الائتمان العقاري: صعب بسبب المشاكل القانونية وتراجع ثقة مشتري المنازل

ANTD.VN - ما يصل إلى 70% من العقبات في مشاريع العقارات تتعلق بقضايا قانونية، مما يعيق صرف الائتمان؛ وفي الوقت نفسه، يؤدي تراجع ثقة مشتري المنازل أيضًا إلى انخفاض الطلب على الائتمان الاستهلاكي العقاري.

يستمر الإقراض العقاري في النمو بقوة.

في 13 نوفمبر 2023، في هانوي، نظم بنك الدولة الفيتنامي (SBV)، بالتنسيق مع وزارة البناء، مؤتمراً حول الائتمان لتطوير العقارات والإسكان الاجتماعي.

بحسب قيادة بنك الدولة الفيتنامي، فقد بادر القطاع المصرفي منذ بداية عام 2023 إلى تطبيق حلول فعّالة للتغلب على الصعوبات وتحسين فرص حصول العملاء على الائتمان. ونتيجة لذلك، بلغ حجم الائتمان الممنوح للاقتصاد بحلول 31 أكتوبر/تشرين الأول 2023 أكثر من 12.8 مليون مليار دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 7.39% مقارنةً بنهاية عام 2022.

فيما يتعلق بقطاع العقارات، يشجع بنك الدولة الفيتنامي المؤسسات الائتمانية على تركيز رأس المال على الإسكان التجاري بأسعار معقولة، والإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال؛ وفي الوقت نفسه، يتحكم في مخاطر الائتمان في قطاع الأعمال العقارية لتعزيز التنمية الصحية والمستدامة لسوق العقارات.

في 30 سبتمبر 2023، بلغ إجمالي القروض القائمة لقطاع العقارات لدى المؤسسات الائتمانية 2.74 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 6.04% مقارنةً بـ 31 ديسمبر 2022، وهو ما يمثل 21.46% من إجمالي القروض القائمة للاقتصاد. ومن هذا المبلغ، شكلت القروض العقارية المخصصة للاستهلاك الشخصي 64%، بينما شكلت القروض القائمة لأنشطة الأعمال العقارية 36% من إجمالي القروض العقارية القائمة.

مع ذلك، شهدت الأشهر التسعة الأولى من العام نموًا في الائتمان المخصص لقطاع العقارات بمعدل أعلى من معدل نمو الائتمان الإجمالي خلال الفترة نفسها من العام الماضي. وهذا يدل على أن الحلول والجهود التي تبذلها الحكومة والقطاع المصرفي والوزارات والقطاعات والمناطق في إزالة الصعوبات والعقبات التي تواجه سوق العقارات بدأت تؤتي ثمارها تدريجيًا.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

يقدم قادة بنك الولاية معلومات حول الائتمان العقاري.

وخلال المؤتمر، صرح ممثلون عن الشركات والبنوك بأن سوق العقارات يواجه حاليًا العديد من الصعوبات والتحديات، بما في ذلك العديد من المشاكل المزمنة مثل العقبات المتعلقة بالإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي والتخطيط والاستثمار في البناء (والتي تمثل ما يصل إلى 70٪ من العقبات التي تواجه مشاريع العقارات).

بحسب السيد نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فقد أبدت الحكومة والوزارات عزماً على حلّ القضايا القانونية، إلا أن ذلك لم يكن كافياً لإنعاش السوق، مما أدى إلى نقص في المعروض من العقارات الجديدة. وصرح السيد دينه قائلاً: "على مستوى البلاد، هناك 1200 مشروع بانتظار البتّ فيها، منها حوالي 500 مشروع قيد المراجعة، بينما لا تزال 800 مشروع معلقة".

بالإضافة إلى ذلك، هناك خلل بين العرض والطلب في قطاعات مختلفة، حيث يوجد فائض في المساكن الفاخرة والفيلات بينما تظل المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة محدودة؛ ويشهد الطلب في السوق في بعض القطاعات انخفاضًا حادًا.

إن القدرة المالية للشركات محدودة وتعتمد بشكل كبير على مصادر التمويل الخارجية مثل القروض والسندات ومشتري المنازل؛ ولم تكن قنوات جمع رأس المال الأخرى فعالة حقًا، لا سيما سوق رأس المال (سوق سندات الشركات، وسوق الأسهم)، الذي يعاني من عدة مشاكل ولم يتطور بما يتناسب مع دوره في توفير رأس المال المتوسط والطويل الأجل للاقتصاد؛ وأسعار المساكن مرتفعة مقارنة بالقدرة المالية ومستويات دخل العديد من الناس...

لا تزال أسعار المنازل مرتفعة، وثقة المشترين تتراجع.

وفيما يتعلق بالائتمان، قدمت الشركات أيضاً العديد من الاقتراحات، مثل مطالبة البنوك بتخفيض أسعار الفائدة على القروض بشكل أكبر، وتوسيع حدود الائتمان، وتمديد آجال القروض، وتبسيط الإجراءات، وتقليل أوقات الموافقة، وتمديد فترات إعادة هيكلة الديون، وقبول ضمانات أخرى غير العقارات، مثل الأسهم.

أعربت البنوك أيضاً عن مخاوفها بشأن العقبات التي تعترض منح قروض العقارات. ويعتقد الرؤساء التنفيذيون للعديد من البنوك التي تمتلك محافظ قروض عقارية ضخمة أن السبب الرئيسي يكمن في المسائل القانونية المحيطة بالمشاريع، مما يؤدي إلى نقص في المعروض في السوق.

وعلى وجه الخصوص، أدى ارتفاع أسعار المساكن الحالي إلى انخفاض الطلب على قروض الإسكان. وصرح السيد نغوين ثانه تونغ، المدير العام لبنك فيتكومبانك، قائلاً: "انخفضت أسعار الفائدة على القروض بنحو 2.5% لكل من المطورين والمشترين، لكن أسعار العقارات لم تنخفض إلا قليلاً، مما يجعلها غير مناسبة لمن يشترون منازل للسكن فيها. وتتمثل معاملات العقارات في الغالب في عمليات بيع وشراء، مما يشكل خطر حدوث فقاعة عقارية ويهدد الائتمان العقاري".

علاوة على ذلك، أشارت إدارة بنك فيتكومبانك إلى حقيقة انخفاض الطلب على قروض العقارات الاستهلاكية بشكل حاد نتيجة لتراجع ثقة العملاء. وأوضح السيد تونغ قائلاً: "يشهد بنك فيتكومبانك نموًا قويًا في قاعدة عملائه الأفراد. فالعديد منهم يودعون أموالهم، على الرغم من استمرار البنك في خفض أسعار الفائدة، في حين انخفض الطلب على قروض الإسكان بشكل ملحوظ. ويعود ذلك إلى فقدان العملاء ثقتهم في سوق العقارات وانتظارهم انخفاض أسعار المنازل أكثر".

من جانبه، أشار السيد لي نغوك لام، المدير العام لشركة BIDV، إلى بطء نمو قروض المستهلكين العقارية. ففي نهاية أكتوبر، بلغ نمو الائتمان لدى BIDV نسبة 8.1%، أي ما يعادل 60% فقط من الخطة التي وضعها بنك الدولة الفيتنامي. وارتفعت قيمة القروض العقارية القائمة بنحو 9%، لتشكل حوالي 18% من إجمالي القروض القائمة؛ منها، شهدت قروض المستهلكين العقارية القائمة نموًا طفيفًا بنسبة 4% فقط، بينما كانت النسبة في السنوات السابقة حوالي 20%.

خفض بنك التنمية الفيتنامي (BIDV) أسعار الفائدة على الودائع والقروض عشرة أضعاف، حيث انخفضت أسعار الفائدة على القروض بأكثر من 20% مقارنة بالسابق. ويسعى البنك بنشاط إلى تنفيذ برامج قروض الإسكان الاجتماعي، ولكن حتى الآن لم تتم الموافقة إلا على 385 مليار دونغ فيتنامي، مع صرف أكثر من 25 مليار دونغ فيتنامي.

وأضاف السيد لي نغوك لام: "بالإضافة إلى ذلك، أصدرنا حزمة من قروض الإسكان التجاري بأسعار فائدة تنافسية للغاية. ومع ذلك، تواجه العديد من المشاريع عقبات قانونية. فمنذ العام الماضي وحتى الآن، وافق بنك التنمية الصناعية الفيتنامي (BIDV) على ما يقارب 26 تريليون دونغ فيتنامي، ولم يصرف سوى 8 تريليونات دونغ، بينما لا يزال المبلغ المتبقي وقدره 18 تريليون دونغ فيتنامي قيد الإجراءات القانونية قبل البدء في صرفه".

فيما يتعلق بأسعار الفائدة، تقول البنوك إنها انخفضت بشكل ملحوظ. أما بالنسبة للقروض متوسطة وطويلة الأجل، فتقوم البنوك بإعادة تقييم أسعار الفائدة كل 3 إلى 6 أشهر لتعديلها عند انخفاض أسعار الفائدة على الودائع.

بالإضافة إلى ذلك، فإن أسعار الفائدة على القروض تتناسب مع قدرة البنك، وهيكل رأس المال منخفض التكلفة، ولا توجد ديون معدومة في قروض العقارات...

"إن أسعار الفائدة المتوسطة والطويلة الأجل، التي تتراوح بين 9 و10%، منخفضة للغاية مقارنة بالسوق العالمية. في الأساس، تحقق البنوك التعادل في قروضها؛ وسيستغرق خفضها وقتاً، إلى أن تتمكن البنوك من خفض تكلفة رأس مالها"، هذا ما قاله السيد فام نهو آنه، المدير العام لبنك إم بي.

وفيما يتعلق بالشكاوى حول إجراءات تقييم القروض المعقدة والمطولة، ذكرت البنوك أن هذا يرجع أساساً إلى العقبات القانونية في المشاريع.

"تشارك البنوك في أعمال محفوفة بالمخاطر، لذا عندما تكون المخاطر عالية، يتعين عليها إجراء تقييمات أكثر صرامة. كما يجب على الشركات تقديم معلومات مالية دقيقة وشفافة؛ وفي بعض الأحيان، تقدم الشركات أرقامًا مُفضّلة للبنوك، مما قد يُسبب صعوبات للبنوك. لم نتخذ أي خطوات لتشديد شروط الإقراض العقاري، بل قمنا بتوسيع نطاق الإقراض للأفراد"، هذا ما صرّح به السيد فام نهو آنه.

رابط المصدر