Die Wohnungspreise steigen dramatisch – sollte man eine Wohnung ohne Gesundheitszeugnis kaufen?

Kein rosa Buch, kann die Wohnung getauscht werden?

Die Immobilienmarktberichte mehrerer Marktforschungsinstitute für das dritte Quartal stimmen weitgehend darin überein, dass der durchschnittliche Verkaufspreis neuer Wohnungen in Hanoi 64–69 Millionen VND/m² erreicht hat. Der Preis für Altbauten lag bei 46–51 Millionen VND/m².

Bemerkenswert ist, dass neue Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen ausmachen. Das Segment der Wohnungen mit einem Preis unter 2 Milliarden VND ist fast vollständig vom Markt verschwunden.

Der Anstieg der Wohnungspreise hat viele Menschen dazu veranlasst, Wohnungen ohne Grundbuchauszug oder Eigentumsurkunde (sogenannte „rosa Bücher“) zu kaufen, da der Verkaufspreis oft niedriger ist als bei Wohnungen mit entsprechenden Urkunden. Die Frage ist, ob der Kauf und Verkauf in diesem Fall legal ist.

Gemäß Artikel 160 Absatz 1 Nummer a des Wohnungsgesetzes von 2023 muss bei Transaktionen über Kauf, Verkauf, Mietkauf, Schenkung, Tausch, Hypothek und Kapitaleinlage mit Wohnraum die Wohnung über ausreichende Bedingungen verfügen, einschließlich einer gesetzlich vorgeschriebenen Bescheinigung, außer in dem in Absatz 2 dieses Artikels genannten Fall.

Zu den in Artikel 160 Absatz 2 des Wohnungsgesetzes 2023, gemäß Dekret 95/2024, genannten Fällen gehören:

- Kauf, Verkauf, Vermietung und Hypotheken von zukünftigem Wohnraum; Verkauf von Wohnraum im Falle einer Auflösung oder eines Konkurses;

- Spenden für Häuser der Dankbarkeit, Häuser der Liebe und Häuser großer Solidarität organisieren;

- Kauf, Mietkauf von verfügbaren Häusern von Investoren von Wohnungsbauprojekten in folgenden Fällen: Häuser, die sich im öffentlichen Eigentum befinden; Sozialwohnungen, Wohnungen für die Streitkräfte des Volkes, Wohnungen zur Umsiedlung, die sich nicht im öffentlichen Eigentum befinden;

- Vermietung, Verleih, Verpachtung, Beauftragung der Wohnungsverwaltung;

- Erbschaft von Wohnraum.

Bei Wohnungen ohne rosa Bücher können die Parteien also uneingeschränkt kaufen und verkaufen.

Ein Apartmentprojekt in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Zu beachtende rechtliche Hinweise

Artikel 8 des Dekrets 95/2024 schreibt eindeutig vor, dass Dokumente, die die Wohnverhältnisse belegen, für die Teilnahme an Transaktionen erforderlich sind, wenn kein Eigentumsnachweis vorliegt.

Bei Transaktionen über den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Häusern in Wohnungsbauprojekten müssen Dokumente vorliegen, die belegen, dass die Häuser im Falle von Umsiedlungshäusern und Häusern für die Streitkräfte des Volkes für geschäftliche Zwecke geeignet sind.

Für diese Art von Häusern müssen Dokumente vorliegen, die ihre Eignung für die gewerbliche Nutzung oder ihre Nutzungsaufnahme belegen, sowie Dokumente, die ihre Handelsberechtigung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen belegen.

Für Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf oder der Vermietung von zukünftigem Wohnraum, der nicht Teil eines Projekts ist, müssen eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und, falls erforderlich, eine Baugenehmigung vorliegen, oder es müssen Dokumente vorgelegt werden, die Investitionen in den Wohnungsbau belegen.

Für Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf oder der Vermietung von öffentlichem Eigentum müssen Dokumente vorliegen, die belegen, dass das Haus gemäß den Bestimmungen von Artikel 63 und Artikel 69 des Dekrets 95/2024 zur Vermietung oder zum Verkauf geeignet ist.

Bei Spenden von Häusern der Dankbarkeit, Wohltätigkeitshäusern und Solidaritätshäusern muss die spendende Organisation Dokumente vorlegen, die den Bau des zu spendenden Hauses belegen.

Wenn das geerbte Haus einem Kauf oder einer Mietkaufvereinbarung unterliegt, muss ein rechtsgültiger Kauf- oder Mietkaufvertrag vorliegen, dem Dokumente beigefügt sind, die das Eigentum am Haus oder die Investition des Verkäufers oder Mietkäufers in den Hausbau belegen.

Für den Verkauf von Wohnraum durch eine aufgelöste oder insolvente Organisation ist ein Beschluss über die Auflösung dieser Organisation oder eine Mitteilung einer zuständigen Behörde über die Auflösung der wohnungseigentümerischen Organisation erforderlich. Im Falle einer Insolvenz muss ein Urteil des Volksgerichts vorliegen, das die Insolvenz der wohnungseigentümerischen Organisation feststellt.

Beim Kauf einer Wohnung ohne Grundbucheintrag (Pink Book) birgt der Käufer jedoch zahlreiche Risiken. Das größte Risiko besteht darin, dass der Staat das rechtmäßige Eigentum an der Wohnung und das Nutzungsrecht des dazugehörigen Grundstücks nicht anerkennt.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass bei einer notariell beglaubigten Verwaltungsvollmacht der Zweit- und alle weiteren Eigentümer lediglich zur Nutzung der Wohnung berechtigt sind. Wird dann das Grundbuchblatt ausgestellt, steht der Name des Erstbesitzers im Dokument. Dieser könnte sich der Namensänderung verweigern, um eine Preiserhöhung zu fordern.

Daher sind Streitigkeiten im Zusammenhang mit dieser Immobilie nicht gesetzlich geschützt. Solange für die Immobilie keine Eigentumsurkunde vorliegt, kann der Käufer die Wohnung nicht als Sicherheit für einen Kredit bei der Bank hinterlegen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm