Bezahlbare Wohnungen sind ein potenzielles Segment, das auf Investoren wartet.

Riesige Nachfrage aufgrund realer Bedürfnisse

Laut Savills stiegen die Immobilienpreise in Hanoi im Zeitraum 2019–2023 durchschnittlich um 6 % und in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 % pro Jahr, während die Einkommen nur um 4 % bzw. 3 % stiegen. Diese wachsende Kluft macht den Erwerb von Wohneigentum für viele Menschen schwieriger denn je. Rechtliche Hürden, Probleme von Bauträgern und Verzögerungen bei der Vergabe von Wohnbauförderungsmaßnahmen haben die Situation zusätzlich verkompliziert.

Ein nachhaltiger Immobilienmarkt zeichnet sich oft durch ein vielfältiges Angebot an Segmenten aus, insbesondere Produkten der Klassen B und C. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht jedoch ein erheblicher Mangel an solchen Wohnungen. Die Nachfrage nach rund 50.000 Wohnungen pro Jahr, vor allem von Menschen mit mittlerem Einkommen und jungen Haushalten, kann nicht vollständig gedeckt werden.

Aktivitäten des Apartmentsegments in Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Savills)

Laut Giang Huynh, Forschungsleiterin und S22M bei Savills, leiden sowohl Ho-Chi-Minh-Stadt als auch die benachbarten Provinzen Binh Duong , Dong Nai und Long An unter einem Wohnungsmangel. In naher Zukunft wird es in Ho-Chi-Minh-Stadt einen Anstieg an Luxusprojekten geben, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum begrenzt bleibt.

Im Gegensatz dazu konzentriert sich Hanoi auf die Entwicklung von Projekten der Klasse B. Dieses Ungleichgewicht ist auf viele Faktoren zurückzuführen, darunter Einkommenswachstum, begrenzte Grundstücksreserven und hohe Grundstückskosten sowie komplizierte Verwaltungsverfahren bei der Genehmigung neuer Entwicklungsprojekte.

Da die öffentlichen Investitionen in die Infrastruktur rund 6 % des BIP ausmachen, setzt die Regierung zahlreiche Großprojekte wie den Bau von Straßen, Brücken, Flughäfen und Seehäfen um. Gleichzeitig habe das überarbeitete Bodengesetz laut Frau Giang günstigere Bedingungen für die Umsetzung dieser Projekte geschaffen.

Das Hauptziel dieser Projekte besteht darin, die Verkehrsanbindung zwischen Provinzen und Städten zu verbessern und so geografische Entfernungen und Reisezeiten, insbesondere zwischen städtischen Zentren und Vororten, zu verkürzen. Dies wird die sozioökonomische Entwicklung fördern und Investitionen anziehen.

„Das Modell der verkehrsorientierten Entwicklung (TOD), typischerweise im U-Bahn-System, hat sich als effektiv bei der Lösung von Verkehrs- und Wohnungsproblemen erwiesen. Durch die Fokussierung auf die Entwicklung von Gebieten rund um U-Bahn-Linien erhöht sich die Baudichte, was den Verkehr und die Vernetzung zwischen den Gebieten erleichtert. Gleichzeitig trägt die Nutzung von Grundstücksfonds entlang der U-Bahn-Linien dazu bei, die Investitionskosten zu senken und so mehr bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen“, ergänzte der Savills-Experte.

Das TOD-Modell unterstützt die Entwicklung bezahlbaren Wohnraums

Um den Druck auf die Grundstücksfonds und die Stadtentwicklungskosten zu verringern, streben Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt eine Ausweitung der Stadtgebiete auf benachbarte Provinzen wie Binh Duong und Bac Ninh an, so Experte Giang Huynh. Hohe Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur haben diesen Prozess erleichtert und die Vororte für Investoren und Einwohner attraktiver gemacht.

Politischer Druck

Die Experten von Savills gehen zudem davon aus, dass die Verabschiedung neuer Gesetze wie des Landgesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Wohnungsbaugesetzes 2023 positive Veränderungen auf dem Immobilienmarkt bewirken wird. Diese neuen gesetzlichen Regelungen versprechen eine effizientere Landnutzung, vereinfachte Verwaltungsverfahren und günstigere Bedingungen für Investoren, am Markt teilzunehmen.

„Insbesondere das Wohnungsgesetz 2023 hat den Kauf- und Verkaufsprozess von Häusern vereinfacht und gleichzeitig klare Regelungen für den ausländischen Wohnungsbesitz geschaffen. Demnach können Ausländer bis zu 30 % der Wohnungen in einem Gebäude und nicht mehr als 250 Häuser in einem Bezirk besitzen. Die Eigentumsdauer beträgt 50 Jahre und kann verlängert werden. Im Falle einer Heirat mit einem vietnamesischen Staatsbürger ist es Ausländern jedoch gestattet, dauerhaft Eigentümer von Häusern zu werden“, zitierte Frau Giang.

Um dem Wohnungsmangel zu begegnen und Grundstücksspekulationen vorzubeugen, sieht das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 ab dem 31. Januar 2025 ein Verbot der Grundstücksaufteilung in Großstädten vor. Gleichzeitig enthält das Wohnungsbaugesetz 2023 auch wichtige Anpassungen, die sich auf die Wohnungsentwicklung in Großstädten konzentrieren.

Darüber hinaus wurde die obligatorische Regelung, 20 % der Grundstücksfläche für gewerbliche Projekte zu reservieren, abgeschafft. Dies eröffnet Investoren die Möglichkeit, diese Flächen für den Bau von Sozialwohnungen umzuwandeln. Investoren im Sozialwohnungsbau profitieren von vielen attraktiven Anreizen wie der kostenlosen Landnutzung, der Vermeidung von Pachtzinsen und der Möglichkeit, Kredite zu Vorzugszinsen zu erhalten.

Auch für Investoren ist der soziale Wohnungsbau ein fruchtbarer Boden.

Savills erklärte außerdem, dass zur Lösung des Problems des bezahlbaren Wohnraums eine umfassende Lösung erforderlich sei, die die Stärken des öffentlichen und privaten Sektors bündele. Dieses schwierige Problem könne nicht allein gelöst werden.

Angesichts begrenzter Staatshaushalte und hoher Zinsen ist die Finanzierung von Sozialwohnungsprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Gleichzeitig ist der Privatsektor einem Inflationsdruck auf die Inputkosten ausgesetzt. Daher ist eine wirksame Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten dringend erforderlich.

Globale Ziele zur Reduzierung der CO2-Emissionen verleihen dem Thema zusätzliche Dringlichkeit. Anbieter von bezahlbarem Wohnraum können dazu beitragen, diese Ziele zu erreichen, indem sie bestehende Immobilien sanieren oder ungeeignete Objekte wie leerstehende Büros oder Einkaufszentren mithilfe günstiger Planungs- und Regulierungsmaßnahmen umbauen. Darüber hinaus spielen eine höhere Dichte und eine effiziente Planung eine Schlüsselrolle bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum.

Die Stadtverwaltung sollte starke Anreize für die Zusammenarbeit von Grundstückseigentümern bei der Schaffung neuer nachhaltiger Wohngebiete schaffen. Durch die optimale Nutzung von Grundstücken und die Kombination mit Gemeinschaftseinrichtungen und Grünflächen können wir das zunehmend drängende Wohnungsproblem teilweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren ist der Schlüssel zur Umsetzung dieser Ideen.

Quelle: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html