Wenn das Gesetz nicht geändert wird, werden Immobilienprojekte in den nächsten zehn Jahren ins Stocken geraten.

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) könnte eine Nichtänderung von Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) dazu führen, dass die Verwaltung, Ausbeutung und Nutzung von Land in den nächsten zehn Jahren „blockiert“ wird und nicht die größtmögliche Effektivität und Effizienz erreicht wird, wie in Resolution 18 vorgeschlagen.

Der Entwurf des geänderten Bodengesetzes vom 31. Oktober sieht in Artikel 128 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 vor: „Bei der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts ist eine Vereinbarung über die Erteilung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zulässig.“ Bei der Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts muss das Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke vorliegen. Laut HoREA haben diese Regelungen die Politik der Resolution 18, die den Mechanismus der Selbstverhandlung zwischen Personen und Unternehmen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte weiter umsetzen soll, nicht vollständig institutionalisiert.

Artikel 128 Punkt b, Satz 1 und Satz 6 des Bodengesetzentwurfs lassen nur Vereinbarungen über den Erhalt von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zu oder über den Erwerb von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke. Der Inhalt ist also „enger“ als die derzeitigen Bestimmungen in Artikel 73 Punkt b, Satz 1, Artikel 169, Satz 2, Artikel 191 und Sätze 1 und 2, Artikel 193 des Bodengesetzes von 2013. Das Bodengesetz von 2013 ermöglicht es Wirtschaftsorganisationen , Landnutzungsrechte für Grundstücke zu übertragen, die für die Landnutzungsplanung geeignet sind. Im Falle der Übertragung von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen muss für die Umsetzung des Investitionsprojekts (einschließlich gewerblicher Wohnbauprojekte) eine schriftliche Genehmigung einer zuständigen staatlichen Behörde vorliegen. Darüber hinaus ist Artikel 128 Buchstabe b, Satz 1, „enger“ als Artikel 4 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln von 9 Gesetzen 2022, der zwei Fälle vorsieht, in denen das Recht besteht, Wohngrundstücke zu nutzen oder das Recht besteht, Wohngrundstücke und andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen.

Punkt b, Satz 1 steht zudem im Widerspruch zu Artikel 128 Absatz 6 des Bodengesetzentwurfs. Denn Absatz 6 sieht zwei Fälle vor, in denen Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen. Artikel 128 Absatz b, Satz 1 hingegen sieht nur einen Fall vor, in dem Investoren über den Erhalt des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke verhandeln dürfen, und erlaubt Investoren nicht, über den Erhalt des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu verhandeln.

Daher ist Absatz 1 Buchstabe b) mit Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes unvereinbar. Wird Absatz 1 Buchstabe b) verabschiedet, dürfen Investoren in den nächsten zehn Jahren nicht mehr über die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohn- und sonstige Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte verhandeln. Somit erfüllt kein Investor mehr die in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes vorgeschriebene Voraussetzung für die Nutzung von Wohn- und sonstigen Grundstücken.

Es ist zu erwarten, dass der (geänderte) Entwurf des Bodengesetzes, falls er verabschiedet wird, den Unternehmen weitere Schwierigkeiten bereiten wird.

Darüber hinaus besagt Artikel 128 Absatz 1 Buchstabe b, dass Investoren nur über die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke verhandeln dürfen. Dies führt dazu, dass keine Bedingungen für die Entwicklung von kommerziellen Wohnbauprojekten geschaffen werden, für den Bau großer Stadtgebiete (Dutzende, Hunderte, Tausende Hektar), einer synchronen städtischen Infrastruktur mit allen Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen, für die Entwicklung grüner, intelligenter Stadtgebiete und für die Reaktion auf den Klimawandel gemäß der Richtlinie der Resolution Nr. 06 desPolitbüros , typischerweise des neuen Modellstadtgebiets Phu My Hung (Phase 1) mit einer Fläche von über 400 Hektar.

Mit der Regelung, dass Investoren nur über Nutzungsrechte für Wohngrundstücke verhandeln dürfen, ist die Umsetzung großer gewerblicher Wohnungsbauprojekte, gemischter Wohnbauprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte unmöglich. Denn in Wirklichkeit sind die an die Häuser angrenzenden Wohngrundstücke alle klein. Das größte Wohngrundstück ist nicht größer als ein paar Tausend Quadratmeter. In Ho-Chi-Minh-Stadt steht normalerweise auf dem größten Wohngrundstück in einem Vorortbezirk eine Villa mit einer Fläche von nur 5.000 ^{Quadratmetern} . In den Innenstadtbezirken ist die Fläche der Wohngrundstücke sogar noch kleiner. Die alte Villa in 110 - 112 Vo Van Tan (Bezirk 3) mit drei Straßenfronten verfügt normalerweise nur über eine Campusfläche von fast 2.800 ^{Quadratmetern} .

Die Bestimmungen in Absatz 6, Artikel 128 des Bodengesetzentwurfs weisen darauf hin, dass sie gewerbliche Wohnungsbauinvestoren, die bereits Nutzungsrechte an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken besitzen, begünstigen. Dies gilt insbesondere für Unternehmen, die bereits über große Wohn- und andere Grundstücksflächen verfügen. Wenn diese Unternehmen über Hunderte von Hektar verfügen, haben sie die Möglichkeit, den Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren zu dominieren. Denn in der Praxis wird das Bodengesetz nur alle zehn Jahre geändert. Die Bodengesetze von 1993, 2003 und 2013 wurden bereits verkündet, und für 2023 wird eine Änderung des Bodengesetzes in Erwägung gezogen.

Wenn Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes verabschiedet wird, dürfen Investoren in den nächsten zehn Jahren keine Übertragungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke oder andere Grundstücke als Wohngrundstücke mehr erhalten, um gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchzuführen. Es wird also keine Unternehmen mehr geben, die die Bedingungen für den Besitz von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke erfüllen können, wie in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes vorgeschrieben.

„In der Praxis machen gewerbliche Wohnbauprojekte mit 100 % Wohnflächen nur etwa 1 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Projekte mit Wohnflächen und anderen Grundstücken machen den Großteil aus, bis zu etwa 95 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte. Projekte mit anderen Grundstücken als Wohnflächen, einschließlich ausschließlich landwirtschaftlicher Flächen oder nichtlandwirtschaftlicher Flächen, die nicht als Wohnflächen genutzt werden, machen etwa 5 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus und sind in der Regel große oder sehr große Projekte“, sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA. Er schlug vor, Regelungen hinzuzufügen, die es Investoren ermöglichen, über die Erlangung von Nutzungsrechten für andere Grundstücke als Wohnflächen zu verhandeln, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen oder nichtlandwirtschaftlicher Flächen, die nicht als Wohnflächen genutzt werden. Diese Regelungen ähneln den Regelungen des Bodengesetzes von 2013, um die Entwicklung gewerblicher Wohnbauprojekte und großer städtischer Gebiete mit einer Fläche von bis zu zehn, hundert oder tausend Hektar zu erleichtern und zu fördern, um voll funktionsfähige Bereiche sowie Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen bereitzustellen.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm