Die Leute waren „fassungslos“, als sie hörten, dass Ho-Chi-Minh-Stadt plant, die Grundstückspreise ab dem 1. August um das 5- bis 50-fache zu erhöhen.

„Es ist zu schwer für mich“

Als Herr Nguyen Thanh Vinh (wohnhaft im Bezirk Go Vap, Ho-Chi-Minh-Stadt) die Nachrichten über die Pläne von Ho-Chi-Minh-Stadt las, ab dem 1. August eine neue Grundstückspreisliste einzuführen, war er überrascht, dass der Grundstückspreis je nach Gebiet um das 5- bis 50-fache gegenüber der aktuellen Grundstückspreisliste steigen würde.

Im Jahr 2023 kaufte Herr Vinh ein Stück Ackerland und schloss die Formalitäten zur Umnutzung des Grundstücks in Wohngrundstück ab. Aufgrund seiner finanziellen Leistungsfähigkeit musste er 300 Millionen VND an Landnutzungsgebühren zahlen und plante, diese im August dieses Jahres schrittweise abzuzahlen.

Er war jedoch schockiert, als er erfuhr, dass die Schulden bei Anwendung des neuen Grundstückspreises Milliarden von Dong erreichen könnten. Da die alten Schulden noch nicht beglichen waren, befürchtete Herr Vinh, dass er sie bei einem so starken Anstieg nicht mehr bezahlen könnte.

In der Tabelle zur Anpassung der Grundstückspreise vom 1. August plant Ho-Chi-Minh-Stadt, die Grundstückspreise um das 5- bis 50-fache zu erhöhen, nahe an die Marktpreise (Foto: Nam Anh).

„Angesichts der neuen Grundstückspreisliste kommt es mir so vor, als würde ich mein Land zum zweiten Mal kaufen. Meine Kinder beginnen bald ein neues Schuljahr und ich muss mit allerlei Geld zurechtkommen. Das ist zu schwierig für mich“, sagte Herr Vinh.

Er sagte, er unterstütze stets die Politik des Staates zum Wohle der Gesellschaft. Die Einführung der neuen Grundstückspreise ab dem 1. August sei jedoch dringend. Er hoffe, dass es rechtzeitig zu einer Anpassung komme, damit die Menschen die wahre Natur verstehen und Zeit hätten, alles zu bewältigen.

Wie Herr Vinh beschwerte sich auch Frau Nguyen Phuong (wohnhaft im Bezirk Tan Phu): „Ich habe die Zeitung gelesen und traute meinen Augen nicht. Ich weiß nicht, ob es ein Fehler ist oder nicht, aber die Stadt hat die Politik der Erhöhung der Grundstückspreise so schnell umgesetzt. Ich habe immer noch fast 200 Quadratmeter Ackerland, das nicht in Wohngrundstück umgewandelt wurde. Ich hoffe, die Stadt wird den aktuellen Grundstückspreis bis Ende 2025 beibehalten, damit meine Familie über die Runden kommt.“

Laut Frau Phuong liegt der Grund dafür, dass sie das 200 m² große Grundstück, das sie vor fünf Jahren kaufte, nicht in Wohnbauland umgewidmet hat, in wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Als sie das Land kaufte, musste sie zudem fast 2 Milliarden VND leihen und hat die Schulden noch nicht zurückgezahlt.

Einige Leute sagten, die Eingewöhnungszeit sei zu kurz gewesen, was es ihnen schwer gemacht habe, mit der Veränderung klarzukommen und ihr wahres Wesen zu verstehen (Illustration: Nam Anh).

„Das Geschäft meiner Familie lief nach der Covid-19-Pandemie wirklich schwierig. Wenn die Grundstückspreise also wieder steigen, weiß meine Familie nicht, wann wir genug Geld haben werden, um auf ein Wohngrundstück umzuziehen. Ich halte mich stets an alle Richtlinien des Staates, hoffe aber, dass die Stadt die Wünsche der Bevölkerung berücksichtigt und die Grundstückspreiserhöhung ab dem 1. August verschiebt“, hoffte Frau Phuong.

Herr Nguyen Duy Thanh, ein Immobilienexperte, sagte, dass die Anpassung der Grundstückspreisliste große Auswirkungen auf die Investoren haben werde, da die Steuerpflichten und die Kosten für Immobilientransaktionen über Banken höher sein würden.

„Bei Grundstücks- und Wohnungsbauprojekten, bei denen rechtliche Probleme bestehen und den Bewohnern keine Zertifikate ausgestellt werden konnten, können Investoren dies in ihren Geschäftsplänen nicht vorhersehen, da sie bald sehr hohe Steuern zahlen müssen. Dies wird die Gewinnspanne eines Projekts beeinträchtigen, das sie vor fünf oder zehn Jahren umgesetzt haben“, sagte Herr Thanh.

Darüber hinaus befürchtet er, dass die Grundstückspreise in naher Zukunft aufgrund der Transparenz bei Immobilientransaktionen, neuer Steuersätze, der Investitionsnachfrage und der Gewinnwachstumsstandards steigen werden.

„Die Leute könnten schockiert sein, weil sie ihre persönlichen Verpflichtungen nicht vorhersehen. Wer wirklich eine Wohnung braucht, wird eine hohe zusätzliche Grundsteuer zahlen müssen. Es wird prognostiziert, dass Faktoren wie die soziale Nachfrage und eine höhere Grundsteuer in Zukunft zu einem höheren Wohnungspreisniveau als heute führen werden“, erklärte Herr Thanh.

Am Morgen des 31. Juli teilte die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) mit, dass sie ein Dokument übermittelt habe, in dem sie das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt auffordere, die Veröffentlichung einer ab dem 1. August gültigen Grundstückspreisliste zu erwägen. Stattdessen solle man sich auf die Ausarbeitung der ersten ab dem 1. Januar 2026 gültigen Grundstückspreisliste gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 konzentrieren.

Laut dem Leiter wird der Entwurf der Grundstückspreisliste von HoREA enorme Auswirkungen auf viele Einzelpersonen und Haushalte haben, wenn die Ausstellung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und an Grundstücke gebundene Vermögenswerte (Pink Books) vorgeschlagen wird, da sie gemäß der Grundstückspreisliste höhere Landnutzungsgebühren als zuvor zahlen müssen.

Darüber hinaus wird sich der Preis des Entwurfs der Grundstückspreisliste auf die Inputkosten vieler Wirtschaftssektoren auswirken. Vor allem werden die Kosten für die Entschädigung für die Räumung des Geländes in die Höhe getrieben.

Die neue Grundstückspreisliste richtig verstehen

Laut Herrn Thanh wird die Anpassung der Grundstückspreise, auch wenn es noch einige Auswirkungen gibt, dazu beitragen, die Defizite im Immobiliensektor zu „beheben“, den Rechtsrahmen zu perfektionieren und einen transparenteren, faireren und spezifischeren Markt zu schaffen.

Die Menschen werden in der Lage sein, zu Preisen zu handeln, die nahe an der Marktrealität liegen. Darüber hinaus werden diejenigen, die von Rodungsentscheidungen zur wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung betroffen sind, zu Preisen entschädigt, die nahe am Markt liegen.

Darüber hinaus wird die Anpassung dazu beitragen, den Fortschritt der örtlichen Landrodung zu beschleunigen, langwierige Beschwerden zu reduzieren, die Sicherheit zu gewährleisten und sich positiv auf die Sozioökonomie und die Verkehrsinfrastruktur auszuwirken.

Nach Ansicht von Wirtschaftsexperten ist eine Anpassung der neuen Grundstückspreise an den Markt sinnvoll (Abbildung: Nam Anh).

„Früher war die Grundsteuer des Staates sehr niedrig, was zu großen Einnahmeverlusten für die Gesellschaft führte. Gleichzeitig profitierten Immobilieninvestoren von diesen Verlusten. Die Anpassung wird dem Staat helfen, seinen Haushalt aufzustocken, in die Infrastruktur zu investieren, sich um die soziale Wohnungsbaupolitik zu kümmern usw.“, sagte Herr Thanh.

Nach Ansicht vieler Wirtschaftsexperten ist eine Anpassung der staatlichen Grundstückspreise an die Marktpreise sinnvoll und wird von vielen Experten schon seit langem vorgeschlagen. Allerdings bedarf es hierfür eines Fahrplans, um zu vermeiden, dass sich die Menschen „überrumpelt“ fühlen.

Der Ökonom Dinh The Hien sagte, es gebe viele Fälle, in denen Menschen, die ihr Land von Ackerland in Wohngebiete umnutzen, Milliarden von Dong an Steuern zahlen müssten, die sich nach dem neuen Grundstückspreis richteten. Aus mikroökonomischer Sicht bedauerte der Ökonom diese Fälle.

„Die Leute müssen die neue Grundstückspreisliste richtig verstehen. Die vorherigen Grundstückspreise waren zu veraltet und weit vom Marktwert entfernt, daher war diese Anpassung notwendig. Tatsächlich beträgt der angepasste Grundstückspreis nur 70 % des Marktwerts. Diese Anpassung trägt auch dazu bei, das Problem der zwei Preise zu beseitigen, die es zuvor gab“, sagte Herr Hien.

Aus makroökonomischer Sicht ist es jedoch notwendig, Steuern entsprechend dem Marktwert zu zahlen, wenn Menschen in ein Wohngrundstück im Roten Buch umwandeln und so den Wert des Grundstücks steigern.

„Wichtig ist, dass der vom Staat angepasste Preis dem Marktpreis entspricht, damit die Bürger und Immobilieninvestoren keine höheren Preise zahlen müssen. Auch über einen Mangel an Wohngrundstücken müssen sich die Menschen keine Sorgen machen, denn neben Projekten mit horrenden Preisen gibt es noch viele Wohnungen, Reihenhäuser usw. auf dem Markt, und die Preise sind ebenfalls stabil“, sagte Herr Hien.

Bewerten Sie die Auswirkungen auf das Leben der Menschen, bevor Sie eine Grundstückspreisliste herausgeben

Artikel 23 des Dekrets 71/2024/ND-CP legt fest, dass bei der Erstellung eines Entwurfs einer Grundstückspreisliste und eines Entwurfs eines erläuternden Berichts zur Erstellung einer Grundstückspreisliste nach Gebiet und Standort die Eignung oder Ungeeignetheit der Grundstückspreise im Vergleich zu den Ergebnissen der Untersuchung, Erhebung und Sammlung von Grundstückspreisinformationen bewertet werden muss. Die Auswirkungen des Entwurfs einer Grundstückspreisliste auf die sozioökonomische Situation, das Investitionsumfeld, die Umsetzung der Finanzpolitik in Bezug auf Land und Einkommen sowie das Leben von Haushalten, Einzelpersonen und Organisationen, die Land nutzen, sind zu bewerten.

Auf einer Pressekonferenz zur Anpassung der Grundstückspreise gemäß Absatz 1, Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 erklärte Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Erstellung einer neuen Grundstückspreises dringend und innerhalb von nur neun Tagen erfolgen müsse, ohne dass bis zum 1. Januar 2026 gewartet werden müsse. Ab dem 1. August werde der K-Koeffizient nicht mehr gelten, sodass die Grundstückspreise angepasst werden müssten. Sollte die neue Grundstückspreises nicht angewendet werden, würden öffentliche Projekte ab dem 1. August ins Stocken geraten, da es keine Umsiedlungspreises gäbe.

„Diese Grundstückspreisliste gilt bis zum 31. Dezember 2025. Ab dem 1. Januar 2026 werden Anpassungen gemäß den gesetzlich zulässigen Bestimmungen vorgenommen. Möglicherweise werden wir bis Ende 2024 die Auswirkungen der Grundstückspreisliste zusammenfassen und neu bewerten“, informierte der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm