Um wie viel müsste der Kreditzins angepasst werden, damit sich der Immobilienmarkt erholt?

Auf der Konferenz zur Lagebeurteilung und zur Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt am Nachmittag des 3. August erklärte der stellvertretende Gouverneur der vietnamesischen Staatsbank (SBV), Dao Minh Tu, dass die SBV in den ersten sechs Monaten des Jahres die Zinssätze viermal kontinuierlich angepasst habe, mit einer Senkung von 0,5 bis 2,0 Prozentpunkten pro Jahr für alle Kreditarten. Auch der durchschnittliche Zinssatz der Geschäftsbanken sei je nach Kreditart um 1,5 bis 2 Prozentpunkte gesunken. Viele Banken hätten zudem vorrangige und vergünstigte Kredite angeboten.

Der Darlehenszinssatz muss unter 10 % pro Jahr liegen.

Laut Experten und Unternehmen reicht die derzeitige Senkung der Kreditzinsen jedoch noch nicht aus.

Aus geschäftlicher Sicht sagte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass die aktuelle Senkung der Kreditzinsen nur teilweise Auswirkungen auf die Psychologie habe und nicht wirklich zu einem Hebel zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes geworden sei.

„ Die aktuelle Senkung ist nur für Unternehmen mit bestehenden Schulden von Vorteil, da diese Kredite zur Umschuldung aufnehmen. Für neue Investoren hat sie hingegen nahezu keine Bedeutung. Die meisten Investoren am Markt warten weiterhin auf eine Entspannung der Zinssätze. In dieser Zeit werden viele Unternehmen die Fertigstellung der rechtlichen Dokumente priorisieren “, sagte Herr Toan.

Nur wenn der Kreditzins unter 10 % liegt, wird der Immobilienmarkt positive Veränderungen erfahren. (Illustrationsfoto)

Laut Herrn Pham Anh Khoi, Mitglied der Marktforschungsgruppe des vietnamesischen Immobilienverbands (VARS), ist die Entwicklung des Zinssatzes der entscheidende Faktor dafür, ob die Cashflows wieder in den Immobilienmarkt fließen. Bleibt der Zinssatz hoch, wirkt sich dies nachteilig auf den Markt aus.

„ Sollte der Kreditzins weiterhin bei etwa 12–13 % pro Jahr verharren, dürfte der Cashflow stagnieren. Anleger werden ihr Kapital vorerst halten und abwarten, anstatt es in den Markt zu investieren. Sobald der Kreditzins wieder auf etwa 8–9 % sinkt, wird der Immobilienmarkt positiv reagieren. Denn dies ist die Schwelle, die Investoren bei der Kreditaufnahme tolerieren können “, so Herr Khoi.

Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, teilt diese Ansicht und empfiehlt ebenfalls, den mittelfristigen Zinssatz auf etwa 8,5 % plus/minus zu senken, wie vor zwei Jahren.

Laut Herrn Minh sind die mittelfristigen Zinssätze in Vietnam immer noch recht hoch, vor 5-6 Monaten lagen sie bei etwa 12-14%. Unternehmen wollen keine Kredite aufnehmen, trauen sich nicht, Kredite aufzunehmen, und viele Kunden investieren ihr Geld lieber in andere Bereiche, anstatt in Immobilien.

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, erklärte, dass die Inputzinsen zwar deutlich gesunken seien, die Output- und Kreditzinsen jedoch kaum. Hauskäufer zahlten weiterhin Zinsen von 11–12 %, was die Liquidität des Immobilienmarktes erheblich erschwere. Um eine positive Marktentwicklung zu erzielen, müssten die Kreditzinsen unter 10 % gesenkt werden.

„ Für Immobilienunternehmen wirkt sich das Problem der hohen Zinsen auf die Kosten aus. Unternehmen mit Projekten möchten ihre Immobilien zu günstigen Preisen verkaufen, doch die Inputkosten, insbesondere die Zinskosten, sind weiterhin hoch, und Kosten wie Baumaterialien und Arbeitskräfte sinken nicht, was die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Hohe Verkaufspreise beeinträchtigen die Liquidität“, analysierte Herr Quyet.

Laut Herrn Quyet muss daher der Zinssatz für Unternehmenskredite auf 9-10 % gesenkt werden, um Unternehmen etwas mehr Spielraum zu verschaffen. Dadurch würden mehr Waren zu besseren Preisen auf den Markt kommen.

Was Hauskäufer betrifft, so liegt der gewünschte Zinssatz, den sie bereit sind aufzunehmen, unter 8 % pro Jahr.

Eine aktuelle Umfrage von Batdongsan.com.vn ergab, dass bei der Diskussion über Erwartungen hinsichtlich der Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen in den Jahren 2023-2024 etwa 44 % der Befragten angaben, dass ein Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen unter 8 % für sie angemessen sei, um ihre Finanzen zu verwalten, und dass sie erwarten, dass die Zinssätze im Jahr 2024 auf dieses Niveau sinken werden.

Darüber hinaus akzeptieren 33 % der Hauskäufer Kredite, wenn der Zinssatz zwischen 8 und 10 % liegt, und nur etwa 14 % sind mit einem Zinssatz zwischen 10 und 13 % einverstanden.

Laut Herrn Le Bao Long, Strategischer Direktor von Batdongsan.com.vn, scheuen sich viele Hauskäufer davor, Fremdkapital in Anspruch zu nehmen, da sie sich Sorgen um wirtschaftliche Schwierigkeiten, unsichere Arbeitsplätze und unsichere Einkommen machen, was sie unter Druck setzt und sie daran hindert, die Zinszahlungen zu leisten.

„ Die meisten Familien mit einem Einkommen unter 40 Millionen VND pro Monat können monatlich maximal 20 Millionen VND oder weniger für Immobilienkäufe aufwenden. Familien mit einem Einkommen über 40 Millionen VND können monatliche Hypothekenzahlungen von höchstens 30 Millionen VND leisten. Für einkommensschwache Kunden mit einem Einkommen unter 20 Millionen VND pro Monat liegt dieser Betrag bei maximal 8 bis 10 Millionen VND “, erklärte Herr Long.

Der Premierminister wies die Staatsbank an, eine Überprüfung durchzuführen, damit Unternehmen und Privatpersonen Zugang zu Kreditkapital erhalten.

Zum Abschluss der Konferenz zur Lagebeurteilung und Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt am Abend des 3. Augusts wies Premierminister Pham Minh Chinh die vietnamesische Staatsbank an, die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen zu überprüfen und geeignete und wirksame Lösungen für den Zugang von Unternehmen und Wohnungskäufern zu Kreditkapital zu finden. Wir müssen gemeinsam Schwierigkeiten und Hindernisse beseitigen, damit sich der Immobilienmarkt stabil, sicher, gesund, effektiv und nachhaltig entwickeln kann.

Premierminister Pham Minh Chinh hielt die Abschlussrede auf der Konferenz. (Foto: VGP/Nhat Bac).

Der Premierminister betonte die Notwendigkeit einer angemessenen Umstrukturierung des Immobiliensektors, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, des Arbeiterwohnungsbaus und des Wohnungsbaus für Menschen mit mittlerem Einkommen. Um den sozialen Wohnungsbau und den Arbeiterwohnungsbau zu fördern sowie Altbauten zu sanieren, müssen die Verantwortlichen der Provinzen und Städte diese Aufgabe zügig, effektiv und unkompliziert angehen.

„ Die Staatsbank prüft weiterhin die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen; sie verfügt über geeignete und wirksame Lösungen, um Unternehmen, Immobilienprojekte und Hauskäufer den Zugang zu Kreditquellen zu erleichtern, den Geschäftsbetrieb zu vereinfachen und Risiken zu kontrollieren, Schwierigkeiten zu beseitigen und die Entwicklung eines sicheren, gesunden, effektiven und nachhaltigen Immobilienmarktes zu fördern, insbesondere im Hinblick auf die Kreditvergabe an Projekte, die kurz vor der Fertigstellung stehen “, sagte der Premierminister.

Ngoc Vy

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Quelle: https://vtc.vn/lai-suat-cho-vay-dieu-chinh-ve-bao-nhieu-thi-thi-truong-bat-dong-san-hoi-phuc-ar810589.html