Bedenken hinsichtlich des Vorschlags zur Erhöhung der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke

Eine Anpassung der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke ist notwendig, sollte aber auf ein angemessenes Niveau angehoben werden, damit die Menschen Steuern zahlen können, der Staat Haushaltseinnahmen erzielen kann und gleichzeitig die Entwicklung gefördert wird.

Eine Anpassung der Preise für landwirtschaftliche Flächen ist notwendig, sollte aber auf einem angemessenen Niveau erfolgen, damit die Menschen Steuern zahlen können, der Staat Haushaltseinnahmen erzielen und gleichzeitig die Entwicklung gefördert wird.

Das Institut für Naturressourcen- und Umweltökonomie (IEER) der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt hat soeben ein Schreiben an das Volkskomitee der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt gerichtet, in dem es darum bittet, den Preis für landwirtschaftliche Flächen in der Grundstückspreisliste auf ein Niveau von 65 bis 70 % des Preises für Wohnbauland anzupassen.

Die Preise für Agrarland sind zu niedrig

Laut Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des IEER, sind die Preise für Agrarland in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit zu niedrig, entbehren einer wissenschaftlichen Grundlage und entsprechen nicht den Marktprinzipien. Dies führt zu geringen Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer, einem schwächelnden Immobilienmarkt und einem rückläufigen Markt für Baumaterialien aufgrund der gesunkenen Baunachfrage.

IEER ist der Ansicht, dass eine Anhebung der Preise für landwirtschaftliche Flächen auf 65–70 % der Preise für Wohnbauland – voraussichtlich ab dem 1. Januar 2026 – im Einklang mit der neuen Grundstückspreisliste angemessen wäre. Herr Thuan merkte jedoch an, dass dies nur für landwirtschaftliche Flächen gelte, deren Nutzungsänderung geplant sei.

Frau Nguyen Hien, wohnhaft im Stadtbezirk Hiep Binh in Ho-Chi-Minh-Stadt, stimmte dem Vorschlag von IEER zu und erklärte, sie plane, über 1.000 Quadratmeter landwirtschaftliche Nutzfläche in Wohnland umzuwandeln. Nach Erhalt des Steuerbescheids musste sie das Vorhaben jedoch vorerst einstellen, da ihr die Mittel zur Begleichung der Steuer fehlten. Laut aktueller Berechnung liegt der Grundstückspreis in Hiep Binh bei etwa 28 Millionen VND/m², während der Preis für landwirtschaftliche Nutzfläche lediglich 600.000 VND/m² beträgt. Durch diese Differenz erhöht sich die von Frau Hien zu zahlende Steuer auf über 27 Milliarden VND – fast 500 % mehr als ursprünglich geplant.

Laut Frau Hien würde sich ihre Steuerbelastung bei einer Erhöhung des Preises für landwirtschaftliche Flächen auf etwa 20 Millionen VND/m², wie von IEER empfohlen, auf lediglich rund 8 Milliarden VND belaufen – eine Steigerung von etwa 150 % gegenüber dem alten Niveau, was deutlich angemessener sei. Frau Hien merkte jedoch an, dass die Erhöhung des Preises für Wohnbauland um 70 % zu hoch sei; sie sollte lediglich bei 50–55 % liegen, um für die Bevölkerung besser tragbar zu sein. Zudem äußerte sie Bedenken, dass bei einer Nutzungsänderung von Grundstücken Kosten für Infrastruktur, Straßen und Räumungsarbeiten anfallen würden, was erhebliche Ausgaben verursache.

Herr Do Linh Dan, Direktor des Immobilienberatungsunternehmens Linh Dan, merkte außerdem an, dass der Preis für landwirtschaftliche Flächen in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit im Vergleich zum tatsächlichen Marktpreis zu niedrig sei. Dies führe dazu, dass die Steuern bei der Umwandlung von Grundstücken in Wohnbauland zu hoch ausfielen – sie entsprächen fast dem Verkaufspreis des Grundstücks oder überstiegen diesen sogar. Daher seien viele Menschen nicht mehr bereit, die Landnutzung zu ändern und Wohnhäuser zu bauen.

Für Unternehmen ist der Kauf von Agrarland und dessen Umwandlung in Wohnbauland aufgrund der hohen Kosten nahezu unmöglich, was zu einem Mangel an neuen Projekten führt. Tatsächlich hat nach Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste fast niemand mehr Agrarland für Bauprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt erworben.

Herr Dan erklärte, Ho-Chi-Minh-Stadt müsse die Preise für landwirtschaftliche Flächen an die Realität anpassen, um Privatpersonen und Unternehmen zu einer veränderten Landnutzung zu bewegen und den Bau von Bauflächen zu fördern. Derzeit liege der Marktpreis für landwirtschaftliche Flächen bei 10 bis 20 Millionen VND/m², während die Listenpreise nur wenige Hunderttausend VND betragen und somit den tatsächlichen Wert nicht widerspiegeln.

Wenn Ho-Chi-Minh-Stadt die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke nicht erhöht hat, schlug Herr Dan vor, dass es einen angemesseneren Steuerberechnungsmechanismus geben sollte, um die große Diskrepanz zu den Preisen für Wohngrundstücke zu verringern und ein Einfrieren des Marktes zu vermeiden.

IEER merkte an, dass der Vorschlag zur Erhöhung der Preise für landwirtschaftliche Flächen nur für Gebiete gilt, deren Landnutzungsänderung geplant ist. Foto: TRANG NGUYEN

Kann zu vielen Konsequenzen führen

Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, kommentierte unterdessen, dass der Vorschlag von IEER nicht wirklich vernünftig sei und detailliertere Untersuchungen erfordere.

Laut Herrn Quang müssen sich die Preise für landwirtschaftliche Nutzflächen den Marktpreisen annähern. Tatsächlich bestehen erhebliche Preisunterschiede zwischen der Innenstadt und den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt. Sollten die Preise für landwirtschaftliche Nutzflächen in allen Gebieten, wie vom IEER vorgeschlagen, mit einer festen Rate steigen, wäre dies unangemessen.

Herr Quang erklärte, dass zur Förderung der Umwandlung von landwirtschaftlichen in Wohnbauflächen ein Anpassungskoeffizient anstelle der Erhebung der vollen Preisdifferenz gemäß der Grundstückspreisliste angewendet werden müsse. Dieser Koeffizient sollte bei etwa 0,4 % bis 0,5 % liegen, um zu vermeiden, dass die Steuer die Baukosten übersteigt und somit die Baumotivation sinkt.

Unterdessen äußert ein Immobilienexperte Bedenken, dass eine Anhebung der Preise für landwirtschaftliche Flächen auf 70 % der Preise für Wohnbauland weitreichende Folgen haben könnte. Landwirtschaftliche Flächen, die für die landwirtschaftliche Produktion vorgesehen sind, können nicht als „zweitrangiges Wohnbauland“ betrachtet werden. Die Festpreismethode ist nicht nur wirtschaftlich unhaltbar, sondern fördert auch eine spekulative Mentalität, die auf steigende Preise spekuliert und damit die planmäßige Landentwicklung untergräbt.

Laut diesem Experten verfügte Ho-Chi-Minh-Stadt früher über eine landwirtschaftliche Nutzfläche von rund 88.000 Hektar, während die Wohnbebauung nur etwa 18.000 Hektar umfasste. Würde der Preis für landwirtschaftliche Nutzfläche 70 % des Preises für Wohnbebauung betragen, was 62.000 Hektar Wohnbebauung entspräche, entspräche dies völlig der Realität.

Dieser Experte betonte, dass eine Änderung der Landnutzung nicht automatisch bedeutet, dass landwirtschaftliche Flächen den gleichen Wert wie Wohnbauland haben. Denn nach der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohnbauland müssen Privatpersonen oder Unternehmen einen Großteil der Fläche für Infrastruktur und öffentliche Bauvorhaben aufwenden. Tatsächlich benötigt man etwa 10 Quadratmeter landwirtschaftliche Fläche, um 4 Quadratmeter Wohnbauland zu schaffen. Beträgt das Verhältnis 70 %, müssten also 10 Quadratmeter landwirtschaftliche Fläche 7 Quadratmeter Wohnbauland schaffen, um die Kosten zu decken, ist dies völlig unrealistisch.

Quelle: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm