Die Bewertung von Immobilien für Investitionszwecke erfordert ein tiefgreifendes und kontinuierliches Nachdenken über den Marktwert.

Laut Associate Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc, Leiter der Abteilung für Bewertung - Immobilienwirtschaft, Universität für Finanzen und Marketing, Ho-Chi-Minh -Stadt, verpassen Investoren, die nur Preise kennen und Informationen über Preise sammeln, einen attraktiveren und effektiveren Denkansatz für ihre Investitionstätigkeiten: die Betrachtung des Marktwerts.

Um die Problematik der Preise, Marktwerte sowie der (intrinsischen, Kern-)Werte von Immobilien besser zu verstehen, führte TG&VN ein Gespräch mit Associate Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc, Leiter der Abteilung für Bewertung - Immobilienwirtschaft, Universität für Finanzen und Marketing, Ho-Chi-Minh-Stadt.

Sehr geehrter Herr Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc, der Preis ist einer der Faktoren, die Immobilieninvestitionen stark beeinflussen. Könnten Sie dies bitte genauer erläutern?

Grundstücke und Immobilien haben ihren Preis. Der Anstieg der Preise – teils beträchtlich, teils überzogen – in Vietnam hat alle Bevölkerungsschichten dazu veranlasst, in Immobilien zu investieren. Die objektive Realität und die subjektiven Entwicklungen der letzten 30 Jahre bei Grundstücken und Immobilien haben viele Privatpersonen und Organisationen aus dem Gleichgewicht gebracht – emotional, finanziell und rational.

Der Grundstückspreis ist der monetäre Ausdruck des Wertes eines Grundstücks bzw. einer Immobilie, also der Betrag, der für den Kauf zu zahlen ist. Der Grundstückspreis ist im Allgemeinen eine Größe, die um den Wert schwankt. Wenn Angebot und Nachfrage übereinstimmen, spiegelt der Preis den Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie wider; dies kommt jedoch selten vor. Ist das Angebot geringer als die Nachfrage, liegt der Grundstückspreis über dem Wert. Übersteigt das Angebot hingegen die Nachfrage, liegt der Preis unter dem Wert.

Außerordentlicher Professor, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Quelle: RED)

Dies ist klassisches Wissen der Mikroökonomie . Aus verschiedenen Gründen begnügen sich jedoch viele damit (oder kennen es nur allgemein). Oft fehlt ihnen die Fähigkeit, ihr Denken auf Immobilieninvestitionen anzuwenden und weiterzuentwickeln. Man hört oft Aussagen wie „Der Markt spricht für sich“ oder „Alle Theorien sind undurchsichtig. Nur der Baum des Lebens ist immergrün.“ … Immobilieninvestoren müssen, ausgehend vom Verständnis dieses allgemeinen Wissens, für jede Entscheidung und jede konkrete Vorgehensweise ein eigenes Denkvermögen entwickeln.

Welche Faktoren beeinflussen üblicherweise die Preise, mein Herr?

Die Preise werden häufig durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt bestimmt. Es ist jedoch wichtig, den Begriff „Markt“ richtig und umfassend zu verstehen. Der Markt, über den wir in den Medien oft sprechen – wie Wohnungen, Grundstücke, Gewerbegebiete usw. mit seinen beliebten Lagen, Segmenten und Produkten – stellt nur einen kleinen Ausschnitt des Gesamtmarktes dar.

Betrachtet man Vietnams 365.000 Quadratkilometer Fläche sowie die darauf befindlichen Vermögenswerte (einschließlich Bauwerke und zugehöriger Anlagen wie z. B. mehrjährige Bäume), so ist der Gesamtmarkt deutlich größer und vielfältiger. Konzentrieren sich Investoren hingegen lediglich auf Preise und sammeln Preisinformationen, entgeht ihnen ein attraktiverer und effektiverer Ansatzpunkt für ihre Investitionstätigkeit: die Betrachtung des Marktwerts.

Viele Menschen haben noch immer eine unklare Vorstellung vom Marktwert von Immobilien. Können Sie das genauer erklären?

Um den Marktwert zu verstehen, ist es notwendig, zunächst die Wertbegriffe (intrinsischer Wert – Kernwert) zu begreifen. Dieses Thema wird weiter unten detaillierter erläutert. Der Marktwert von Immobilien ergibt sich aus ihren Funktionen und Nutzungen für bestimmte Zwecke. Diese Zwecke können vielfältig oder spezifisch für Einzelpersonen oder Organisationen sein. Tatsächlich gibt es äußerst unterschiedliche Ziele für verschiedene Akteure. Anders ausgedrückt: Die Anzahl der Ziele, die mit Immobilien verfolgt werden können, kann Tausende oder mehr betragen.

Man spricht oft von zwei Kategorien des Immobilienmarktwerts: dem Nutzungswert und dem Tauschwert. Immobilien dienen nicht nur dem Wohnen, dem Geschäft oder der Gewinnerzielung, sondern auch vielfältigen, manchmal sogar ungewöhnlichen Zwecken.

Jemand kauft beispielsweise ein Stück Land, nur um im Frühling das Wachstum eines seltenen Insekts zu beobachten. Oder es gibt Immobilien, die sich hervorragend zur Kapitalbeschaffung eignen. Werden diese Immobilien für Finanzierungszwecke genutzt, lassen sich 100 Milliarden VND erwirtschaften, während der Preis bei freiem Kauf und Verkauf nur 30 Milliarden VND beträgt. Mit anderen Worten: Diese Immobilien sind Finanzimmobilien.

Das obige Beispiel zeigt, dass die Betrachtung des Marktwerts von Immobilien über die herkömmliche Sichtweise des Kaufens, Verkaufens oder Wohnens hinausgeht. Immobilien erfüllen spezifische Zwecke, die sich aus den vielfältigen Bedürfnissen des Marktes ergeben. Der Mietpreis oder der Verkaufspreis eignen sich daher nicht, um ihren Wert zu messen.

Daher müssen Investoren jede Immobilie individuell auf jedes Segment und jeden einzelnen Kunden zuschneiden, um den Marktwert präzise zu ermitteln. Der Wert einer Immobilie, den ein Einzelner oder eine Organisation in der Gesellschaft wahrnehmen und genießen kann, gilt als Marktwert (weiter gefasst als die Preiskategorie).

Der Marktwert hängt also maßgeblich vom Immobilienwert ab, Sir?

Der Immobilienwert ist der interessanteste und zugleich am schwierigsten zu erfassende und zu messende Aspekt der Immobilienbewertung. Ausgehend vom Verständnis des Marktwerts können Immobilieninvestoren die Thematik des Immobilienwerts erlernen und beherrschen. Anders als der Marktwert leitet sich der Immobilienwert hier nicht mehr vom Begriff „Markt“ ab. Mit anderen Worten: Immobilien besitzen bereits einen Wert, bevor es einen Markt gibt, bevor sich ein Markt bildet.

Wert ist ein abstrakter Begriff; die Bedeutung von Grundstücken und Immobilien liegt in ihrer Eignung und der Befriedigung menschlicher Bedürfnisse. Immobilien können menschliche Bedürfnisse zwar in einer einzelnen, isolierten Form befriedigen, ihr Wert ist jedoch durch das Zusammenspiel der genannten Grundbedürfnisse mit anderen Dingen und Phänomenen zu einem Gesamtwertesystem verknüpft.

Privatdozent Dr. Nguyen Minh Ngoc verfügt über langjährige Erfahrung in der Ausbildung im Bereich Immobilienbewertung. (Quelle: RED)

Durch das Verständnis des Marktwerts können Immobilieninvestoren weitere Aspekte der Immobilienbewertung erlernen und beherrschen. Der Markt ist eine Kategorie, eine Form, ein System von Konventionen. Man kann ihn auch als eine Reihe von Szenarien verstehen, einen bestimmten Kontext mit Schwankungen und Phasen. Es gibt viele Ansichten, Perspektiven und Aussagen zum Markt im Allgemeinen und zum Immobilienmarkt im Besonderen. Daher unterliegt auch der Marktwert von Immobilien unvorhersehbaren Schwankungen.

Doch wenn wir ins Innere vordringen, zu den Wurzeln des Immobiliensektors, stoßen wir auf dessen Kernwerte. Verbinden wir diese Kernwerte mit den unveränderlichen, grundlegenden Bedürfnissen der menschlichen Zivilisation, so schaffen wir ein fundamentales Wertesystem für Immobilien, das von keinem Markt irgendwo auf der Welt abhängig ist.

Können Sie einige konkrete Beispiele nennen, damit unsere Leser den Kernwert von Immobilien besser verstehen können?

Beispielsweise besitzen Urwälder, Inseln in Süßwasserseen, Höhlen und Berggipfel stets einen Wert. Für diese Art von Immobilien existiert jedoch kein eigener Markt (Teilmarkt). Ein anderes Beispiel: Ein reinroter Rubin in der Farbe von Taubenblut, der tief im Thac-Ba-See in der Provinz Yenbai liegt, hat einen sehr hohen Eigenwert.

Allerdings hat es keinen Marktwert, und zwar aus zwei möglichen Gründen: 1. Da es sich unter dem See befindet, wurde es noch nicht auf dem aktiven Edelsteinmarkt gefunden; 2. Der Edelsteinmarkt hat sich in Vietnam oder weltweit noch nicht entwickelt (Wenn die Menschen diesen Rubin nicht als wertvoll betrachten, weil sie ihn nicht vollständig verstehen).

Betrachtet man das Problem aus der Perspektive des Gebrauchs- und Tauschwerts einer Immobilie, so hat dieser Stein keinen Gebrauchswert (keinen Marktwert). Wird dieser Rubin hingegen gefunden und gegen eine Weltreise eingetauscht, entwickelt er einen Tauschwert und wandelt sich in einen Marktwert (die Freude und die Gefühle des Empfängers), der nicht mehr in die Kategorie des Preises fällt. Immobilieninvestitionen in Vietnam sollten dieses Prinzip anwenden, um verborgene Werte zu erkennen und sie dem Immobilienmarkt zugänglich zu machen. Es empfiehlt sich sogar, einen eigenen Markt für Gebrauchs- oder Tauschobjekte zu schaffen.

Welche Faktoren sollten Anleger Ihrer Meinung nach beachten, um effektiv in Immobilien zu investieren?

Tatsächlich entdeckte ich in zahlreichen Studien über Immobilientypen, die in Vietnam als einzigartig gelten (aber weltweit beliebt sind oder für die es weltweit keinen vergleichbaren Markt gibt), einen Immobilientyp, der auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt bisher unbekannt war. Der Grund dafür liegt in der Entwicklung Vietnams: In den letzten 30 Jahren konzentrierten sich die Marktteilnehmer oft auf leicht zugängliche Typen, ohne neue Wege zu beschreiten oder kreativ zu denken.

Durch den gezielten Einsatz von Fachwissen und Immobilienbewertungskompetenz können Investoren unzählige wertvolle „Diamanten“ auf dem Markt entdecken, die sonst unentdeckt bleiben. Anders ausgedrückt: Dies ist eine Chance für Investoren, wertvolle und nachhaltige Immobilien zu einem sehr günstigen Preis zu erwerben.

Investoren müssen jedoch auch die wichtigsten globalen Trends und die mit Immobilien verbundenen Naturgesetze verstehen. Sie benötigen die Fähigkeit und die Methoden, um die Entwicklungen der Menschheit vorherzusagen und so den Wert von Immobilien zu bestimmen. Die Arche Noah wäre ohne die Sintflut wertlos (oder von geringem Wert). Noah hätte die Arche nicht ohne die Eingebung eines anderen (Vorhersage, Traum) gebaut.

Daher erfordert die Immobilienbewertung für Investitionszwecke ein tiefgreifendes und kontinuierliches Nachdenken über Preis, Marktwert und Wert (Kernwert und intrinsischer Wert). Immobilienbewertung für Investitionszwecke muss nicht nur den Immobilienmarkt und das Leben im Allgemeinen vielschichtig und umfassend beobachten und erleben, sondern auch bis zum Ende der Investitionstätigkeit kontinuierlich akademisches Wissen erwerben und anwenden.

Danke schön!

Quelle: https://baoquocte.vn/dinh-gia-bat-dong-san-de-dau-tu-can-tu-duy-sau-va-lien-tuc-ve-gia-tri-thi-truong-235501.html