Gemäß den Vorschriften können Planflächen mit einem Sanierungsbeschluss nicht gegen Landnutzungsrechte (Landverkauf) übertragen werden. Bei Planflächen ohne Sanierungsbeschluss kann der Grundeigentümer jedoch je nach Einzelfall in seinen Nutzungsrechten eingeschränkt sein, kann das Land aber dennoch verkaufen. Planflächen werden auf dem Markt oft günstiger verkauft.
„Surfende“ Häuser von Gewinnabsicht betroffen
Frau Nguyen Ngoc Anh (Nam Dinh) erzählte, dass sie sich nach langem Suchen für ein 40 m² großes Grundstück in der Dong Thien Straße (Bezirk Vinh Hung, Bezirk Hoang Mai, Hanoi ) entschieden habe. Das Grundstück hat eine Frontbreite von 5 m², die Zufahrt vor dem Haus ist über 4 m breit, und der Eigentümer verkauft es für 3 Milliarden VND, was fast 75 Millionen VND/m² entspricht. Verglichen mit anderen Grundstücken in derselben Lage, die etwa 100 Millionen VND/m² kosten, ist dieses Grundstück 1 Milliarde VND günstiger. Erwähnenswert ist jedoch, dass es zu 100 % in die Straßenerweiterungsplanung einbezogen ist.
„ Viele Menschen haben Angst davor, dass Land in Planungen einbezogen wird, aber ich sehe das anders. Grundstücke an Hauptverkehrsstraßen sind stark gefährdet, von Rodungen betroffen zu sein. Bei Grundstücken, die tief in Gassen liegen und deren Planung seit fast zehn Jahren ausgearbeitet, aber nicht umgesetzt wurde, liegt sie auf Eis und muss möglicherweise abgeschafft werden. Dann würde mein Grundstück viel Gewinn abwerfen. Derzeit können die Menschen mit der Planung 1/2000 noch normale Häuser bauen “, erklärte Frau Ngoc Anh.
Frau Ngoc Anh führte weiter aus, dass ihre Eltern seit 30 Jahren in einem Haus ohne rotes Straßenbuch in der Bach Dang Straße (Bezirk Hai Ba Trung, Hanoi) leben. Das Haus ist ebenfalls in ein Straßenbauprojekt eingebunden, das jedoch seit Jahrzehnten nicht mehr umgesetzt wurde, sodass es ihren Wohnort nicht beeinträchtigt.
„ Ob man ein Haus kauft, das der Bebauungsplanung unterliegt, hängt von der jeweiligen Sichtweise ab. Die Immobilienpreise sind derzeit zu hoch, nur Grundstücke, die der Bebauungsplanung unterliegen, sind günstig und für das Einkommen meiner Familie geeignet“, erklärte Frau Ngoc Anh.
Viele Menschen möchten Häuser und Grundstücke kaufen, die von der Bebauung betroffen sind. (Illustration: Ngoc Vy).
Viele Immobilienmakler berichteten Reportern, dass in letzter Zeit nicht nur Menschen mit echtem Wohnungsbedarf, sondern auch Investoren dazu tendierten, Grundstücke mit Planungsproblemen zu kaufen, um auf eine Entschädigung zu warten, oder Grundstücke zu kaufen, während sie darauf warten, dass die Planung aufgehoben wird.
Herr Pham Van Ho, ein Investor, der sich auf die Suche nach Grundstücken spezialisiert hat, die sich in der Planungsphase befinden, sagte, dass nicht alle Grundstücke, die sich in der Planungsphase befinden, schwer zu verkaufen seien und keine Käufer fänden. Selbst wenn 100 % der Grundstücke in der Planungsphase stecken, können Grundstücke an Hauptstraßen oder in Wohngebieten mit langjähriger Besiedlung weiterhin zum Wohnen oder zum Bau von Häusern auf den zum Verkauf stehenden Grundstücken erworben werden. Liegt das Grundstück in der Planungsphase 1/2000, ist der Bau von Häusern weiterhin möglich, es gibt also kein Problem. Von Grundstücken in der Planungsphase 1/500 ist unbedingt Abstand zu halten.
Er sagte, er werde auch 2022 dank Immobilienhandel in von der Bebauung betroffenen Gebieten Milliarden verdienen. Konkret kaufte er drei Wohnungen in Dinh Cong (Bezirk Hoang Mai, Hanoi) mit jeweils 35 m² Wohnfläche und fünf neuen Stockwerken. Der Preis lag jedoch aufgrund der vollständigen Bebauung bei nur 4,6 Milliarden VND pro Wohnung. Grundstücke in derselben Gegend kosten derzeit rund 150 Millionen VND pro m², was etwa 5,3 Milliarden VND pro Wohnung entspricht.
Danach verkaufte Herr Ho es erneut für 5 Milliarden VND pro Haus und errechnete, dass er mit den drei Häusern einen Gewinn von mehr als 1 Milliarde VND erzielte.
Herr Ho fügte hinzu, er habe gerade ein 500 m² großes Gartengrundstück im Bezirk Long Bien erworben. Laut Planung soll dort ein grüner Park entstehen. Er sagte, die Bebauungsgenehmigung für dieses Gebiet sei vor fast 15 Jahren erteilt worden. Derzeit würden hier viele Häuser gebaut, sodass die Möglichkeit, das Grundstück in Wohngebiete umzuwandeln, sehr hoch sei.
„ Wenn die Bebauung aufgehoben und das Grundstück in Wohnbauland umgewandelt wird, kann ich einen großen Gewinn erzielen “, erklärte Herr Ho.
Vorsicht vor Risiken, Risiko der Kapitalverschüttung
Herr Nguyen Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate Floor, sagte, dass der Trend zur Suche nach Häusern und Grundstücken mit Planungsproblemen schon lange für viele Investoren geeignet sei, in letzter Zeit jedoch, insbesondere seit Anfang 2021, ein deutlicher „fieberhafter“ Trend zu beobachten sei.
„ In Hanoi sind viele Bauvorhaben auf Eis gelegt, daher suchen finanzschwache Kunden in diesem Segment nach günstigen Immobilien. Tatsächlich gibt es 50-jährige Bauvorhaben, die noch nicht umgesetzt wurden, während an derselben Stelle geplantes Land nur halb so teuer sein kann wie nicht geplantes. Wenn die Planungen glücklicherweise aufgehoben werden, können Kunden einen großen Gewinn erzielen“, sagte Herr Tuan.
Viele der von der Bebauung betroffenen Immobilien und Grundstücke sind recht günstig und für das Budget vieler Menschen erschwinglich. (Illustrationsfoto).
Darüber hinaus seien Häuser und Grundstücke, die teilweise von der Bebauungsplanung erfasst sind, in letzter Zeit bei vielen Investoren begehrt, da ihre Preise deutlich günstiger seien als Grundstücke in vergleichbaren Lagen. Sie hätten die Mentalität, dort zu wohnen, während sie darauf warten, dass die Bebauungsplanung die Grundstückspreise steigen lässt.
Herr Tuan warnte jedoch, dass der Kauf von Plangebieten zwar rentabel sei, die Risiken jedoch ebenfalls sehr hoch seien.
Herr Tuan analysierte, dass der Begriff „ausgesetzte“ Planung im Wesentlichen die Situation bezeichnet, in der Pläne zur Landnutzung nicht umgesetzt werden oder im Verzug sind. Dementsprechend fallen alle Immobilien in dem Gebiet, deren Nutzung die staatliche Behörde für einen bestimmten Zweck angekündigt hat, aber nicht planmäßig umgesetzt wurde, unter die „ausgesetzte“ Planung.
Die Frist für die Entscheidung, ob ein Projekt „ausgesetzt“ ist oder nicht, ist in Artikel 49 Absatz 8 des 2013 in der Fassung von 2019 geänderten und ergänzten Bodengesetzes klar geregelt. Konkret bedeutet dies, dass die zuständige Genehmigungsbehörde nach Bekanntgabe der Aufhebung, maximal drei Jahre nach Ausbleiben einer offiziellen Freigabe- oder Nutzungsänderungsentscheidung, die Planung anpassen oder aufheben muss.
In der Realität dauert dieser Prozess jedoch nicht nur wenige Tage oder Wochen. Käufer müssen unter Umständen jahrelang warten, bis sie das Schicksal des Projekts erfahren. Wenn sie sich für eine Investition in ein Grundstück mit ruhender Baugenehmigung entscheiden, bedeutet dies, ihr Kapital zu vergraben.
Wenn Sie ein Haus oder Grundstück mit einer „aufgeschobenen“ Planung kaufen, für die ein jährlicher Flächennutzungsplan auf Bezirksebene vorliegt, ist der Käufer außerdem in der Nutzung, Verwendung, dem Bau, der Renovierung und Reparatur des Hauses eingeschränkt.
Darüber hinaus werden Käufer, die in Immobilienprodukte investiert haben, deren Planung „ausgesetzt“ ist, und die sich davon trennen möchten, große Schwierigkeiten haben, Übertragungs- und Transaktionspartner zu finden. Denn aus psychologischer Sicht haben die meisten Kunden immer noch Angst vor der Planung von Immobilien.
Ngoc Vy
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