بحدود تخصيص الأراضي للأفراد، وفقًا للوائح الجديدة، بالنسبة للأراضي السكنية في المناطق الحضرية داخل أحياء مدينة باك جيانغ (باستثناء الحالات التي يتم فيها تحويل البلديات داخل الحدود الإدارية للمقاطعات والبلدات إلى أحياء أو بلدات بسبب إنشاء أو تقسيم أو دمج الحدود الإدارية)، فإن الحد الأقصى هو 100 متر مربع.

الأراضي السكنية الحضرية في المدن؛ الأراضي السكنية في المدن التي تم تحويلها إلى أحياء؛ الأراضي السكنية في أحياء مدينة فيت ين؛ الأراضي السكنية في بلديات دينه تري، سونغ خي، تان تيان، دونغ سون، تان ماي، سونغ ماي في مدينة باك جيانغ؛ الأراضي السكنية في البلديات داخل حدود مدينة باك جيانغ التي تم تحويلها إلى أحياء؛ الأراضي السكنية الريفية المجاورة للطرق السريعة والطرق الوطنية والطرق الإقليمية بمساحة قصوى تبلغ 120 مترًا مربعًا.

تقتصر الأراضي السكنية في البلديات الواقعة ضمن الحدود الإدارية للمقاطعات والمدن التي تم تحويلها إلى أحياء أو بلدات بسبب إنشاء أو تقسيم أو دمج الحدود الإدارية (بعد سريان قرار اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بشأن إنشاء وتقسيم ودمج الحدود الإدارية) على حد أقصى قدره 200 متر مربع.

تقتصر مساحة الأراضي السكنية في البلديات الواقعة في المناطق الوسطى من المقاطعات والمدن والبلدات على 300 متر مربع كحد أقصى. أما الأراضي السكنية في البلديات الجبلية من المقاطعات والبلدات فتقتصر على 360 متر مربع كحد أقصى.

في الحالات التي تم فيها تشكيل قطعة الأرض قبل 18 ديسمبر 1980، يتم تحديد مساحة الأرض السكنية بمقدار 5 أضعاف حد تخصيص الأراضي السكنية المقابل لكل منطقة أو إقليم، ولكن لا تتجاوز مساحة قطعة الأرض المستخدمة حاليًا، وبحد أقصى 800 متر مربع.

في الحالات التي تم فيها تشكيل قطعة الأرض بين 18 ديسمبر 1980 وقبل 15 أكتوبر 1993، يتم تحديد حد الأرض السكنية المعترف به بثلاثة أضعاف حد تخصيص الأراضي السكنية المقابل لكل منطقة ومساحة، ولكن يجب ألا تتجاوز المساحة الإجمالية مساحة قطعة الأرض المستخدمة حاليًا، بحد أقصى 600 متر مربع.

يدخل هذا القرار حيز التنفيذ اعتباراً من 21 سبتمبر ويحل محل القرار رقم 40 لسنة 2021 والقرار رقم 44 لسنة 2023 الصادرين عن اللجنة الشعبية الإقليمية.

تنص المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024 على الشروط التي بموجبها يمكن لمستخدمي الأراضي رهن حقوقهم في استخدام الأراضي. (صورة: ها فونغ)

لوائح هامة تتعلق برهن شهادات ملكية الأراضي.

تم تحديد الشروط التي بموجبها يمكن لمستخدمي الأراضي رهن حقوق استخدام أراضيهم في المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024.

شروط ممارسة الحق في رهن شهادة ملكية الأرض.

استناداً إلى البند 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، يجوز لمستخدمي الأراضي رهن حقوقهم في استخدام الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:

يُستثنى من ذلك الحالات التالية: (1) وراثة حقوق استخدام الأراضي؛ (2) تحويل الأراضي الزراعية عند دمج قطع الأراضي، أو تبادلها، أو منح حقوق استخدام الأراضي للدولة، أو إنشاء مجمعات سكنية؛ (3) المنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي التي تتلقى مشاريع عقارية؛ (4) الأسر والأفراد الذين يستخدمون أراضي لم تُمنح لهم شهادات حقوق استخدام الأراضي، أو شهادات ملكية المنازل وحقوق استخدام الأراضي، أو شهادات حقوق استخدام الأراضي، أو ملكية المنازل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، أو شهادات حقوق استخدام الأراضي، أو ملكية الأصول المرتبطة بالأرض، ولكنهم يستوفون شروط منح شهادات حقوق استخدام الأراضي، ويُسمح لهم بنقل حقوق استخدام الأراضي، أو تأجيرها، أو تأجيرها من الباطن، أو المساهمة برأس المال من خلال حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

الأرض الخالية من النزاعات أو التي تم فيها حل النزاعات من قبل سلطات الدولة المختصة، أو أحكام المحاكم، أو قرارات التحكيم التي أصبحت نافذة قانونياً.

لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو أي إجراءات أخرى لضمان تنفيذ الأحكام المنصوص عليها في قانون تنفيذ الأحكام المدنية. وخلال فترة استخدام الأراضي، لا تخضع هذه الحقوق لإجراءات الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.

هل يلزم توثيق عقد الرهن العقاري الذي يستخدم شهادة ملكية الأرض؟

وفقًا للبند 3، المادة 27 من قانون الأراضي لعام 2024، يتم توثيق وتصديق العقود والوثائق التي تمارس حقوق مستخدمي الأراضي على النحو التالي:

يجب توثيق أو تصديق عقود النقل أو الهبة أو الرهن أو المساهمة الرأسمالية باستخدام حقوق استخدام الأراضي، أو حقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض، باستثناء ما هو منصوص عليه في البند ب من هذا البند.

يجب توثيق أو تصديق اتفاقيات الإيجار، واتفاقيات الإيجار من الباطن لحقوق استخدام الأراضي، وحقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بها، واتفاقيات تحويل حقوق استخدام الأراضي الزراعية؛ واتفاقيات نقل أو المساهمة برأس المال في شكل حقوق استخدام الأراضي، وحقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بها، والأصول المرتبطة بها حيث يكون أحد الطرفين أو كلاهما من المنظمات العاملة في مجال الأعمال العقارية، وفقًا لما يطلبه الطرفان.

يجب توثيق أو تصديق المستندات المتعلقة بإرث حقوق الانتفاع بالأراضي، وحقوق الانتفاع بها، والأصول المرتبطة بها، وفقًا لأحكام القانون المدني. ويتم التوثيق والتصديق وفقًا لأحكام قانون التوثيق والتصديق. لذا، عند رهن سند ملكية أرض، يجب توثيق أو تصديق عقد الرهن.

ما هي المستندات المطلوبة للحصول على رهن عقاري؟

على وجه التحديد، وفقًا للمادة 27 من المرسوم 99/2022/ND-CP، يجب على الشخص الذي يطلب تسجيل الرهن العقاري تقديم مجموعة واحدة من المستندات، بما في ذلك ما يلي: نموذج الطلب الأصلي وفقًا لـ mẫu số 01a؛ عقد الضمان أو عقد الضمان الموثق/المعتمد (أصل واحد أو نسخة واحدة معتمدة)؛

الشهادة الأصلية (شهادة ملكية الأرض، شهادة ملكية المنزل) باستثناء الحالات التي يتم فيها تقديم تسجيل التدابير الأمنية في نفس الوقت مع: (1) وثائق تسجيل الأرض والعقار؛ أو؛ (2) الوثائق التي تثبت ملكية العقار الملحق بالأرض.

هل يمكن بيع الأرض المرهونة؟

استنادًا إلى البند 8 من المادة 320 والبند 5 من المادة 321 من القانون المدني لعام 2015، لا يجوز للمدين الراهن بيع العقار المرهون أو استبداله أو التنازل عنه إلا بموافقة المرتهن. وبالتالي، لا يحق للمدين الراهن بيع الأرض إلا بموافقة المرتهن.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html