Die Leute waren „fassungslos“, als sie hörten, dass Ho-Chi-Minh-Stadt plant, die Grundstückspreise ab dem 1. August um das Fünf- bis Fünfzigfache zu erhöhen.

„Es ist zu schwer für mich“

Als Herr Nguyen Thanh Vinh (wohnhaft im Bezirk Go Vap, Ho-Chi-Minh-Stadt) die Nachrichten über die Pläne von Ho-Chi-Minh-Stadt las, ab dem 1. August eine neue Grundstückspreisliste in Kraft zu setzen, war er überrascht, dass der Grundstückspreis im Vergleich zur aktuellen Grundstückspreisliste je nach Gebiet um das 5- bis 50-fache angehoben werden sollte.

Im Jahr 2023 kaufte Herr Vinh ein Stück Ackerland und schloss die Formalitäten zur Umnutzung des Grundstücks in Wohnbauland ab. Aufgrund seiner finanziellen Lage musste er 300 Millionen VND an Landnutzungsgebühren zahlen und plante, diese im August dieses Jahres schrittweise zurückzuzahlen.

Er war jedoch schockiert, als er erfuhr, dass die Schulden bei Anwendung des neuen Grundstückspreises Milliarden Dong erreichen könnten. Da die alten Schulden noch nicht beglichen waren, befürchtete Herr Vinh, dass er sie bei einem derart hohen Schuldenstand nicht mehr bezahlen könnte.

In der Tabelle zur Anpassung der Grundstückspreise vom 1. August plant Ho-Chi-Minh-Stadt, die Grundstückspreise um das 5- bis 50-fache anzuheben und sich damit den Marktpreisen anzunähern (Foto: Nam Anh).

„Angesichts der neuen Grundstückspreisliste kommt es mir so vor, als würde ich mein Land zum zweiten Mal kaufen. Meine Kinder beginnen bald ein neues Schuljahr und ich muss mit allerlei Geld zurechtkommen. Das ist zu schwierig für mich“, sagte Herr Vinh.

Er sagte, er unterstütze stets die Politik des Staates zum Wohle der Gesellschaft. Die Anwendung der neuen Grundstückspreise ab dem 1. August sei jedoch dringend. Er hoffe auf eine rechtzeitige Anpassung, damit die Menschen die wahre Natur verstehen und Zeit haben, alles zu bewältigen.

Wie Herr Vinh beschwerte sich auch Frau Nguyen Phuong (wohnhaft im Bezirk Tan Phu): „Ich habe die Zeitung gelesen und traute meinen Augen nicht. Ich weiß nicht, ob es ein Fehler ist oder nicht, aber die Stadt hat die Politik der Grundstückspreissteigerung so schnell umgesetzt. Ich habe immer noch fast 200 Quadratmeter Ackerland, das nicht in Wohngrundstück umgewandelt wurde. Ich hoffe, die Stadt wird den aktuellen Grundstückspreis bis Ende 2025 beibehalten, damit meine Familie über die Runden kommt.“

Laut Frau Phuong liegt der Grund dafür, dass sie das 200 m² große Grundstück trotz des Kaufs vor fünf Jahren nicht in Wohnbauland umgewandelt hat, in wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Zum Zeitpunkt des Kaufs musste sie zudem fast 2 Milliarden VND leihen und hat die Schulden noch nicht zurückgezahlt.

Einige Leute sagten, die Eingewöhnungszeit sei zu kurz gewesen, was es ihnen schwer gemacht habe, mit der Veränderung klarzukommen und ihr wahres Wesen zu verstehen (Illustration: Nam Anh).

„Das Geschäft meiner Familie lief nach der Covid-19-Pandemie sehr schwierig. Wenn die Grundstückspreise also wieder steigen, weiß meine Familie nicht, wann wir genug Geld haben werden, um auf ein Wohngrundstück umzuziehen. Ich halte mich stets an alle Richtlinien des Staates, hoffe aber, dass die Stadt den Wünschen der Bevölkerung Rechnung trägt und die Grundstückspreiserhöhung ab dem 1. August verschiebt“, hoffte Frau Phuong.

Der Immobilienexperte Nguyen Duy Thanh sagte, dass die Anpassung der Grundstückspreise große Auswirkungen auf die Investoren haben werde, da die Steuerpflichten und die Kosten für Immobilientransaktionen über Banken höher ausfallen würden.

„Bei Grundstücks- und Wohnungsbauprojekten, bei denen rechtliche Probleme bestehen und für die den Bewohnern keine Genehmigungen ausgestellt werden konnten, können Investoren dies in ihren Geschäftsplänen nicht vorhersehen, da sie bald sehr hohe Steuern zahlen müssen. Dies wird die Gewinnspanne eines Projekts beeinträchtigen, das sie vor fünf oder zehn Jahren umgesetzt haben“, sagte Herr Thanh.

Darüber hinaus befürchtet er, dass die Grundstückspreise in naher Zukunft aufgrund der Transparenz bei Immobilientransaktionen, neuer Steuersätze, der Investitionsnachfrage und der Gewinnwachstumsstandards steigen werden.

„Die Leute könnten schockiert sein, weil sie ihre persönlichen Verpflichtungen nicht vorhersehen. Wer wirklich eine Wohnung braucht, muss eine hohe zusätzliche Grundsteuer zahlen. Es wird prognostiziert, dass Faktoren wie die soziale Nachfrage und eine erhöhte Grundsteuer in Zukunft zu einem höheren Wohnungspreisniveau als heute führen werden“, erklärte Herr Thanh.

Am Morgen des 31. Juli teilte die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) mit, dass sie ein Dokument an das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt habe, in dem sie es auffordert, die Veröffentlichung einer ab dem 1. August gültigen Grundstückspreisliste zu erwägen. Stattdessen solle man sich auf die Ausarbeitung der ersten ab dem 1. Januar 2026 gültigen Grundstückspreisliste gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 konzentrieren.

Laut dem Leiter wird der Entwurf der Grundstückspreisliste von HoREA enorme Auswirkungen auf viele Einzelpersonen und Haushalte haben, wenn vorgeschlagen wird, Zertifikate für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und an Grundstücke gebundene Vermögenswerte (rosa Bücher) auszustellen, da sie gemäß der Grundstückspreisliste höhere Landnutzungsgebühren als zuvor zahlen müssen.

Darüber hinaus wird sich der Preis des Entwurfs der Grundstückspreisliste auf die Inputkosten vieler Wirtschaftssektoren auswirken. Vor allem werden die Kosten für die Entschädigung für die Räumung des Geländes in die Höhe getrieben.

Die neue Grundstückspreisliste richtig verstehen

Laut Herrn Thanh wird die Anpassung der Grundstückspreise, auch wenn es noch einige Auswirkungen gibt, dazu beitragen, die Defizite im Immobiliensektor zu „beheben“, den Rechtsrahmen zu perfektionieren und einen transparenteren, faireren und spezifischeren Markt zu schaffen.

Die Menschen können zu marktnahen Preisen handeln. Darüber hinaus werden diejenigen, die von Rodungsentscheidungen zum Zwecke der wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung betroffen sind, zu marktnahen Preisen entschädigt.

Darüber hinaus wird die Anpassung dazu beitragen, den Fortschritt der örtlichen Landrodung zu beschleunigen, langwierige Beschwerden zu reduzieren, die Sicherheit zu gewährleisten und sich positiv auf die sozioökonomische und Verkehrsinfrastruktur auszuwirken.

Nach Ansicht von Wirtschaftsexperten ist eine Anpassung der neuen Grundstückspreise an den Markt sinnvoll (Illustration: Nam Anh).

„Früher war die Grundsteuer des Staates sehr niedrig, was zu großen Einnahmeverlusten für die Gesellschaft führte. Gleichzeitig profitierten Immobilieninvestoren von diesen Verlusten. Die Anpassung wird dem Staat helfen, seinen Haushalt zu erhöhen, in die Infrastruktur zu investieren, sich um die soziale Wohnungsbaupolitik zu kümmern usw.“, sagte Herr Thanh.

Nach Ansicht vieler Wirtschaftsexperten ist eine Anpassung der staatlichen Grundstückspreise an die Marktpreise sinnvoll und wird von vielen Experten schon lange vorgeschlagen. Allerdings bedarf es hierfür eines Fahrplans, um zu vermeiden, dass sich die Menschen „überrumpelt“ fühlen.

Der Ökonom Dinh The Hien sagte, es gebe viele Fälle, in denen Menschen, die ihre Landnutzung von Ackerland zu Wohngebieten umgestalten, entsprechend dem neuen Grundstückspreis Milliarden von Dong an Steuern zahlen müssten. Aus mikroökonomischer Sicht äußerte der Ökonom sein Bedauern über diese Fälle.

„Die Leute müssen die neue Grundstückspreisliste richtig verstehen. Die vorherigen Grundstückspreise waren zu veraltet und weit vom Marktwert entfernt, daher war diese Anpassung notwendig. Tatsächlich beträgt der angepasste Grundstückspreis nur 70 % des Marktwerts. Diese Anpassung trägt auch dazu bei, das Problem der bisher zwei Preise zu beseitigen“, sagte Herr Hien.

Aus makroökonomischer Sicht ist es jedoch notwendig, Steuern entsprechend dem Marktwert zu zahlen, wenn Menschen in ein Wohngrundstück im roten Buch umwandeln und dadurch den Wert des Grundstücks steigern.

„Wichtig ist, dass der vom Staat angepasste Preis dem Marktpreis entspricht, damit Bürger und Immobilieninvestoren keine höheren Preise zahlen müssen. Auch über einen Mangel an Wohngrundstücken müssen sich die Menschen keine Sorgen machen, denn neben Projekten mit horrenden Preisen gibt es noch viele Wohnungen, Reihenhäuser usw. auf dem Markt, und die Preise sind ebenfalls stabil“, sagte Herr Hien.

Bewerten Sie die Auswirkungen auf das Leben der Menschen, bevor Sie eine Grundstückspreisliste herausgeben

Artikel 23 des Dekrets 71/2024/ND-CP legt fest, dass bei der Erstellung eines Entwurfs einer Grundstückspreisliste und eines Entwurfs eines erläuternden Berichts zur Erstellung einer Grundstückspreisliste nach Gebiet und Standort die Eignung oder Ungeeignetheit der Grundstückspreise im Vergleich zu den Ergebnissen der Untersuchung, Erhebung und Sammlung von Grundstückspreisinformationen bewertet werden muss. Die Auswirkungen des Entwurfs einer Grundstückspreisliste auf die sozioökonomische Situation, das Investitionsumfeld, die Umsetzung der Finanzpolitik in Bezug auf Land und Einkommen sowie das Leben von Haushalten, Einzelpersonen und Organisationen, die Land nutzen, sind zu bewerten.

Auf einer Pressekonferenz zur Anpassung der Grundstückspreise gemäß Absatz 1, Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 erklärte Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Erstellung einer neuen Grundstückspreises innerhalb von nur neun Tagen dringend erforderlich sei, ohne bis zum 1. Januar 2026 zu warten. Ab dem 1. August gelte der K-Koeffizient nicht mehr, sodass die Grundstückspreise angepasst werden müssten. Sollte die neue Grundstückspreises nicht angewendet werden, würden öffentliche Projekte ab dem 1. August gestoppt, da es keine Umsiedlungspreises gäbe.

„Diese Grundstückspreisliste gilt bis zum 31. Dezember 2025. Ab dem 1. Januar 2026 werden Anpassungen gemäß den gesetzlich zulässigen Bestimmungen vorgenommen. Möglicherweise werden wir bis Ende 2024 die Auswirkungen der Grundstückspreisliste zusammenfassen und neu bewerten“, informierte der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm