Ceny bytů v Hanoji nadále prudce rostou a nezbývají žádné dostupné byty; realitní makléři v Ho Či Minově Městě přijímají opatření k omezení navyšování cen.

Přebytek luxusních bytů, nedostatek dostupného bydlení pro většinu populace, posouzení dopadu nového ceníku pozemků v Ho Či Minově Městě a postupy pro nákup a prodej bytů v roce 2024… patří mezi nejnovější zprávy z realitního trhu.

Nejnovější zprávy z oblasti nemovitostí: V Hanoji a Ho Či Minově Městě již neexistují žádné segmenty bytů s cenami dostupnými pro většinu populace. (Foto: Hai An)

Ceny nemovitostí prudce vzrostly.

Dozorčí delegace Národního shromáždění právě předložila delegátům zprávu o výsledcích dohledu nad „prováděním politik a zákonů v oblasti řízení trhu s nemovitostmi a rozvoje sociálního bydlení od roku 2015 do konce roku 2023“.

Při pohledu zpět na období let 2015 až 2021 se trh rozvíjel živě a silně, s bohatou nabídkou a mnoha novými typy nemovitostí, jako jsou: turistické apartmány (kondotely), rekreační vily atd. Monitorovací tým však vyhodnotil, že ve struktuře realitních produktů existovaly „nedostatky“, které nebyly racionální, s nerovnováhou mezi nabídkou a poptávkou, zaměřené především na luxusní segment a cíle finančních investic, s malým počtem produktů vhodných pro příjem většiny populace.

V období 2022–2023 došlo k poklesu trhu s nemovitostmi a podniky čelily mnoha obtížím kvůli nedostatkům a omezením z období 2015–2021, které se projevily pod tlakem pandemie Covid-19. V této době byla nabídka mnohem omezenější než v předchozím období. Ceny nemovitostí prudce vzrostly ve srovnání s nárůstem příjmů většiny populace.

V Hanoji a Ho Či Minově Městě již neexistuje segment bytových domů s cenami dostupnými pro většinu populace.

Statistiky ukazují rostoucí rozdíly ve struktuře realitních produktů. Podle zprávy Hanojského lidového výboru tvoří většinu segmenty bytů střední a vyšší třídy. V roce 2022 ceny bytů prudce vzrostly, ale objemy transakcí byly nízké a tvořily pouze asi 10 % produktů nabízených na trhu. Ceny jednotlivých domů zůstaly vysoké a k transakcím téměř nedošlo.

V Ho Či Minově Městě prudce klesly transakce s nemovitostmi, zatímco ceny nemovitostí nekontrolovatelně vzrostly, což vytvořilo nerovnováhu mezi cenou a hodnotou. Podle Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města již ve městě od roku 2021 neexistují žádné cenově dostupné segmenty bytů (s cenou pod 25 milionů VND/m2).

Mezitím se velké množství projektů rezidenčních nemovitostí potýká s překážkami, zpožděním, pomalou realizací a stagnací, což vede k značnému plýtvání pozemky a kapitálem investovaným podniky. To zvyšuje obtíže a náklady pro investory a zvyšuje ceny produktů.

Zpráva dozorčí delegace rovněž poukázala na nedostatečnost trhu s nadměrnou nabídkou luxusních, velkorysých a drahých bytů, zatímco je nedostatek sociálního a levného bydlení vhodného pro potřeby většiny populace. Průměrná cena sociálního bydlení je navíc stále příliš vysoká ve srovnání s příjmy příjemců.

Pomalé vyplácení finančních prostředků z úvěrového balíčku ve výši 120 000 miliard dongů na sociální bydlení, bydlení pro pracovníky a renovaci a rekonstrukci starých bytových domů, spolu se složitými podmínkami a postupy a vysokými úrokovými sazbami, navíc nebylo účinné při přilákání a povzbuzování investorů a kupujících sociálního bydlení k přístupu k tomuto úvěrovému balíčku. To jsou významné překážky rozvoje sociálního bydlení.

Na základě výše uvedených skutečností doporučuje dozorčí delegace, aby jedním z bezprostředních úkolů bylo navrhnout konkrétní řešení pro efektivní realizaci projektu, jehož cílem je investovat do výstavby nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky v průmyslových zónách v období 2021–2030, a zajistit tak pokrok, kvalitu a vhodnost pro potřeby a životní podmínky příjemců.

Z dlouhodobého hlediska dozorčí delegace doporučuje brzké dokončení výzkumu a návrhů na změnu, doplnění a přijetí nových daňových zákonů, včetně ustanovení o vyšších daňových sazbách pro ty, kteří využívají velké plochy půdy, vlastní více domů, pomalu využívají půdu nebo ji nechávají ladem. Tím se zajistí soulad s inovacemi v pozemkovém právu, zlepší se efektivita hospodaření s půdou a jejího využívání, dosáhne se cíle přerozdělení příjmů a zmobilizují se přiměřené a stabilní zdroje příjmů pro státní rozpočet, a to na základě mezinárodní praxe a v souladu se socioekonomickými podmínkami Vietnamu.

Ceny bytů v Hanoji nadále dosahují nových maxim.

Podle online dat z Batdongsan.com.vn dosahují ceny bytů v Hanoji v krátkém období trvale rekordních výšek. Na začátku roku 2018 činily požadované ceny bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě 27 milionů VND/m2, respektive 31 milionů VND/m2. Po šesti letech, do roku 2024, však průměrný nárůst cen bytů v Hanoji dosáhl 70 %, zatímco v Ho Či Minově Městě byl nárůst nižší, a to o 55 %.

Data Vietnamské asociace realitních makléřů rovněž potvrzují rychlý nárůst cen bytů v Hanoji. Index cen bytů v Hanoji se v roce 2023 ve srovnání s rokem 2019 zvýšil přibližně o 38 procentních bodů. Index cen bytů v Ho Či Minově Městě se mezitím zvýšil pouze o 16 procentních bodů. Rostoucí trend cen bytů ve skutečnosti stále pokračuje a v poslední době se zesílil s průměrným nárůstem o 100–200 milionů VND měsíčně.

Vzhledem k výše uvedené situaci pan Dinh Minh Tuan, ředitel společnosti Batdongsan.com.vn v jižním regionu, poznamenal, že na trhu s byty se průměrný nárůst ceny projektu pohybuje v rozmezí 8–12 %. To je považováno za pozitivní nárůst. Pokud je tempo růstu cen vyšší než průměr, trh vykazuje známky neudržitelnosti.

Pokud jde o trh s byty v Hanoji, pan Tuan se domnívá, že ceny bytů v poslední době neustále rostou, a to i v krátkém období, kdy došlo k prudkému nárůstu. Proto se v určitém okamžiku, možná během příštích 2–3 let, ceny bytů v Hanoji zastaví, nebo pokud ano, bude růst pomalý a bude kolísat pouze kolem 5–6 %.

Zabraňte pozemkovým makléřům ve zneužívání upravených ceníků pozemků k nafukování cen.

Pokud jde o upravený ceník pozemků, který nedávno vydal Lidový výbor Ho Či Minova města a který byl platný od 31. října do 31. prosince 2025, realitní experti poskytli svá hodnocení jeho dopadů.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města (HoREA), byl upravený ceník pozemků vypracován v souladu s principem tržního oceňování. Agentura, která sestavila ceník, do něj zapracovala řadu návrhů od podnikatelské komunity a odborníků.

Ve srovnání s návrhem, který byl koncem července zveřejněn k veřejnému připomínkování, se předseda HoREA domnívá, že nově vydaný ceník pozemků byl upraven a změněn „rozumným a vhodným“ směrem.

Například v okrese Hoc Mon se podle návrhu ceny pozemků v některých oblastech zvýšily 50,7krát ve srovnání s ceníkem z roku 2020, ale s upraveným ceníkem je toto zvýšení pouze téměř 40krát.

Pokud jde o dopad, podle pana Chaua upravený ceník pozemků zajišťuje spravedlnost mezi těmi, kteří splnili své finanční závazky v prvních 10 měsících letošního roku, ve srovnání s těmi, kteří platili od 31. října.

„Upravený ceník pozemků neměl okamžitý dopad na trh s nemovitostmi, protože projekty komerčního bydlení jsou v současnosti oceňovány metodou přebytku. Po určité době však, až developeři získají práva k užívání pozemků pro rozvoj projektů, budou lidé toužit po vyšších cenách než dříve, což povede k nárůstu cen bydlení,“ uvedl pan Chau.

Předseda HoREA navrhl, aby státní orgány přijaly opatření ke kontrole aktivit „spekulantů s pozemky, makléřů a bezskrupulózních podniků“, protože tato skupina by mohla zneužít upraveného ceníku pozemků ke spekulacím a nafukování cen.

Postupy při koupi a prodeji bytů v roce 2024

Podle článku 160 zákona o bydlení z roku 2023 musí transakce zahrnující koupi a prodej bydlení splňovat následujících šest podmínek.

Konkrétně (1) Má osvědčení předepsané zákonem.

(2) Není předmětem probíhajících sporů, stížností nebo soudních sporů týkajících se vlastnických práv, jak je stanoveno zákonem o řešení sporů, stížnostech a oznámeních.

(3) V případě vlastnictví nemovitosti na dobu určitou se aktuálně nacházíme v období vlastnictví.

(4) Nepodléhá zabavení za účelem výkonu rozsudků nebo za účelem výkonu pravomocných správních rozhodnutí příslušných státních orgánů ani nepodléhá dočasným nouzovým opatřením nebo preventivním opatřením, o nichž rozhodl soud nebo příslušné státní orgány.

(5) Ne v případech, kdy existuje rozhodnutí o rekultivaci pozemku nebo oznámení o demolici domů vydané příslušným orgánem.

(6) Podmínky stanovené v bodech (2) a (3) se nevztahují na případy koupě, prodeje nebo pronájmu rozestavěných domů.

Poznámka: Následující transakce s bydlením nevyžadují osvědčení o vlastnictví: koupě a prodej rozestavěných domů; prodej domů v případě zrušení nebo bankrotu; organizace darování domů pro charitativní účely, domů pro potřebné a domů pro národní solidaritu.

Nákup a prodej stávajících bytů od developera bytové výstavby v následujících případech: byty patřící do veřejného majetku; sociální byty, byty pro lidové ozbrojené síly, byty pro přesídlení, které nepatří do veřejného majetku; dědění bytů.

Dokumenty prokazující způsobilost k bytovým transakcím stanoveným v tomto článku se provádějí v souladu s vládními nařízeními.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html