Wie kann man sich beim Immobilienhandel vor Betrug schützen?

Transaktionen über das Notariat

Experten zufolge sind Hauskäufer, insbesondere zukünftige Immobilienkäufer, derzeit vielen Risiken ausgesetzt und können leicht getäuscht werden. Erstens entspricht die Qualität der Immobilie möglicherweise nicht den Werbeversprechen. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass Käufer das Grundbuchblatt nicht rechtzeitig erhalten. Laut Gesetz muss der Bauträger dem Käufer das Grundbuchblatt drei Monate nach Übergabe aushändigen. In der Realität erhält man es jedoch bestenfalls nach drei Jahren, viele Projekte warten aber schon seit Jahrzehnten darauf. Ein weiteres Risiko ist, dass der Bauträger ein fehlerhaftes Design verwendet und das Grundbuchblatt des Käufers sogar an die Bank verpfändet. Kann der Käufer die Schulden nicht begleichen, wird die Immobilie von der Bank beschlagnahmt, und er erfährt dies erst dann. Daher sind Regelungen zum Schutz zukünftiger Immobilienkäufer dringend erforderlich.

Es gibt derzeit eine Regelung, nach der Banken Käufern von zukünftigen Wohnimmobilien eine Garantie gewähren. Sollte der Investor das Haus nicht übergeben, leistet die Bank eine Entschädigung. Die meisten Investoren ignorieren diese Regelung jedoch. Daher müssen Bankgarantien überdacht werden. Weltweit ist eine solche Garantie nicht vorgeschrieben, sondern es wird Investoren die Möglichkeit geboten, eine Garantie oder Haftpflichtversicherung bei einer Versicherungsgesellschaft abzuschließen. Darüber hinaus sind Investoren verpflichtet, die Anzahlung des Kunden beim Hausverkauf auf ein Sperrkonto zu überweisen. Erst nach der Hausübergabe kann der Investor über dieses Geld verfügen. Es ist notwendig, die derzeit sehr geringe und unzureichende Finanzkraft der Investoren zu verbessern. Dies führt dazu, dass Unternehmen nicht in der Lage sind, Kapital aus verschiedenen Quellen zu mobilisieren.

Immobilientransaktionen werden im Notariat Nr. 3 abgewickelt.

Dr. Nguyen Ngoc Dien, außerordentlicher Professor an der Universität für Wirtschaft und Recht (Nationale Universität Ho-Chi-Minh-Stadt), erklärte, dass Immobilien ein wertvolles Gut darstellen und stets großes Interesse wecken. Immobilientransaktionen seien jedoch immer mit Risiken wie Unsicherheit, gefälschten Dokumenten, Streitigkeiten und Verlusten zwischen den Parteien verbunden, weshalb ein strenges Rechtsregime erforderlich sei.

Um die Sicherheit zu gewährleisten, werden Transaktionen in entwickelten Ländern durch notarielle Dienstleistungen abgewickelt. Dies geschieht durch das Verständnis des rechtlichen Status von Immobilien, die Gewährleistung sicherer Transaktionen, die Vermeidung von Schäden, die Versicherung für notarielle Dienstleistungen, die enge Verbindung zum Rechtssystem und die Einhaltung der von Notaren durchgeführten Prüfkette.

In Vietnam ist laut Dr. Nguyen Ngoc Dien, außerordentlicher Professor, die Implementierung des aktuellen Notariatsmodells die optimale und vernünftigste Lösung. Künftig gilt es, dieses Modell weiter zu perfektionieren, rechtliche Verbindungen zwischen den einzelnen Schritten herzustellen, die Authentizität und Verifizierung zu erhöhen und allen Beteiligten größtmögliche Sicherheit zu gewährleisten – analog zu den Modellen fortgeschrittener Länder.

Abschaffung obligatorischer Handelsvorschriften

Dr. Luu Quoc Thai, Dozent an der Juristischen Universität Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass Zahlungen beim Kauf und Verkauf von zukünftigen Wohnimmobilien über Banken abgewickelt werden müssen, um Sicherheit, Transparenz und Kontrolle über die Verwendung von Vorauszahlungen zu gewährleisten. Diese Maßnahme kann Bankgarantien ersetzen, sofern der Investor die gesamte Vorauszahlung auf ein Treuhandkonto einzahlt. Die Auszahlung des Geldes erfolgt dann ausschließlich entsprechend dem Projektfortschritt. Diese Lösung trägt außerdem dazu bei, die Kosten für Bankgarantien zu senken und „undurchsichtige“ Transaktionen, die der Geldwäsche im Immobiliensektor dienen könnten, zu minimieren.

Laut Professor Dr. Dang Hung Vo, dem ehemaligen stellvertretenden Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , verkaufen Investoren derzeit zukünftige Wohnimmobilien (ohne Grundbucheintrag) über Maklerbüros. Bei Immobilien mit Grundbucheintrag müssen alle Transaktionen über ein Notariat abgewickelt werden.

Notare sind vom Staat zur Erbringung öffentlicher Dienstleistungen befugt, bekleiden einen richterlichen Titel und fungieren als „Torwächter“, die die Parteien bei Transaktionen gemäß den geltenden Vorschriften begleiten und so Rechtmäßigkeit und Sicherheit gewährleisten. Im Gegensatz dazu sind Handelsplattformen private Dienstleistungen. Es ist schwierig, durch administrative und staatliche Kontrollinstrumente die Rechtmäßigkeit sicherzustellen, was zu Streitigkeiten und Risiken für Käufer und Verkäufer führt. „Wir müssen die Umsetzung des Rechts legalisieren und dürfen Transaktionen nicht mechanisch über die Handelsplattform abwickeln. Daher müssen die Regelungen für Immobilientransaktionen über die Handelsplattform aus dem Entwurf des geänderten Immobiliengesetzes gestrichen werden“, so Professor Dang Hung Vo.

Immobilientransaktionen sollten nicht über den Staatshaushalt abgewickelt werden müssen.

Laut Notar Hoang Manh Thang, Leiter des Notariats Nr. 7 (Ho-Chi-Minh-Stadt), unterscheiden sich das bestehende Notarsystem und private Immobilienbörsen hinsichtlich Art, Umfang, Dienstleistungen und Verfahren. Die notarielle Beglaubigung ist eine staatlich organisierte öffentliche Dienstleistung, ein Instrument der staatlichen Verwaltung und Regulierung sowie ein Schutzmechanismus mit Rechts-, Beweis- und Verbreitungswert. Private Immobilienbörsen hingegen dienen Immobilientransaktionen, sind auf eine bestimmte Größenordnung beschränkt, auf das Immobiliengeschäft ausgerichtet und arbeiten hauptsächlich mit mündlichen Vereinbarungen oder Transaktionsdokumenten, die leicht zu schwerwiegenden wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen, Streitigkeiten und Betrug führen können.

Am besorgniserregendsten ist, dass Broker im Börsenhandel Informationen über rechtlich ungünstige Sachverhalte verschweigen oder unparteiisch werben könnten. Wer trägt die Verantwortung, wenn es zu Streitigkeiten, Mängeln oder Lieferverzögerungen kommt? Transaktionen im Börsenhandel bieten keinen Mechanismus, der Rechtssicherheit und Transaktionssicherheit gewährleistet. Daher kann dies nicht in den Entwurf des geänderten Immobiliengesetzes aufgenommen werden, der in Kürze vorgelegt werden soll.

Die meisten Menschen lehnen die Regelung ab, die vorschreibt, dass Immobilientransaktionen über die Maklerbank abgewickelt werden müssen, da diese derzeit nicht über die notwendigen Kapazitäten verfügen, die Rechtmäßigkeit der Transaktion zu überprüfen. Diese Regelung ist ineffektiv und sollte aufgehoben werden.

Kurzüberblick um 12 Uhr mittags am 16. Juni: Panorama-Nachrichtensendung

Quellenlink: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm