Neue Grundstückspreisliste: Sorgfältige Kontrolle ist erforderlich, um einen „Schock“ für den Markt zu vermeiden.

Allerdings werden die Grundstückspreise in Zukunft, sobald die einzelnen Kommunen die neue Grundstückspreisliste umsetzen, je nach Region erheblich schwanken, was sich direkt auf die Wohnungspreise und den Immobilienmarkt im Allgemeinen auswirkt.

Bildunterschrift — Die Politik der Dezentralisierung der Bodenbewertung erweist sich zunehmend als wirksam. (Illustrationsfoto: Tuan Anh/TTXVN)

Warnung vor erheblichen Preisschwankungen.

Die gleichzeitige Veröffentlichung von Grundstückspreislisten gemäß dem Bodengesetz von 2024 dürfte in vielen Regionen erhebliche Schwankungen bei den Grundstückspreisen hervorrufen, was beträchtliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, die Investitionskosten und den Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum haben dürfte.

Dr. Pham Anh Tuan, Leiter des Fachbereichs Landmanagement (Universität für natürliche Ressourcen und Umwelt Hanoi ), erklärte, dass die angepasste Grundstückspreisliste voraussichtlich höhere Preise als die aktuelle enthalten wird. Dies könnte den von Enteignungen betroffenen Menschen zugutekommen und die Einnahmen der lokalen Regierung erhöhen, gleichzeitig aber die Investitionskosten, insbesondere die Kosten für die Landräumung bei Entwicklungsprojekten, steigern und somit vielfältige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Bevölkerung haben.

Steigende Grundstückspreise werden die Einnahmen aus Grundstücksnutzungsgebühren, Steuern und sonstigen Abgaben erheblich beeinflussen, gleichzeitig aber auch die Investitionskosten in die Höhe treiben und damit die Immobilienpreise am Markt beeinflussen. Herr Pham Anh Tuan warnte davor, dass übermäßige Preisanpassungen die Investitionskosten für Immobilienprojekte in die Höhe schnellen lassen und sowohl inländische als auch ausländische Investoren vor große Herausforderungen stellen würden.

Für die Bevölkerung bedeuten steigende Grundstückspreise, dass Verfahren wie die Änderung der Landnutzung und der Erwerb von Nutzungsrechten teurer werden. Insbesondere bei der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebiete kann der starke Anstieg der Gebühren für die Landnutzung zu Schwierigkeiten für Haushalte führen, die ihren Landbesitz legalisieren müssen.

Aus Expertensicht betonte Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, die Notwendigkeit eines zentralen Kontrollmechanismus, um die Einheitlichkeit und Rationalität bei der Erstellung von Bodenpreistabellen zu gewährleisten. Laut Professor Dang Hung Vo werden die Bodenpreistabellen derzeit auf Provinzebene herausgegeben, wodurch jede Region sie unterschiedlich angehen und erstellen kann, was leicht zu unberechtigten Diskrepanzen führt, insbesondere in Grenzgebieten.

Professor Dang Hung Vo schlug vor, dass das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt vor der Genehmigung eine Rolle bei der Bewertung und Prüfung von Grundstückspreislisten spielen sollte, um die Ausnutzung von Preisdifferenzen zum persönlichen Vorteil zu verhindern. Das wichtigste Prinzip ist, dass die Grundstückspreislisten mit den Marktpreisen übereinstimmen müssen. Der Experte ist jedoch der Ansicht, dass es in Vietnam derzeit weder eine klare Definition des Begriffs „Marktpreis“ noch einen spezifischen Rechtsrahmen zur wissenschaftlichen Ermittlung dieses Preises gibt.

Bezüglich der Einbeziehung von Kommunalbeamten in die Erstellung von Grundstückspreislisten hält Herr Vo dies für notwendig, da diese die tatsächlichen Grundstückswerte in ihren Gebieten kennen. Es müssten jedoch stichhaltige Argumente vorgebracht werden, um festzustellen, ob die vorgeschlagenen Preise tatsächlich den Marktpreisen entsprechen.

Das Risiko von Preissprüngen, wenn diese nicht angemessen kontrolliert werden.

Laut Tran Quoc Dung, Vizepräsident des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, liegen die aktuellen Grundstückspreislisten oft 30 bis 60 % unter den Marktpreisen, was zu Einnahmeverlusten für den Staat und einer unzureichenden Entschädigung der Bürger führt. Daher verpflichtet das Bodengesetz von 2024 die Kommunen, die Grundstückspreislisten anzupassen, um die Realität besser widerzuspiegeln. Dies könnte jedoch negative Folgen haben, wenn es nicht streng kontrolliert wird.

Der erste zu berücksichtigende Faktor ist, dass zu hohe Grundstückspreise öffentliche Investitionsprojekte aufgrund der erheblich steigenden Kosten für den Grundstückserwerb behindern könnten. Gleichzeitig würden dadurch Hürden beim Zugang zu Wohnraum entstehen, insbesondere im sozialen Wohnungsbau oder im mittleren Preissegment. Diese Auswirkungen könnten den Kapitalfluss in Investitionen hemmen und das Risiko lokaler Immobilienblasen erhöhen. Daher ist eine Lösung erforderlich, die ein harmonisches und nachhaltiges Grundstückspreissystem etabliert.

Herr Tran Quoc Dung schlug vor, die Daten zu Grundstückspreisen, die auf notariell beglaubigten Verträgen und Transaktionen basieren, zu digitalisieren, um Genauigkeit und Transparenz zu verbessern. Darüber hinaus regte er verstärkte Kontrollen und Maßnahmen gegen Preismanipulation, Spekulation und künstlich herbeigeführte Preissteigerungen an, insbesondere in Regionen, die derzeit neue Grundstückspreislisten erstellen.

Eine weitere Lösung, die hervorgehoben werden muss, ist die Sicherstellung, dass der Rat für die Bewertung von Grundstückspreisen unabhängige Parteien wie Experten, Unternehmen und Vertreter relevanter Abteilungen einbezieht, um objektives Feedback zu erhalten und eine „interne Preismanipulation“ zu vermeiden.

In Gebieten mit erheblichen Bodenpreisschwankungen können die lokalen Behörden kurzfristige Maßnahmen wie die Zoneneinteilung, die vorübergehende Aussetzung von Grundstücksübertragungsgenehmigungen oder die Beibehaltung der alten Entschädigungssätze ergreifen, um den Markt zu stabilisieren, während eine neue Preisliste erstellt wird.

Experten empfahlen außerdem die Schaffung eines einheitlichen, zentral koordinierten Rahmens für die Richtlinien, der zwischen dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt und dem Finanzministerium abgestimmt ist. Dieser Rahmen soll Kriterien für die Erstellung von Bodenpreistabellen festlegen, die der Realität entsprechen und gleichzeitig angemessene Preiserhöhungen gewährleisten, um den Markt nicht zu erschüttern.

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