জমির দাম 'ঠান্ডা' অবস্থায়, দা নাং-এ অ্যাপার্টমেন্টের দাম আকাশছোঁয়া, দাম বাড়ানোর জন্য কি কোনও যোগসাজশ আছে?

সুযোগ কাজে লাগানোর জন্য জমি কেনার সময় এসেছে; দা নাং-এ অ্যাপার্টমেন্টের দাম আকাশছোঁয়া; ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি দামের টাউনহাউসগুলি বাজারে আধিপত্য বিস্তার করছে... এগুলি হল রিয়েল এস্টেটের সর্বশেষ খবর।

সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর: বিশেষজ্ঞরা ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিক থেকে জমির বাজারে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন দেখা যাবে। (সূত্র: ক্যাফেএফ)

বিনিয়োগ হিসেবে জমি কেনার সময় এসেছে।

অনেক রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞের মতে, বাজারের বর্তমান মন্দার সুযোগ নিয়ে বিনিয়োগকারীরা সক্রিয়ভাবে জমির জন্য "শিকার" করছেন, যা আলোচনাকে সহজ করে তোলে। একই সাথে, ভূমি আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন কার্যকর হওয়ার আগে বিনিয়োগকারীরা সুযোগগুলি কাজে লাগাতে পারেন, যা সমস্ত ধরণের রিয়েল এস্টেটের মূল্য স্তরকে উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তন করতে পারে।

ডিকেআরএ গ্রুপের কনসাল্টিং সার্ভিসেস অ্যান্ড প্রজেক্ট ডেভেলপমেন্টের পরিচালক মিঃ ভো হং থাং-এর মতে, সামগ্রিকভাবে, জমির বাজার এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন এবং বিভিন্ন অংশে পুনরুদ্ধার অসম। যদিও এটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সময় অতিক্রম করেছে এবং সরবরাহ এবং চাহিদা, ইনপুট এবং আউটপুট উভয়ের ক্ষেত্রে আরও ইতিবাচক লক্ষণ দেখতে পারে, এই সময়কালটি এখনও জমির বাজারের জন্য একটি "ঠান্ডা জায়গা"।

মিঃ থাং উল্লেখ করেছেন যে, বছরের প্রথম চার মাসে দক্ষিণে জমির লেনদেন বেশ ধীর ছিল। হো চি মিন সিটি থেকে লং আন , ডং নাই, বিন ডুওং, এমনকি তাই নিন এবং বিন ফুওকের মতো আরও দূরবর্তী অঞ্চলগুলিতে, জমির বিক্রি প্রস্তাবিত পরিমাণের প্রায় ২০-২৫% ওঠানামা করেছে। পূর্ববর্তী বছরগুলিতে যে অনেক এলাকায় উত্থান-পতন হয়েছিল সেখানে এখন কোনও লেনদেন রেকর্ড করা হয়নি।

"সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে জমির বিভাজন এবং বিক্রয় কার্যক্রম কঠোর করার নতুন নিয়মের অর্থ হল জমির বাজার পুনরুদ্ধারের জন্য আরও সময় প্রয়োজন। অতএব, বছরের শেষের দিকে জমির বাজার যত তাড়াতাড়ি 'বিপরীতমুখী' হতে পারে, এবং এখনও যুক্তিসঙ্গত মূল্যের সম্পত্তি খোঁজার জন্য একটি ভাল সময়," মিঃ থাং পর্যবেক্ষণ করেছেন।

একই মতামত শেয়ার করে, দক্ষিণাঞ্চলের Batdongsan.com.vn-এর পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান ভবিষ্যদ্বাণী করেন যে সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, একবার আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হওয়ার পরে, জমির বিভাজন এবং বিক্রয়ের উপর নিয়ন্ত্রণ কঠোর করবে, যার ফলে জমির প্লটের প্রতি আগ্রহ আরও হ্রাস পাবে। জমির দামও কমিয়ে আনা হবে, বিশেষ করে বৃহত্তর প্লটের জন্য। তবে, দীর্ঘমেয়াদে, জমির দাম বাড়তে পারে এবং লেনদেন পুনরায় শুরু হবে। কারণ রিয়েল এস্টেটের দাম অন্যান্য বিষয়ের উপরও নির্ভর করে যেমন অবকাঠামো উন্নয়ন, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি এবং মানুষের আয়।

"'প্রতি ইঞ্চি জমি সোনার সমান মূল্যবান' এই মানসিকতার অর্থ হল ভিয়েতনামী জনগণের মধ্যে জমির মালিকানা এবং সম্পদ সঞ্চয়ের চাহিদা অনেক বেশি। অতএব, আগামী বছরগুলিতে ভোক্তাদের কাছ থেকে জমির প্লটগুলি সবচেয়ে বেশি মনোযোগ পাবে। যাদের আর্থিক অবস্থা স্থিতিশীল তারা এখন জমি কেনার কথা বিবেচনা করতে পারেন যাতে জমি জমিতে জমি জমা হয় এবং আগামী বছরগুলিতে ভালো মুনাফা অর্জন করা যায়," মিঃ তুয়ান আরও বিশ্লেষণ করেন।

জমির প্লটে বিনিয়োগ করা উচিত কিনা এই প্রশ্নের উত্তরে বিশেষজ্ঞরা পরামর্শ দিচ্ছেন যে এই বছরের দ্বিতীয় প্রান্তিক থেকে জমির বাজারে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন দেখা যাবে। আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করে বিনিয়োগকারীদের এই সময়ে অংশগ্রহণ করা উচিত নয়। তবে, শক্তিশালী নগদ প্রবাহ সহ বৃহৎ বিনিয়োগকারীদের জন্য, এখনই সুযোগ খোঁজার উপযুক্ত সময়।

হো চি মিন সিটির বাজারে ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি দামের টাউনহাউসগুলির আধিপত্য রয়েছে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের মতে, ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকে, হো চি মিন সিটিতে নতুন টাউনহাউস এবং ভিলার সরবরাহ খুবই সীমিত ছিল, মাত্র ৪২টি ইউনিট ছিল। এই নতুন সরবরাহ থু ডাক সিটির শুধুমাত্র একটি প্রকল্প থেকে এসেছে, যার বিক্রয় মূল্য প্রতি ইউনিট প্রায় ১০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং।

গত তিন বছর ধরে সীমিত সরবরাহের কারণ সম্পর্কে, স্যাভিলস ভিয়েতনামের বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে এটি মূলত আইনি বাধার কারণে, যার ফলে নতুন প্রকল্পগুলি স্থবির হয়ে পড়েছে।

২০২৪ সালের প্রথম তিন মাসে, হো চি মিন সিটিতে টাউনহাউস এবং ভিলার প্রাথমিক সরবরাহ ৭৬২ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা ত্রৈমাসিকের তুলনায় স্থিতিশীল রয়েছে কিন্তু বছরের পর বছর ১৩% বৃদ্ধি পেয়েছে। ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর উপরে মূল্যের পণ্যগুলি বাজারের ৭৬% ছিল এবং প্রাথমিক সরবরাহের ৮৫% থু ডাক সিটিতে কেন্দ্রীভূত ছিল।

স্যাভিলস ভিয়েতনাম পূর্বাভাস দিয়েছে যে এই বছরের বাকি তিন প্রান্তিকে, হো চি মিন সিটিতে টাউনহাউস এবং ভিলার সরবরাহ প্রায় ১,১৪৯ ইউনিটে পৌঁছাবে, মূলত বিদ্যমান প্রকল্পগুলির পরবর্তী পর্যায়গুলি থেকে। ভবিষ্যতের সরবরাহের বেশিরভাগই টাউনহাউস বিভাগে হবে যার বিক্রয় মূল্য প্রতি ইউনিট ২০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং ছাড়িয়ে যাবে।

এদিকে, এই বছরের প্রথমার্ধে হো চি মিন সিটি এবং এর আশেপাশের এলাকায় টাউনহাউস এবং ভিলার বাজার মূল্যায়ন করে, DKRA গ্রুপ বিশ্বাস করে যে বাজারের চাহিদা কম রয়েছে, মূলত ১০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ইউনিটের নিচে মূল্যের পণ্য গোষ্ঠীতে লেনদেন হয়। হো চি মিন সিটি এবং বিন ডুয়ং বাজারের নেতৃত্ব দেয়, যা ত্রৈমাসিকে প্রাথমিক পণ্য ব্যবহারের ৮০% এরও বেশি।

ডিকেআরএ গ্রুপের বিশেষজ্ঞদের মতে, হো চি মিন সিটি এবং আশেপাশের এলাকায় টাউনহাউস এবং ভিলার প্রাথমিক বাজার মূল্য এখনও বেশি, গড় দাম প্রতি ইউনিট ৪.১ থেকে ২৭.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত।

জরিপগুলি দেখায় যে হো চি মিন সিটিতে টাউনহাউস এবং ভিলার সরবরাহ খুবই সীমিত, যা বাড়ির দাম বাড়িয়ে দিচ্ছে। এই সময়ে উপলব্ধ সম্পত্তি সহ বেশিরভাগ ডেভেলপার তাদের পণ্যগুলিকে পুনরায় স্থাপন করতে এবং পূর্ববর্তী বছরের তুলনায় বেশি দামে বিক্রি করতে চান। বাজারে প্রকল্প মালিকদের কৃত্রিমভাবে দাম বাড়ানোর জন্য যোগসাজশের উদাহরণও দেখা গেছে।

উদাহরণস্বরূপ, থু ডাক সিটিতে একটি অতি-বিলাসবহুল ভিলা প্রকল্পের উত্থান, যার বিক্রয় মূল্য প্রতি ইউনিট ৭০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি, পার্শ্ববর্তী প্রকল্পগুলির মূল্য স্তর উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করেছে। উদাহরণস্বরূপ, একটি প্রকল্প যা আগে প্রতি ইউনিট ১৫-১৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রি হত, এখন তা প্রতি ইউনিট ২০-২৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ উন্নীত হয়েছে।

বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত বেশিরভাগ সম্পত্তি উচ্চমানের এবং হান নদীর তীরে অবস্থিত।

দা নাং-এ অ্যাপার্টমেন্টগুলি ব্যয়বহুল।

মে মাসের শেষের দিকে, দা নাং-এর অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে হ্যানয়ের সাথে তুলনীয় দাম রেকর্ড করা হয়েছিল, যা প্রতি বর্গমিটারে ১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছিল। বেশিরভাগ নতুন প্রকল্প হান নদীর তীরে গুরুত্বপূর্ণ, কেন্দ্রীয় স্থানে অবস্থিত।

হান নদীর তীরে অবস্থিত একটি প্রকল্প, দ্য ফিল্মোর, ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি দামের গর্ব করে, যেখানে ৪৮ থেকে ১২৫ বর্গমিটার পর্যন্ত আয়তনের ২০৬টি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে। প্রকল্পটি বর্তমানে গ্রাহকদের কাছে ইউনিট হস্তান্তর করছে। ৭৪ বর্গমিটারেরও বেশি আয়তনের এবং নদীর দৃশ্য সহ একটি দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ১১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বা ১৪৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে বিক্রয়ের জন্য রাখা হচ্ছে। ১৫২ বর্গমিটার আয়তনের একটি তিন শয়নকক্ষের কোণার অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা ১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি।

এর পাশেই রয়েছে দ্য রয়েল প্রকল্প, যার দামও অত্যধিক। ৭৭ বর্গমিটার আয়তনের একটি ২-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ১০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা ১২৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের সমান।

এছাড়াও, ট্রান হুং দাও স্ট্রিটের আরেকটি প্রকল্প ৮ হেক্টর বিস্তৃত এবং ৩টি টাওয়ার নিয়ে গঠিত যেখানে ১,৩০০টিরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যার প্রতিটির আকার ২৫.৮ থেকে ১১২ বর্গমিটার। প্রত্যাশিত বিক্রয় মূল্য ৬৫ থেকে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর মধ্যে।

আরেকটি প্রকল্প, সান পন্টে রেসিডেন্স, ড্রাগন ব্রিজ থেকে প্রায় ৩০০ মিটার দূরে ট্রান হুং দাও স্ট্রিটে অবস্থিত। মেঝের স্তর এবং দৃশ্যের উপর নির্ভর করে, এখানে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ৬৫-১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের মধ্যে। রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের মতে, প্রকল্পটি চালু হওয়ার মাত্র কয়েক সপ্তাহের মধ্যেই প্রায় বিক্রি হয়ে গিয়েছিল।

এদিকে, ট্রান থি লি ব্রিজের পাদদেশে অবস্থিত প্যানোমা ১ এবং প্যানোমা ২ অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলিতে, সুন্দর দৃশ্য সহ উঁচু তলার অ্যাপার্টমেন্টগুলির দামও প্রায় ৮০-১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার।

দা নাং সিটি ডিপার্টমেন্ট অফ কনস্ট্রাকশন অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকে, শহরে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সংখ্যা ২,১১৭টি অ্যাপার্টমেন্ট এবং ব্যক্তিগত বাড়ি রেকর্ড করা হয়েছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৪৫% এবং ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় ১০৩.২% বৃদ্ধি পেয়েছে।

মিন মিন গ্রুপের বিক্রয় প্রধান মিস ভু কুই হোই বলেন যে দা নাং-এর অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে ভালো ক্রেতা সমাগম হচ্ছে। কিছু প্রকল্প তাদের উদ্বোধনের পর থেকে ইতিমধ্যেই তাদের ৯০% ইউনিট বিক্রি করে দিয়েছে। স্থানীয় ক্রেতাদের সংখ্যা ৪০% পর্যন্ত।

মিস হোইয়ের মতে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির তুলনায়, দা নাং-এ অ্যাপার্টমেন্টের দাম এখনও উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়নি (৭-১০%)। এছাড়াও, কম ব্যাংক সুদের হারের কারণে অনেক গ্রাহক অলস তহবিল থাকায় বসবাসের জন্য বা বিনিয়োগের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পছন্দ করেছেন, পরে ভাড়া দেওয়ার উদ্দেশ্যে, কারণ বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প সুবিধাজনক স্থানে, নদী, সৈকতের কাছাকাছি এবং দা নাং-এর কেন্দ্রীয় পর্যটন এলাকায় অবস্থিত।

লক্ষ লক্ষ ভিয়েতনাম ডং মূল্যের উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি আগ্রহের বিষয়ে, ডিকেআরএ গ্রুপের পরামর্শ পরিষেবা এবং প্রকল্প উন্নয়ন পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বলেছেন যে দা নাং-এ অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের ক্রমাগত ঘাটতির কারণে এটি হয়েছে, যেখানে প্রতি বছর মাত্র ৫০০ থেকে ১,০০০ ইউনিট বাজারে ছাড়া হয়। শহরের কেন্দ্রস্থল এবং আশেপাশের এলাকায় প্রকল্প উন্নয়নের জন্য পরিষ্কার জমি ধীরে ধীরে ফুরিয়ে আসছে এবং জমির দাম এখনও বেশি।

অধিকন্তু, চালু হওয়া বেশিরভাগ প্রকল্পই বৃহৎ, স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের দ্বারা তৈরি করা হয়েছে যাদের সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র এবং দ্রুত নির্মাণ অগ্রগতি রয়েছে, যা ক্রেতাদের মধ্যে আস্থা তৈরি করে। চাহিদা বৃদ্ধির জন্য অনেক অগ্রাধিকারমূলক বিক্রয় নীতি এবং সহায়তা ব্যবস্থাও বাস্তবায়িত হচ্ছে।

দা লাতের দোই কু গল্ফ কোর্সের বেসমেন্ট নির্মাণের অনুমতি বাতিল করা হয়েছে।

২৯শে মে, লাম ডং প্রদেশের নির্মাণ বিভাগ দা লাটের দোই কু গল্ফ কোর্স প্রকল্পের অভ্যন্তরে বেসমেন্টের নির্মাণ অনুমতি বাতিল করার সিদ্ধান্ত জারি করে, যা হোয়াং গিয়া ডিএল জয়েন্ট স্টক কোম্পানির মালিকানাধীন।

কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জারি করা লঙ্ঘন পরিচালনার নথিতে উল্লেখিত সময়সীমার মধ্যে বিনিয়োগকারী পারমিট থেকে নির্মাণ বিচ্যুতিগুলি সংশোধন করতে ব্যর্থ হয়েছেন তা নির্ধারণের পরে নির্মাণ বিভাগ এই সিদ্ধান্ত নিয়েছে।

একই সময়ে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে পূর্বে জারি করা নির্মাণ অনুমতিপত্র ফেরত দিতে হবে। এটি করার সময়সীমা হল ৫ দিন, যা নির্মাণ অনুমতিপত্র প্রত্যাহারের সিদ্ধান্ত স্বাক্ষরিত হওয়ার তারিখ থেকে শুরু হবে।

দা লাটের দোই কু গল্ফ কোর্স ভবনের বিনিয়োগকারী যদি প্রয়োজন অনুসারে নির্মাণ অনুমতিপত্র ফেরত দিতে ব্যর্থ হন, তাহলে কর্তৃপক্ষ নির্মাণ অনুমতিপত্র প্রত্যাহারের সিদ্ধান্ত জারি করবে।

সেই অনুযায়ী, ২০২৩ সালে, লাম ডং প্রদেশের নির্মাণ বিভাগ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীকে দা লাটের দোই কু গল্ফ কোর্স ভবনের বেসমেন্টের একটি অংশ নির্মাণের অনুমতি দেয়, যা প্রায় ২,৬৩৯ বর্গমিটার এলাকা জুড়ে বিস্তৃত।

পূর্বে, একটি পরিদর্শনের সময়, কর্তৃপক্ষ দা লাটের দোই কু গল্ফ কোর্স কমপ্লেক্সে নির্মাণ বিধিমালার অসংখ্য লঙ্ঘন এবং অননুমোদিত নির্মাণ অনুমতিপত্র আবিষ্কার করেছিল। এই লঙ্ঘনগুলি নথিভুক্ত করা হয়েছিল এবং জরিমানা আরোপ করা হয়েছিল। বিনিয়োগকারীরা এখন প্রকল্পের নির্মাণ কাজ বন্ধ করে দিয়েছেন।

এই প্রকল্প সম্পর্কে, লাম ডং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ সম্প্রতি নির্ধারণ করেছে যে প্রকল্পের মধ্যে অবৈধভাবে নির্মিত ভবনগুলির প্রায় ৫,৬২৯ বর্গমিটার সংরক্ষিত বনভূমিতে ভূমি ব্যবহারের রূপান্তরের জন্য প্রয়োজনীয় ভিত্তি নেই এবং এটি বাণিজ্যিক বা পরিষেবা জমিতে রূপান্তরিত হবে না।

অতএব, বিভাগটি গল্ফ ক্লাব ভবন নির্মাণের জন্য ৫,৬২৯ বর্গমিটার সংরক্ষিত বনভূমিকে বাণিজ্যিক ও পরিষেবা জমিতে রূপান্তর করার প্রকল্পের সমন্বয় এবং বাতিলের অনুরোধ জানিয়ে প্রাদেশিক গণ পরিষদের কাছে একটি প্রতিবেদন জমা দেওয়ার প্রস্তাব করছে এবং তার মতামতের অপেক্ষায় রয়েছে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html