Ceny bytů v Hanoji nadále rostou, dostupné byty už nejsou k dispozici, což brání pozemkovým makléřům v nafukování cen v Ho Či Minově Městě.

Přebytek luxusních bytů, nedostatek dostupného bydlení pro většinu lidí, hodnocení dopadu nového ceníku pozemků v Ho Či Minově Městě, postupy pro nákup a prodej bytů v roce 2024... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Nejnovější informace o nemovitostech: V Hanoji a Ho Či Minově Městě již neexistuje segment bytů s cenami odpovídajícími příjmům většiny lidí. (Foto: Hai An)

Ceny nemovitostí prudce rostou

Monitorovací delegace Národního shromáždění právě zaslala delegátům zprávu o výsledcích monitorování „Implementace politik a zákonů v oblasti řízení trhu s nemovitostmi a rozvoje sociálního bydlení od roku 2015 do konce roku 2023“.

Při pohledu zpět na období 2015–2021 se trh energicky a silně rozvíjel, s bohatou nabídkou a mnoha novými typy nemovitostí, jako například: turistické apartmány (kondotel), rekreační vily... Dozorčí tým však vyhodnotil, že „existovaly nedostatky“ v nepřiměřené struktuře realitních produktů, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, zaměřená především na luxusní segment, cíle finančních investic a málo produktů vhodných pro příjem většiny lidí.

V období let 2022–2023 došlo k poklesu trhu s nemovitostmi, provoz podniků čelil mnoha obtížím kvůli nedostatkům a omezením z období let 2015–2021, které se projevily pod tlakem epidemie Covid-19. V této době byla nabídka mnohem omezenější než v předchozím období. Ceny nemovitostí prudce vzrostly ve srovnání s růstem příjmů většiny lidí.

V Hanoji a Ho Či Minově Městě již neexistuje segment bytů s cenami odpovídajícími příjmům většiny lidí.

Statistiky ukazují stále větší rozdíly ve struktuře realitních produktů. Podle zprávy Hanojského lidového výboru tvoří většinu segment bytů střední a vyšší třídy. V roce 2022 ceny bytů velmi vzrostly, objem transakcí byl nízký a tvořil pouze asi 10 % produktů nabízených na trhu, ceny jednotlivých domů zůstaly vysoké a k téměř žádným transakcím nedošlo.

V Ho Či Minově Městě prudce klesl objem realitních transakcí, ceny nemovitostí nekontrolovatelně vzrostly, což způsobilo nerovnováhu mezi cenou a hodnotou. Podle Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města od roku 2021 ve městě přestane existovat segment cenově dostupných bytů (s cenou pod 25 milionů VND/m2).

Mezitím se velké množství projektů v oblasti bydlení potýká s obtížemi, zpožděním, průtahy v realizaci a stagnací, což způsobuje obrovské plýtvání pozemky a kapitálem, který podniky do projektů investovaly. To zvyšuje obtíže a náklady pro investory a zvyšuje ceny produktů.

Zpráva monitorovacího týmu rovněž poukázala na nedostatky, kdy je na trhu přebytek luxusních bytových produktů, velké plochy, vysoké ceny, ale chybí produkty sociálního bydlení a levné bydlení vhodné pro potřeby většiny lidí. Průměrná cena sociálního bydlení je navíc stále příliš vysoká ve srovnání s příjmy příjemců.

Kromě toho je realizace programu úvěrů na sociální bydlení, bydlení pro pracovníky, renovace a rekonstrukce starých bytů z úvěrového balíčku ve výši 120 000 miliard VND pomalá, podmínky a postupy jsou složité, úrokové sazby jsou stále vysoké a program nebyl účinný v přilákání a povzbuzování investorů a kupujících sociálního bydlení k přístupu k tomuto úvěrovému balíčku, což jsou významné překážky rozvoje sociálního bydlení.

Na základě výše uvedené skutečnosti doporučuje dozorčí tým, že jedním z úkolů, které je třeba neprodleně splnit, je navrhnout konkrétní řešení pro efektivní realizaci projektu investování do výstavby alespoň 1 milionu bytů sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030, a to s cílem zajistit pokrok, kvalitu a vhodnost pro potřeby, pracovní a životní podmínky příjemců.

Z dlouhodobého hlediska doporučuje dozorčí delegace brzké dokončení výzkumu, návrhy na změnu, doplnění a vyhlášení nových daňových zákonů, které by obsahovaly ustanovení o vyšších daňových sazbách pro ty, kteří využívají velké plochy půdy, mnoho domů, pomalu využívají půdu nebo ji nechávají ladem, zajištění souladu s inovativním obsahem pozemkových zákonů, zlepšení efektivity hospodaření s půdou a jejího využívání, dosažení cíle přerozdělení příjmů a mobilizaci přiměřených a stabilních zdrojů příjmů pro státní rozpočet, a to na základě odkazu na mezinárodní praxi a v souladu se socioekonomickými podmínkami Vietnamu.

Ceny bytů v Hanoji nadále dosahují nových maxim

Podle online dat z Batdongsan.com.vn dosáhly ceny bytů v Hanoji v krátkém časovém období nových maxim. Na začátku roku 2018 činila prodejní cena bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě 27 milionů VND/m2, respektive 31 milionů VND/m2. Po 6 letech, do roku 2024, však průměrný nárůst cen bytů v Hanoji dosáhl 70 %, zatímco nárůst cen bytů v Ho Či Minově Městě byl nižší a dosáhl 55 %.

Data Vietnamské asociace realitních makléřů rovněž potvrzují rychlý nárůst cen bytů v Hanoji. Index cen bytů v Hanoji se v roce 2023 ve srovnání s rokem 2019 zvýšil přibližně o 38 procentních bodů. Index cen bytů v Ho Či Minově Městě se mezitím zvýšil pouze o přibližně 16 procentních bodů. Růst cen bytů ve skutečnosti stále pokračuje a v poslední době má tendenci být silnější s průměrným nárůstem o 100–200 milionů VND/měsíc.

Vzhledem k výše uvedené situaci pan Dinh Minh Tuan, ředitel společnosti Batdongsan.com.vn v jižním regionu, poznamenal, že na trhu s byty se průměrný nárůst projektu pohybuje mezi 8 a 12 %. To je považováno za pozitivní nárůst. Pokud je tempo růstu cen vyšší než průměrný nárůst, trh vykazuje známky neudržitelnosti.

Pokud jde o trh s byty v Hanoji, pan Tuan uvedl, že ceny bytů v poslední době neustále rostou, a to i v krátkém časovém období, kdy ceny neustále vyskakují. Proto se na určité hranici, možná v příštích 2-3 letech, ceny bytů v Hanoji nezvýší, a pokud ano, bude to pomalé, bude kolísat pouze kolem 5-6 %.

Zabraňte „pozemkovým makléřům“ ve zneužívání upravených ceníků pozemků k „nafukování“ cen

Pokud jde o upravený ceník pozemků, který nedávno vydal Lidový výbor Ho Či Minova města a který byl platný od 31. října do 31. prosince 2025, experti na nemovitosti se vyjádřili k jeho dopadům.

Podle pana Le Hoang Chaua - předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města (HoREA) je upravený ceník pozemků sestaven v souladu se zásadou oceňování podle tržní ceny. Agentura, která se zabývá návrhem, obdržela mnoho připomínek od podnikatelské komunity a odborníků.

Předseda HoREA uvedl, že oproti návrhu, který byl koncem července zveřejněn k připomínkování, byl nově vydaný ceník pozemků upraven a změněn „rozumně“ pozitivním směrem.

Například v okrese Hoc Mon se podle návrhu ceny pozemků na některých místech zvýšily 50,7krát ve srovnání s ceníkem z roku 2020, ale s upraveným ceníkem se tato úroveň zvýšila pouze téměř 40krát.

Pokud jde o dopad, podle pana Chaua upravený ceník pozemků zajišťuje spravedlnost mezi těmi, kteří splnili své finanční závazky v prvních 10 měsících letošního roku, ve srovnání s případy od 31. října.

„Upravený ceník pozemků zatím neměl okamžitý dopad na trh s nemovitostmi, protože komerční bytové projekty se v současnosti oceňují metodou přebytku. Ale po nějaké době, až investoři získají převody práv k užívání pozemků k realizaci projektů, budou lidé chtít vyšší ceny než dříve, což povede k nárůstu cen bydlení,“ řekl pan Chau.

Předseda HoREA doporučil, aby státní orgány přijaly opatření ke kontrole aktivit „spekulantů, pozemkových makléřů a nepoctivých podniků“, protože tato skupina lidí může zneužívat upravený ceník pozemků ke spekulacím a „nafukování“ cen.

Postupy pro koupi a prodej bytů v roce 2024

Podle článku 160 zákona o bydlení z roku 2023 musí transakce týkající se koupě a prodeje domů splňovat následujících 6 podmínek.

Konkrétně (1) Mít osvědčení předepsané zákonem.

(2) Ne v případě sporu, stížnosti nebo soudního sporu týkajícího se vlastnických práv podle ustanovení zákona o řešení sporů, stížnostech a oznámeních.

(3) Během doby vlastnictví nemovitosti v případě omezeného vlastnictví nemovitosti.

(4) Nepodléhá zabavení za účelem výkonu rozsudku nebo správního rozhodnutí, které nabylo právní moci, vydaného příslušným státním orgánem, ani uplatnění dočasných mimořádných opatření nebo preventivních opatření podle rozhodnutí soudu nebo příslušného státního orgánu.

(5) Ne v případech, kdy příslušný orgán rozhodl o rekultivaci pozemku nebo oznámil vyklizení či demolici obydlí.

(6) Podmínky uvedené v bodě (2) a bodě (3) se nevztahují na případ koupě, prodeje nebo splátkové koupě budoucího bydlení.

Poznámka: Následující transakce s bydlením nevyžadují osvědčení o bydlení: koupě a prodej budoucího bydlení; prodej bydlení v případě zrušení nebo bankrotu; organizace darující domy vděčnosti, charity nebo solidarity.

Nákup a prodej volných domů investorů investičních projektů bytové výstavby v následujících případech: domy patřící do veřejného majetku; sociální bydlení, bydlení pro lidové ozbrojené síly, bydlení sloužící přesídlení, které nepatří do veřejného majetku; převzetí zděděných domů.

Doklady prokazující bytové podmínky pro účast na transakcích uvedených v tomto článku musí být v souladu s vládními nařízeními.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html