Wie wirkt sich die neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt auf das Immobiliengeschäft aus?

Das Gesetz ändert sich

Ab dem 1. August 2024 treten das Bodengesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Wohnungsgesetz in Kraft. Darüber hinaus hat die Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt (DONRE) von Ho-Chi-Minh-Stadt einen Entwurf zur Anpassung der Bodenpreislisten im gesamten Stadtgebiet vorgelegt.

Neben einer Reihe von Meinungen, die hoffen, dass das Gesetz zu mehr Transparenz auf dem Markt, zu mehr Fairness bei der Berechnung von Grundstückspreisen und zur Lösung der Probleme von Menschen beitragen wird, deren Land enteignet wurde, gibt es dennoch viele Bedenken, dass der Anstieg der Grundstückspreisberechnung nicht der Hauptfaktor ist, der sich auf Immobiliengeschäfte und die Bevölkerung sowie auf Hauskäufer auswirkt.

Das Landgesetz tritt in Kraft, wodurch der Markt transparent wird und die Grundstückspreise schwanken.

Konkret sieht Artikel 159 des Bodengesetzes von 2024 die Abschaffung des bisherigen Preisrahmens für Grundstücke vor. Die Grundstückspreisliste muss künftig jährlich statt wie bisher alle fünf Jahre aktualisiert werden. Die Regierung hat daher die Zuständigkeit der Provinzvolkskomitees dezentralisiert und erweitert, indem sie die Festlegung der Grundstückspreisliste diesen überträgt. Gleichzeitig wird die Subtraktionsmethode abgeschafft. Stattdessen werden die Grundstückspreise künftig nach vier Methoden ermittelt: Vergleichsmethode, Einkommensmethode, Überschussmethode und Grundstückspreisanpassungskoeffizient.

Herr Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, äußerte sich gegenüber Reportern zu den aktuellen Methoden der Grundstückspreisgestaltung: „Die geltenden Gesetze sind sehr umfassend und marktnah. Das Landgesetz enthält Regelungen zur Grundstückspreisgestaltung mit neuen Methoden, die dazu beitragen, dass die Grundstückspreise realitätsnäher sind und Transparenz und Nachhaltigkeit gewährleistet wird.“

„Durch die neue Berechnungsmethode werden die Entwicklungskosten für Unternehmen jedoch tendenziell steigen. Steigt der Marktpreis, ist der Investor gezwungen, das Projekt zu einem höheren Preis zu verkaufen und kann den Preis nicht mehr senken“, erklärte Herr Lang.

Die über die Jahre gestiegenen Grundstückskosten haben die Immobilienpreise in die Höhe getrieben.

Herr Dao Huy (Investor) merkte zudem an, dass die Immobilienpreise in Vietnam zunehmend schwanken. Dies sei zwar typisch für den vietnamesischen Immobilienmarkt, der durch Akkumulation und steigende Preise im Laufe der Zeit gekennzeichnet sei, doch die Einführung neuer Gesetze, insbesondere im Großraum Ho-Chi-Minh-Stadt, und die Veröffentlichung einer neuen Grundstückspreisliste würden sicherlich bei Unternehmen und langfristigen Wohnungskäufern Besorgnis auslösen.

Die Gebühren für die Landnutzung werden für Unternehmen stets fair berechnet.

Bezüglich des Entwurfs der Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht weitgehend Einigkeit darüber, dass die neue Preisliste erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben wird. Hohe Grundstückspreise bedeuten hohe Produktionskosten, was wiederum zu hohen Verkaufspreisen und damit direkt zu höheren Nachfragen führt. Infolgedessen werden auch die Verkaufspreise der Immobilien stark steigen.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte mit: „Die Anpassung der Grundstückspreisliste hat keine Auswirkungen auf Immobiliengeschäfte, da die Grundstücksnutzungsgebühren für Immobilienprojekte nach der Überschussmethode ermittelt werden.“

Daher muss das Ergebnis der Wertermittlung von Landnutzungsrechten nach der Überschussmethode, unabhängig davon, ob es höher oder niedriger als der Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste ist, nicht gemäß Artikel 158 Absatz 8 des Landgesetzes 2024 (unter Verwendung des nach der Überschussmethode ermittelten Ergebnisses) an den Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste angepasst werden.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, informierte die Presse über die Veröffentlichung einer neuen Grundstückspreisliste durch Ho-Chi-Minh-Stadt sowie über Sachverhalte im Zusammenhang mit der Veröffentlichung der Preisliste.

Ein Vertreter des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass alle gewerblichen Wohnbauprojekte der jeweils gültigen Grundstückspreisliste unterliegen. Das Amt wird Gutachter beauftragen, die Höhe der von den Unternehmen zu entrichtenden Grundstücksnutzungsgebühren zu ermitteln. Die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste hat daher keine Auswirkungen auf Immobiliengeschäfte.

Laut Angaben des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Preis für landwirtschaftliche Flächen in der Preisliste nach der Anpassung im Vergleich zu vorher gestiegen. Dadurch wirkt die Differenz bei der Pacht ausgeglichener als in der Realität. Dies führt zu transparenteren, nachvollziehbareren, faireren und angemesseneren Abzügen für Immobilienunternehmen bei der Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen. Andererseits unterliegen Immobilienpreise dem Gesetz von Angebot und Nachfrage, daher wird der Verkaufspreis vom Markt bestimmt.

Nach den neuen Bestimmungen, die nach Inkrafttreten des Landgesetzes 2024 gelten, werden die Grundstückspreise für gewerbliche Wohnbauprojekte weiterhin nach der Überschussmethode berechnet. Diese Methode ist seit 2014 die Hauptmethode zur Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren für Immobilienprojekte und findet in bis zu 90 % der Fälle Anwendung.

Die Berücksichtigung dieser Faktoren gewährleistet, dass die Grundstückspreise stabil und marktgerecht festgelegt werden, wodurch plötzliche Preisanstiege oder eine Art „virtuelles Fieber“ vermieden werden, die ein Risiko für die Sicherheit des Immobilienmarktes im Allgemeinen und des Kapitalmarktes im Besonderen darstellen.

Ein Projekt im Bezirk Binh Chanh in Ho-Chi-Minh-Stadt hat mit Problemen bei den Landnutzungsgebühren zu kämpfen, was zu Verzögerungen bei der Ausstellung von Landnutzungszertifikaten an die Bewohner führt.

Darüber hinaus ist der Preis für landwirtschaftliche Flächen in der angepassten Grundstückspreisliste höher als zuvor, wodurch die Unterschiede bei der Pacht ausgeglichener wirken als in der Realität. Dies führt zu transparenteren, nachvollziehbareren, faireren und angemesseneren Abzügen für Immobilienunternehmen bei der Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen.

Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin über die aktuelle Methode zur Berechnung von Grundstückspreisen erklärte Herr Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Real Estate Joint Stock Company: „Die neue Methode zur Berechnung von Grundstückspreisen wird sich in der kommenden Zeit mehr oder weniger auf den Anstieg der Immobilienpreise auswirken, da mit steigenden Grundstückskosten, Baukosten und Projektentwicklungskosten auch die Wohnungspreise schwanken.“

Die beste Lösung zur Begrenzung des Anstiegs der Immobilienpreise besteht darin, dass der Staat Unternehmen bei der Verkürzung der rechtlichen Verfahren für Projekte unterstützt, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen erhöht, um so das Angebot zu steigern und die Preise zu stabilisieren.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm