Ceny bytů prudce rostou, ale příjmy Hanojců stále zaostávají.

Ceny bytů prudce rostou, ale příjmy Hanojců stále zaostávají.

Podle zprávy společnosti Savills Vietnam je druhé čtvrtletí roku 2023 osmnáctým čtvrtletím v řadě, kdy ceny bytů v Hanoji vzrostly. V současné době je průměrná prodejní cena primárních bytů v Hanoji 53 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 73 % ve srovnání se stavem před 4 lety (2019).

Paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka poradenského oddělení Savills Hanoi, vysvětlila: „Neustálý nárůst cen primárních bytů v Hanoji je způsoben vysokým nárůstem cen pozemků a stavebních nákladů.“

Ceny bydlení rostou, ale příjem obyvatel Hanoje stále nestačí, obrázek 1 — Ceny bytů prudce rostou, zatímco příjmy Hanojců zaostávají. (Foto: TTX)

Kromě toho potřeba investovat do zlepšování kvality produktů a okolní infrastruktury a inženýrských sítí a interních projektů vede také k tomu, že ceny na primárním trhu, respektive ceny nově spuštěných projektů, jsou vždy vyšší než obecná tržní úroveň bytů na prodej.

Podle výzkumu společnosti Savills poptávka po bydlení v Hanoji každoročně roste díky neustálému nárůstu migrace. Kromě toho se předpokládá, že v letech 2023 až 2025 bude v Hanoji o 157 000 domácností více.

Nabídka bytů je však velmi nízká, v budoucnu se očekává prodej pouze 59 000 bytů všech typů, 9 000 nízkopodlažních domů a 18 700 sociálních domů. Chybí 70 300 domů.

Zpráva společnosti Savills ukazuje, že Hanoj usiluje o dosažení průměrného příjmu na obyvatele ve výši 150 milionů na osobu a rok v roce 2023. Ve srovnání s rokem 2019 je průměrné tempo růstu příjmů 6 % ročně. Tempo růstu cen bytů od roku 2019 do první poloviny roku 2023 je mezitím 13 % ročně.

Paní Hang poznamenala, že realita je taková, že růst průměrného příjmu na obyvatele v Hanoji je nižší než růst cen bytů. Toto je příklad, který ukazuje, že pokud se tento rozdíl zvětší, lidé budou vlastnit dům déle.

„Pokud se tato dvě čísla nepřiblíží, ztíží to vlastnictví bydlení lidem obecně, těm, kteří žijí v Hanoji, i těm z jiných provincií, kteří chtějí mít dům v Hanoji kvůli práci nebo pro své děti, delší dobu a dobu,“ uvedla paní Hangová.

Nemluvě o nízkopodlažních bytových domech, kde při vysoké ceně kupující zvažují i její přiměřenost a také to, zda odpovídá skutečné hodnotě produktu. Odtud bude rozhodování kupujícího pomalejší a delší.

Zlevněný vzácný segment, ale ne pro masy

Na rozdíl od segmentu bytů se segment vil a řadových domů mírně snižuje. Konkrétně se primární cena vil v Me Linh mezičtvrtletně snížila o 10 % na 100 milionů VND/m2 neprodaných pozemků. Ceny obchodních domů mezičtvrtletně klesly o 7 %. Naproti tomu ceny řadových domů mezičtvrtletně vzrostly o 4 % a dosáhly 173 milionů VND/m2. I když klesají, nejedná se o segment pro většinu kvůli vysoké ceně.

Paní Hang uvedla, že snížení cen vil a řadových domů je způsobeno tím, že projekty daleko od centra byly spuštěny za rozumné ceny, což vede k poklesu i úrovně trhu.

Ve skutečnosti je cena nízkopodlažních staveb stále vysoká, zejména v oblastech sousedících s hanojským okruhem 2 a 3, v rozvinutých oblastech se stabilní sociální infrastrukturou a plánováním dopravní infrastruktury a v oblastech s vysokou hustotou obyvatelstva.

Ceny bydlení rostou, ale příjem obyvatel Hanoje stále nestačí, obrázek 2 — Vily jsou vzácným segmentem se slevami, ale ne pro většinu. (Foto: DP)

Podle paní Hangové na trhu s vilami a řadovými domy stále lákají kupující produkty s rozumnými cenami a dobře naplánovanými projekty. To se odráží ve skutečnosti, že transakce v segmentu nízkopodlažních domů v Hanoji po pochmurném prvním čtvrtletí vykazují tendenci ke zlepšení, když se prodalo 106 jednotek, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 20 %.

„Toto je jeden z pozitivních signálů zaznamenaných na konci druhého čtvrtletí roku 2023, kdy se na trhu objevily nízkopodlažní projekty s produkty nabízenými za ceny okolo 10 miliard VND za jednotku,“ uvedla paní Hang.

Podle druhého čtvrtletí roku 2023 v Hanoji tvořily projekty s primární cenou pod 10 miliard VND 39 % transakcí, byty od 10 do 20 miliard VND 28 % a byty nad 30 miliard VND pouze 13 %. Data ukazují, že čím rozumnější je cena produktu, tím lepší je míra prodeje.

Primární nabídka je omezená, ale výhodou pro kupující domů na dnešním hanojském trhu je, že si mohou vybrat sekundární trh – s mnoha produkty, které byly vyvinuty předem, jsou právně garantovány a mají rozumnější ceny. Za současných podmínek je cena na sekundárním trhu stále konkurenceschopná ve srovnání s primárním trhem.

Podle společnosti Savills ve druhém čtvrtletí roku 2023 mají nízkopodlažní produkty typicky o 20 % nižší cenu než primární jednotky. Primární trh nemá mnoho možností, zatímco sekundární trh nabízí větší výběr z hlediska ceny, i když produkt již není nový, kupující jej mohou ihned používat nebo jej mohou používat.

Zejména Hanoj v poslední době podporuje vyplácení veřejných investic. To je příznivý faktor pro podporu hospodářských aktivit Hanoje obecně a dalších aktivit, včetně obchodu s nemovitostmi, zejména.

Očekává se, že nedávno zahájená výstavba okruhu č. 4 po jeho otevření v roce 2027 podpoří rozvoj příměstských oblastí, jako jsou Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai a Thanh Tri. Nabídka bydlení v oblastech kolem okruhu č. 4 se má podle předpovědí zvýšit o 36 % ve srovnání se současností.

Jakmile bude infrastruktura rozvíjena synchronně, podpoří vyváženou poptávku ve všech oblastech. Díky pohodlné dopravě budou lidé v nouzi ochotni se stěhovat do oblastí s rozumnějšími cenami.

„Toto je považováno za jeden z faktorů, které řeší problém, kdy se v poslední době v centru města nebo v oblasti poblíž okruhu 3 na hanojském trhu vytvořily nové vysoké cenové hladiny, což lidem brání v přístupu k koupi bydlení,“ poznamenala paní Hang.

Zdroj