Der Vorschlag, nicht zu "gesetzen", muss streng kontrolliert werden

Im Gespräch mit VTC News erklärte Herr Nguyen Van Dinh, ein Rechtsexperte im Bereich Immobilieninvestitionen und -geschäfte, dass Mini-Apartments in Großstädten aufgrund ihrer überschaubaren Größe, der erschwinglichen Preise für junge Familien und Arbeitnehmer sowie der günstigen Lage zum Wohnen, Arbeiten und Studieren sehr beliebt seien. Aber genau das sei auch ein großes „Problem“.

Der Brand in dem Mini-Apartmentgebäude in Khuong Ha (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi ), der sich in der Nacht des 12. September ereignete, war schrecklich, weil in einer kleinen Gasse, in die keine Autos einfahren können, ein bis zu 10 Stockwerke hohes Mini-Apartmentgebäude mit einer Grundfläche von nur 200 m² und einer Gesamtgrundfläche von 2.000 m² errichtet wurde, in dem bis zu 45 Haushalte mit etwa 150 Personen lebten.

„ Das Leben der Menschen ist sehr gefährdet, wenn Miniwohnungen, weil es sich nicht um Investitionsprojekte handelt, nicht genehmigt, abgenommen oder regelmäßig auf Sicherheit und Brandschutz überprüft werden “, betonte Herr Dinh.

Der Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) sieht jedoch vor, diese Art von Wohnraum unter der Bezeichnung „mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser für Haushalte und Einzelpersonen“ zu „legalisieren“. Das bedeutet, dass ein Haushalt oder eine Einzelperson, wenn sie über ein Grundstück von mehreren hundert Quadratmetern verfügt, Miniwohnungen zum Verkauf bauen kann, ohne ein Unternehmen gründen oder ein Investitionsprojekt aufstellen zu müssen, um die im Investitionsgesetz, Wohnungsgesetz und Immobilienwirtschaftsgesetz vorgeschriebenen Investitionsverfahren durchzuführen.

Neben den Annehmlichkeiten, die sie mit sich bringen, bergen Mini-Apartments auch viele unvorhersehbare Gefahren. (Illustration: Cong Hieu).

Dies bedeutet, dass folgende Verfahren entfallen: Genehmigung der Investitionspolitik, Landzuweisung/Verpachtung, Landbewertung und Umsetzung finanzieller Verpflichtungen für Grundstücke, Bewertung von Machbarkeitsstudien/Grundentwürfen, Genehmigung von Brandschutz- und Brandbekämpfungsmaßnahmen, Erteilung von Baugenehmigungen, Abnahme von Brandschutz- und Brandbekämpfungsmaßnahmen, Abnahme von Anlagen, die zur Nutzung und zum Betrieb geeignet sind...

Herr Dinh betonte, dass die Gefahr darin bestehe, dass Artikel 57 des jüngsten Entwurfs des überarbeiteten Wohnungsgesetzes (der der Konferenz der Fachdelegierten Ende August 2023 vorgelegt wurde) es Wohnungseigentümern ermöglicht, für jede Wohnung separate Grundbuchauszüge („rosa Bücher“) auszustellen. Sollte dieser Artikel verabschiedet werden, würden Mini-Apartments „legalisiert“ und wären dann nicht mehr von normalen Wohnungen zu unterscheiden. Dies spiegele sich auch im geltenden Wohnungsgesetz (Artikel 46) und im vorherigen Dekret 71/2010 wider.

Demnach kann eine junge Familie mit 700-800 Millionen VND auch eine Mini-Wohnung von 30 Quadratmetern kaufen und erhält dafür, genau wie beim Kauf einer Wohnung in dem Projekt, ein „rosa Buch“.

„ Wenn diese Politik verabschiedet wird, wird sie Mini-Apartments sicherlich noch begehrter machen, die Menschen werden sich beeilen, Mini-Apartments zu kaufen, was eine Welle der Suche nach angrenzenden Grundstücken zur Zusammenlegung auslösen wird, und überall werden Mini-Apartments zum Verkauf gebaut, anstatt die Wohnungsbauentwicklung nach Projekten zu fördern und eine synchrone Infrastrukturanbindung zu gewährleisten.“

„Nicht nur die Sicherheits- und Brandschutzfragen, sondern auch die Lösung der technischen und sozialen Infrastruktur (Schulen, Gesundheitswesen , Verwaltung, Dienstleistungen usw.) für Haushalte, die Mini-Apartments kaufen, werden sich für die Behörden der städtischen Gebiete von Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang usw. weiter auftürmen, wenn Mini-Apartments ‚legalisiert‘ werden“ , warnte Herr Dinh.

Herr Dinh schlug daher vor: Mini-Apartments sollten nicht per Gesetz reguliert werden, sondern im Gegenteil streng kontrolliert werden. Insbesondere sollten Kauf und Verkauf von Mini-Apartments nicht anerkannt und keine separaten Eigentumsurkunden für jedes einzelne Apartment ausgestellt werden, um die Ausbreitung dieser Art zu verhindern und so die Gefahr von Unsicherheit und einer Überlastung der städtischen Infrastruktur zu vermeiden.

„ Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson das Recht hat, Wohngrundstücke zu nutzen und dort ein Mehrfamilienhaus errichten möchte, muss sie ein Unternehmen/eine Genossenschaft gründen und ein Investitionsprojekt vorbereiten, um die Investitionsverfahren gemäß dem Investitionsgesetz, dem Wohnungsgesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz durchzuführen “, kommentierte Herr Dinh.

In einem kleinen Apartmentgebäude in Khuong Ha ist soeben ein schweres Feuer ausgebrochen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), teilt diese Ansicht und sagte, dass es notwendig sei, das Wohnungsgesetz von 2014 in Richtung der Beseitigung rechtlicher Schlupflöcher zu ändern, um Mini-Apartments zu legalisieren.

Laut Herrn Chau heißt es insbesondere in Absatz 2, Artikel 46 des Wohnungsgesetzes von 2014: Haushalte und Einzelpersonen in städtischen Gebieten müssen Häuser gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes errichten und renovieren und die Verantwortung für die Qualität der Häuser übernehmen.

Wird die Genehmigung zum Bau eines Hauses mit zwei oder mehr Stockwerken erteilt, wobei jedes Stockwerk mit mindestens zwei Wohnungen in geschlossener Bauweise geplant und errichtet wird, wobei jede Wohnung eine Mindestwohnfläche gemäß den Baunormen und -vorschriften aufweist und ein Teil der Fläche im Privateigentum und ein Teil im Gemeinschaftseigentum des Wohngebäudes gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes steht, erkennt der Staat das Eigentum an jeder Wohnung in diesem Haus an.

Laut Herrn Chau hat diese Regelung zu einem unkontrollierten und unkontrollierten Bau von Mini-Apartments in Großstädten geführt. Dies beeinträchtigt die Stadtplanung und führt gleichzeitig zu ästhetischen Einbußen, mangelnder Brandsicherheit sowie unzureichender Versorgung der Bewohner mit Versorgungsleistungen. Daher schlägt der Verband vor, Absatz 2, Artikel 46 des Wohnungsgesetzes von 2014 dahingehend zu ändern, dass die Ausstellung von Genehmigungen für Mini-Apartments vollständig abgeschafft und ausschließlich die Vermietung von Häusern zugelassen wird.

Tatsächlich haben in letzter Zeit viele Investoren Baugenehmigungen für normale Wohnhäuser beantragt und anschließend das Gesetz umgangen, indem sie die ursprüngliche Planung änderten, um Mini-Apartments für Geschäftszwecke zu errichten. Der ungezügelte Bau von Mini-Apartments in Großstädten stört die Stadtplanung, führt zu ästhetischen Beeinträchtigungen und birgt sogar Risiken für Käufer.

Auch das Bauministerium hat darauf hingewiesen: In einigen Gegenden kam es vor, dass Haushalte und Einzelpersonen die lasche Verwaltung ausnutzten und willkürlich mehrstöckige Häuser mit vielen Wohnungen errichteten, ohne die gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten, wie zum Beispiel: Bauen ohne Genehmigung, Bauen gegen die Bauordnung, Überschreitung des zulässigen Raums, Aufteilung von Wohnungen, willkürliches Hinzufügen von Stockwerken usw., und diese dann frei kauften, verkauften und weiterveräußerten.

Das Bauministerium warnte außerdem: Wenn die Kontrollen nicht verschärft werden, wird dies zu zahlreichen Konsequenzen führen, wie etwa Verstößen gegen die Brandschutz- und Brandbekämpfungsvorschriften, einem potenziell hohen Brand- und Explosionsrisiko in der Wohnanlage, einer Überlastung der technischen und sozialen Infrastruktursysteme sowie der Nichtausstellung von Eigentumsurkunden an Wohnungskäufer aufgrund von Verstößen gegen die Planungs- und Baudichte, was zu Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten zwischen Käufern und Verkäufern führen wird.

Chau Anh

Quelle