Grundstücke sind begehrter als Wohnungen – ist es an der Zeit, zu investieren? Verfahren zur Umwandlung von Gartenland in Wohnbauland

Grundstücke und Projektgrundstücke erfreuen sich größerer Beliebtheit als Wohnungen, Experten raten zu einem günstigen Zeitpunkt für Investitionen, Da Nang versteigert ein Grundstück im Wert von einer Milliarde Dollar... das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Angesichts der allmählichen Erholung des Immobilienmarktes zu Jahresbeginn haben Makler, Börsenhändler und Investoren frühzeitig zahlreiche Marketingkampagnen gestartet, um die Chance nicht zu verpassen, eine große Anzahl potenzieller Kunden zu erreichen. (Quelle: XD Newspaper)

Das Angebot auf dem Markt wird sich bald verbessern.

Die neuesten Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass der Immobilienmarkt zu Beginn dieses Jahres im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 sowohl hinsichtlich des Interesses als auch der Anzahl der Angebote positivere Signale gesendet hat. Demnach stieg die landesweite Nachfrage nach zum Verkauf stehenden Immobilien im Januar 2024 um 66 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, und auch die Anzahl der Immobilienangebote erhöhte sich um 52 %.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Interesse an Grundstücken und Baugrundstücken deutlich stärker gestiegen als das an Wohnungen. Konkret stieg die Zahl der Suchanfragen nach Grundstücken in Hanoi im Januar 2024 um 110 % und die nach Baugrundstücken um 77 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig erhöhte sich die Zahl der Wohnungssuchen in Hanoi um 71 %. Ähnlich verhielt es sich in Ho-Chi-Minh-Stadt: Dort stieg die Nachfrage nach Grundstücken und Baugrundstücken um 71 % bis 73 %, während die Nachfrage nach Wohnungen nur um 59 % zunahm.

Die obigen Daten spiegeln teilweise den Wunsch vieler Menschen nach Landbesitz wider, auch wenn der Markt nicht mehr den gleichen Boom wie Anfang 2022 erlebt. Der Bericht und Index zum Immobilienkonsumentenvertrauen (CSS) von Batdongsan.com.vn aus dem ersten Halbjahr 2024 zeigten zudem, dass bis zu 65 % der Befragten angaben, im nächsten Jahr weiterhin Immobilien kaufen zu wollen; der Anteil der Käufe zu Anlagezwecken betrug 60 %, und Grundstücke sind nach wie vor die Immobilienart, die bei zukünftigen Käufern am beliebtesten ist.

Angesichts der allmählichen Erholung des Immobilienmarktes zu Beginn des Jahres haben Makler, Börsen und Investoren frühzeitig zahlreiche Geschäftskampagnen gestartet, um die Chance nicht zu verpassen, eine große Anzahl potenzieller Kunden zu erreichen.

Dinh Minh Tuan, Direktor von batdongsan.com.vn, analysierte die Psychologie und Trends im Immobiliensektor und kommentierte: „Viele Investoren sind derzeit entschlossen, ihre Projekte Anfang 2024 zu vermarkten. Warten sie bis 2025, wenn das Immobiliengesetz von 2023 in Kraft tritt, wird die Kapitalbeschaffung schwieriger und zeitaufwändiger. Denn dann dürfen Investoren nur noch Anzahlungen von maximal 5 % des Verkaufspreises von zukünftigen Häusern und Bauprojekten verlangen. Nach vollständiger Erfüllung aller Verkaufsverpflichtungen können sie weitere 25 % einfordern. Daher prognostiziert der Experte eine deutliche Verbesserung des Angebots auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2024.“

Laut Recherchen von Herrn Dinh Minh Tuan, die er mit über zehn Grundstückshändlern in Dong Nai, Binh Duong und Long An durchführte, berichteten alle Unternehmen von einem Anstieg der Grundstückstransaktionen zu Jahresbeginn. Der Fokus lag dabei vor allem auf Grundstücken mit regulärem Rechtsstatus, die unter zwei Milliarden VND kosteten und sich in einem Umkreis von 60 km um Ho-Chi-Minh-Stadt befanden.

Auf dem Markt in Hanoi, wo es Segmente gibt, die reale Bedürfnisse wie den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Zweitwohnungen oder Gewerbeflächen in der Innenstadt decken, haben viele Immobilienmakler direkt nach dem Tet-Fest ihre Arbeit aufgenommen. Das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage hat die Transaktionslage in diesen Segmenten nach Tet deutlich belebt.

Wann sollte man investieren?

Laut einer Ende 2023 vom One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight durchgeführten Umfrage gaben 63 % der Befragten an, im Jahr 2024 einen Immobilienbedarf zu haben. Die meisten dieser Personen interessierten sich für Wohnungen, Grundstücke und Wohnhäuser.

Laut neu veröffentlichten Daten eines Immobilienforschungsinstituts hat das Interesse an Immobilien nach dem Tet-Fest wieder rasch zugenommen.

Zuvor war die Zahl der Immobiliensuchen landesweit ab dem zweiten Tag von Tet angestiegen und hatte sich weiterhin stark erhöht; am zehnten Tag von Tet erreichte sie einen Anstieg von 124 % im Vergleich zu einer Woche vor Tet.

Insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Interesse an Baugrundstücken und Projektflächen stärker gestiegen als an Wohnungen.

Eine Umfrage in Hoai Duc (Hanoi) zeigt, dass die Nachfrage nach Bauland in den Vororten in letzter Zeit im Vergleich zu den ersten Monaten des Jahres 2023 gestiegen ist. Die Zahl der erfolgreichen Transaktionen ist jedoch nicht hoch, und es hat sich nicht viel verbessert.

Aktuell befinden sich die Kunden noch hauptsächlich in der Phase der Marktanalyse und -suche. Die Nachfrage der Investoren schwankt bei einem Finanzvolumen von rund 2 Milliarden VND.

Was die Preise für Häuser und Grundstücke in den Vorstadtgassen betrifft, so handelt es sich hierbei um ein Immobilienprodukt, das den tatsächlichen Wohnbedarf deckt. Der Wert pro Quadratmeter ist hoch, der Gesamtwert des Hauses ist jedoch im Vergleich zu benachbarten Häusern oder Villen deutlich geringer, da die Fläche mit nur etwa 30–50 m² klein ist. Daher sind die Preise für Häuser in diesen Gassen im Laufe der Zeit gestiegen.

Die Häuser in den Gassen konzentrieren sich hauptsächlich in Bezirken wie Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... Der Preis liegt meist bei etwa 100 Millionen VND/m² für Häuser in Gassen mit einer Breite von etwa 2,5-3 m.

Für Investoren sind die niedrigen Zinsen für Hauskäufer ein Vorteil im Hinblick auf die Hebelwirkung. Obwohl die Zinsen niedrig sind, raten Experten von einer übermäßigen Nutzung ab.

Experten raten, derzeit nur zu investieren, wenn man über ausreichend Kapital verfügt und Immobilien zu einem günstigen Preis findet. Der Immobilienmarkt wird sich kurzfristig nicht erholen. Auch 2024 ist der Immobilienmarkt nicht für kurzfristige Spekulationen geeignet, sondern sollte langfristig angelegt und zum Eigenbedarf erworben werden. Daher ist es ratsam, nicht zu viel Fremdkapital einzusetzen und sich auf Projekte mit vollständigen rechtlichen Dokumenten, unkomplizierten Verkaufsbedingungen und attraktiven Zinssätzen zu konzentrieren.

Da Nang versteigert "goldenes" Land im Wert von Milliarden Dong, das an vier Seiten zur Straße hin ausgerichtet ist.

Das Landfondsentwicklungszentrum des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Da Nang kündigte die Versteigerung des Grundstücks mit der Kennung A1-2-1 an der Straße von der Han-Flussbrücke zum Meer in der Pham Van Dong Straße an.

Aktueller Stand der Grundstücke in der Nähe der Han-Fluss-Brücke, die von Da Nang zur Versteigerung angeboten werden. (Quelle: Dan Tri)

Das Grundstück umfasst eine Fläche von knapp 10.000 m², der Startpreis liegt bei über 137 Millionen VND/m². Die Nutzungsdauer beträgt 50 Jahre, die Pacht wird einmalig entrichtet. Das Grundstück ist an vier Seiten zur Straße hin gelegen.

Die Stadt hat die Geländevorbereitung und die technische Infrastruktur abgeschlossen. Auf dem Gelände soll ein Einkaufszentrum mit Büroräumen zur Vermietung entstehen. Das geschätzte Investitionsvolumen des erfolgreichen Bieters beläuft sich auf fast 2 Billionen VND.

Da Nang schreibt vor, dass teilnehmende Unternehmen 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks im Voraus entrichten müssen. Falls zwei oder mehr Unternehmen gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzes gegenseitige Eigentumsanteile besitzen, darf nur ein Unternehmen an der Auktion teilnehmen.

Die Auktionsteilnehmer müssen außerdem einen allgemeinen Bericht über das Investitionsprojekt gemäß den Funktionen und Planungsindikatoren, dem Projektfortschritt und den insgesamt erwarteten Investitionen vorlegen.

Es müssen Dokumente und Unterlagen vorliegen, die belegen, dass das Mindesteigenkapital zur Durchführung des Projekts mindestens 20 % der erwarteten Gesamtinvestition beträgt, sowie die Zusage, nicht in Konkurs zu gehen oder sich in einem Auflösungsverfahren zu befinden...

Welche Verfahren sind im Jahr 2024 erforderlich, um Gartenland in Wohnland umzuwandeln?

Für die Umwandlung von Gartenland in Wohnland ist eine Genehmigung erforderlich.

Gemäß Artikel 9 Absatz 2 des Landgesetzes von 2024 umfasst landwirtschaftliche Nutzfläche folgende Arten von Land: Land für den Anbau von einjährigen Nutzpflanzen, einschließlich Reisanbauland und Land für den Anbau anderer einjähriger Nutzpflanzen; Land für den Anbau von mehrjährigen Nutzpflanzen; Forstland, einschließlich Sonderwaldland, Schutzwaldland und Produktionswaldland; Aquakulturland; Land für konzentrierte Viehhaltung; Salzgewinnungsland; Sonstige landwirtschaftliche Nutzfläche.

Gemäß Artikel 9 des Landgesetzes von 2024 werden Gartenflächen keiner Landnutzungskategorie zugeordnet. Bezüglich der Nutzungsart können Gartenflächen jedoch als Flächen für den Anbau von einjährigen oder mehrjährigen Pflanzen (und somit als landwirtschaftliche Flächen) verstanden werden.

Gleichzeitig muss gemäß Artikel 121 des Landgesetzes von 2024 die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in nichtlandwirtschaftliche Flächen von einer zuständigen staatlichen Behörde genehmigt werden.

Verfahren zur Umwandlung von Gartenland in Wohnland

* Umsetzungsschritte

Gemäß Artikel 69 des Dekrets 43/2014/ND-CP erfolgt die Umwandlung von Gartenland in Wohnland in folgenden Schritten:

Schritt 1. Dokumente vorbereiten. Haushalte und Einzelpersonen müssen eine Reihe von Dokumenten vorbereiten, darunter: Antrag auf Genehmigung zur Änderung der Landnutzung; Bescheinigung (rotes Buch, rosa Buch);

Schritt 2. Dokumente einreichen und empfangen:

Wo Dokumente einzureichen sind: Methode 1: Reichen Sie die Dokumente bei der One-Stop-Abteilung ein, damit sie an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt weitergeleitet werden; Methode 2: In Gebieten, in denen keine One-Stop-Abteilung eingerichtet wurde, reichen Sie die Dokumente direkt beim Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ein.

Eingang der Unterlagen: Sind die Unterlagen vollständig, werden sie von der Empfangsabteilung im Empfangsbuch erfasst und dem Antragsteller eine Empfangsbestätigung ausgestellt (auf der die Frist für die Rücksendung der Ergebnisse deutlich vermerkt ist); Sind die Unterlagen unvollständig oder ungültig, muss der Antragsteller innerhalb von höchstens 3 Werktagen benachrichtigt und aufgefordert werden, die Unterlagen gemäß den Bestimmungen zu ergänzen und zu vervollständigen.

Schritt 3. Anfragen bearbeiten: In dieser Phase ist zu beachten, dass die wichtigste Verpflichtung die Zahlung der Landnutzungsgebühren ist.

Schritt 4. Ergebnisse zurückgeben

* Bearbeitungszeit: Höchstens 15 Tage ab dem Datum des Eingangs gültiger Dokumente; höchstens 25 Tage für Berggemeinden, Inseln, abgelegene Gebiete und Gebiete mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen.

Hinweis: Die oben genannte Zeitangabe beinhaltet keine gesetzlich vorgeschriebenen freien Tage und Feiertage; sie beinhaltet auch keine Zeit für die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen der Grundstücksnutzer.

Quelle