Vyvolávací cena je příliš nízká, což vytváří příležitosti k „zpeněžování“ v pozemkových aukcích.

Podle zprávy serveru Batdongsan.com.vn zaznamenal trh s nemovitostmi v prvních 6 měsících roku 2024 boom, kdy se nemovitosti umístily na prvním místě z hlediska investičního výnosu a překonaly zlato i akcie.

Tržní efekt zaznamenal pokračující trend přesunu do příměstských oblastí, kde se pozemky postupně staly atraktivním segmentem pro kupující.

Očekává se, že zákon o pozemkech, zákon o bydlení a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, které začaly platit dříve od 1. srpna, pomohou realitnímu trhu prosperovat pozitivními změnami.

Ve skutečnosti se však v prvních dnech uplatňování nového zákona trh s nemovitostmi okamžitě rozpálil, když došlo k náhlému nárůstu cen v některých aukcích příměstských pozemků.

Z vyvolávací ceny pouhých několika milionů VND/m² se pozemky na okraji Hanoje draží až za stovky milionů VND/m², ačkoli mnoho lidí je nepovažuje za nic výjimečné z hlediska infrastruktury, dopravy a pomalého potenciálu zisku.

Je vyvolávací cena zdrojem?

Advokát Dang Van Cuong z advokátní kanceláře Chinh Phap, Hanojská advokátní komora, se k této problematice vyjádřil, že vzhledem k neustálým změnám cen zlata, stagnaci akciového trhu, obchodním aktivitám ovlivněným dodavatelským řetězcem a výkyvům na světovém trhu jsou nemovitosti stále prioritní volbou investorů jako bezpečné útočiště pro cash flow.

Podle pana Cuonga zákony týkající se nemovitostí, které částečně vstoupily v platnost od 1. srpna 2024, stanoví, že jednotlivci a firmy nesmí kupovat pozemky, dělit parcely ani je prodávat; pouze stát může dělit pozemky a pořádat dražby.

To vytváří nedostatek nabídky, což ovlivňuje psychologii zákazníků a investorů, kteří se budou silně soustředit na pozemkové aukce, jako byla ta nedávná.

Kromě toho právník uvedl, že důvodem, proč ceny pozemků rostou, je princip aukce, že kdo zaplatí nejvyšší cenu, vyhraje nabídku.

Dražba výše uvedených pozemků mezitím přilákala pozornost tisíců lidí, kteří se zaregistrovali a přímo se dražby zúčastnili. „To dokazuje, že zájemců je mnoho, a s tolika lidmi je docela možné, že cena bude vytlačena nahoru,“ analyzoval pan Cuong.

Právník Dang Van Cuong dále naznačil možný případ, kdy „úřady dosud nedospěly k závěru“, že se jedná o situaci s inflací cen pozemků s motivem manipulace s trhem s nemovitostmi ze strany některých jednotlivců nebo organizací.

Právník Dang Van Cuong - advokátní kancelář Chinh Phap, Hanojská advokátní komora.

Právník Dang Van Cuong uvedl, že část viny za výše uvedenou situaci pramení z příliš nízkého stanovení vyvolávací ceny aukce.

Dříve byla vyvolávací cena v aukci založena na ceně stanovené poradní radou. Nicméně podle vyhlášky č. 12 vydané v únoru 2024 bude vyvolávací cena určena místem na základě ceníku pozemků vynásobeného koeficientem.

„V současné době probíhá přechodné období implementace nových dokumentů pozemkového zákona z roku 2023, které vstoupily v platnost pouze částečně a většina z nich nabude plné účinnosti až 1. ledna 2025.“

Problém je tedy v tom, že nařízení o zrušení rámce cen pozemků dosud nenabylo účinnosti, takže nařízení o staré cenové tabulce pozemků bude platit do konce letošního roku. Vzorec pro výpočet je proto stále založen na staré cenové tabulce pozemků vynásobené koeficientem K, čímž se získá vyvolávací cena, což způsobuje, že tato cena je nízká,“ uvedl právník Cuong.

Právníci tvrdí, že náhlé vysoké ceny pozemků v aukcích jsou částečně způsobeny tím, že vyvolávací cena byla stanovena příliš nízko. (Foto: Huu Thang)

Pan Cuong však také zdůraznil, že ustanovení vládního nařízení nebylo chybné, ale v této době průniku dokumenty ještě nenabyly jednotné účinnosti, což vedlo k příběhu, že nový ceník pozemků nebyl stanoven, což vedlo k výše uvedené situaci.

Z nízké vyvolávací ceny budou investoři muset vložit pouze velmi malou částku peněz, což i nadále představuje riziko, že některé organizace účastnící se aukce zneužijí tohoto okamžiku k navýšení požadované ceny, osobnímu prospěchu a následnému zrušení vkladu.

Mezitím se objevila další zpráva, že zákon o dražbách nemovitostí vstoupí v platnost až začátkem roku 2025, čímž se přísně zachází s případy nesplacení kauce zákazem účasti na dražbách z 6 měsíců na 5 let.

V současné době jsou předpisy týkající se nakládání s účastníky aukcí, kteří opustí své vklady, stále příliš administrativní, postrádají odrazující účinek a důkladné řešení, takže mnoho jednotlivců nebo organizací tuto mezeru v legislativě využilo k narušení trhu.

Neměl by všechny rozpočtové příjmy vybírat prostřednictvím pozemkových dražeb

Advokát Vu Ngoc Bang - zástupce ředitele advokátní kanceláře Galaxy Law Firm při Hanojské advokátní komorě, vyjádřil svůj názor na noční dražby pozemků, uvedl, že ačkoli nebyla veřejná, dražba bez omezení počtu kol přes noc pro stanovení konečné ceny mohla být precedentem, nikoli prvním případem.

Výhodou této formy aukce je, že do rozpočtu přinese velké a téměř „náhlé“ příjmy, protože cena se v každém kole dramaticky zvyšuje a konečná cena umožňuje státu získat v každé aukci stovky miliard dongů.

Advokát Vu Ngoc Bang - zástupce ředitele advokátní kanceláře Galaxy, Hanojská advokátní komora.

Pozitivní je, že to pomůže doplnit rozpočet prostřednictvím aukcí, které zajistí splnění všech zákonných předpisů.

Právník Vu Ngoc Bang však naopak uvedl, že „důsledky prodeje pozemků za příliš vysokou cenu jsou horší než ekonomické výhody, které to přináší“.

Zároveň právník potvrdil, že organizace pozemkových dražeb v nedávných horkých aukcích zcela dodržely ustanovení zákona, ale zda účastníci aukce měli ducha úcty k zákonu či nikoli, je jiný příběh a musíme si vyčkat na závěr vyšetřovacího orgánu.

„Pokud se účastníci aukce nacházejí v situaci „modrý tým, červený tým“ za účelem osobního zisku, účast v aukci s cílem manipulovat s trhem bude mít dlouhodobé následky a způsobí, že ceny pozemků v dané oblasti vystoupí do realitní „bubliny“. Řešení tohoto problému bude mnohonásobně obtížnější než přínosy z rozpočtu vybraného v krátkodobém horizontu,“ analyzoval pan Bang.

Stejný názor sdílel i právník Dang Van Cuong, který uvedl, že stát nemusí v pozemkových dražbách vykoupit veškerou půdu.

„Protože pokud je cena vysoká, stát získá okamžitý prospěch v podobě o něco vyšší částky peněz, ale pak bude pozemek opuštěn a spekulanti cenu nafouknou, takže pozemek nebude uveden do užívání ani využíván, i když se jedná o cenný zdroj, důsledky budou mnohem závažnější,“ uvedl právník.

Dražba pozemků by měla být dočasně pozastavena a ceny pozemků by se měly přiblížit tržním cenám.

Aby se zabránilo opakování podobných případů pozemkové horečky, právník Dang Van Cuong uvedl, že dočasné pozastavení pozemkových dražeb za účelem provedení inspekcí je zcela rozumné.

Zejména v kontextu toho, že zákony jsou propojené, ale ještě nejsou synchronizované, „zcela změněné“, takže stále existuje mnoho mezer v legislativě, kterých mohou jednotlivci nebo organizace se špatnými úmysly zneužít k dosažení zisku.

Pan Cuong dále navrhl plán na rychlé přezkoumání metody výpočtu vyvolávacích cen v aukcích, čímž by se urychlil proces sestavování ceníků pozemků s cenami blízkými tržním.

Právníci navrhují, aby byly pozemkové dražby dočasně pozastaveny a ceny pozemků se přiblížily tržním cenám (Foto: Huu Thang).

Investorům právník také navrhl, aby si jasně stanovili čas pro vložení peněz, čas pro výběr peněz a také aby určili, jak se trh v dané oblasti bude zvyšovat nebo snižovat.

Vyhněte se situaci, kdy se podle psychologie trhu spěcháte s investováním a pak se vám nepodaří včas „uniknout“. Bude to jako držet dluh, možnost ztráty je velmi vysoká.

Odborník dále uvedl, že investoři si musí dávat pozor i v oblastech, kde ceny nemovitostí prudce rostou, ale neexistuje žádná nová infrastruktura, zavedené politiky ani kolísání populace.

Pro ty, kteří chtějí koupit nemovitost, pan Cuong radí vybrat si správný čas a místo, aby si vybrali ten správný realitní produkt pro dlouhodobé vypořádání.

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm