Wenn das Gesetz nicht geändert wird, werden Immobilienprojekte in den nächsten zehn Jahren ins Stocken geraten.

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) könnte eine Nichtänderung von Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) dazu führen, dass die Verwaltung, Ausbeutung und Nutzung von Land in den nächsten zehn Jahren „blockiert“ wird und nicht die größtmögliche Effektivität und Effizienz erreicht wird, wie in Resolution 18 vorgeschlagen.

Im Entwurf des Bodengesetzes (geändert) vom 31. Oktober heißt es in Artikel 128 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6: „Im Falle der Nutzung eines Grundstücks zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts ist eine Vereinbarung über den Erwerb des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke zulässig.“ Bei der Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauvorhabens muss ein Nutzungsrecht an Wohngrundstücken oder an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken bestehen. Laut HoREA haben diese Regelungen die Politik der Resolution 18 nicht vollständig institutionalisiert. Diese sieht vor, den Mechanismus der Selbstverhandlung zwischen Bürgern und Unternehmen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte weiterhin umzusetzen.

Artikel 128 Buchstabe b Satz 1 und Satz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes lassen nur Vereinbarungen über den Erhalt von Nutzungsrechten an Wohngrundstücken zu bzw. müssen Nutzungsrechte an Wohngrundstücken oder an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken besitzen. Der Inhalt ist also „enger“ als die derzeitigen Regelungen in Artikel 73 Buchstabe b Satz 1, Artikel 169, Satz 2, Artikel 191 und Sätze 1 und 2, Artikel 193 des Bodengesetzes 2013. Das Bodengesetz von 2013 ermöglicht es Wirtschaftsorganisationen , Landnutzungsrechte für bestimmte Grundstücksarten gemäß der Flächennutzungsplanung zu übertragen. Im Falle der Übertragung landwirtschaftlicher Nutzungsrechte muss für die Umsetzung von Investitionsprojekten, einschließlich gewerblicher Wohnungsbauprojekte, eine schriftliche Genehmigung der zuständigen staatlichen Stellen vorliegen. Darüber hinaus ist Artikel 128 Buchstabe b, Satz 1, „enger“ als Artikel 4 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln von 9 Gesetzen 2022, der zwei Fälle vorsieht, in denen das Recht besteht, Wohngrundstücke zu nutzen oder das Recht besteht, Wohngrundstücke und andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen.

Auch Buchstabe b Satz 1 steht nicht im Einklang mit Artikel 128 Satz 6 des Entwurfs des Landesgesetzes. Denn Klausel 6 schreibt zwei Fälle vor, in denen Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen. Allerdings sieht Artikel 128 Absatz 1 Buchstabe b nur einen Fall vor, in dem Investoren die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke vereinbaren dürfen. Nicht gestattet ist es Investoren jedoch, die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu vereinbaren.

Daher ist Punkt b, Satz 1 „unvereinbar“ mit Satz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Landesgesetzes. Wird der Inhalt von Buchstabe b Satz 1 angenommen, dürfen Investoren in den nächsten zehn Jahren nicht mehr über die Erteilung von Nutzungsrechten an Wohnbauland und anderen Grundstücken zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte verhandeln. Daher wird es keinen Fall geben, in dem ein Investor die in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes vorgeschriebene Voraussetzung für das Nutzungsrecht an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken erfüllt.

Es ist zu erwarten, dass der (geänderte) Entwurf des Bodengesetzes, falls er verabschiedet wird, den Unternehmen weitere Schwierigkeiten bereiten wird.

Darüber hinaus besagt Artikel 128 Absatz 1 Buchstabe b, dass Investoren nur über die Erteilung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke verhandeln dürfen. Dies führt dazu, dass keine Bedingungen für die Entwicklung von kommerziellen Wohnbauprojekten geschaffen werden, und es werden keine Voraussetzungen für den Aufbau einer synchronen städtischen Infrastruktur mit allen Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen in großflächigen Stadtgebieten (Dutzende, Hunderte, Tausende Hektar) geschaffen, keine grünen, intelligenten Stadtgebiete entwickelt und keine Reaktion auf den Klimawandel gemäß der Richtlinie der Resolution Nr. 06 desPolitbüros vorgenommen, typischerweise das neue Modellstadtgebiet Phu My Hung (Phase 1) mit einer Fläche von über 400 Hektar.

Mit der Regelung, dass Investoren nur über die Erteilung von Landnutzungsrechten verhandeln können, ist die Umsetzung großer gewerblicher Wohnungsbauprojekte, gemischter Wohnungsbauprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte unmöglich. Denn in Wirklichkeit sind die an Häuser angrenzenden Wohngrundstücke alle kleinflächig. Doch selbst die größten Wohngrundstücke sind höchstens ein paar Tausend Quadratmeter groß. Typischerweise steht in Ho-Chi-Minh-Stadt auf dem größten Wohngrundstück in einem Vorortviertel mit einer Fläche von nur ^{5.000 m²} eine Villa. In Innenstadtbezirken ist die Fläche der Wohngrundstücke sogar noch geringer. Typischerweise hat die alte Villa in 110 - 112 Vo Van Tan (Bezirk 3) drei Straßenfronten, aber nur eine Campusfläche von fast ^{2.800 m²} .

Die Bestimmungen in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes weisen Anzeichen einer „Begünstigung“ von Investoren in gewerbliche Wohnbauprojekte auf, die bereits das Recht haben, Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen. Insbesondere Unternehmen, die bereits über viel Wohngrundstück und andere Grundstücke mit großen Flächen verfügen. Wenn diese Unternehmen über Hunderte von Hektar verfügen, haben sie die Möglichkeit, den Immobilienmarkt in den nächsten 5–10 Jahren zu „dominieren“. Denn der Praxis zufolge wird das Bodengesetz alle 10 Jahre geändert. So wurden beispielsweise die Bodengesetze von 1993, 2003 und 2013 verkündet und für 2023 wird eine Änderung des Bodengesetzes in Erwägung gezogen.

Wenn Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes verabschiedet wird, dürfen Investoren in den nächsten zehn Jahren keine Übertragungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke oder andere Grundstücke als Wohngrundstücke mehr erhalten, um gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchzuführen. Es wird also keine Unternehmen mehr geben, die die Bedingungen für den Besitz von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke erfüllen können, wie in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes vorgeschrieben.

„In der Praxis machen gewerbliche Wohnbauprojekte mit 100 % Wohngrundstücken nur etwa 1 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Projekte mit Wohngrundstücken und anderen Grundstücken machen den Großteil aus, nämlich bis zu 95 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte. Projekte mit anderen Grundstücken als Wohngrundstücken, darunter auch solche mit ausschließlich landwirtschaftlichen Flächen oder nicht-landwirtschaftlichen Flächen, machen etwa 5 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus und sind in der Regel groß oder sehr groß angelegt“, sagte Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA. Er schlug vor, Regelungen hinzuzufügen, die es Investoren ermöglichen, über die Erlangung von Nutzungsrechten für andere Grundstücke als Wohngrundstücke zu verhandeln, darunter auch landwirtschaftliche Flächen oder nicht-landwirtschaftliche Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Diese Regelungen ähneln den Regelungen im Bodengesetz von 2013, um die Entwicklung gewerblicher Wohnbauprojekte und großer städtischer Gebiete mit einer Fläche von mehreren zehn, hundert oder tausend Hektar zu erleichtern und zu fördern, damit alle Bereiche voll funktionsfähig sind und über Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen verfügen. kompletter Stadtverkehr

Quellenlink: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm