ES GIBT VIELE GROSSE EINKOMMENSQUELLEN AUS DER LANDWIRTSCHAFT, DIE OPTIMIERT WERDEN MÜSSEN.
Daten des Statistischen Zentralamts ( Finanzministerium ) zeigen, dass die gesamten Staatseinnahmen in den ersten acht Monaten des Jahres 2025 voraussichtlich fast 1.740.000 Milliarden VND erreichen werden. Dies entspricht 88,5 % der Jahresprognose und einem Anstieg von 28,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Insbesondere die Haushalte vieler großer Städte sind durch hohe Grundsteuereinnahmen stark belastet.
Landressourcen und Immobilienprodukte stellen enorme Ressourcen für die wirtschaftliche Entwicklung dar.
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Herr Nguyen Hoang, stellvertretender Direktor der Eagle Academy, erklärte, das spektakuläre Wachstum der Grunderwerbsteuer zeige, dass Land zu einer wichtigen finanziellen Ressource für das Land, Unternehmen und die Bevölkerung werde. Um die Landressourcen jedoch optimal für die wirtschaftliche Entwicklung zu nutzen, sei eine langfristige und systematische Strategie erforderlich.
Die erste Maßnahme besteht darin, die öffentlichen Landressourcen, die sich von Nord nach Süd erstrecken, effektiv zu nutzen. Tatsächlich findet man in vielen Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Hanoi und Da Nang zahlreiche wertvolle Grundstücke, die einst Hauptsitze von Behörden, Fabriken und Unternehmen beherbergten und heute leer stehen oder nur vorübergehend genutzt werden. Darüber hinaus gibt es große Mengen an öffentlichen Flächen, landwirtschaftlichen Flächen und Flächen, die nach der Stadtplanung als Überschussflächen ausgewiesen wurden und deren Potenzial noch nicht voll ausgeschöpft ist. Wird diese Ressource weiterhin ungenutzt gelassen, sinkt die Effizienz der Landnutzung und es entstehen Haushaltsverluste.
Ebenso muss der nach der Fusion von Provinzen/Städten entstehende Überschuss an öffentlichen Grundstücken durch öffentliche Auktionen genutzt werden, um die Staatseinnahmen zu maximieren und Verluste zu vermeiden. Andererseits kann der Staat öffentliche Grundstücke als „Startkapital“ für öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP) und BT-Projekte einsetzen, um mehr gesellschaftliche Ressourcen für Infrastruktur, Bildung, Gesundheitswesen und Spitzentechnologie zu mobilisieren.
Öffentliches Land darf nicht nur zur Finanzierung des Staatshaushalts versteigert werden, sondern muss gezielt eingesetzt werden. Flächen in der Nähe von U-Bahn-Linien, Busbahnhöfen und Seehäfen sollten nach dem TOD-Modell (Transit-Oriented Development) für eine kompakte Stadtentwicklung priorisiert werden, um den Nutzungswert zu steigern. Flächen in Vororten und Satellitenstädten sollten in grüne Industriegebiete und Logistikzentren umgewandelt werden, um die regionale Wirtschaft zu stärken. Öffentliches Land darf nicht nur unter kommerziellen Gesichtspunkten betrachtet werden; ein Teil der überschüssigen Flächen muss für sozialen Wohnungsbau und Umsiedlung reserviert werden, um die Wohnungsnot einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen zu lindern.
Arbeiter, Wanderarbeiter. Es ist außerdem notwendig, mutig einige kleinere öffentliche Flächen in Parks, Parkplätze und traditionelle Märkte umzuwandeln, um das Gemeinwohl zu steigern und indirekt die Attraktivität der Stadt für Investoren zu erhöhen.
„Bei sachgemäßer Nutzung kann überschüssiges öffentliches Land ein starkes Instrument sein, um die Staatseinnahmen zu erhöhen, Flächen für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen zu schaffen und die Lebensqualität in Städten zu verbessern. Bleibt öffentliches Land hingegen weiterhin ungenutzt, wird es fragmentiert genutzt oder willkürlich verteilt, bleibt es ein erhebliches Wachstumshemmnis. Die Frage ist nicht mehr, ob man es nutzen soll, sondern wie. Die Antwort liegt in einem transparenten, öffentlichen und fairen Verwaltungsmechanismus, damit öffentliches Land tatsächlich zu einer nationalen Entwicklungsressource wird und nicht zum Privateigentum einzelner Interessengruppen“, erklärte Herr Nguyen Hoang. Er fügte hinzu, dass beim Bau neuer Verkehrswege wie Ringstraßen, U-Bahnen, Brücken usw. die von beiden Seiten zurückgewonnenen Landreserven erweitert werden müssten, um Kapital für Projekte zu versteigern. Der Überschuss werde weiterhin zurückgewonnen, für andere Projekte verwendet und in die Gesellschaft reinvestiert. Entlang von U-Bahn-Linien sei die stadtverträgliche Entwicklung (TOD) ein unvermeidlicher Trend, um kompakte Stadtgebiete zu schaffen, die als Anziehungspunkte für Bewohner wirken und den Druck auf große Stadtzentren verringern. Zur Entlastung der Innenstadt/des urbanen Zentrums trägt auch die Bildung einer Kette von Satellitenstädten entlang des Gürtels bei, wodurch die Bevölkerungskonzentration im Zentrum begrenzt wird.
„Diese Methode erwies sich in der Nguyen-Huu-Tho-Straße (ehemals Bezirk Nha Be) in Ho-Chi-Minh-Stadt als erfolgreich, als die Straße beidseitig verbreitert wurde. Das so gewonnene Land wurde versteigert und brachte Ho-Chi-Minh-Stadt enorme Einnahmen ein, die die für den Straßenbau aufgewendeten Mittel überstiegen. Viele Länder haben bewiesen, dass die städtebauliche Entwicklung im Umfeld von U-Bahn- und Schnellbusstationen nicht nur Kosten spart, sondern auch den Wert der Grundstücke steigert. Bei konsequenter Nutzung kann diese Wertsteigerung als Budget für Infrastrukturinvestitionen dienen“, analysierte Herr Nguyen Hoang.
Der Immobilienmarkt gilt als Spiegelbild der wirtschaftlichen Lage. Ein stabiler und transparenter Markt zieht nicht nur Investitionskapital an, kurbelt Produktion und Konsum an und schafft Arbeitsplätze, sondern erhöht auch die Staatseinnahmen und die Sozialleistungen. Im Gegensatz dazu führt ein verzerrter Markt zu grassierender Spekulation, Preisschwankungen, sinkendem Vertrauen in der Bevölkerung und beeinträchtigt die Entwicklungspolitik.
Master Ngo Gia Hoang (Ho-Chi-Minh-Stadt-Rechtsuniversität)
Den Markt aktivieren, ohne Angst vor einer Blase zu haben
Die Nutzung des Landfonds wird die Entwicklung des Immobilienmarktes ankurbeln . Doch wie lässt sich verhindern, dass sich auf dem Markt Spekulationsblasen und Preisschwankungen bilden? Laut Master Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt) gilt der Immobilienmarkt als Spiegelbild der wirtschaftlichen Lage. Ein stabiler und transparenter Markt zieht nicht nur Investitionskapital an, stimuliert Produktion und Konsum, schafft Arbeitsplätze, sondern erhöht auch die Staatseinnahmen und die Sozialleistungen. Im Gegensatz dazu führt ein verzerrter Markt zu grassierender Spekulation, Preisschwankungen, sinkendem Vertrauen in der Bevölkerung und beeinträchtigt die Entwicklungspolitik. Angesichts des bevorstehenden Wachstums in Vietnam ist der Immobiliensektor eine wichtige Säule. Wird er jedoch nicht ausreichend reguliert, kann er leicht in eine Spekulationsblase abgleiten und makroökonomische Instabilität verursachen. Für ein stabiles und gesundes Marktwachstum sind abgestimmte Lösungsansätze unerlässlich.
Die Landressourcen müssen im Dienste eines zweistelligen Wirtschaftswachstums in der neuen Ära eingesetzt werden.
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Zunächst ist es laut Herrn Ngo Gia Hoang notwendig, einen synchronisierten, umfassenden und praxistauglichen Rechtsrahmen zur Marktregulierung zu schaffen. Das Grundstücksrecht, das Immobilienrecht, das Wohnungsrecht und die zugehörigen Dokumente müssen eng miteinander verknüpft, klar geregelt, überschneidungsfrei und praktikabel sein. Ein solcher Rechtsrahmen muss Investitionen fördern und gleichzeitig streng genug sein, um Spekulationen und Preisinflation zu verhindern sowie die Rechte von Bürgern und Investoren zu schützen.
Als Nächstes ist Informationstransparenz und -veröffentlichung unerlässlich. Der Immobilienmarkt gilt seit Langem als unvollkommener Markt, da Informationen über Immobilienprodukte (Rechtsstatus, Planung etc.) oft unvollständig und nicht so weit verbreitet sind wie bei anderen Produkten. Wenn Informationen über Planung, Grundstückspreise, Rechtsstatus und den Fortschritt von Immobilienprojekten öffentlich zugänglich sind und regelmäßig aktualisiert werden, kann der Markt gesund und bedarfsgerecht funktionieren.
Zweitens müssen eine faire Grundstücksbewertung sowie transparente Auktions- und Bieterverfahren gewährleistet sein. Die Bewertung staatlicher Grundstücke muss marktwirtschaftlichen Prinzipien folgen und unter Beteiligung unabhängiger Beratungsorganisationen sowie eines strengen Überwachungsmechanismus erfolgen, um den Wert der Nutzungsrechte präzise abzubilden. Darüber hinaus müssen Auktionen und Bieterverfahren öffentlichkeitswirksam, transparent und fair gestaltet sein, um Preismanipulationen durch Interessengruppen, sogenannte „blaue“ oder „rote“ Teams und unlautere Gewinnmaximierung zu verhindern. Objektive Grundstückspreise und transparente Auktions- und Bieterverfahren gewährleisten einen stabilen Markt, schaffen ein faires Investitionsumfeld und tragen zur Eindämmung von Spekulationsblasen bei.
Es ist unerlässlich, die Kapitalbeschaffungsaktivitäten von Immobilienunternehmen streng zu kontrollieren und Käufer zu schützen. Daher müssen die Bedingungen für die Realisierung von Projekten verschärft werden. Dies umfasst die Forderung nach vollständiger Rechtssicherheit, finanziellen Garantien vor der Kapitalaufnahme, die Verwendung von Standardverträgen und die Veröffentlichung von Informationen, um Scheinprojekte und Preisinflation zu verhindern. Darüber hinaus müssen Anleiheemissionen und Kreditvergabe für Immobilien streng kontrolliert werden, um realisierbare Projekte zu fördern und finanziell schwache Investoren auszuschließen.
Noch wichtiger ist es, Steuerinstrumente effektiv zur Bekämpfung von Spekulationen einzusetzen. Der Staat muss Finanzinstrumente wie die Grundsteuer und die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen flexibel anwenden, um spekulativen Handel, Spekulationen und die Aufgabe von Grundstücken einzudämmen. Die gleichzeitige Anwendung von Steuer- und Finanzinstrumenten wird einen transparenteren, stabileren und gesünderen Markt schaffen.
Abschließend betonte Herr Ngo Gia Hoang die Notwendigkeit einer ausgewogenen Entwicklung der Marktsegmente. Der Staat müsse eine Politik der angemessenen Landverteilung verfolgen und dabei Sozialwohnungsbauprojekten sowie Wohnraum für Arbeiter und Angestellte Priorität einräumen. Gleichzeitig solle er zinsgünstige Kredite fördern und Unternehmen zu Investitionen in diese Segmente anregen, um jungen Menschen den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen. Dies trage dazu bei, den tatsächlichen Wohnraumbedarf zu decken, das Risiko von Spekulationsblasen zu reduzieren und die soziale Sicherheit zu gewährleisten – eine solide Grundlage für eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung.
Nutzung von Landressourcen zur Förderung des Wirtschaftswachstums
Vietnam tritt in eine wichtige Phase ein, um bis 2045 ein Land mit hohem Einkommen zu werden. Laut Dr. Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Informatik und Angewandte Wirtschaftswissenschaften, werden daher Bodenressourcen und Immobilienprodukte eine enorme Ressource für Vietnams wirtschaftliche Entwicklung darstellen. Derzeit ist der Wert der Bodenressourcen in Vietnam sehr hoch und wird, zu Marktpreisen berechnet, auf das Drei- bis Vierfache des jährlichen BIP geschätzt. Land ist eine wichtige wirtschaftliche Ressource, da es sowohl Produktionsmittel (Landwirtschaft, Industrie, Dienstleistungen) als auch Kreditsicherheit und eine bedeutende Einnahmequelle (Steuern, Nutzungsgebühren, Auktionen) ist. Die Bodenpreise sind in den letzten 10–15 Jahren kontinuierlich gestiegen, insbesondere in städtischen Gebieten, in der Nähe von Industrieparks und neuer Verkehrsinfrastruktur. Dies hat zu einer großen Diskrepanz zwischen Marktpreisen und staatlichen Preislisten geführt und erschwert die Bewertung, Entschädigung und Gebotsabgabe. Insbesondere wurden die Bodenressourcen nicht effektiv genutzt; viele Gebiete werden falsch genutzt, liegen brach oder sind zersplittert, was die gesamtwirtschaftliche Effizienz mindert.
Land ist nicht nur „Landpacht“, sondern auch eine Ausgangsbasis für die nationale Entwicklung.
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Um die Landressourcen für das Wirtschaftswachstum im neuen Zeitalter des Landes zu optimieren und bis 2045 ein Land mit hohem Einkommen zu werden, erklärte Dr. Dinh The Hien, dass es notwendig sei, die Bodenpreis- und Steuermechanismen zu verbessern, indem die Kluft zwischen staatlichen und marktüblichen Bodenpreisen verringert wird. Dies trage zu mehr Transparenz auf dem Markt bei und reduziere Spekulationen. Progressive Steuern auf brachliegendes und spekulatives Land seien erforderlich, um Hortung einzudämmen und die Flächen für Produktion und Gewerbe nutzbar zu machen. Um die Bodeneinnahmen für den Staatshaushalt zu erhöhen und in die Infrastruktur zu reinvestieren, seien transparente Bodenauktionen und Grunderwerbsteuern notwendig. Gleichzeitig müsse die Landnutzung klar für Industrie, Hightech-Landwirtschaft und Dienstleistungen geplant werden, um eine vollständige Nutzung von Immobilien zu vermeiden. „Wir müssen den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum fördern, um den tatsächlichen Bedarf zu decken, anstatt uns wie bisher nur auf Luxuswohnungen zu konzentrieren. Um Bodenressourcen effektiv zu nutzen, ist es außerdem notwendig, kurzfristige spekulative Kapitalflüsse in Grundstücke einzudämmen und Kredite vorrangig für Produktionsimmobilien, Sozialwohnungen und Industrieparks zu vergeben. Die Kapitalmobilisierung sollte durch Anleihen und Immobilienfonds gefördert werden, anstatt sich auf Bankkredite zu verlassen“, betonte Herr Hien.
Dr. Dinh The Hien empfahl außerdem, beim Aufbau einer nationalen Grundstücksdatenbank auf Technologie und Informationstransparenz zu setzen, damit Bürger und Unternehmen Zugang zu realen Preisen und Planungsdaten erhalten. Planungsinformationen sollten transparent gestaltet und eine durch Gerüchte aufgeblähte Grundstückspreisbildung vermieden werden. Steigen die Grundstückspreise aufgrund von Infrastrukturmaßnahmen, muss ein Teil des Mehrwerts über Steuern und Gebühren für die Stadtentwicklung an Staat und Gemeinde zurückfließen. Das Modell „Grundstücksrückgewinnung – Versteigerung – Umverteilung“ sollte angewendet werden, um Fairness zwischen Investoren und Gesellschaft zu gewährleisten.
Um den Nutzen von Land zu maximieren, muss der Staat die Interessen von Investoren, Unternehmen und Bürgern angemessen regulieren. Die Immobilienbranche muss sich stabil und nachhaltig entwickeln, orientiert an Produktion und realer Nachfrage, und darf nicht nur spekulativ agieren. Land ist nicht nur eine Einnahmequelle, sondern auch ein Sprungbrett für den wirtschaftlichen Aufschwung des Landes.
Dr. Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Informatik und Angewandte Wirtschaftswissenschaften
Thanhnien.vn
Quelle: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm
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