Wie stark müsste der Kreditzins angepasst werden, damit sich der Immobilienmarkt erholt?

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Auf einer Konferenz zur Lagebeurteilung und Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt am Nachmittag des 3. August erklärte der stellvertretende Gouverneur der Staatsbank von Vietnam (SBV), Dao Minh Tu, dass die SBV in den ersten sechs Monaten des Jahres die Zinssätze viermal kontinuierlich angepasst habe, mit einer Senkung von 0,5 bis 2,0 % pro Jahr für alle Arten. Auch der durchschnittliche Zinssatz der Geschäftsbanken sank je nach Typ um 1,5 – 2 %. Viele Banken bieten zinsgünstige Kredite an.

Der Kreditzinssatz muss unter 10 %/Jahr liegen

Allerdings reicht die derzeitige Senkung der Kreditzinsen nach Ansicht von Experten und Unternehmen noch nicht aus.

Aus geschäftlicher Sicht sagte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass die aktuelle Senkung der Kreditzinsen nur teilweise Auswirkungen auf die Psychologie gehabt habe und nicht wirklich zu einem Hebel zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes geworden sei.

„ Die aktuelle Senkung ist nur für Einheiten mit bestehenden Schulden von Vorteil, da sie Kredite zur Umschuldung aufnehmen. Für neue Investoren ist sie jedoch nahezu bedeutungslos. Die meisten Investmentgruppen am Markt warten noch auf eine Abkühlung der Zinsen. In dieser Zeit werden viele Einheiten vorrangig Zeit für die Erstellung rechtlicher Dokumente aufwenden “, sagte Herr Toan.

Erst wenn der Kreditzins unter 10 % liegt, wird es zu positiven Veränderungen auf dem Immobilienmarkt kommen. (Illustration)

Laut Herrn Pham Anh Khoi, einem Mitglied der Marktforschungsarbeitsgruppe der Vietnam Real Estate Association (VARS), ist das Zinsdiagramm der entscheidende Faktor dafür, ob der Cashflow auf den Immobilienmarkt zurückkehrt oder nicht. Bleibt diese Zahl hoch, wird sich dies nachteilig auf den Markt auswirken.

„ Sollte der Kreditzinssatz lediglich bei etwa 12–13 % pro Jahr verharren, dürfte der Cashflow stagnieren. Bargeldbesitzer werden ihr Geld vorübergehend zurückhalten, um die Entwicklung zu beobachten, anstatt es in den Markt zu investieren. Sobald der Kreditzinssatz wieder bei etwa 8–9 % liegt, wird der Immobilienmarkt positiv reagieren. Denn das ist die Schwelle, die Investoren bei der Kreditaufnahme tolerieren können “, so Herr Khoi.

Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, vertritt die gleiche Ansicht und empfahl ebenfalls, den mittelfristigen Zinssatz auf etwa 8,5 % zu senken, plus/minus wie vor zwei Jahren.

Laut Herrn Minh sind die mittelfristigen Zinssätze in Vietnam immer noch recht hoch; vor fünf bis sechs Monaten lagen sie bei etwa 12 bis 14 Prozent. Unternehmen wollen kein Geld leihen, trauen sich nicht, es zu tun, und viele Kunden investieren ihr Geld in andere Bereiche, anstatt sich für Immobilien zu entscheiden.

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services JSC, kommentierte, dass die Inputzinssätze stark gesunken seien, die Output- und Kreditzinssätze jedoch nicht stark gesunken seien. Eigenheimkäufer zahlen immer noch Zinssätze von 11–12 %, was es wirklich schwierig macht, die Liquidität von Immobilien zu erhöhen. Damit der Markt einen stärkeren Einfluss hat, müssen die Kreditzinsen unter 10 % fallen.

„ Für Immobilienunternehmen wirken sich hohe Zinsen auf die Kosten aus. Unternehmen mit Projekten möchten ihre Immobilien zu angemessenen und günstigen Preisen verkaufen, doch die Inputkosten, insbesondere die Zinsen, bleiben hoch, und die Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte sinken nicht, was die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Ein hoher Verkaufspreis beeinträchtigt die Liquidität“, analysierte Herr Quyet.

Deshalb müsse der Zinssatz für Unternehmenskredite auf 9 bis 10 Prozent gesenkt werden, damit die Unternehmen wieder aufatmen könnten, so Quyet. Zu diesem Zeitpunkt werden Warenquellen zu besseren Preisen auf den Markt gebracht.

Was Eigenheimkäufer betrifft, liegt der gewünschte Zinssatz, den sie zu leihen bereit sind, unter 8 %/Jahr.

Insbesondere ergab eine aktuelle Umfrage von Batdongsan.com.vn, dass etwa 44 % der Befragten bei der Diskussion über die Erwartungen hinsichtlich der Hypothekenzinsen in den Jahren 2023 und 2024 angaben, dass ein Hypothekenzins von unter 8 % für sie zur Bewältigung ihrer Finanzen angemessen sei und dass sie damit rechnen, dass die Zinsen im Jahr 2024 auf dieses Niveau sinken werden.

Darüber hinaus akzeptieren 33 % der Eigenheimkäufer Kredite, wenn der Zinssatz zwischen 8 und 10 % liegt, und nur etwa 14 % sind mit einem Zinssatz zwischen 10 und 13 % einverstanden.

Laut Herrn Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, liegt der Grund dafür, dass viele Eigenheimkäufer nicht den Mut aufbringen, einen Fremdkapitalkredit aufzunehmen, darin, dass sie sich Sorgen über wirtschaftliche Schwierigkeiten, unsichere Arbeitsplätze und unsichere Einkommen machen, die sie unter Druck setzen und es ihnen unmöglich machen, die Zinszahlungen zu leisten.

„ Die meisten Familien mit einem Einkommen von unter 40 Millionen VND/Monat können maximal 20 Millionen VND oder weniger monatlich für Immobilienkäufe ausgeben. Die Gruppe mit einem Einkommen von über 40 Millionen VND/Monat kann sich die Rückzahlung von Hypotheken mit fester monatlicher Rate von höchstens 30 Millionen VND leisten. Für die Gruppe der Geringverdiener mit einem Einkommen von unter 20 Millionen VND/Monat liegt dieser Betrag bei höchstens 8 bis 10 Millionen VND “, erklärte Herr Long.

Der Premierminister wies die Staatsbank an, eine Überprüfung durchzuführen, damit Unternehmen und Privatpersonen Zugang zu Kreditkapital erhalten.

Zum Abschluss der Konferenz zur Einschätzung der Lage und Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt wies Premierminister Pham Minh Chinh am Abend des 3. August die Staatsbank Vietnams an, die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen zu überprüfen und geeignete und wirksame Lösungen für den Zugang von Unternehmen und Eigenheimkäufern zu Kreditkapital zu finden. Wir müssen zusammenarbeiten, um Schwierigkeiten und Hindernisse zu beseitigen, damit sich der Immobilienmarkt stabil, sicher, gesund, effektiv und nachhaltig entwickeln kann.

Premierminister Pham Minh Chinh hielt auf der Konferenz eine Abschlussrede. (Foto: VGP/Nhat Bac).

Der Premierminister betonte, dass es notwendig sei, die Immobiliensegmente entsprechend umzustrukturieren und dabei dem sozialen Wohnungsbau, Arbeiterwohnungen und Wohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Um den sozialen Wohnungsbau, den Arbeiterwohnungsbau und die Renovierung alter Wohnungen zu fördern, müssen sich die Verantwortlichen in den Provinzen und Städten auf diese Arbeit konzentrieren und sie substanziell, effektiv und nicht nur formell durchführen.

„ Die Staatsbank prüft weiterhin die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen. Sie verfügt über geeignete und wirksame Lösungen, damit Unternehmen, Immobilienprojekte und Eigenheimkäufer leichter auf Kreditkapital zugreifen können. Dies schafft einerseits Komfort, unterstützt andererseits Unternehmen und kontrolliert Risiken, trägt zur Beseitigung von Schwierigkeiten bei und fördert die Entwicklung eines sicheren, gesunden, wirksamen und nachhaltigen Immobilienmarktes. Dabei berücksichtigt sie insbesondere die Kreditvergabe an Projekte, die kurz vor der Fertigstellung stehen“, sagte der Premierminister.

Ngoc Vy

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