Enorme Nachfrage aufgrund realer Bedürfnisse
Laut Savills stiegen die Immobilienpreise in Hanoi im Zeitraum 2019–2023 durchschnittlich um 6 % pro Jahr und in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 % pro Jahr, während das persönliche Einkommen lediglich um 4 % bzw. 3 % zunahm. Diese wachsende Kluft erschwert den Erwerb von Wohneigentum für viele Menschen so sehr wie nie zuvor. Hinzu kommen rechtliche Hürden, Probleme von Bauträgern und Verzögerungen bei der Umsetzung von Förderprogrammen für den Wohnungsbau, die die Situation zusätzlich verkomplizieren.
Ein nachhaltiger Immobilienmarkt zeichnet sich oft durch ein vielfältiges Segment aus, insbesondere im Bereich der Wohnungen der Klassen B und C. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht jedoch ein erheblicher Mangel an diesen Wohnformen. Die Nachfrage nach jährlich rund 50.000 Wohnungen, vorwiegend von Menschen mit mittlerem Einkommen und jungen Haushalten, kann nicht vollständig gedeckt werden.
Aktivitäten im Wohnungssegment in Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Savills)
Laut Giang Huynh, Forschungsdirektorin und Leiterin des Bereichs S22M bei Savills, herrscht sowohl in Ho-Chi-Minh-Stadt als auch in den angrenzenden Provinzen Binh Duong, Dong Nai und Long An ein Wohnungsmangel. In naher Zukunft wird es in Ho-Chi-Minh-Stadt vermehrt zu Luxusprojekten kommen, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum begrenzt bleibt.
Hanoi hingegen wird sich auf die Entwicklung von Projekten der Klasse B konzentrieren. Dieses Ungleichgewicht ist auf viele Faktoren zurückzuführen, darunter Einkommenswachstum, begrenzte Landreserven und hohe Grundstückskosten sowie komplizierte Verwaltungsverfahren bei der Genehmigung neuer Entwicklungsprojekte.
Da die öffentlichen Investitionen in die Infrastruktur etwa 6 % des BIP ausmachen, setzt die Regierung zahlreiche Großprojekte wie den Bau von Straßen, Brücken, Flughäfen und Seehäfen um. Gleichzeitig erklärte Frau Giang, dass das überarbeitete Landgesetz günstigere Bedingungen für die Umsetzung dieser Projekte geschaffen habe.
Hauptziel dieser Projekte ist die Verbesserung der Verkehrsverbindungen zwischen Provinzen und Städten, wodurch geografische Entfernungen und Reisezeiten, insbesondere zwischen Stadtzentren und Vororten, verkürzt werden. Dies soll die sozioökonomische Entwicklung fördern und Investitionen anziehen.
„Das Modell der städtebaulichen Entwicklung entlang von U-Bahn-Linien, insbesondere des U-Bahn-Systems, hat sich als wirksam erwiesen, um Verkehrsprobleme zu lösen und Wohnraum zu schaffen. Durch die gezielte Entwicklung von Gebieten entlang von U-Bahn-Linien erhöht sich die Bebauungsdichte, wodurch günstige Bedingungen für Reisen und die Anbindung zwischen verschiedenen Gebieten geschaffen werden. Gleichzeitig trägt die Nutzung von Flächenressourcen entlang von U-Bahn-Linien dazu bei, die Investitionskosten zu senken und somit mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, ergänzte der Savills-Experte.
Das TOD-Modell unterstützt die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum
Um den Druck auf die Landressourcen und die städtischen Lebenshaltungskosten zu verringern, streben Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt laut Experte Giang Huynh eine Ausdehnung ihrer Stadtgebiete auf benachbarte Provinzen wie Binh Duong und Bac Ninh an. Hohe Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur haben diesen Prozess begünstigt und die Vororte für Investoren und Bewohner attraktiver gemacht.
Politischer Druck
Die Experten von Savills gehen davon aus, dass die Verabschiedung neuer Gesetze wie des Bodengesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Wohnungsgesetzes 2023 positive Veränderungen auf dem Immobilienmarkt bewirken wird. Diese neuen Rechtsvorschriften versprechen eine effizientere Landnutzung, vereinfachte Verwaltungsverfahren und günstigere Bedingungen für Investoren, um am Markt teilzunehmen.
„Insbesondere das Wohnungsgesetz von 2023 hat den Kauf und Verkauf von Häusern vereinfacht und gleichzeitig klare Regelungen für ausländisches Wohneigentum geschaffen. Demnach dürfen Ausländer bis zu 30 % der Wohnungen in einem Gebäude und maximal 250 Häuser in einem Stadtteil besitzen. Die Besitzdauer beträgt 50 Jahre und kann verlängert werden. Im Falle einer Heirat mit einer vietnamesischen Staatsbürgerin können Ausländer jedoch dauerhaft Wohneigentum erwerben“, erklärte Frau Giang.
Um der Wohnungsnot entgegenzuwirken und Bodenspekulationen vorzubeugen, wurde im Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 ein Verbot der Grundstücksteilung in Großstädten ab dem 31. Januar 2025 eingeführt. Gleichzeitig enthält das Wohnungsbaugesetz 2023 wichtige Anpassungen mit Schwerpunkt auf der Wohnungsbauentwicklung in Großstädten.
Darüber hinaus wurde die Pflicht zur Reservierung von 20 % der Grundstücksfläche für gewerbliche Projekte aufgehoben. Dies eröffnet Investoren die Möglichkeit, diese Flächen für den Bau von Sozialwohnungen zu nutzen. Investoren im Bereich Sozialwohnungen profitieren von attraktiven Anreizen wie kostenloser Grundstücksnutzung, keiner Pacht und dem Zugang zu Krediten mit Vorzugszinsen.
Auch der soziale Wohnungsbau ist ein lukratives Geschäft für Investoren.
Savills erklärte außerdem, dass zur Lösung des Problems von angemessenem Wohnraum und dessen Bezahlbarkeit eine umfassende Lösung erforderlich sei, die die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors vereinen müsse. Keine einzelne Partei könne dieses schwierige Problem lösen.
Angesichts begrenzter Staatsmittel und hoher Zinsen steht die Finanzierung von Sozialwohnungsbauprojekten vor großen Herausforderungen. Gleichzeitig sieht sich auch der Privatsektor einem Inflationsdruck auf die Inputkosten ausgesetzt. Daher ist eine effektive Zusammenarbeit beider Seiten dringend erforderlich.
Die globalen Klimaschutzziele verleihen dem Thema zusätzliche Dringlichkeit. Anbieter von bezahlbarem Wohnraum können zur Erreichung dieser Ziele beitragen, indem sie bestehende Immobilien sanieren oder ungeeignete Objekte wie leerstehende Büros oder Einkaufszentren – unterstützt durch günstige Rahmenbedingungen und eine vorausschauende Planung – umnutzen. Darüber hinaus spielen eine höhere Bebauungsdichte und eine effiziente Planung eine Schlüsselrolle bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.
Die Stadtverwaltung sollte starke Anreize für Grundstückseigentümer schaffen, gemeinsam neue, nachhaltige Wohngebiete zu entwickeln. Durch eine optimale Flächennutzung, kombiniert mit gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen und Grünflächen, lässt sich das immer dringlicher werdende Wohnungsproblem teilweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren ist der Schlüssel zur Umsetzung dieser Ideen.
Quelle: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html
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