Hanojské nemovitosti: Méně atraktivní centrum města, rušné ve 2 východních pólech

Expanze hlavního města

Rok 2008 znamenal pro Hanoj nový krok ve vývoji, kdy se hlavní město po sloučení s celkovou rozlohou více než 3 300 km², což je 3,6krát větší než dříve, stalo jedním ze 17 největších měst světa .

V roce 2011 vláda schválila generální plán výstavby hlavního města do roku 2030 s vizí do roku 2050, který si stanovil cíl proměnit Hanoj v udržitelné město se synchronní infrastrukturou a technickým systémem, vysokou konkurenceschopností a harmonickým kulturním rozvojem.

Hanojské nemovitosti, rušné a atraktivní místo ve 2 západních pólech, obrázek 1 — Rozvoj nových center a kvalitní infrastruktury vytvořil hnací sílu pro migraci z centrálního jádra. (Foto: MD)

Podle tohoto plánu se hlavní město bude rozvíjet podle modelu městského klastru, který bude zahrnovat centrální městskou oblast, 5 satelitních měst, ekologická města a obce.

Tento městský klastr je propojen dopravním systémem okruhových silnic v kombinaci s radiálními osami s napojením na regionální a národní dopravní sítě. Centrální městská oblast je od satelitů a měst oddělena zelenými koridory, které tvoří 70 % rozlohy města.

Z hlediska plánování je rozvoj každé oblasti velmi odlišný a závisí na mnoha faktorech. Od té doby zaznamenal hanojský trh významné změny v produktech i velikosti trhu.

Zejména je výrazný silný rozvoj dvou pólů, západního a východního, hlavního města s dobře plánovanými metropolemi, synchronními systémy služeb a infrastruktury.

Rozdíl mezi Východem a Západem

Jakmile se Hanoj rozšířil, v západních oblastech došlo k dřívějším pohybům, takže stávající urbanistický obraz byl jasný.

Kromě toho se mnoho ministerstev, poboček a podniků přesunulo na Západ, čímž vzniklo místo setkání tisíců velkých i malých domácích i zahraničních podniků. Odtud se vytvořila vlna migrace do této oblasti za účelem usazení.

V této oblasti vytvořil rozvoj To Huu - Le Van Luong, okruhu 2, okruhu 3 a plánovaného okruhu 3, 5 a okruhu 4, neboli třídy Thang Long, spolu s projekty městské železnice č. 2A a č. 3, impuls pro rozvoj realitních projektů.

Paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka oddělení výzkumu a poradenství společnosti Savills Hanoi, uvedla: „Západní region, pokud bereme v úvahu pouze okresy Bac Tu Liem, Nam Tu Liem a Cau Giay, vždy vedl na trhu, co se týče podílu na trhu s dodávkami, s přibližně 30 % od roku 2011 do současnosti.“

Toto je také oblast s největší nabídkou kancelářských prostor v hlavním městě s 50% podílem na trhu, což odpovídá 873 700 metrům čtverečním.

Hanojské nemovitosti, rušné a atraktivní místo ve 2 západních pólech, obrázek 2 — S rozšiřováním Hanoje došlo k prvním přesunům do západních oblastí. (Foto: RT)

Podle hodnocení paní Hangové bude tato oblast i v blízké budoucnosti i nadále středem zájmu Hanoje o rozvoj, s větším zaměřením na kvalitu, výrazné zlepšení dopravní infrastruktury a krajiny s cílem snížit tlak na obyvatelstvo a velký objem dopravy.

Synchronní infrastruktura zároveň otevírá další rozvojové směry na východ od města.

Podle plánu hlavního města a dopravy do roku 2030 s vizí do roku 2050 postaví Hanoj přes Rudou řeku dalších 10 velkých mostů, a to v rámci několika projektů, jako jsou Vinh Tuy 2, Tran Hung Dao, Tu Lien, New Thang Long, Thuong Cat a Hong Ha 9.

Dokončení infrastrukturních projektů, jako je prodloužení okruhu 2 a plánování okruhu 4, navíc zkrátí dobu cestování z Hanoje do dalších lokalit, čímž se zvýší atraktivita východní části města pro potřeby sousedních lokalit.

Kromě toho byl v roce 2021 zahájen plán historického centra města s cílem identifikovat potřebu snížit počet obyvatel o přibližně 215 000 v období 2020–2030.

Celkově má 6 historických územních plánů pro centra měst rozsah výzkumu přes 2 700 hektarů, přičemž hlavním požadavkem je kontrola populace, snížení z 1,2 milionu lidí (v roce 2009) na odhadovaných 672 000 lidí; zároveň se zlepší systémy sociální a technické infrastruktury.

Podle hodnocení paní Hangové budou bytové projekty těžit z migrace z historického centra města. Zejména někteří bývalí obyvatelé staré čtvrti se přestěhovali do sousedních a významných čtvrtí ve východním regionu kvůli dobré infrastruktuře a pohodlné dopravě.

Ve východním regionu (včetně okresů Long Bien a Gia Lam) s velkými pozemkovými fondy se také silně rozvíjí infrastruktura a působí zde velcí investoři.

Podíl nabídky bytů na východě v poměru k celkové nabídce trhu se zvýšil z velmi nízké úrovně v roce 2011 na 12 % v první polovině roku 2023.

Toto je také oblast s nejsilnějším růstem nabídky nízkopodlažních budov v posledních letech, přičemž podíl Hanoje na trhu s dodávkami vzrostl z 8 % v roce 2014 na 15 % v první polovině roku 2023.

Primární ceny bytových produktů se mezi oběma regiony také liší. Podle společnosti Savills dosáhla průměrná primární cena bytů na Západě v první polovině roku 2023 58 milionů VND/m2.

Mezitím mají primární byty na východě průměrnou cenu kolem 48 milionů VND/m2.

U nízkopodlažních produktů se primární cena v prvních 6 měsících roku 2023 na Západě pohybuje v rozmezí 157–225 milionů VND/m2 pozemku a na Východě v rozmezí 158–168 milionů VND/m2 pozemku.

Podle paní Do Thu Hang je cenový rozdíl mezi těmito dvěma regiony způsoben tím, že východní region se vytvořil a rozvinul později, ale poměrně rychle, takže stále existuje takový cenový rozdíl oproti západnímu regionu.

Paní Hangová se k vyhlídkám vyjádřila, že v nadcházejícím období bude nová nabídka v západním a východním regionu tvořit 40 % tržního podílu bytů, zatímco podíl nízkopodlažních bytů nebude vzhledem k omezenému pozemkovému fondu ve srovnání s jinými regiony velký.

Kromě toho se budou stále více zlepšovat realitní produkty v těchto oblastech a obecně v Hanoji. U bytových projektů se zaměří na vnitřní vybavení.

Zdroj