Übermäßig hohe Gebühren für die Landnutzung erschweren es Menschen, landwirtschaftliche Flächen in Wohnbauland umzuwandeln. (Im Bild: Ein Grundstück an der Hauptstraße zwischen Hung Yen und Ninh Binh – Foto: HONG QUANG)
Diese Ansicht vertrat Dr. Nguyen Ngoc Tu, ein Steuerexperte, in einem Interview mit der Zeitung Tuoi Tre im Zusammenhang mit der vorgeschlagenen Politik der Erhebung von Landnutzungsgebühren, wenn Privatpersonen und Unternehmen landwirtschaftliche Flächen in Wohnbauland umwandeln müssen.
In einigen Fällen ist es notwendig, zu einem Preis zu kaufen, der über dem Marktpreis liegt.
* Sehr geehrter Herr, auf welcher Grundlage wird die Gebühr für die Landnutzung für Organisationen und Einzelpersonen erhoben, die landwirtschaftliche Flächen in Wohnbauland umwandeln möchten?
Laut dem Landgesetz von 2013 müssen Landnutzer, die landwirtschaftliche Flächen in Wohnbauland umwandeln möchten, 40 % der Differenz entrichten. Die von den Kommunen zuvor auf Grundlage des staatlichen Preisrahmens festgelegten Landpreise (Landpreistabellen) lagen jedoch deutlich unter den tatsächlichen Marktpreisen.
Üblicherweise liegen die in den lokalen Preislisten angegebenen Grundstückspreise nur bei 10 % der Marktpreise. Ein Haushalt, der 200 bis 300 Quadratmeter landwirtschaftliche Nutzfläche in Wohnland umwandeln möchte, muss daher lediglich einige hundert Millionen Dong an Nutzungsgebühren entrichten – weniger als eine Milliarde Dong. Diese Gebühren sind für die meisten Menschen erschwinglich, wodurch die Übertragung von Nutzungsrechten sehr unkompliziert ist.
Seit dem Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 sind jedoch zwei Probleme aufgetreten: Die Grundstückspreise sind auf ein sehr hohes Niveau gestiegen, nahe an die Marktpreise (der Staat passt die Grundstückspreisliste jährlich an den Markt an – PV), und haben sich im Vergleich zu vorher um das 7- bis 10-fache erhöht, in einigen Ausnahmefällen sogar um ein Vielfaches.
Darüber hinaus haben wir die Regelungen zu Befreiungen und Ermäßigungen bei den Grundsteuergebühren abgeschafft, sodass Haushalte, die Grundsteuerrechte übertragen müssen, nun die volle Gebühr an den Staat entrichten müssen. Dies hat dazu geführt, dass einige Haushalte ihr eigenes Land quasi zurückkaufen müssen.
In manchen Fällen müssen Menschen Grundstücke zu Preisen über dem Marktwert erwerben, da die lokalen Grundstücksbewertungen sehr hoch und unrealistisch sind. Daher ist eine Anpassung und Ergänzung der Vorschriften unerlässlich, um sie marktgerechter zu gestalten.
Erstellen Sie eine Grundstückspreisliste, die dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung angemessen ist.
Ist es also angemessen, Gebühren für die Landnutzung in Höhe von 30 % der Differenz zwischen dem Preis für Wohnbauland und dem Preis für landwirtschaftliche Flächen zu erheben?
- Der Vorschlag, 30 % der Differenz zwischen den aktuellen Preisen für Wohn- und Agrarland einzuziehen, ist niedriger als die bisherige Einzugsquote von 40 %.
Eine Senkung der Grundsteuer in Verbindung mit einer Berechnung der Grundsteuer auf Grundlage der örtlichen Wohnbaulandquote ist zum jetzigen Zeitpunkt angemessen. Diese Regelung wird den Missbrauch der Richtlinie zur Umwandlung von Agrarland in Wohnbauland zu spekulativen Zwecken einschränken und gleichzeitig eine irrationale Landnutzung verhindern.
Um die Landnutzungseffizienz zu maximieren, haben alle Provinzen und Städte im Laufe der Jahre angesichts großer Bevölkerungszahlen und begrenzter Landressourcen Nutzungsbeschränkungen für Wohnbauland erlassen. Personen und Organisationen, die landwirtschaftliche Flächen in Wohnbauland umwandeln müssen und dabei die zulässige Grenze überschreiten, müssen höhere Nutzungsgebühren zahlen oder sogar 100 % der Differenz entrichten. Das bedeutet, dass sie das Land vom Staat zurückkaufen müssen, was angemessen ist.
Dieser rationale Ansatz muss jedoch durch andere Maßnahmen der Landbewirtschaftung ergänzt werden, darunter die Erstellung von Bodenpreistabellen, die dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung angemessen sind.
Wenn wir das Bodengesetz von 2024 jedoch unverändert beibehalten und die Grundsteuer auf 30 % senken, wird die tatsächlich zu zahlende Gebühr aufgrund der zu starken Anhebung der Grundstückspreisliste zur Angleichung an die Marktpreise sehr hoch ausfallen und die finanziellen Möglichkeiten vieler Menschen übersteigen. Daher muss die Grundstückspreisliste neu berechnet werden.
Angemessene Grundstückspreise und Inputkosten werden zu niedrigeren Immobilienpreisen beitragen – Foto: B. NGOC
* Die jüngsten Erfahrungen zeigen, dass viele Menschen sich die vom Staat erhobene Gebühr von 30 % auf die Differenz bei der Landnutzungsumwandlung nicht leisten können. Welche Lösungen halten Sie für notwendig, um diese Schwierigkeit für die Bevölkerung zu verringern?
- Wenn mehrere Haushalte ein von ihren Vorfahren geerbtes Stück Land gemeinsam nutzen und sich in verschiedene Haushalte aufteilen oder das Land unterteilen möchten, sollten sie bei der Beantragung der Landübertragung in zwei Gruppen aufgeteilt werden.
Haushalte mit ausreichenden finanziellen Mitteln werden ermutigt, 30 % der Differenz sofort zu entrichten. Haushalten in finanziellen Schwierigkeiten kann der Staat gestatten, einen Teil der Gebühr für die Landnutzung zu zahlen und den Restbetrag aufzuschieben. Wer sich die Zahlung nicht leisten kann, kann vom Staat die vollständige Stundung der Gebühr für die Landnutzung beantragen.
Die Schulden werden stets im Grundbuchauszug vermerkt sein, und die Bewohner behalten weiterhin das Recht, Häuser zu bauen und sich auf ihrem Land niederzulassen sowie das Eigentum an ihre Kinder zu vererben. Die Schulden müssen erst dann an den Staat zurückgezahlt werden, wenn sie das Land verkaufen und über den entsprechenden Erlös verfügen.
Dieser Ansatz wird die Gebührenpolitik für die Landnutzung harmonisieren und es dem Staat ermöglichen, Land effektiv und für die richtigen Zwecke zu verwalten. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass die Menschen Land zum Hausbau haben und das in der Verfassung verankerte Recht der Bevölkerung auf Wohnraum gewährleistet ist.
Experten empfehlen, die Interessen bei der Erhebung von Landnutzungsgebühren in Einklang zu bringen – Foto: Hong Quang
Erstellung von Grundstückspreistabellen: Viele Regionen sind sehr verunsichert.
Laut Dr. Nguyen Ngoc Tu sieht das Landgesetz von 2024 die Erstellung von Grundstückspreistabellen vor, die die Marktpreise genau widerspiegeln sollen. Es gibt jedoch keine Richtlinien, die definieren, was „nahezu marktgerecht“ bedeutet, was in vielen Regionen zu Verwirrung führt.
Tatsächlich sind die aktuellen Grundstückspreise auf dem Markt überhöht, teilweise sogar künstlich hoch. Daher muss die ab dem 1. Januar 2026 geltende Grundstückspreisliste grundlegend überarbeitet und entwickelt werden. Die zuständigen Ministerien und Behörden müssen sich zusammensetzen und die Kommunen bei der Ermittlung der Grundstückspreise entsprechend dem Marktwert unterstützen.
In jüngster Zeit haben viele Experten vorgeschlagen, marktgerechte Grundstückspreise als Durchschnittspreis der letzten fünf Jahre zu verwenden. Beispielsweise würde der Marktpreis in der Grundstückspreisliste 2026 dem Durchschnittspreis vergleichbarer Grundstücke in derselben Gegend im Zeitraum 2021–2025 entsprechen. Diese Methode ist sinnvoller und vermeidet es, die Grundstückspreisliste anhand der Preise einzelner Grundstücke zu erstellen.
Das Wichtigste ist jetzt, dass die jährliche Grundstückspreisliste auf lokaler Ebene auf einem angemessenen Niveau berechnet wird, um Schockeffekte für Unternehmen und die Öffentlichkeit zu vermeiden.
Herr Pham Duc Toan (Direktor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
Der Vorschlag, 30 % der Preisdifferenz einzuziehen, ist angemessen.
Die Umwandlung von Gartenland, Reisfeldern und Mischgebieten in Wohnbauland ist ein häufiges Bedürfnis von Privatpersonen und Unternehmen, und die Gebühr von 30 % für die Preisdifferenz ist angemessen.
Mit der vorgeschlagenen Umwandlungsgrenze sollten die Vorschriften zu den Grundstücksnutzungsgebühren zwischen Grundstücksumwandlungen für Wohn- und Gewerbezwecke unterscheiden. Gleichzeitig ist eine progressive Steuer, die sich nach der umgewandelten Fläche richtet, angemessen und gewährleistet eine faire Umsetzung der Bodenpolitik.
Wenn landwirtschaftliche Flächen über die zulässige Grenze hinaus in Wohnbauland umgewandelt werden, geht dies eindeutig über den eigenen Wohnbedarf hinaus. Möglicherweise erfolgt die Umwandlung mit dem Ziel, mit dem Kauf und Verkauf von Wohnbauland höhere Gewinne zu erzielen. Daher ist es nur folgerichtig, dass höhere Gebühren für die Landnutzung anfallen.
Jemand erbt beispielsweise ein 3.600 m² großes Grundstück in seiner Heimatstadt, von dem aber tatsächlich nur 500 m² als Wohnfläche genutzt werden. Für den Hausbau reichen bereits 200 m² aus, sodass die restlichen 3.100 m² als Garten oder für den Anbau von Dauerkulturen dienen können. Das Land bleibt im Besitz des Erblassers, die geplante Nutzung ändert sich jedoch.
Wer 3.100 Quadratmeter landwirtschaftliche Nutzfläche in Wohnbauland umwandeln und damit den Nutzungszweck ändern und den kommerziellen Wert steigern möchte, muss höhere Landnutzungsgebühren an den Staat entrichten.
Wenn die Anwohner die Nutzungsrechte nicht ändern möchten, behalten sie das Recht, die 3.600 m² große Fläche zu nutzen. Die verbleibenden 3.100 m² werden jedoch ausschließlich für die landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen. In diesem Fall bleibt das Land im Eigentum der Anwohner; der Staat wird es nicht zurückfordern.
Wenn der Staat es den Menschen erlaubt, Land frei umzuwandeln, ohne progressive Landnutzungsgebühren zu zahlen, könnte dies zu einer Situation führen, in der die Menschen massenhaft Land umwandeln, was zu einem Überangebot an Wohnbauland, aber zu einem Mangel an Land für Produktion und Gewerbe führen würde.
Die Gebühren für die Landnutzung sind stark gestiegen.
Trotz der jüngsten Erholung des Immobilienmarktes wird für 2025 ein sprunghafter Anstieg der Einnahmen aus dem Grundstücksgeschäft erwartet.
Laut dem Statistischen Zentralamt ( Finanzministerium ) erreichten die Einnahmen aus der Grundsteuer in Hanoi in den ersten zehn Monaten des Jahres 2025 89.000 Milliarden VND, ein Anstieg von 167 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichneten die Steuerbehörden einen deutlichen Anstieg der Grundsteuereinnahmen auf 49.712 Milliarden VND, was einem Plus von 269 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.
Herr Le Hoang Chau (Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt):
Es sollten faire, angemessene und kontrollierte Richtlinien gelten.
Ich bin der Ansicht, dass in Fällen, in denen die Landnutzung von Gartenland, Teichland oder landwirtschaftlicher Nutzfläche innerhalb desselben Grundstücks, das Wohnland in einem Wohngebiet enthält, das nicht als Wohnland anerkannt ist, zu Wohnland geändert wird; oder in denen ursprünglich Gartenland oder Teichland, das an Wohnland angrenzte, aber vom Landnutzer zur Übertragung von Landnutzungsrechten abgetrennt wurde, oder weil die Vermessungseinheit es bei der Vermessung von Katasterkarten vor dem 1. Juli 2004 in separate Parzellen aufgeteilt hat, zu Wohnland geändert wird, die Landnutzungsgebühr mit 20 % der Differenz zwischen dem Preis von Wohnland und dem Preis von landwirtschaftlicher Nutzfläche berechnet werden sollte.
Bei Grundstücken, deren Zweck innerhalb der örtlichen Wohnbaulandzuweisungsgrenze geändert wird, ist eine Gebühr in Höhe von 30 % der Differenz zu erheben, wenn die Fläche die Grenze um höchstens das Einfache der örtlichen Wohnbaulandzuweisungsgrenze überschreitet; bei einer Überschreitung der Grenze um mehr als das Einfache ist eine Gebühr in Höhe von 100 % der Differenz zu erheben.
Der Grund für diesen Vorschlag liegt darin, dass die Landnutzung landesweit, insbesondere in den südlichen Provinzen, üblicherweise auf Land zurückzuführen ist, das über Generationen von Haushalten und Einzelpersonen bewirtschaftet und vererbt wurde, und nicht auf staatlich zugeteiltes Land. Darüber hinaus leben viele Mehrgenerationenhaushalte zusammen, bewirtschaften das Land und haben daher den Bedarf, die Landnutzung zu ändern, um es unter den Familienmitgliedern aufzuteilen und separate Parzellen zu schaffen.
Dies schließt die Notwendigkeit ein, einen Teil des Wohnbaulandes zu übertragen oder zu verkaufen, um den Wohnungsbau zu finanzieren und Kosten zu decken. Daher ist eine angemessene und faire Politik erforderlich, die jedoch streng kontrolliert werden muss, um Fälle zu verhindern, in denen „skrupellose Grundstücksspekulanten und Unternehmen, die sich als Haushalte oder Einzelpersonen ausgeben“, die Änderung des Zwecks der landwirtschaftlichen Landnutzung beantragen, um die Politik für unrechtmäßige Gewinne auszunutzen.
Drei Gebührenstufen für die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohnbauland.
Übermäßig hohe Gebühren für die Landnutzung werden für viele Menschen, die landwirtschaftliche Flächen in Wohnland umwandeln müssen, um sich eine Wohnung zu schaffen, eine Belastung darstellen – Foto: D. TUAN
Mehrere Haushalte, die sich ein Grundstück teilen, erhalten eine Aufteilung ihrer Grundstücke, und für jeden Haushalt wird eine Obergrenze für die Landzuteilung festgelegt.
Gemäß dem Entwurf des Regierungsdekrets kann ein Haushalt oder eine Einzelperson, die mehrere Grundstücke besitzt (einschließlich mehrerer Grundstücke innerhalb der Grenzen mehrerer Provinzen und zentralverwalteter Städte) und der gemäß dieser Verordnung berechtigt ist, den Zweck der Landnutzung zu ändern, ein Grundstück auswählen, um die Berechnung der Landnutzungsgebühr nach den Vorschriften anzuwenden.
Für das zweite und alle weiteren Grundstücke wird die Gebühr für die Grundstücksnutzung zu 100 % erhoben.
Wenn mehrere Haushalte oder Einzelpersonen das Nutzungsrecht an einem Grundstück teilen und die zuständige staatliche Behörde die Aufteilung des Grundstücks für jeden Haushalt oder jede Einzelperson genehmigt, wird die Fläche innerhalb der zugewiesenen Grenze zur Berechnung der Nutzungsgebühren für jedes Grundstück, für das eine Nutzungsrechts- und Eigentumsurkunde ausgestellt wurde, separat ermittelt. Grundsätzlich gilt, dass die Fläche innerhalb der zugewiesenen Wohnbaulandgrenze für jeden Haushalt oder jede Einzelperson, der/die das Recht zur Aufteilung des Grundstücks eingeräumt wurde, nur einmal zur Berechnung der Nutzungsgebühren herangezogen wird.
Quelle: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh telefoniert mit dem Vorstandsvorsitzenden des russischen Energiekonzerns Rosatom.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
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