العامل الحاسم في نجاح أو فشل سياسة الضريبة العقارية الثانية

[إعلان 1]

أسعار العقارات في فيتنام لا "ترقص" في السوق فحسب، بل "تتغير" أيضًا على الورق والكتب. عندما تكون الأرقام غير متسقة، فإن فرض الضرائب على العقار الثاني سيكون صعباً.

يمتلك عدد متزايد من الأشخاص منازل ثانية، ولكن لا يتم فرض ضرائب عليها (صورة توضيحية)

أصبح عدد الأشخاص الذين يمتلكون منازل ثانية أكبر. (صورة توضيحية)

البناء المبكر لقاعدة البيانات الوطنية للعقارات

لا تزال الضريبة العقارية الثانية موضع نقاش واختلاف حول معدلاتها، والموضوعات التي تنطبق عليها، ونطاق تأثيرها... إلا أن هناك قضية واحدة يتفق عليها معظم رجال الأعمال والخبراء، وهي الحاجة إلى قاعدة بيانات وطنية حول سوق العقارات. وسيكون هذا هو العامل الحاسم في نجاح أو فشل السياسة الضريبية، ويجب أن نعطيه الأولوية.

تي اس. وأكد تران شوان لونغ (من جامعة الاقتصاد الوطني) أنه بدون نظام قاعدة بيانات السوق، لن تكون السياسات الضريبية فعالة، بل قد تتسبب في اختلال التوازن الاجتماعي وعدم الاستقرار.

وأوضح السيد لونغ أن "البيانات الشفافة من الدولة ستكون الأساس لتقييم العقارات بشكل موضوعي ودقيق، ومن ثم ستستهدف الضرائب الجديدة الفئات الصحيحة وتحقق هدف تنظيم السوق".

وأكد الخبير أيضا أن الدولة التي تريد إدارة اقتصادها يجب أن تمتلك نظام قاعدة بيانات للمعلومات حول دخل المواطنين وممتلكاتهم. وهذا شيء تم تنفيذه منذ زمن طويل في العالم .

إن بناء قاعدة بيانات وطنية حول سوق العقارات سيكون العامل الحاسم في نجاح أو فشل سياسة الضريبة العقارية الثانية.

وأضاف السيد لونغ: "إن تحقيق نظام قاعدة بيانات وطنية لسوق العقارات يتطلب مشاركة متزامنة من العديد من الوزارات والهيئات. وهذه ليست مسؤولية وزارة البناء فحسب، بل هي أيضًا مسؤولية مكتب الإحصاء العام (وزارة التخطيط والاستثمار)، ووزارة المالية، ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة...".

تي اس. وقال نجوين تري هيو، مدير معهد البحوث والتطوير للأسواق المالية والعقارية العالمية، إن تقييم العقارات في فيتنام لا يزال يعاني من العديد من النواقص. بدون سعر موحد، يصبح فرض الضرائب مستحيلا تقريبا.

وعلى نحو مماثل، ذكر السيد تران فو، مدير المبيعات في شركة DHCONS Construction Joint Stock Company، أن الأولوية القصوى التي يتعين على الوزارات والفروع تنفيذها هي بناء نظام قاعدة بيانات وطنية حول سوق العقارات. ولا يؤثر هذا على السياسة الضريبية فحسب، بل إنه يشكل أيضاً عاملاً أساسياً يحدد جدوى سلسلة من القواعد التنظيمية الأخرى، بما في ذلك قوائم أسعار الأراضي ــ وهي "مشكلة" تسبب صداعاً لصناعة العقارات.

أكد السيد تران فو أن "قاعدة البيانات الوطنية لسوق العقارات تُعتبر مشروع القرن. وإذا اكتملت، ستكون فيتنام من الدول القليلة في جنوب شرق آسيا التي تمتلك هذا المشروع".

النضال من أجل جمع البيانات

وبحسب السيد نجوين تري هيو، فإن سعر شراء المنزل في العقد وسعر المعاملة الفعلي في فيتنام هما رقمان مختلفان "مثل السماء والأرض". وهذا يتناقض بشكل صارخ مع الوضع في الولايات المتحدة، حيث يكاد يكون من المستحيل "تزوير" معلومات التسعير.

عندما يقترض الأمريكيون المال لشراء منزل، تُجري شركات التأمين والمُقيّمون بحثًا دقيقًا حول قانونية العقار وقيمته. ثم تُقدّم البيانات إلى البنك لمزيد من التحقق، ثم تبدأ مرحلة الصرف. بعد كل هذه التدقيقات، يصعب جدًا التصريح عن سعر المنزل بشكل خاطئ، كما قال السيد هيو.

في حالة قيام الأشخاص بشراء منزل بالمال المتوفر لديهم، يجب على هذا الفرد الإعلان عن ذلك لسلطة الضرائب. ستقوم هذه الوحدة بإرسال شخص لإعادة تقييم قيمة العقار للتأكد من دفع الضرائب بشكل صحيح وكامل.

في الأساس، في معاملات العقارات في الولايات المتحدة، هناك دائمًا طرف ثالث يسجل ويحدد القيمة بشكل مستقل. ويساهم هذا في منع التلاعب بالأسعار ويساعد في تحديث المعلومات لنظام قاعدة البيانات الوطنية.

في فيتنام، يعد جمع معلومات السوق، وخاصة الأسعار، التحدي الأصعب في استكمال قاعدة البيانات الوطنية. حتى الشركات التي لديها سنوات عديدة من الخبرة في تقييم الأراضي تجد هذه المهمة صعبة.

وقال السيد نجو جيا كوونج، مدير شركة فيتنام للتقييم والتفتيش المحدودة (VAI)، في قصة حقيقية، إن معظم الأسعار المذكورة في العقد في السوق الثانوية تكون دائمًا أقل من القيمة الفعلية وأقل من قائمة أسعار الأراضي. وهذه طريقة للبائعين لتقليل التزاماتهم المالية، وخاصة ضريبة الدخل الشخصي.

عندما تكون الأرقام المكتوبة في العقد مجرد "افتراضية" في الغالب. ولم يتبق سوى مصادر لجمع وتوفير معلومات السوق من خلال قنوات قليلة مثل مكتب تسجيل الأراضي؛ الوحدة، المنظمة التي تجري مزاد حقوق استخدام الأراضي؛ وحدة مزاد الأصول، المنظمة؛ قاعة التداول، أعمال العقارات...

في الواقع، لا يمكن الحصول على مصادر المعلومات حول أسعار العقارات إلا من مكتب تسجيل الأراضي. ومع ذلك، فإن هذه الوحدات لا تحتوي على بيانات رقمية، وبالتالي فإن البحث يتم بشكل يدوي في الغالب، ومعظم الموظفين لديهم خبرة. لذلك، تستغرق عملية المعالجة الكثير من الوقت وتكون عرضة للأخطاء.

قال السيد فو آنه توان، نائب مدير إدارة تسجيل الأراضي وبيانات المعلومات (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إنه اعتبارًا من سبتمبر 2024، استكملت قاعدة بيانات الأراضي التي أنشأتها الحكومة المركزية 4 مكونات بيانات، بما في ذلك البيانات المتعلقة بإطار أسعار الأراضي. أما على مستوى المحليات، فلم تنجز حتى الآن سوى 300/705 وحدة على مستوى المنطقة بناء قاعدة بيانات حول أسعار الأراضي.

وفي تعليقه على التقدم المحرز في بناء قاعدة بيانات الأراضي على مستوى البلاد، قال السيد توان إن نظام المعلومات لم يكتمل ولم يستوف المتطلبات كما وجهت الحكومة.

وكانت الحكومة قد أصدرت في وقت سابق القرار رقم 37/NQ-CP، الذي ينص على هدف استكمال بناء قاعدة بيانات رقمية ونظام معلومات الأراضي الوطني المركزي والموحد والمتزامن ومتعدد الأغراض والمترابط بحلول عام 2025.

ومن شأن فرض ضريبة عقارية ثانية أن يساهم في بناء سوق صحية ومستقرة وشفافة. وهذا أمر صعب، ولكن ليس مستحيلا، إذا تم بناء الأساس على قاعدة بيانات وطنية.

[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html