(Dan Tri) - Odborníci tvrdí, že neustálý růst cen bytů způsobil, že lidé dočasně pozastavili své plány na koupi. Prodejní cena bytů však i přes potíže s transakcemi nadále roste.
Kupující domů se potýkají s problémy uprostřed cenové bouře
Podle průzkumu reportérů Dan Tri si prodejní cena bytů v Hanoji v uplynulém měsíci nadále udržovala rostoucí trend.
Dům o rozloze 64 m2 se 2 ložnicemi v projektu Vinhomes Smart City byl nabídnut k prodeji v polovině října za přibližně 4,2 miliardy VND. Doposud cena tohoto bytu dále rostla na 4,6 miliardy VND.
Nebo v projektu Thang Long Number 1 byl začátkem října inzerován k prodeji byt o rozloze 87 m2 se 2 ložnicemi za 5,7 miliardy VND. Cena tohoto bytu se však nyní zvýšila na 6 miliard VND.
Podle údajů výzkumné jednotky se průměrná prodejní cena primárních bytů na celém hanojském trhu výrazně zvýšila, a to ze 40 milionů VND/m2 na začátku roku 2022 na přibližně 72 milionů VND/m2 ve třetím čtvrtletí letošního roku.
Zejména průměrná cena nově otevřených projektů v tomto čtvrtletí dosáhla přibližně 70 milionů VND/m2 (bez DPH a poplatků za údržbu), protože nabídka nově otevřených bytů v tomto čtvrtletí byla zaznamenána především v segmentu luxusních a vyšších hodnot, což představuje 100% podíl na trhu.
Pan Nguyen Van Ngu (z Nam Dinh ), který potřebuje koupit dům, uvedl, že jeho rodina v posledních 3 měsících neustále sháněla byty v okresech Nam Tu Liem a Ha Dong. S 3 miliardami VND plánuje pan Ngu koupit byt o rozloze přibližně 65-70 metrů čtverečních se 2 ložnicemi, ale čím více se dívá, tím více má pocit, že je chycen v „matici cen bytů“.
„Stejný neprodaný byt, ale cena, kterou majitel nabídl, je vyšší než dříve. Například dům o rozloze 68 m2 v My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoj) byl v září inzerován k prodeji za zhruba 3,3 miliardy VND. Stejný dům majitel nabízí k prodeji za 3,7 miliardy VND,“ uvedl. Zatímco ceny bytů neustále „tančí“, pan Ngu dočasně pozastavil svůj plán koupit dům a počkal, až se cena ochladí.
Nebo jak řekl pan Tran Van Cuong (z Bac Giangu ), jeho rodina se v posledních dvou měsících prohlížela v Hanoji domy v mnoha bytových projektech. Pan Cuong byl však šokován, protože prodejní cena bytu, kterou majitel uvedl, rychle roste.
Někteří lidé od svých plánů na koupi domu upustili, protože prodejní cena prudce vzrostla (ilustrace: Tran Khang).
Před 10 dny majitel bytu v okrese Hoang Mai (Hanoj) o rozloze 72 m2 se 2 ložnicemi nabídl panu Cuongovi cenu 4,3 miliardy VND, což odpovídá 60 milionům VND/m2. Nedávno však majitel tohoto bytu pana Cuonga informoval, že cena vzrostla na 4,7 miliardy VND.
„Rychlý nárůst cen bytů mě nutí přemýšlet, jestli bych si měl koupit hned, nebo počkat na stabilizaci. Pokud koupím teď, cena by mohla znovu klesnout, protože už vzrostla. Pokud nekoupím, obávám se, že ceny bytů budou dále růst,“ řekl.
Podle údajů z oddělení průzkumu trhu činila průměrná prodejní cena bytů v prvním čtvrtletí roku 2021 35 milionů VND/m2. Do třetího čtvrtletí roku 2024 se prodejní cena zvýšila na 51 milionů VND/m2. Za 4 roky se tedy ceny bytů zvýšily o 45 %, tedy o více než 10 % ročně.
Proč jsou ceny bytů „horečnaté“?
Realitní expert Nguyen Quoc Anh uvedl, že existuje mnoho důvodů, které vedly k aktuálnímu růstu cen bytů.
Zaprvé, trh s nemovitostmi je cyklický. Konkrétně ceny bytů rostou kvůli tomu, že trh je ve fázi oživení. Dříve, v polovině roku 2024, tato jednotka předpovídala oživení každého typu nemovitostí, přičemž prvním typem, který se zotaví, budou rezidenční produkty.
Po těžkém období je psychologie investorů na realitním trhu velmi slabá. Největším strachem při investování není pokles cen nemovitostí, ale strach z toho, že produkt nebude mít likviditu. Investoři proto nyní hledají nemovitosti s určitým právním statusem, cash flow a alespoň s možností pronájmu jako byty.
Druhým důvodem je, že nabídka nepokryla poptávku na trhu, ačkoli poptávka je velmi velká. Například v Hanoji je každý rok potřeba asi 100 000–170 000 nových bytů, zatímco nabídka od začátku roku pokrývá pouze asi 30 000 jednotek a v roce 2023 asi 10 000 jednotek.
Zároveň je hustota obyvatelstva v městských oblastech velmi vysoká. Některé země, jako je Korea, Čína atd., sice mají dobré dopravní systémy, díky nimž se snadno dostanete do všech provincií a měst, ale lidé stále žijí a pracují převážně ve velkých městech. Vietnam není výjimkou. Koupě domu ve velkých městech nikdy nebyla snadná. S rostoucí koncentrací obyvatel je velmi obtížné snížit cenovou hladinu.
Kromě toho se realitní produkty stále více koncentrují v cenových segmentech. Důkazem je, že na začátku roku 2020 tvořil segment luxusních nemovitostí a výše (ceny nad 55 milionů VND/m2) pouze asi 6 % celkové nabídky. Ve třetím čtvrtletí letošního roku tyto produkty tvořily přibližně 60 %.
Podle experta se investoři v kontextu nízké nabídky na trhu po odstranění právních problémů a uvedení produktů na trh zaměřují především na segment střední a vyšší třídy (ceny nad 35 milionů VND/m2).
„Spuštění projektu trvá dlouho a ceny pozemků každým dnem rostou, takže je logické, že se investoři rozhodnou uvést na trh byty s cenami od středního cenového rozpětí výše,“ řekl pan Quoc Anh.
Bytový dům v Hanoji (Foto: Duong Tam).
Třetím důvodem je faktor psychologie trhu. Konkrétně když cena bytu příliš nezvýšila, lidé mají tendenci čekat na její pokles. Když ale vidí nárůst ceny o 10–20 %, všichni spěchají s nákupem, protože se obávají, že cena bude dále růst. To přidává psychologickou ránu a způsobuje oživení trhu.
„Trh je ve skutečnosti v posledním roce či dvou velmi horký. Důvodem je tedy také skutečnost, že lidé jsou po čekání na pokles cen bytů docela netrpěliví,“ uzavřel pan Quoc Anh.
Nguyen Van Dinh – předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) – zhodnotil, že v posledním období došlo k neobvyklému nárůstu cen bytů, zejména v Hanoji. Tento jev je jistě ovlivněn zájmovými skupinami, zatímco ekonomická situace, trh i příjmy lidí se dosud nezotavily.
„Ceny bydlení rostou, ale neprobíhají žádné transakce. Mohlo by se jednat o nějaký trik investiční skupiny s nejasnými úmysly,“ řekl otevřeně pan Dinh.
Podle něj jsou tyto zájmové skupiny schopny provádět cenové triky kvůli problematické nabídce bytů. V posledních letech nebyly na trhu schváleny žádné nové projekty s investiční licencí. Projekty na trhu jsou převážně staré a znovu se kupují a prodávají. Nabídka je nedostatečná a nekvalitní, nabídka pro lidi a osoby s nízkými příjmy je velmi malá a struktura produktu není vhodná.
Kromě toho je většina nové nabídky i nadále dokončena ve vysokém standardu s vysokými investičními náklady a náklady na pozemky a investoři také očekávají vyšší zisky než dříve. Proto je cenovou hladinu primárních bytů velmi obtížné snížit. Vysoká cena bytů na primárním trhu také způsobila dramatický nárůst cen na sekundárním trhu.
V současné době se psychologie kupujících domů postupně zhoršuje, protože ceny bytů od začátku roku neustále rostou.
Transakce s byty se zpomalily, ale očekává se, že v krátkodobém horizontu bude obtížné je snížit (Foto: Tran Khang).
Pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Property, uvedl, že ceny bytů v Hanoji v poslední době rostou pouze lokálně, a to kvůli rozdílu mezi nabídkou a poptávkou. Doposud ceny bytů v Hanoji překročily své maximum.
„Mám skupinu přátel, kteří mají všichni vysoké příjmy, ale když se podíváme na současné ceny bytů, všichni si myslí, že jsou příliš vysoké, neodpovídají hodnotě a že je k nim velmi obtížné sehnat,“ řekl.
Ceny bytů jsou příliš vysoké, takže mnoho lidí odkládá své plány na koupi domu, protože se domnívají, že ceny nejsou rozumné. Likvidita bytů je proto v poslední době velmi nízká. Pan Toan předpovídá, že odteď až do konce roku ceny bytů sotva dále porostou. Bude však také velmi obtížné, aby ceny bytů klesly, s výjimkou případů těch, kteří potřebují peníze na snížení ceny, aby mohli rychle prodat.
Nguyen Van Dinh uvedl, že pro snížení cen bytů v Hanoji je nutné usilovat o urychlení postupu výstavby sociálního bydlení. Proaktivně regulovat nabídku efektivním využíváním plánovacích nástrojů, úpravou plánování a přidělováním většího množství čistých pozemků, aby se investorům pomohlo s realizací projektů sociálního bydlení, jakmile je plánování zavedeno.
Z dlouhodobého hlediska je pro stabilizaci cen bytů a bytových produktů obecně nutná silná účast státu. Zejména je nutné nadále podporovat rozvoj dopravní infrastruktury, zkracovat dobu cestování z přilehlých oblastí do centra města a snižovat ceny bydlení díky nabídce z předměstí.
Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm
Komentář (0)