3 hlavní problémy „brzdící“ trh, pozemky se postupně vracejí k reálné hodnotě, řada projektů sociálního bydlení zpožďuje plán

Ceny pozemků a vil klesly současně, prezident realitní společnosti nastolil 3 problémy trhu a jmenoval 6 pomalu se rozvíjejících projektů sociálního bydlení v Thanh Hoa ... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

3 velké problémy realitního trhu

Odpoledne 3. srpna předsedal premiér Pham Minh Chinh online konferenci, jejímž cílem bylo zhodnotit výsledky implementace usnesení vlády č. 33/NQ-CP ze dne 11. března a navrhnout řešení k odstranění obtíží a překážek na trhu s nemovitostmi.

Na konferenci vystoupil pan Le Tu Minh, předseda představenstva akciové společnosti IMG Investment. (Zdroj: VGP)

Pan Le Tu Minh, předseda představenstva společnosti IMG Investment Joint Stock Company, na konferenci uvedl, že podstata odstranění obtíží na trhu s nemovitostmi, které vládu znepokojují, spočívá ve 3 otázkách.

Prvním je boj proti spekulacím s pozemky.

Podle něj v současné době vietnamskou ekonomiku ovlivňují spekulace s pozemky a manipulace s trhem s nemovitostmi. Lidé skupují pozemky a čekají na příležitost ke zvýšení cen, což způsobuje, že část výrobních sil „spí“ a není efektivní, což je obrovské plýtvání.

Zkušenosti jiných zemí ukazují, že se spekulace regulují pomocí daní. Uvedl příklad společnosti, která má v současné době projekt v Austrálii a musí každoročně platit 2% daň z pozemků. Cenu pozemku každoročně nezávisle posoudí daňový úřad.

Tato jednotka musí každý rok platit pozemkovou daň ve výši 700 000–800 000 USD, pokud projekt není realizován. Letos se místní samospráva rozhodla zvýšit tuto daňovou sazbu na 4 %.

„Pokud Vietnam tuto politiku zavede, budou se moci držet pozemků pouze ti, kteří skutečně realizují projekty, a pokud vlastní pozemky, musí projekty realizovat velmi rychle. Toto opatření nejen zabraňuje spekulacím s pozemky, ale také pomáhá ministerstvu financí mít velký zdroj příjmů,“ uvedl pan Minh.

Zástupci podniků doporučili, aby výbor pro návrh pozemkového zákona doplnil a uplatnil 2% roční sazbu daně z pozemků a uplatnil progresivní daň v případech, kdy pozemky nejsou uvedeny do komerční činnosti nebo negenerují zisk, jak to dělají zahraniční země.

Druhým je politika Státní banky v oblasti řízení úrokových sazeb. Domnívá se, že je načase snížit střednědobou úrokovou sazbu pod 10 %/rok, konkrétně na zhruba 8,5 %/rok plus mínus jako před 2 lety, protože se střednědobými úrokovými sazbami nad 10 % není žádná ekonomika zdravá.

Tato úroková sazba v jiných zemích se pohybuje kolem 3–5 % ročně. Ve Vietnamu byla úroková sazba před 5–6 měsíci asi 12–14 % ročně. Firmy si nechtějí půjčovat, neodvažují se půjčovat a zákazníci ztrácejí důvěru v realitní trh, investují své peníze do jiných oblastí.

Navrhl také přijetí opatření, která by zabránila nebo omezila účast realitních podniků v bankovnictví a naopak. Podniky zapojené do obou oblastí totiž mobilizují sociální kapitál hlavně pro své vlastní podnikání a mají malý vliv na společnost, dokonce vytvářejí magnáty, kteří monopolizují ekonomiku.

Za třetí je třeba odstranit právní překážky a vyřešit administrativní postupy.

Největším problémem pro realitní kanceláře je dnes právní otázka, nikoli otázka bankovnictví. Právní otázky se překrývají, je to stejná záležitost, stejná regulace, ale existuje mnoho interpretací, které orgány činné v trestním řízení neimplementují a ani se neodvažují provádět, zejména na místní úrovni.

Proto doporučil rychlé dokončení právního systému, aby úředníci mohli pracovat s klidem. Měl by existovat jasný dekret o decentralizaci moci a odpovědnosti všech úrovní, který jasně stanoví: obsah, který má být dokončen, dobu dokončení a odpovědnost v případě překročení lhůty.

Vedoucí představitelé společnosti rovněž navrhli, aby Ministerstvo plánování a investic umožnilo vietnamským podnikům uplatňovat článek 44.3 zákona o investicích a článek 126 zákona o půdě, prodloužit dobu pronájmu pozemků nebo podnikům umožnit platit nájemné za pozemky po dobu 70 let, aby průmyslové parky měly dostatečně dlouhou dobu trvání a byly dostatečně atraktivní pro pronajímatele pozemků. To je v souladu se zákonem a zároveň zvyšuje místní příjmy.

Vily i pozemky jsou zlevněny

Nedávno zveřejněná zpráva Ministerstva stavebnictví o trhu s nemovitostmi ukazuje, že ve druhém čtvrtletí proběhlo téměř 100 000 úspěšných transakcí. Z toho se objem transakcí ve druhém čtvrtletí zaměřil především na pozemkový segment s 67 525 úspěšnými transakcemi, což odpovídá přibližně 99,9 % ve srovnání s prvním čtvrtletím a přibližně 31,5 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Zbývajících téměř 30 000 transakcí bylo úspěšných u bytů a rodinných domů, což představuje 75,61 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím, což odpovídá přibližně 43,03 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Ve druhém čtvrtletí však segment nemovitostí v podobě rodinných domů a pozemků v projektech, o které mají investoři zájem, má převážně spekulativní charakter. Kupující již o výše uvedené segmenty nemovitostí nemají takový zájem jako dříve.

Kromě toho se mnoho investorů potýká s problémy s cash flow, využívají příliš velkou finanční páku a developer přestal podporovat úrokové sazby z úvěrů. Na trhu prudce klesá likvidita, což vede k stále většímu počtu transakcí snižujících ztráty.

Prodejní cena v segmentu vil a projektových pozemků v mnoha lokalitách v daném čtvrtletí nadále klesala o 2–5 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím. Kromě toho mohou být tyto nemovitosti v nadcházejícím období nadále upravovány na odpovídající hodnoty, odpovídající investiční hodnotě produktu a regionální infrastruktuře.

V některých oblastech došlo k výraznému poklesu transakčních cen, zejména v příměstských okresech a okrajových oblastech čtvrtletí, jako například: okres Ha Dong, okres Me Linh, Hoai Duc (Hanoj); okres 12, okres Binh Chanh, okres Nha Be (HCMC); okres Ngu Hanh Son (Da Nang); město Bien Hoa, okres Nhon Trach (Dong Nai).

Vinh Phuc: Vyzývá k investicím do 6 projektů sociálního bydlení

Na základě praktických potřeb v oblasti vyzývá Lidový výbor provincie Vinh Phuc investory k výstavbě 6 projektů sociálního bydlení s přibližně 8 000 byty a řadovými domy pro pracující.

Vinh Phuc je provincie s rozvinutým průmyslem, v oblasti se nachází mnoho průmyslových parků, které přitahují velkou koncentraci pracovníků, takže potřeba bydlení pro usazení se zejména pro mnoho rodin pracujících a obecně pro osoby s nízkými příjmy je naléhavým problémem.

Je známo, že od roku 2014 do současnosti vydala Lidová rada a Lidový výbor provincie Vinh Phuc řadu mechanismů, politik a předpisů týkajících se správy a rozvoje bydlení pro sociální subjekty. Zejména rozhodnutí Provinční lidové rady č. 159 o podpoře projektů sociálního bydlení pro pracující a osoby s nízkými příjmy v provincii v období 2015–2020; rozhodnutí Provinčního lidového výboru č. 14 o prioritních kritériích pro výběr subjektů způsobilých k pronájmu a koupi sociálního bydlení v provincii; rozhodnutí č. 179 o plánu realizace Programu rozvoje bydlení provincie Vinh Phuc do roku 2020 s výhledem do roku 2030; rozhodnutí č. 1247 o vyhlášení pětiletého plánu rozvoje bydlení na období 2021–2025...

Kromě toho, že provincie Vinh Phuc směřuje oddělení, pobočky a obce k posílení řízení a přilákání investic do projektů bytové výstavby, klade prioritu také na alokaci kapitálu na rozvoj bydlení. Jen v roce 2023 činil kapitál na rozvoj bydlení v provincii 8 606 miliard VND. Z toho kapitál na komerční bytovou výstavbu činí 2 748 miliard VND, kapitál na výstavbu sociálního bydlení činí 164 miliard VND a kapitál na výstavbu domácností a jednotlivců vlastními silami činí 5 694 miliard VND.

Pan Nguyen Thanh Ha - zástupce ředitele odboru výstavby provincie Vinh Phuc uvedl, že v provincii Vinh Phuc je v současné době realizováno 5 projektů sociálního bydlení, mezi něž patří: oblast pro nízkopříjmové bydlení Vinaconex Xuan Mai; oblast pro bydlení pracujících a osoby s nízkými příjmy v městské části Khai Quang; oblast sociálního bydlení s výškovými budovami pro pracující v oblasti Goc Nu, městská část Khai Quang (město Vinh Yen); oblast pro nízkopříjmové bydlení 8T, městská část Xuan Hoa, město Phuc Yen; oblast sociálního bydlení v městské části Phuc Thang (město Phuc Yen).

„V rámci výše uvedených projektů sociálního bydlení byla od roku 2015 do současnosti investována a dokončena výstavba 1 623 domů o rozloze 50–70 m²/dům, které uspokojují bytové potřeby pracujících a osob s nízkými příjmy. V současné době Lidový výbor provincie Vinh Phuc nadále vyzývá k investicím do 6 projektů sociálního bydlení s rozsahem přibližně 8 000 domů a řadových domů pro pracující. Postupy k realizaci projektu probíhají v souladu s předpisy,“ uvedl pan Nguyen Thanh Ha.

Podle projektu premiéra „Investice do výstavby nejméně 1 milionu bytů sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030“ je cílem provincie Vinh Phuc dokončit 28 300 jednotek sociálního bydlení, z nichž 8 800 musí být dokončeno v období 2022–2025 a 19 500 jednotek musí být dokončeno v období 2026–2030. Jedná se o velký cíl, jehož dokončení vyžaduje velké úsilí a odhodlání příslušných ministerstev a složek.

Thanh Hoa: Seznam projektů sociálního bydlení, které se opožďují v plánu

Podle informací stavebního úřadu provincie Thanh Hoa je v současné době v provincii 18 projektů sociálního bydlení, do kterých bylo investováno a které jsou ve výstavbě, z nichž 12 probíhá podle plánu, je již částečně nebo zcela uvedeno do užívání a 6 projektů je zpožděných.

Projekt sociálního bydlení v ulici Bao Ngoai. (Zdroj: Ministerstvo stavebnictví)

Je známo, že důvody pomalého postupu určují funkční orgány provincie Thanh Hoa kvůli pomalému vyklízení staveniště projektu, pomalé realizaci investic a výstavby investorem na přiděleném pozemku a nevědecké schopnosti řídit investice a výstavbu projektů... Mezi pomalu postupujícími projekty sociálního bydlení v Thanh Hoa musíme v první řadě zmínit projekt sociálního bydlení AMC I v okrese Quang Thanh ve městě Thanh Hoa, který byl po mnoho let „odložen“.

Dne 24. září 2014 vydal provinční lidový výbor Thanh Hoa dokument č. 8870, kterým schvaluje investici do projektu rozvoje sociálního bydlení v oblasti sociálního bydlení AMC I v okrese Quang Thanh ve městě Thanh Hoa.

Lidový výbor provincie Thanh Hoa proto schválil investorovi, akciové společnosti AMC Global Development, investici do projektu sociálního bydlení AMC I. Cílem investice a výstavby je vytvořit podmínky pro osoby s nízkými příjmy v oblasti, aby měly stabilní bydlení, a uspokojit tak potřeby přibližně 900 domácností s celkovou investicí téměř 527 miliard VND, použitých z vlastního kapitálu a dalších legálně mobilizovaných kapitálových zdrojů.

Projekt byl prodloužen Lidovým výborem provincie Thanh Hoa o přibližně 36 měsíců. Z toho je doba přípravy investice 6 měsíců od data schválení investice projektu a doba realizace investice je 30 měsíců, od 6. srpna 2020 do 6. února 2023. Po oficiálním zahájení výstavby 21. ledna 2021 má oblast sociálního bydlení AMC I doposud pouze několik nedokončených stavebních prvků a uvnitř areálu projektu divoce roste plevel.

Dalším je projekt sociálního bydlení Bao Ngoai v městské části Dong Huong ve městě Thanh Hoa, kde došlo k řadě porušení předpisů, což způsobilo, že je projekt doposud „zablokován“. Provinční lidový výbor Thanh Hoa vydal v roce 2018 dokument č. 3071, kterým schválil investiční politiku tohoto projektu. Investorem je stavební obchodní akciová společnost 379 (se sídlem v Hanoji).

Na konci roku 2022, ačkoli příslušné orgány dosud neschválily a nepovolily uvedení bytů do užívání, se do nich nastěhovalo mnoho domácností, které si byty v bytovém domě 379 koupily a volně v nich žily.

Dne 9. ledna 2023 se Lidový výbor provincie Thanh Hoa rozhodl udělit administrativní pokutu ve výši 80 milionů VND společnosti Construction - Housing Development Joint Stock Company 379 za uvedení projektu do užívání a provozu bez dokumentu schvalujícího výsledky požární prevence a hašení.

Ministerstvo stavebnictví nedávno po organizaci kontroly dokončení projektu zaslalo Lidovému výboru provincie Thanh Hoa dokument, v němž uvádí, že výše uvedený projekt nesplňuje podmínky pro přijetí výsledků dokončení podle předpisů.

Kromě výše uvedených dvou projektů sociálního bydlení postihl stejný osud i další čtyři projekty sociálního bydlení v Thanh Hoa, a to: sociální bydlení v okrese Quang Thanh ve městě Thanh Hoa, investované společností Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; bydlení pro pracovníky v průmyslovém a městském parku Hoang Long v okrese Tao Xuyen ve městě Thanh Hoa, investované společností Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; rozvoj sociálního bydlení pro pracovníky ve východní části průmyslového parku Le Mon ve městě Thanh Hoa, investovaný společností Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; sociální bydlení v okrese Quang Thang ve městě Thanh Hoa, investované společností An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html