Um einen angemessenen Mechanismus zur Erhebung von Gebühren für die Landnutzung zu entwickeln, müssen vier Fallbeispiele berücksichtigt werden.
Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat kürzlich ein Dokument an den Premierminister, das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt, um Feedback zur Berechnungsmethode für die angepasste Grundstückspreisliste in der Stadt zu geben.
HoREA begrüßt den Vorschlag des Ho-Chi-Minh-Stadt-Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, eine überarbeitete Grundstückspreisliste gemäß Option 4 zu erstellen: Anpassung der Grundstückspreisliste an die tatsächliche Grundstückspreissituation vor Ort gemäß Artikel 257 Absatz 1 des Grundstücksgesetzes von 2024.
HoREA ist jedoch der Ansicht, dass die Bezeichnung „Option 4“ möglicherweise nicht ganz korrekt ist. Denn Option 4 entspricht tatsächlich dem Inhalt von Absatz 1, Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024, der Folgendes besagt: Gegebenenfalls beschließt das Volkskomitee der Provinz, die Bodenpreisliste gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes an die tatsächliche Situation der Bodenpreise vor Ort anzupassen.
Ho-Chi-Minh-Stadt muss aus vier Gründen eine angepasste Grundstückspreisliste herausgeben. Erstens gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt 570 (neue) Straßen, die noch nicht in der aktuellen Preisliste enthalten sind. Zweitens sind alle Grundstückspreise in der aktuellen Preisliste sehr niedrig und liegen nur bei etwa 30 % der Marktpreise.
Drittens muss die Grundstückspreistabelle mit den tatsächlichen Entschädigungssätzen aktualisiert werden, die die Stadt gezahlt hat, als der Staat Land für öffentliche Investitionsprojekte wie das Ringstraßenprojekt 3, das Xuyen-Tam-Kanalprojekt usw. zurückgewonnen hat, bei denen Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (K-Koeffizient) angewendet wurden.
Viertens sieht das Landgesetz von 2024 weder den jährlichen K-Koeffizienten noch den K-Koeffizienten für den Fall vor, dass der Staat Land zurückerhält, eine Entschädigung leistet und das Gelände räumt, wie es zuvor im Landgesetz von 2013 und im Dekret 44/2014 festgelegt war.
HoREA ist der Ansicht, dass es notwendig ist, vier Fälle zu berücksichtigen, um einen angemessenen Mechanismus zur Erhebung von Landnutzungsgebühren zu haben (Illustration: Trinh Nguyen).
Gemäß Artikel 257 Absatz 1 des Bodengesetzes von 2024 stellte HoREA fest, dass der Entwurf der angepassten Bodenpreisliste „übergangsweise“ ist und vom 1. August 2024 bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Während dieses Zeitraums muss das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auch die erste Bodenpreisliste erstellen, die ab dem 1. Januar 2026 gelten soll. Die Bodenpreise des Entwurfs der angepassten Bodenpreisliste können als Grundlage für die Erstellung der ersten Bodenpreisliste dienen.
HoREA schlug vor, dass die Grundstückspreise des Entwurfs der angepassten Grundstückspreisliste für Einzelpersonen und Haushalte, die vom 1. August bis zum 31. Dezember 2025 Grundstücksnutzungsgebühren zahlen, Fairness gewährleisten sollten. Die Preise sollen denen derjenigen entsprechen oder, falls höher, sich nicht wesentlich von denen unterscheiden, die in den ersten sieben Monaten dieses Jahres Grundstücksnutzungsgebühren gezahlt haben.
Daher schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, vier Fälle vor, die berücksichtigt werden müssten, um einen angemessenen Mechanismus zur Erhebung von Landnutzungsgebühren zu entwickeln.
Erstens der Fall derjenigen, denen das erste rote Buch mit mehr als 8.000 Grundstücken in Ho-Chi-Minh-Stadt nicht zugestellt wurde.
Zweitens, falls eine Person beantragen möchte, das Grundstück zu teilen und gleichzeitig die Nutzungsart in Wohnbauland zu ändern, um es unter Kindern und Enkelkindern aufzuteilen.
Drittens, im Fall einer Person, die die Legalisierung des Nutzungsrechts an einem landwirtschaftlichen Grundstück beantragt, das zu einem Wohnhaus auf demselben Grundstück in einem geordneten Wohngebiet gehört, wobei der Teil des Grundstücks mit dem Wohnhaus im Grundbuch eingetragen ist. Der verbleibende Teil des Grundstücks ist zwar als landwirtschaftliche Nutzfläche für den Anbau von kurzfristigen Kulturen ausgewiesen, dient aber tatsächlich als Hausgarten und wird nicht mehr landwirtschaftlich genutzt.
Viertens gilt dies für Personen, deren Häuser oder Grundstücke sich in Gebieten befinden, in denen die Planung ausgesetzt oder Projekte ins Stocken geraten sind, wie z. B. neue Wohnbauprojekte, Stadterneuerungsprojekte oder das Projekt Binh Quoi - Thanh Da.
Der Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste muss Fairness gewährleisten.
Herr Le Hoang Chau schlug vor, eine Methode zur Berechnung der angepassten Grundstückspreise zu verwenden, indem die tatsächlichen Entschädigungspreise für die vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigten Straßen als Standard herangezogen und eine Vergleichsmethode zur Ermittlung der Grundstückspreise angewendet wird.
Dies soll für Fairness gegenüber Einzelpersonen und Haushalten sorgen, die im Zeitraum vom 1. August 2024 bis zum 31. Dezember 2025 Gebühren für die Landnutzung entrichten, sodass sie den gleichen Betrag zahlen oder, falls dieser höher ist, der Unterschied im Vergleich zu denjenigen, die in den ersten sieben Monaten des Jahres Gebühren für die Landnutzung entrichtet haben, nicht zu groß ausfällt.
Der Vertreter von HoREA schlug außerdem vor, die angepasste Grundstückspreistabelle mit einer breiten Spanne zu berechnen, die den Grundstückspreisen in den Bezirken, Städten und der Stadt Thu Duc möglichst nahekommt. Es wird davon abgeraten, die angepasste Grundstückspreistabelle zu verwenden, indem man die aktuelle Grundstückspreistabelle nimmt und einen Koeffizienten multipliziert, um alle Grundstückspreise gleichzeitig zu berechnen.
In 6 Bezirken (einschließlich der Bezirke 3, 6, 7, 11, 12 und Binh Thanh), 4 Bezirken (Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh und Can Gio) sowie in der Stadt Thu Duc dürfen die Grundstückspreise des Entwurfs der angepassten Grundstückspreistabelle nicht über dem Höchstwert des K-Koeffizientenrahmens für Wohnbauland gemäß Beschluss 11/2024 liegen.
Herr Chau forderte außerdem die Abteilung für Grundstücksbewertung und die Redaktion auf, eine umfassende Überprüfung fortzusetzen, um den Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste in den 22 Bezirken und der Stadt Thu Duc fertigzustellen.
Dem Bericht zufolge hat die Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Ständigen Ausschuss des Parteikomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt vier Optionen zur Anpassung der Grundstückspreise zur Prüfung vorgelegt.
Option 1: Beibehaltung der bestehenden Grundstückspreisliste ohne Anpassung. Diese Option hat jedoch Nachteile: Der nach den geltenden Bestimmungen ermittelte Grundstückspreis weicht erheblich vom Entschädigungspreis ab, entspricht nicht der tatsächlichen Grundstückspreissituation in Ho-Chi-Minh-Stadt und verstößt gegen Artikel 257 Absatz 1 des Bodengesetzes von 2024. Eine fehlende Anpassung benachteiligt zudem bereits umgesiedelte Grundstücksnutzer.
Option 2: Die Grundstückspreisliste wird angepasst, indem der Grundstückspreis in der aktuellen Grundstückspreisliste mit dem neuesten Koeffizienten K multipliziert wird. Das Ergebnis weicht jedoch immer noch stark vom tatsächlichen Entschädigungsgrundstückspreis ab, entspricht nicht der Realität, widerspricht den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 und ist unfair gegenüber Fällen, in denen bereits eine Umsiedlung stattgefunden hat.
Option 3: Für die Grundstückspreise geplanter Umsiedlungsrouten werden Informationen erhoben und anhand der aktuellen Marktpreise angepasst, um die Umsiedlungsgrundstückspreise anzuwenden. Für Routen, die in der aktuellen Preisliste aufgeführt sind, werden die Grundstückspreise durch Multiplikation des Preises mit dem Koeffizienten K berechnet.
Diese Option hat auch Einschränkungen hinsichtlich der Entschädigungspreisunterschiede und der Ungerechtigkeit gegenüber den Landnutzern...
Option 4: Anpassung der Grundstückspreistabelle an die Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024, um der tatsächlichen Grundstückspreissituation in Ho-Chi-Minh-Stadt gerecht zu werden.
Die bestehende Datenbank für Grundstückspreise wird aus Quellen wie beispielsweise Entschädigungsgrundstückspreisen, Umsiedlungsgrundstückspreisen, spezifischen Preisen, die von den Volkskomitees auf allen Ebenen genehmigt wurden, sowie tatsächlichen Grundstücksübertragungspreisen von Grundbuchämtern und Steuerbehörden gefiltert, um die Grundstückspreisliste zu aktualisieren und anzupassen.
Dieser Ansatz entspricht auch den Bestimmungen von Absatz 1, Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 und steht im Einklang mit der tatsächlichen Situation der Bodenpreise vor Ort. Daher hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt beschlossen, das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Anpassung der Bodenpreistabelle zu beauftragen.
Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
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