Die Immobilienbewertung als Investition erfordert ein gründliches und kontinuierliches Nachdenken über den Marktwert

Laut Associate Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc, Leiter der Abteilung für Bewertung – Immobiliengeschäft, Universität für Finanzen und Marketing, Stadt. Ho-Chi-Minh-Stadt: Wenn Anleger nur über Preise Bescheid wissen und Informationen über Preise sammeln, entgeht ihnen bei ihren Investitionsaktivitäten ein attraktiverer und effektiverer Denkbereich, nämlich das Nachdenken über den Marktwert.

Um Fragen im Zusammenhang mit Preisen, Marktwerten sowie dem (inneren, Kern-)Wert von Immobilien besser zu verstehen, hat TG&VN ein Gespräch mit Associate Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc geführt, Leiter der Abteilung für Bewertung – Immobiliengeschäft an der Universität für Finanzen und Marketing in Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho Chi Minh

Sehr geehrter außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc, der Preis ist einer der Faktoren, die die Investitionstätigkeit im Immobilienbereich stark beeinflussen. Können Sie das näher erläutern?

Grundstücke – Immobilien haben ihren Preis. Der Anstieg der angemessenen oder meist unangemessenen Preise in Vietnam hat alle Bereiche der Gesellschaft dazu angeregt, nach Investitionsmöglichkeiten im Immobilienbereich zu suchen. Die objektive Realität und die subjektive Entwicklung der Grundstücks- und Immobilienpreise in den letzten 30 Jahren haben dazu geführt, dass viele Einzelpersonen und Organisationen ihr emotionales, finanzielles und rationales Gleichgewicht verloren haben.

Der Grundstückspreis – Immobilien ist der monetäre Ausdruck des Wertes dieses Grundstücks – Immobilien, also der Geldbetrag, der für das Grundstück – Immobilien bezahlt werden muss. Der Preis von Grundstücken – Immobilien im Allgemeinen – ist eine Größe, deren Wert sich um den Faktor 1 ändert. Wenn Angebot und Nachfrage bei Grundstücken bzw. Immobilien übereinstimmen, kann der Preis den Wert dieser Grundstücke bzw. Immobilien widerspiegeln und ihm entsprechen. Dies kommt jedoch selten vor. Der Preis von Grundstücken bzw. Immobilien wird höher sein als ihr Wert, wenn das Angebot geringer ist als die Nachfrage. Umgekehrt ist der Preis niedriger als der Wert, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

Außerordentlicher Professor, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Quelle: RED)

Dies ist klassisches Wissen der Mikroökonomie . Aus verschiedenen Gründen hören viele Menschen jedoch oft auf, solche allgemeinen Begriffe zu verwenden (oder kennen sie nur). Ihnen fehlt oft die Fähigkeit, Denkweisen für Immobilieninvestitionen anzuwenden und weiterzuentwickeln. Es heißt oft: „Der Markt hat seine eigene Stimme“ oder „Alle Theorien sind grau. Nur der Baum des Lebens ist ewig grün“ … Ausgehend vom Erfassen und Verstehen allgemeiner Kenntnisse müssen Immobilieninvestoren für jede einzelne Entscheidung und Herangehensweise ihre eigene Denkweise entwickeln.

Welche Faktoren beeinflussen also normalerweise die Preise, Sir?

Die Preise werden normalerweise durch Angebot und Nachfrage auf dem Markt bestimmt. Allerdings ist es notwendig, die Kategorie „Markt“ richtig und umfassend zu verstehen. Der Markt, den wir in den Medien oft als Wohnungen, Grundstücke, Gewerbegebiete … mit beliebten Gegenden, Segmenten und Gütern erwähnen, ist nur ein kleiner Teil des Gesamtmarktes.

Betrachtet man Vietnams 365.000 Quadratkilometer plus die Vermögenswerte auf dem Land (einschließlich Bauarbeiten und an das Land gebundene Vermögenswerte wie mehrjährige Bäume usw.), ist der Gesamtmarkt viel größer und vielfältiger. Wenn Anleger hingegen nur über Preise nachdenken und Informationen über Preise sammeln, entgeht ihnen ein attraktiverer und effektiverer Denkbereich ihrer Anlagetätigkeit. Dies sind Gedanken zum Thema: Marktwert.

Vielen Menschen ist der Begriff „Marktwert einer Immobilie“ noch unklar. Können Sie das genauer erklären?

Um den Marktwert zu verstehen, ist es zunächst notwendig, die Konzepte des Werts (intrinsisch – Kern) zu verstehen. Auf dieses Problem wird weiter unten ausführlicher eingegangen. Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus den Funktionen und Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie, die für bestimmte Zwecke genutzt wird. Diese Ziele können allgemeiner Natur sein oder auf die jeweilige Einzelperson oder Organisation zugeschnitten sein. In Wirklichkeit gibt es für unterschiedliche Zielgruppen eine große Vielfalt an Zielen. Mit anderen Worten: Die Zahl der Immobilienziele kann Tausende oder mehr betragen.

Oft wird von zwei Kategorien des Marktwerts einer Immobilie gesprochen: dem Gebrauchswert und dem Tauschwert. Immobilien werden nicht nur zum Wohnen, für Geschäfte, zur Gewinnerzielung genutzt, sondern dienen auch den verschiedensten, manchmal auch seltsamen Zwecken.

Beispielsweise hat jemand ein Stück Land gekauft, nur um auf den Frühling zu warten und das Wachstum eines seltenen Insekts zu beobachten. Oder es handelt sich um eine Immobilienart, die sich sehr gut zur Beschaffung von Finanzkapital eignet. Bei der Verwendung dieser Immobilien als Finanzierung werden 100 Milliarden VND eingenommen, bei freiem Kauf und Verkauf beträgt der Preis jedoch nur 30 Milliarden VND. Mit anderen Worten handelt es sich bei diesen Immobilien um Finanzimmobilien.

Aus dem obigen Beispiel geht hervor, dass die Betrachtung des Marktwerts von Immobilien über die herkömmliche Sichtweise des Kaufens und Verkaufens oder Wohnens hinausgeht. Sie dienen bestimmten speziellen Zwecken, die sich aus den unterschiedlichen Bedürfnissen des Marktes ergeben. Und der Wert, den sie bringen, lässt sich nicht anhand der Miet- oder Freiverkaufspreise bemessen.

Daher müssen Investoren jede Immobilie für jedes Segment und jeden einzelnen Kunden personalisieren, um den Marktwert genau zu ermitteln. Der Wert einer Immobilie, den eine Einzelperson oder Organisation in der Gesellschaft genießen und spüren kann, wird als Marktwert (weiter gefasst als die Preiskategorie) betrachtet.

Der Marktwert hängt also weitgehend vom Immobilienwert ab, Sir?

Der Immobilienwert ist der interessanteste und zugleich schwer fassbarste und am schwierigsten zu messende Bereich der Immobilienbewertung. Ausgehend vom Verständnis des Marktwerts können Immobilieninvestoren sich mit dem Erlernen und Beherrschen von Fragen im Zusammenhang mit dem Immobilienwert befassen. Anders als beim Marktwert steckt im Immobilienwert hier nicht mehr das Wort „Markt“. Mit anderen Worten: Bevor es einen Markt gab, bevor der Markt entstand, hatten Immobilien ihren eigenen Wert.

Wert ist ein abstrakter Begriff, die Bedeutung von Land – Immobilien im Hinblick auf Eignung und Befriedigung menschlicher Bedürfnisse. Immobilien besitzen die Fähigkeit, menschliche Bedürfnisse in einer einzigen, separaten Form zu befriedigen, ihr Wert ist jedoch durch die Interaktion der oben genannten Grundbedürfnisse mit Objekten und Phänomenen zu einem Gesamtwertsystem verknüpft.

Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc verfügt über langjährige Erfahrung in der Ausbildung und praktischen Durchführung von Immobilienbewertungen. (Quelle: RED)

Ausgehend vom Verständnis des Marktwerts können Immobilieninvestoren sich mit dem Erlernen und Beherrschen von Fragen im Zusammenhang mit dem Immobilienwert befassen. Markt ist eine Kategorie; Als Formular; Ist eine Reihe von Konventionen. Oder verstehen Sie den Markt als eine Reihe von Szenarien; Es handelt sich um einen Kontext der Schwankungen und Phasen… Es gibt viele Ansichten, Perspektiven und Aussagen zum Markt im Allgemeinen und zum Immobilienmarkt im Besonderen. Und so ändert sich auch der Marktwert von Immobilien unvorhersehbar.

Wenn wir uns jedoch mit den inneren Wurzeln der Immobilien befassen, finden wir den Kernwert der Immobilien selbst. Wenn diese zentralen intrinsischen Werte mit den unveränderlichen, grundlegenden Bedürfnissen der menschlichen Zivilisation verknüpft werden, entsteht ein grundlegendes Wertesystem für Immobilien, das von keinem Markt irgendwo auf der Welt abhängig ist.

Können Sie uns einige konkrete Beispiele nennen, damit unsere Leser die inneren Grundwerte von Immobilien besser verstehen?

Beispielsweise haben ein Urwald, eine Insel in einem Süßwassersee, eine Höhle, ein Berggipfel … immer einen Wert. Einen eigenen Markt (Branchenmarkt) für diese Art von Immobilien gibt es allerdings nicht. Ein weiteres Beispiel: Der reine, leuchtend rote Rubin in der Farbe Taubenblut, der tief auf dem Grund des Thac Ba-Sees in der Provinz Yen Bai liegt, hat einen hohen inneren Wert.

Aus zwei möglichen Gründen hat es jedoch keinen Marktwert: 1/ Da es sich unter dem See befindet, wurde es nicht auf dem aktiven Edelsteinmarkt eingeführt; 2/ ist, dass sich der Edelsteinmarkt in Vietnam oder weltweit noch nicht herausgebildet hat (wenn die Leute diesen Rubinstein nicht als wertvoll erachten, weil sie ihn nicht vollständig verstehen).

Wenn wir die Angelegenheit aus der Perspektive des Gebrauchswerts und des Tauschwerts des Eigentums betrachten, hat dieser Stein keinen Gebrauchswert (keinen Marktwert). Wird dieser Rubin hingegen gefunden und gegen eine Reise um die Welt eingetauscht, entwickelt sich sein Tauschwert und er verändert sich zu einem Marktwertverhältnis (der Freude und den Gefühlen der Person, die den Stein erhält) und nicht zu einem Verhältnis innerhalb der Preiskategorie. Bei Immobilieninvestitionen in Vietnam muss diese Methode angewendet werden, um verborgene Werte zu erkennen und sie dann auf den Immobilienmarkt zu bringen. Erstellen Sie sogar eigene Untermärkte zur Nutzung oder zum Tausch.

Auf welche Faktoren sollten Anleger Ihrer Meinung nach achten, um effektiv in Immobilien zu investieren?

Tatsächlich habe ich bei vielen Studien zu Immobilientypen, die in Vietnam als einzigartig gelten (aber weltweit beliebt sind oder für die es weltweit keinen Zweigmarkt gibt), einen bisher unbekannten Immobilientyp entdeckt, der auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt kursiert. Der Grund dafür liegt in der Entwicklung Vietnams. In den letzten 30 Jahren haben sich die Marktteilnehmer oft auf „Typen“ konzentriert, die leicht zugänglich sind, mit wenig Erkundung, wenig kreativem Denken …

Wenn Anleger also über fundiertes Fachwissen und die nötige Kompetenz zur Immobilienbewertung verfügen, können sie auf dem überfüllten Markt unzählige wertvolle „Diamanten“ finden, die niemand aufgreift. Mit anderen Worten: Für Anleger bietet sich hier die Gelegenheit, wertvolle, nachhaltige Immobilienanlagen zu potenziell sehr niedrigen Preisen zu erwerben.

Allerdings müssen Anleger auch die wichtigsten Trends der Welt und die mit Immobilien verbundenen Naturgesetze verstehen und über die Fähigkeit und Methoden verfügen, die Wendungen der Menschheit vorherzusagen, um den Wert von Immobilien messen zu können. Ohne die Sintflut wäre die Arche Noah wertlos (oder wenig wert) gewesen. Noah hätte die Arche nicht gebaut, wenn ihm nicht jemand „geflüstert“ (eine Vorhersage, ein Traum) hätte.

Daher erfordert die Immobilienbewertung für Investitionen gründliche und kontinuierliche Überlegungen zu Preis, Marktwert und Wert (Kern – intrinsischer Wert). Immobiliengutachter für Investitionen müssen nicht nur den Immobilienmarkt im Besonderen und das Leben im Allgemeinen genau verfolgen und gründlich kennen, sondern sich auch kontinuierlich weiterbilden und akademisches Wissen aneignen, bis sie mit dem Investieren aufhören.

Danke schön!

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