Návrhy na zdanění vlastníků více domů a pozemků; Ceny domů se v důsledku dopadu ceníku pozemků zvýší o 15–20 %.
Ministerstvo financí navrhuje maximální snížení poplatků za pronájem pozemků o přibližně 4 000 miliard VND; Hanoj zveřejní ty, kteří v pozemkových aukcích nabídli vysokou cenu, ale poté propadnou o své zálohy; Ho Či Minovo Město vydává nová nařízení o odškodnění, podpoře a přesídlení.
Zde je shrnutí nejvýznamnějších zpráv z realitního trhu tohoto týdne.
Ministerstvo stavebnictví a ministerstvo financí prozkoumají možnost zdanění fyzických osob, které vlastní více domů a pozemků.
Na pravidelné tiskové konferenci za třetí čtvrtletí roku 2024 uvedl náměstek ministra financí Nguyen Duc Chi, že ministerstvo financí plně souhlasí s návrhem ministerstva stavebnictví zdanit fyzické osoby, které vlastní více domů a pozemků.
 |
| Spekulativní skupiny a organizace „přeprodávají“ pozemky vydražené v obchodech. Foto: Thanh Vu |
Náměstek ministra však také potvrdil, že cíle omezit spekulace a stabilizovat trh by bylo obtížné dosáhnout, pokud by se spoléhal pouze na daňovou politiku. Místo toho je třeba synchronizovat systém politik napříč předpisy týkajícími se pozemků, plánování a dalších oblastí.
Ministerstvo stavebnictví ve zprávě předložené Úřadu vlády dříve navrhlo politiku zdanění osob, které vlastní a užívají více domů a pozemků, s cílem omezit spekulace a praxi nákupu a prodeje nemovitostí v krátkém časovém období za účelem zisku.
Podle Dr. Nguyen Van Dinha, předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), současnému právnímu systému chybí sankce, které by kontrolovaly a předcházely spekulacím s pozemky a hromadění, jejichž cílem je zvyšování cen. Nekontrolované nákupy a prodeje jsou zároveň hlavní příčinou prudkého růstu cen pozemků v mnoha lokalitách.
Ministerstvo stavebnictví: Ceny domů se v důsledku dopadu ceníku pozemků zvýší o 15–20 %.
Ministerstvo stavebnictví ve zprávě o cenách nemovitostí předložené Úřadu vlády uvedlo, že po aplikaci ceníku pozemků z roku 2024 se náklady na využívání pozemků pro realitní projekty oproti dřívější době zvýší. To přímo povede ke zvýšení cen bydlení přibližně o 15–20 %.
Konkrétně podle Ministerstva stavebnictví tvoří náklady na pozemky 7–20 % celkových realizačních nákladů na projekt výškových bytů. I u projektů vil a řadových domů může toto procento dosáhnout 25–50 %. Na druhou stranu náklady na kompenzaci aktiv na pozemku obvykle tvoří relativně malé procento investičních nákladů na výstavbu, pouze asi 2 %.
Ministerstvo s odkazem na příklad z reálného světa uvedlo, že v bytovém projektu, který vyvíjí společnost GP Invest, se poplatek za užívání pozemku vypočítaný z prodejní ceny za metr čtvereční bytu po uplatnění nového ceníku pozemků zvýší na 22 milionů VND/36 milionů VND (přibližně 60 %). V současné době je tento poměr okolo 42 %, což odpovídá 15 milionům VND/36 milionům VND.
Tento trend se projevuje i u projektu městské vily Chanh My (Binh Duong), a to z 16,3 % na přibližně 50 %. Podobně i u projektu Thanh Lam – Dai Thinh 2 (Hanoj) došlo ke zvýšení poplatků za užívání pozemků z 15 % na 33 % prodejní ceny.
Zatímco ceny pozemků nadále prudce rostou, ostatní náklady, jako jsou investiční náklady na výstavbu, náklady na půjčky, náklady na prodej, daně atd., jsou Ministerstvem výstavby hodnoceny jako „méně volatilní“. Náklady na půjčky se ve skutečnosti dokonce snížily díky postupnému „ochlazování“ úrokových sazeb.
Ministerstvo financí navrhlo maximální snížení poplatků za pronájem pozemků o přibližně 4 000 miliard VND.
V návrhu vládního nařízení o snížení pozemkového nájemného v roce 2024, který je v současné době projednáván, navrhuje ministerstvo financí dvě možnosti: snížení pozemkového nájemného splatného za rok 2024 o 15 % nebo 30 %, s vyloučením nesplacených dluhů z předchozích let a penále z prodlení. Pokud bude návrh schválen, mohla by se výše pozemkového nájemného vybraného do státního rozpočtu snížit přibližně o 2 000–4 000 miliard VND.
Tato politika se vztahuje na organizace, jednotky, domácnosti a jednotlivce, kteří si přímo pronajímají pozemky od státu formou ročních plateb nájemného. Nárok na toto preferenční zacházení mají také nájemci pozemků, kteří již pobírají slevy na nájemném.
Aby nájemci pozemků měli nárok na snížení, musí podat žádost pomocí poskytnutého formuláře a budou ze zákona odpovědní za pravdivost a přesnost poskytnutých informací a zajistí, aby žádost byla určena pro správnou cílovou skupinu.
Ministerstvo se domnívá, že snížení poplatků za pronájem pozemků v rámci této politiky nebude mít významný dopad na celkové příjmy státního rozpočtu. Naopak, snížení daně z pozemků bude mít zásadní dopad na výrobní a obchodní aktivity podniků i fyzických osob, a tím pomůže rozpočtu generovat dodatečné daňové příjmy, které kompenzují snížení poplatků za pronájem pozemků.
Hanoj stanoví minimální plochu pro dělení a scelování pozemků pro každý typ pozemku.
Hanojský lidový výbor nedávno vydal rozhodnutí č. 61/2024/QD-UBND ze dne 27. září 2024, které upravuje několik aspektů hospodaření s půdou v Hanoji. Patří sem předpisy o podmínkách pro dělení a scelování pozemků, jakož i minimální plocha a rozměry pro dělení různých typů pozemků. Tyto předpisy nabudou účinnosti 7. října 2024.
V souladu s tím nesmí být u obytných pozemků v městských částech a obcích plocha pozemku mimo hranici červené čáry menší než 50 m2. Šířka sousedící s silnicí nebo chodníkem musí být také 4 m nebo větší.
 |
| Předpisy pro rozdělení pozemků určených k bydlení. |
V nížinných obcích je minimální velikost pozemku pro rozdělení pozemku 80 m2 a šířka alespoň 5 m. Pro středohorské obce je minimální velikost pozemku 100 m2 a šířka alespoň 5 m. V horských obcích je minimální velikost pozemku 150 m2 a šířka alespoň 6 m.
Všechny tyto oblasti mají minimální požadavek na délku pro rozdělení pozemku 4 metry.
 |
| Předpisy o rozdělení pozemků pro komerční, servisní a nezemědělské pozemky. |
Pro komerční a servisní pozemky je minimální plocha pro rozdělení pozemků na obvody, města a obce 400 m2, respektive 800 m2. Regulovaná šířka je 10 m, respektive 20 m. Délka je 4 m nebo více.
U nezemědělské půdy je minimální velikost parcely pro rozdělení na obvody, města a obce 1 000 m2, respektive 2 000 m2. Regulovaná šířka je 20 m, respektive 40 m. Délka je 5 m nebo více.
U zemědělské půdy, v případě půdy využívané pro jednoleté plodiny, je minimální velikost parcely pro rozdělení 300 m2 pro městské části a města a 500 m2 pro obce.
 |
| Předpisy pro dělení zemědělské půdy. |
U pozemků využívaných pro trvalé plodiny je minimální velikost pozemku pro dělení v obvodech a městech 500 m2; v obcích je to 1 000 m2. Pozemky využívané pro akvakulturu mají také podobné předpisy týkající se velikosti pozemků jako pozemky využívané pro trvalé plodiny.
V případě produkčních lesních pozemků je minimální plocha pozemku 5 000 m2 pro městské části, města a obce.
V rozhovoru s reportérem investičních novin pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Property, dříve zmínil, že pokud Hanoj zvýší minimální velikost pozemku pro rozdělení na 50 m2, ceny nemovitostí by mohly prudce vzrůst. Je to proto, že investoři specializující se na rozdělení pozemků budou nyní muset vynaložit více peněz na pořízení větších pozemků, což by je učinilo dražšími.
Zvýšení minimální velikosti pozemku pro rozdělení pozemku na 50 m2 navíc zvýší náklady na výstavbu domu. To by mohlo vyvinout větší finanční tlak na ty, kteří bydlení skutečně potřebují.
Hanoj veřejně zveřejní jména těch, kteří nabídli vysokou cenu, ale poté přišli o své zálohy v pozemkových aukcích.
Hanojský lidový výbor nedávno vydal směrnici o pozemkových dražbách ve městě. Je pozoruhodné, že vedení města požádalo okresní lidové výbory, aby sestavily seznam případů, kdy uchazeči nabídli ceny vyšší než tržní hodnota, aby v aukci vyhráli, ale nezaplatili dle požadavků, což způsobilo narušení trhu.
Tento seznam bude zveřejněn na webových stránkách okresu a na webových stránkách Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí.
 |
| Skupiny a sdružení otevřeně prodávají pozemky za nadsazené ceny a spekulují s vydraženými pozemky. Foto: Thanh Vu. |
Vedoucí představitelé města dále požádali policii, aby zvážila operativní opatření k rychlému odhalování porušení předpisů v dražbách práv k užívání pozemků; a aby vedla lidové výbory okresů, krajů a měst k přijetí opatření k zabránění případům porušování předpisů o dražbách v pokračující účasti na dražbách.
Kromě výše uvedených informací je dalším pozoruhodným bodem dokumentu požadavek Hanoje, aby obce omezily pořádání pozemkových dražeb pro jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů. Přednost při dražbách práv k užívání pozemků budou mít organizace realizující investiční projekty s dostatečnou kapacitou k realizaci a efektivnímu využívání pozemků.
Úkolem Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí je i nadále vést a koordinovat s příslušnými jednotkami postup aktualizace a úpravy cenových tabulek pozemků a předkládat je Městskému lidovému výboru k rozhodnutí o úpravě cenových tabulek pozemků dle předpisů; neprodleně aktualizovat, koordinovat a vést lidové výbory na úrovni okresů k řešení obtíží a překážek v procesu určování cen pozemků.
Pokud jde o provádění a organizaci aukcí, Hanoj požaduje, aby informace o aukčních zasedáních byly poskytovány veřejně a transparentně prostřednictvím informačních systémů ústřední vlády, města a místních úřadů, jak je předepsáno.
Okresy, kraje a města budou organizovat dražby pozemkových práv k přidělování pozemků s poplatky za užívání pozemků a pronájmem pozemků v souladu s předepsanými postupy; zváží regulaci výše nabídkového řízení a formátu dražby (povinné vícekolové nabídkové řízení) s cílem zajistit konkurenceschopnost a blízkost tržním cenám.
Ceny bytů v blízkosti linky metra Cau Giay – Nho Son vzrostly za jeden rok o více než 40 %.
Podle společnosti Savills se v okruhu 500 metrů od stanic linky metra Cau Giay – Nho Son (Hanoj) průměrná cena bytů v okrese Cau Giay ve srovnání se třetím čtvrtletím roku 2023 zvýšila o více než 40 %.
Mezitím v ostatních oblastech hlavního města činil průměrný nárůst cen pouze 25–35 %. To ukazuje, že výhoda plynoucí ze systému metra způsobila nárůst cen nemovitostí v okolních oblastech o 5–15 % ve srovnání s obecným průměrem.
V Ho Či Minově Městě se ceny bytů podél linky metra také neustále zvyšovaly o 35–70 % ve srovnání s dobou prvního prodeje, přičemž hodnota některých projektů se mezi lety 2015 a 2023 dokonce zdvojnásobila.
Například Masteri Thao Dien se nachází hned vedle linky metra spojující centrum Ho Či Minova Města s městem Thu Duc. Když byl koncem roku 2014 poprvé spuštěn, ceny bytů se pohybovaly od přibližně 35 do 39 milionů VND/m2. Nyní však cena na sekundárním trhu vzrostla na 69 až 75 milionů VND/m2.
„Trať metra přispěje ke zvýšení hodnoty nemovitostí podél své trasy. A co je důležitější, systém metra výrazně zlepšuje společenský život lidí. Tento systém veřejné dopravy nejen snižuje dopravní nehody a dopravní zácpy, ale také přispívá ke snížení znečištění životního prostředí a šetří lidem cestovní náklady,“ uvedla paní Nguyen Thi Hong Van, zástupkyně ředitele pro oceňování a poradenství ve společnosti Savills.
Ho Či Minovo Město vydává nová nařízení o odškodňování, podpoře a přesídlení.
Lidový výbor Ho Či Minova Města nedávno vydal rozhodnutí č. 68/2024/QD-UBND o režimu kompenzací, podpory a přesídlení v případě, že stát získá zpět pozemky ve městě, s účinností od 25. září 2024.
Pokud jde o podporu dočasného bydlení, město zajistí dočasné ubytování nebo poskytne pomoc s pronájmem. Osoby, jejichž pozemky jsou vyvlastněny v centrech města, obdrží podporu maximálně ve výši 24 milionů VND/domácnost/měsíc, zatímco v ostatních oblastech výše podpory nepřesáhne 21 milionů VND/domácnost/měsíc.
Politika přesídlení navíc umožňuje těm, jejichž pozemek je vyvlastněn, zvolit si kompenzaci ve formě pozemků určených k bydlení, bydlení nebo hotovosti. U pozemků určených k bydlení bude plocha pozemku splňovat místní předpisy týkající se minimální plochy povolené k rozdělení, zatímco v případě kompenzace ve formě bydlení je minimální plocha pro bydlení 30 m2.
Výše kompenzace se bude lišit v závislosti na typu pozemku. Konkrétně se za rýžová pole vyplácí kompenzace ve výši 40 000 VND/m2, za pozemky pro trvalé plodiny 50 000 VND/m2, za pozemky pro akvakulturu v rozmezí 20 000–50 000 VND/m2 a za nezemědělskou půdu jinou než obytnou půdu 50 000 VND/m2.
Aby pomohlo lidem stabilizovat jejich životy, zavedlo Ho Či Minovo Město také politiku na podporu výroby a stabilizace podnikání, která oprávněným osobám poskytuje až 30 % průměrného příjmu za poslední tři roky.
Město dále s cílem povzbudit občany a podniky k aktivní spolupráci při získávání pozemků stanovilo odměnu pro domácnosti a organizace, které pozemky předčasně odevzdají. Konkrétně domácnosti, jejichž domy budou získány celé, obdrží odměnu ve výši 15 milionů VND, zatímco organizace obdrží odměnu 10 000 VND za metr čtvereční výrobní plochy.
Da Nang draží stovky pozemků pro bydlení, což by mělo vygenerovat 720 miliard dongů.
Centrum pro rozvoj pozemků města Da Nang právě oznámilo výběr aukční organizace, která prodá 123 pozemků určených k bydlení ve městě.
Tyto pozemky proto již dokončily vyčištění pozemku, nejsou k nim připojeny žádné nemovitosti a jsou draženy online.
Lokalitou s nejvyšším počtem pozemků nabízených k aukci je okres Ngu Hanh Son s 53 parcelami. Z nich se 7 parcel nachází na ulici Vo Chi Cong, každá o rozloze téměř 100 m2 a vyvolávací cenou téměř 75 milionů VND/m2; 29 parcel se nachází na dvou hlavních silnicích, Vo Chi Cong a Luu Dinh Chat, každá o rozloze 105 m2 a vyvolávací cenou 47,3 milionů VND/m2.
Zbývající pozemky se nacházejí v oblasti přesídlení Khai Tay 2 (rozšíření Ba Tung), v okrese Hoa Quy, s rozlohou přes 406 m²/parcela a vyvolávací cenou přes 23 milionů VND/m².
V okrese Son Tra bylo do dražby nabídnuto 46 pozemků, včetně 10 pozemků na ulici Tran Thanh Ton, každý o rozloze 100 m2 a vyvolávací cenou přes 40,6 milionu VND/m2; 14 pozemků na ulici Chu Huy Man, každý o rozloze přes 127 m2 a vyvolávací cenou téměř 46,7 milionu VND/m2; a 11 pozemků na ulici Ngo Cao Lang, každý o rozloze 100 m2 a cenou přes 52 milionů VND/m2.
Zbývající pozemky se nacházejí na křižovatce ulic Pham Van Xao a Ho Si Phan, křižovatce ulic Pham Van Xao a Co Man 9 a křižovatce ulic Do Anh Han a Hoang Quoc Viet, s vyvolávacími cenami v rozmezí od 47,7 do 61,5 milionu VND/m2.
V okrese Hai Chau se nacházejí 3 pozemky, a to: parcela B99 na křižovatce ulic Nguyen Huu Dat a Huynh Man Dat, parcela 96 B1.1 na křižovatce ulic Trinh Cong Son a Tien Son 9 a parcela 01 – B1.2 na křižovatce ulic Trinh Cong Son a Tien Son 9. Tyto pozemky mají rozlohu od 109 do 115 m2 s vyvolávacími cenami od 98,6 do 100,7 milionů VND/m2. Jedná se o oblast s nejvyššími cenami v této aukci.
Okres Thanh Khe draží pozemek nacházející se na křižovatce ulic Ly Trien a Nguyen Phuoc Thai o rozloze přes 122 metrů čtverečních a s vyvolávací cenou 58,2 milionu VND.
V oblasti Cam Le District se nachází 9 pozemků nacházejících se na ulicích Lo Giang 2, Lo Giang 3, March 29th Street, Nguyen Quang Lam, Te Hanh, Do Doc Tuyet, Nguyen Kim atd. Plocha těchto pozemků se pohybuje od 114 do 245 m2 s vyvolávacími cenami od 25 do 51 milionů VND/m2.
Tato aukce zahrnuje také 2 pozemky v okrese Lien Chieu a 9 pozemků v okrese Hoa Vang. Tyto dvě lokality mají nižší ceny pozemků než ostatní oblasti, a to v rozmezí od 13 do 27 milionů VND/m2.
Podle Centra pro rozvoj pozemků města Da Nang je celková hodnota 123 pozemků, vycházející z vyvolávací ceny, přes 720 miliard VND.
Společnost Taseco Land má velkou šanci stát se investorem projektu v hodnotě 3,2 bilionu VND v Me Linh.
Podle hanojského odboru plánování a investic je společnost Taseco Real Estate Investment Joint Stock Company – Taseco Land jediným investorem registrovaným pro realizaci stavebního projektu nové městské oblasti Me Linh v obcích Me Linh a Van Khe v okrese Me Linh.
Je pozoruhodné, že i přes uplynutí lhůty pro podávání žádostí (31. srpna) ministerstvo zaznamenalo pouze jednu žádost o realizaci projektu: Taseco Land. To naznačuje, že tato společnost si zajistila solidní šanci stát se investorem projektu.
Nová městská oblast Me Linh se rozkládá na ploše téměř 41 hektarů a očekává se, že poskytne bydlení přibližně 5 060 lidem. Po dokončení nabídne městská oblast přibližně 657 nízkopodlažních domů a budovu sociálního bydlení s 809 jednotkami. Projekt bude dále zahrnovat dvě komerční a servisní budovy o výšce od 3 do 9 pater, vzdělávací a zdravotnická zařízení, kulturní a sportovní centrum, zelené plochy a vodní prvky.
Celková investice do projektu přesahuje 3 200 miliard VND, z čehož náklady na realizaci projektu činí více než 2 900 miliard VND a zbytek je určen na kompenzace, podporu vyklízení pozemků a přesídlení.
Investiční projekt má 50letou provozní dobu, počínaje datem, kdy investor získá pozemek od státu, datem pronájmu pozemku nebo datem přeměny využití pozemku. Harmonogram realizace projektu je stanoven na období let 2024 až 2028.
Díky výhodě sousedství s letištěm Noi Bai a průchodu okružní silnice č. 4 se čtvrť Me Linh stává cílem řady rozsáhlých realitních projektů. Mezi významné společnosti patří Cienco 5 Me Linh, Diamond Park, HUD Me Linh, CEO Me Linh, městská oblast Tien Phong Me Linh, městská oblast Ha Phong atd.
Komentář (0)