Wie entwickeln sich die Strategien und Bedürfnisse im Bereich Sozialwohnungen in einigen asiatischen Ländern?

Auf dem vietnamesischen Markt herrscht weiterhin Versorgungsmangel

Laut einem Bericht von Cushman & Wakefield wird Vietnam bis 2023 die 100-Millionen-Einwohner-Marke erreichen und damit nach Indonesien und den Philippinen das drittbevölkerungsreichste Land in der ASEAN-Region und weltweit auf Platz 15 liegen.

Gleichzeitig ist die Urbanisierungsrate des Landes von 20 Prozent im Jahr 1993 auf 41,7 Prozent im Jahr 2022 gestiegen und hat sich damit mehr als verdoppelt. Die schnelle Urbanisierung trägt zum Wirtschaftswachstum bei, vergrößert aber auch die Kluft zwischen Arm und Reich.

Die Immobilienpreise in Vietnam sind derzeit etwa 20-mal höher als das durchschnittliche jährliche Pro-Kopf-Einkommen, was es für die Vietnamesen zunehmend schwieriger macht, ein Eigenheim zu besitzen. Diese Situation erfordert Lösungen zur Neuausrichtung, insbesondere durch die Entwicklung von Sozialwohnungen als Instrument zur Gewährleistung der sozialen Sicherheit und Förderung der Nachhaltigkeit des Immobilienmarktes.

Der soziale Wohnungsbau in Vietnam wird mit dem Ziel von 1 Million Wohnungen gefördert.

Seitdem wurden viele Richtlinien und Initiativen ins Leben gerufen, um dieses Ziel zu verwirklichen und den Menschen zu helfen, ihre Lebensqualität zu verbessern, beispielsweise: Projekt zum Bau von 1 Million Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen; 120.000 Milliarden VND Kreditpaket zur Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten und Arbeiterwohnungen; Ändern Sie das Wohnungsbaugesetz 2014, um viele offene Richtlinien und attraktive Anreize hinzuzufügen. und andere relevante Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Bis zum ersten Quartal 2023 hat Vietnam 301 Sozialwohnungsprojekte in städtischen Gebieten und Arbeiterwohnungsprojekte in Industrieparks mit einem Gesamtumfang von fast 156.000 Einheiten fertiggestellt. Etwa 401 Projekte mit einem Gesamtumfang von etwa 454.000 Einheiten sind in Bauvorbereitung. Allerdings deckt das Angebot dieser Wohnungsart die Nachfrage noch nicht vollständig.

Einer Erhebung des Bauministeriums zufolge liegt der Bedarf an Sozialwohnungen für Geringverdiener in Industrieparks für den Zeitraum 2021 bis 2030 bei etwa 2,4 Millionen Einheiten. Konkret bedeutet dies, dass auf dem Markt immer noch mehr als eine Million Einheiten fehlen, wenn man sowohl das bestehende als auch das künftige Angebot berücksichtigt, was 51 % des Gesamtbedarfs entspricht.

Konkret werden sowohl das bestehende als auch das zukünftige Angebot nur etwa 20–30 % des Gesamtbedarfs decken. Normalerweise wird in Vietnam sozialer Wohnungsbau in zwei Formen errichtet: Wohnungen und Häuser mit Grundstück. Bei den Wohnungen gibt es entsprechend der Anzahl der Schlafzimmer drei Flächentypen: 1-Zimmer-Wohnungen haben eine Größe von etwa 46 m², 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen haben Flächen von 46-51-57-69 m². Bei Reihenhäusern handelt es sich um 1- bis 3-stöckige Häuser mit einer Grundstücksfläche von etwa 50 bis 75 m2.

Allerdings werden Sozialwohnungen als vorrangige Immobiliengruppe eingestuft, weshalb nicht jeder sie kaufen und besitzen kann.

Strategie der asiatischen Länder

Als visionäre Region verfolgt die Regierung von Hongkong (China) die „Long Term Housing Strategy“, um das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen. Diese Strategie konzentriert sich auf Faktoren wie: Bereitstellung von Mietoptionen innerhalb des bestehenden Angebots; Erhöhung des sozialen Wohnungseigentums durch das bestehende Angebot und die Entwicklung des zukünftigen Angebots; Regulieren Sie Angebot und Nachfrage nach Grundstücken, um das öffentliche/private Eigentum auf dem Wohnungsmarkt zu stabilisieren.

Insbesondere wurde in der aktualisierten Strategie Hongkongs aus dem Jahr 2018 das Verhältnis von öffentlichem und privatem Eigentum am Wohnungsangebot von 60:40 auf 70:30 erhöht, mit dem Ziel, zwischen 2023 und 2024 sowie 2032 und 2033 301.000 öffentliche Wohneinheiten zu schaffen.

Anders als in Vietnam unterliegen Sozialwohnungen in Hongkong aufgrund begrenzter Grundstücksfonds sehr strengen Vorschriften: Wohnungen für 1 bis 2 Personen dürfen 18 m2 nicht überschreiten. Die Größe der Apartments für 2 bis 3 Personen wird 22 m2 nicht überschreiten. Die Größe von Apartments mit einem Schlafzimmer wird 31 m² nicht überschreiten und die von Apartments mit zwei Schlafzimmern wird 40 m² nicht überschreiten.

Ein typischer Entwurf für Sozialwohnungen in Hongkong

Im Vergleich dazu gibt es im sozialen Wohnungsbau in Vietnam noch eine zusätzliche Art von Reihenhäusern, da noch viel Land verfügbar ist und es viele Optionen und Strukturen gibt, die für viele Zwecke und Nutzungsbedürfnisse geeignet sind. Darüber hinaus fördert Hongkong das Verhältnis von öffentlichem und privatem Wohnraum auf 70:30 im Gesamtangebot, um Investitionsquellen für soziale Wohnungsbauprojekte sicherzustellen. Unterdessen gibt es auf dem vietnamesischen Markt noch immer keine spezifischen Vorschriften zu diesem Verhältnis.

In Singapur, einem Land in Südostasien, verfolgt die Regierung zwei Hauptstrategien für das Sozialwohnungsprogramm: Zugänglichkeit in Bezug auf Preis und Qualität; Gemeinschaft und Einkommenssicherheit.

Zugänglichkeit in Preis und Qualität ist das Ziel, durch finanzielle Unterstützungsprogramme für Käufer qualitätsgesicherte Vermögenswerte zu erschwinglichen Preisen bereitzustellen. Die Strategie wird durch Staatsanleihen finanziert und an bedürftige Einzelpersonen verliehen oder subventioniert.

Durch Investitionen in öffentliche Einrichtungen und Bevölkerungsquoten werden Gemeinschafts- und Einkommenssicherheit erreicht. Die Prüfkriterien helfen dabei, die Wohnungsnachfrage genauer dem Wohnungsangebot zuzuordnen.

Ein Vergleich der Bestimmungen in Singapur und Vietnam zeigt, dass Singapur aufgrund begrenzter Grundstücksfonds auf größere und höhere Wohnbauprojekte mit öffentlichen Einrichtungen für die Bewohner drängt. Inzwischen wendet Vietnam Richtlinien zur Begrenzung des sozialen Wohnungsbaus in Wohnprojekten an, darunter auch in Wohnungen und Reihenhäusern.

Darüber hinaus gelten in Singapur strengere Vorschriften für das Sozialwohnungsprogramm als in Vietnam. Dazu gehören Kriterien für die Überprüfung der Bewohner und eine 99-jährige Eigentumsregelung, die der singapurischen Regierung dabei helfen soll, den Wohnraumbedarf so zu decken, dass er dem bestehenden Angebot entspricht.‘

Der Zweitmarkt für Sozialwohnungen ist in Singapur sehr entwickelt, was auch die Wohnungspreise in die Höhe treibt.

Auch in Korea erkennt die Regierung die Bedeutung des sozialen Wohnungsbausystems an. In den 1970er Jahren wurde Korea Housing unter dem heutigen Namen Korea Land & Housing (LH) gegründet.

Im Jahr 2018 besaß das Unternehmen 75 % aller in Korea zur Miete stehenden Sozialwohnungen und führte direkt Entwicklungsprojekte für städtische Grundstücksfonds durch, um Sozialwohnungen zu bauen und zum Verkauf oder zur Miete unterhalb des Marktpreises anzubieten. Insbesondere werden für den Verkauf von Sozialwohnungen nur rund 80 % des Marktpreises verlangt, während für Mietwohnungen, je nach Art, nur 50 bis 80 % des Marktpreises verlangt werden.

Hinsichtlich der Gestaltung gibt es von der koreanischen Regierung keine spezifischen Vorschriften, außer dass die Wohnungsfläche 85 Quadratmeter nicht überschreiten darf. Daher ist die Auswahl groß: Vom Einzelapartment (21 m²) über die Paarwohnung (31 m²) bis hin zur Familienwohnung (44 m²) für ein junges Paar und ein Kind.

Vergleicht man die Unterschiede, stellt man fest, dass Korea seine Bevölkerung in zehn Einkommensgruppen unterteilt, wobei die erste Gruppe die Gruppe mit dem niedrigsten Einkommen und die zehnte Gruppe die reichste Gruppe ist. Die Unterstützung wird entsprechend auf Gruppen mit folgenden Merkmalen verteilt: Gruppen, die nicht in der Lage sind, ihre Miete zu zahlen (Gruppe 1, Gruppe 2). Gruppen, die sich den Kauf eines Hauses nicht leisten können (Gruppe 3, Gruppe 4). Gruppen, die Häuser mit staatlicher Unterstützung kaufen (Gruppen 5, 6) und Gruppen, die selbst Häuser kaufen (Gruppen 7, 8, 9, 10).

Die Verwaltungsverfahren für soziale Wohnungsbauprojekte werden erheblich vereinfacht. Wenn die Projektplanung von der Regierung genehmigt wird, können über 30 weitere damit verbundene Rechtsverfahren, insbesondere in der Dokumentations- und Umsetzungsphase, reduziert werden.

Gleichzeitig müssen Bauträger für Sozialwohnungen in Vietnam langwierige Verwaltungsverfahren durchlaufen und ihre Gewinnspannen sind auf 10 % oder weniger begrenzt.

Was Wohnungsmodelle betrifft, haben Korea und Vietnam spezifische Vorschriften zu Wohnungstypen und -größen, jedoch keine spezifischen Vorschriften zur Wohnungsaufteilung wie Singapur und Hongkong.

Quelle: https://www.congluan.vn/chien-luoc-va-nhu-cau-nha-o-xa-hoi-o-mot-so-nuoc-chau-a-dang-phat-trien-the-nao-post246961.html