Pokud nebude zákon novelizován, realitní projekty se v příštích 10 letech zastaví.

Podle Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) by v případě, že nebudou bod b, bod 1, bod a, bod 4 a bod 6 článku 128 návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) pozměněny, mohlo by dojít k „zablokování“ hospodaření s půdou, jejího využívání a využívání v příštích 10 letech, čímž by se nedosáhlo nejvyšší účinnosti a účinnosti, jak je navrženo v usnesení č. 18.

Návrh zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) k 31. říjnu stanoví v bodě b, odstavci 1 a odstavci 6, článku 128: V případě využití pozemků k realizaci projektů komerčního bydlení je povoleno dohodnout se na získání práva k užívání pozemků určených k bydlení. V případě realizace projektů komerčního bydlení je nutné mít právo k užívání pozemků určených k bydlení nebo pozemků určených k bydlení a dalších pozemků. Podle HoREA tyto předpisy plně neinstitucionalizovaly politiku rezoluce č. 18, která spočívá v pokračování v implementaci mechanismu vzájemné dohody mezi lidmi a podniky při převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů městského a komerčního bydlení.

Bod b, odstavec 1 a bod 6, článek 128 návrhu pozemkového zákona umožňují pouze dohody o nabytí práva k užívání pozemků určených k bydlení nebo musí mít právo k užívání pozemků určených k bydlení nebo pozemků určených k bydlení a jiných pozemků, takže obsah je „užší“ než současná úprava v článku 73, bodě b, odstavci 1, článku 169, odstavci 2, článku 191 a bodech 1 a 2, článku 193 pozemkového zákona z roku 2013. Pozemkový zákon z roku 2013 umožňuje hospodářským organizacím získat převod práv k užívání pozemků pro typy pozemků v souladu s územním plánem. V případě získání převodu práv k užívání zemědělské půdy musí existovat písemný souhlas příslušného státního orgánu s realizací investičních projektů, včetně projektů komerčního bydlení. Bod b, odstavec 1, článek 128 je také „užší“ než článek 4 zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků 9 zákonů z roku 2022, který stanoví 2 případy práva užívat pozemky určené k bydlení nebo práva užívat pozemky určené k bydlení a jiné pozemky, které nejsou pozemky určenými k bydlení, k realizaci projektů komerčního bydlení.

Bod b, odstavec 1 také není v souladu s bodem 6, článkem 128 návrhu pozemkového zákona. Protože bod 6 stanoví 2 případy, kdy investoři musí mít právo užívat pozemky pro bydlení nebo pozemky pro bydlení a jiné pozemky k realizaci projektů komerčního bydlení. Bod b, odstavec 1, článek 128 však stanoví pouze 1 případ, kdy se investoři mohou dohodnout na získání práva užívat pozemky pro bydlení, ale neumožňuje investorům dohodnout se na získání práva užívat pozemky pro bydlení a jiné pozemky k realizaci projektů komerčního bydlení.

Bod b) odstavec 1 je proto „v rozporu“ s bodem 6 článku 128 návrhu pozemkového zákona. Pokud bude obsah bodu b) odstavce 1 schválen, investoři v příštích 10 letech již nebudou moci vyjednávat o získání práva užívat pozemky pro bydlení a jiné pozemky k realizaci projektů komerčního bydlení. Nebude tedy existovat případ, kdy by investor splňoval podmínku práva užívat pozemky pro bydlení a jiné pozemky, jak je stanoveno v bodě 6 článku 128 návrhu pozemkového zákona.

Očekává se, že pokud bude návrh zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) schválen, způsobí podnikům další potíže.

Nejen to, obsah bodu b, odstavce 1, článku 128 stanoví, že investoři mohou vyjednávat pouze o získání práva k užívání pozemků určených pro bydlení, což povede k tomu, že nevytvoří podmínky pro rozvoj komerčních bytových projektů, rozsáhlých městských oblastí (desítky, stovky, tisíce hektarů) pro budování synchronní městské infrastruktury s kompletními inženýrskými sítěmi a službami, rozvoj zelených, inteligentních městských oblastí, reakci na změnu klimatu v souladu s orientací usnesení politbyra č. 06, typicky nové modelové městské oblasti Phu My Hung (fáze 1) o rozloze přes 400 hektarů.

Vzhledem k regulaci, která umožňuje investorům vyjednávat pouze o užívání pozemků určených k bydlení, je nemožné realizovat komerční bytové projekty, smíšené bytové projekty a rozsáhlé komerční a servisní projekty. Ve skutečnosti jsou totiž pozemky pro bydlení spojené s domy malé. Největší pozemek pro bydlení nepřesahuje několik tisíc metrů čtverečních. V Ho Či Minově Městě je typicky na největším pozemku pro bydlení v příměstské čtvrti postavena vila o rozloze pouhých 5 000 ^metrů čtverečních. Ve vnitřních městských částech je plocha pozemků pro bydlení ještě menší. Starobylá vila č. 110–112 Vo Van Tan (3. obvod) s průčelím pouze ze 3 ulic má typickou plochu kampusu o rozloze téměř 2 800 ^{metrů čtverečních} .

Ustanovení článku 128 odstavce 6 návrhu pozemkového zákona vykazují známky „zvýhodňování“ investorů do komerčních bytových projektů, kteří již mají právo užívat pozemky určené k bydlení a další pozemky. Zejména podniků, které již disponují velkými plochami pozemků určených k bydlení a dalších pozemků. Pokud tyto podniky disponují stovkami hektarů, budou mít v příštích 5–10 letech možnost „ovládnout“ trh s nemovitostmi. Praxe totiž ukazuje, že pozemkový zákon se mění pouze jednou za 10 let, jelikož byly vydány pozemkové zákony z let 1993, 2003 a 2013 a v roce 2023 se zvažuje jeho novela.

Bod b, odstavec 1, článek 128 návrhu pozemkového zákona, pokud bude schválen, investoři v příštích 10 letech již nebudou moci získávat převody práv k užívání pozemků k obytným a jiným pozemkům nebo pozemkům jiným než obytným pozemkům za účelem realizace projektů komerčního bydlení, takže nebudou existovat žádné další podniky, které by mohly splňovat podmínku vlastnictví práv k užívání pozemků k obytným a jiným pozemkům, jak je stanoveno v odstavci 6, článku 128 návrhu pozemkového zákona.

„V praxi představují komerční bytové projekty se 100% obytnou půdou pouze asi 1 % z celkového počtu komerčních bytových projektů. Počet projektů s obytnými pozemky a dalšími pozemky tvoří většinu, přibližně 95 % z celkového počtu komerčních bytových projektů. Počet projektů s pozemky jinými než obytnými pozemky, včetně případů s pouze zemědělskou půdou nebo pouze nezemědělskou půdou, která není obytnou půdou, představuje přibližně 5 % z celkového počtu komerčních bytových projektů a obvykle se jedná o velké nebo velmi rozsáhlé projekty,“ uvedl pan Le Hoang Chau, předseda HoREA, a navrhl doplnit předpisy, které by investorům umožnily vyjednávat o získání práva k užívání pozemků jiných než obytných pozemků, včetně zemědělské půdy nebo nezemědělské půdy, která není obytnou půdou, podobně jako předpisy v pozemkovém zákoně z roku 2013, aby se vytvořily podmínky a podpořil rozvoj komerčních bytových projektů a rozsáhlých městských oblastí, které mohou mít až desítky, stovky, tisíce hektarů, aby měly plně funkční plochy a inženýrské sítě, služby a kompletní městské služby.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm