Der paradoxe „Trend“, nach Immobilien mit planungsrechtlichen Beschränkungen zu suchen, um Geld anzulegen

Laut Verordnung können Grundstücke, die sich in der Planungsphase befinden und deren Rückgewinnung beschlossen wurde, nicht gegen Nutzungsrechte veräußert werden. Bei Grundstücken in der Planungsphase, aber ohne Rückgewinnungsbeschluss, können dem Eigentümer je nach Einzelfall zwar bestimmte Nutzungsrechte eingeschränkt werden, er kann das Grundstück aber dennoch verkaufen. Auf dem Markt werden Grundstücke in der Planungsphase häufig zu einem günstigeren Preis angeboten.

„Surfen“ von Häusern, die von der Planung betroffen sind, um Gewinn zu erzielen

Frau Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) berichtete, dass sie nach langer Suche ein 40 m² großes Grundstück in der Dong Thien Straße (Vinh Hung Stadtbezirk, Hoang Mai Bezirk, Hanoi) erworben hat. Das Grundstück hat eine Straßenfront von 5 m, die Zufahrt vor dem Haus ist über 4 m breit, und der Eigentümer bietet es für 3 Milliarden VND an, was fast 75 Millionen VND/m² entspricht. Verglichen mit anderen Grundstücken in derselben Lage, die etwa 100 Millionen VND/m² kosten, ist dieses Grundstück 1 Milliarde VND günstiger. Erwähnenswert ist jedoch, dass es vollständig im geplanten Straßenausbaugebiet liegt.

„ Viele Menschen haben Angst davor, dass ihr Land in die Bauleitplanung einbezogen wird, aber ich sehe das anders. Grundstücke an Hauptstraßen sind stark von Räumungen bedroht. Bei Grundstücken in abgelegenen Gassen hingegen, deren Planung seit fast zehn Jahren besteht, aber nicht umgesetzt wurde, ist sie zu einer ruhenden Planung geworden, die möglicherweise aufgehoben werden muss. Dann wird mein Grundstück einen hohen Gewinn abwerfen. Aktuell können die Menschen mit der 1/2000-Planung noch normale Häuser bauen“, erklärte Frau Ngoc Anh.

Frau Ngoc Anh führte weiter aus, dass ihre Eltern seit 30 Jahren in einem Haus ohne Grundbucheintrag in der Bach-Dang-Straße (Bezirk Hai Ba Trung, Hanoi ) leben. Das Haus ist zwar auch von einem Straßenbauprojekt betroffen, dieses Projekt wurde jedoch seit Jahrzehnten nicht umgesetzt, sodass es ihren Wohnsitz nicht beeinträchtigt hat.

„ Ob man ein Haus kauft, das noch bebaut werden muss, hängt von den individuellen Umständen ab. Die Immobilienpreise sind derzeit zu hoch, nur noch bebaubare Grundstücke sind günstig und für das Einkommen meiner Familie geeignet“, erklärte Frau Ngoc Anh.

Viele Menschen suchen nach Immobilien, die von Bauplanungsmaßnahmen betroffen sind. (Illustration: Ngoc Vy).

Viele Immobilienmakler teilten Reportern mit, dass in letzter Zeit nicht nur Menschen mit einem tatsächlichen Wohnungsbedarf, sondern auch Investoren dazu neigen, Grundstücke mit Planungsproblemen zu kaufen, um auf eine Entschädigung zu warten, oder Grundstücke zu kaufen, in der Hoffnung, dass die Planungsauflagen aufgehoben werden.

Herr Pham Van Ho, ein Investor, der sich auf Grundstücke mit Planungsproblemen spezialisiert hat, erklärte, dass nicht alle Grundstücke mit Planungsproblemen schwer verkäuflich seien und keine Käufer fänden. Selbst wenn ein Grundstück zu 100 % von Planungsproblemen betroffen sei, könne man es an einer Hauptstraße oder in einem Wohngebiet mit langjährigen Bewohnern noch selbst bewohnen oder Häuser zum Weiterverkauf errichten. Bei einem Planungsproblem von 1/2000 sei der Hausbau weiterhin möglich, sodass kein Problem bestehe. Von Grundstücken mit einem Planungsproblem von 1/500 rate man hingegen dringend ab.

Er sagte, dass er auch 2022 dank Immobiliengeschäften in planungsrechtlich geschützten Gebieten noch Milliarden verdienen werde. Konkret kaufte er drei Wohnungen in Dinh Cong (Bezirk Hoang Mai, Hanoi). Jede Wohnung ist 35 m² groß, befindet sich in einem fünfstöckigen Neubau und kostete aufgrund der vollständigen Planung nur 4,6 Milliarden VND pro Wohnung. Zum Vergleich: Grundstücke in derselben Lage kosten etwa 150 Millionen VND pro Quadratmeter, was einem Preis von rund 5,3 Milliarden VND pro Wohnung entspricht.

Anschließend verkaufte Herr Ho es erneut für 5 Milliarden VND pro Haus und kam zu dem Schluss, dass er mit den 3 Häusern einen Gewinn von mehr als 1 Milliarde VND erzielt hatte.

Herr Ho fügte hinzu, er habe kürzlich ein 500 m² großes Gartengrundstück im Bezirk Long Bien erworben. Laut Planung solle dieses Grundstück in einen Park umgewandelt werden. Er erklärte, die Bebauungsgenehmigung für dieses Gebiet sei bereits vor fast 15 Jahren erteilt worden, und da dort derzeit viele Häuser stünden, sei die Wahrscheinlichkeit einer Umwandlung des Grundstücks in Wohngebiet sehr hoch.

„ Wenn die Bebauungsplanung aufgehoben und das Land in Wohngebiet umgewandelt wird, kann ich einen großen Gewinn erzielen “, teilte Herr Ho mit.

Vorsicht vor Risiken, insbesondere vor dem Risiko des vergrabenen Kapitals

Herr Nguyen Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, sagte, dass der Trend, nach Häusern und Grundstücken mit Planungsproblemen zu suchen, für viele Investoren schon lange "geeignet" sei, aber in letzter Zeit, insbesondere seit Anfang 2021, sei ein deutlicher "fieberhafter" Trend zu beobachten.

„ In Hanoi gibt es viele auf Eis gelegte Bauprojekte, weshalb Kunden mit geringem Budget in diesem Segment nach günstigen Immobilien suchen. Tatsächlich gibt es 50-jährige Planungsprojekte, die noch nicht umgesetzt wurden, und in derselben Lage kann ein geplantes Grundstück nur die Hälfte des Preises eines nicht geplanten Grundstücks kosten. Wenn die Planung dann doch noch aufgehoben wird, können die Kunden richtig viel Geld sparen“, sagte Herr Tuan.

Viele der von der Bauleitplanung betroffenen Grundstücke und Immobilien weisen recht günstige Preise auf, die für viele Budgets geeignet sind. (Illustrationsfoto).

Laut Herrn Tuan sind in letzter Zeit Häuser und Grundstücke, die teilweise von Bebauungsplänen betroffen sind, bei vielen Investoren sehr gefragt, da sie deutlich günstiger sind als vergleichbare Grundstücke in ähnlichen Lagen. Sie gehen davon aus, dass die Grundstückspreise durch die Bebauungsplanung steigen werden.

Herr Tuan warnte jedoch, dass der Kauf von erschlossenem Land zwar profitabel sei, die Risiken aber auch sehr hoch seien.

Herr Tuan analysierte, dass der Begriff „ausgesetzte Planung“ im Grunde die Situation beschreibt, in der Pläne zur Landnutzung nicht oder nicht fristgerecht umgesetzt werden. Demnach fallen alle Immobilien in dem Gebiet, deren Enteignung die staatliche Behörde für einen bestimmten Zweck angekündigt, aber nicht planmäßig umgesetzt hat, unter den Begriff „ausgesetzte Planung“.

Die Frist für die Feststellung, ob ein Projekt „ausgesetzt“ ist oder nicht, ist in Artikel 49 Absatz 8 des Landgesetzes von 2013, in der Fassung von 2019, klar festgelegt. Konkret muss die zuständige Genehmigungsbehörde nach Bekanntgabe des Widerrufs innerhalb von maximal drei Jahren, falls keine offizielle Entscheidung zur Aufhebung oder Änderung des Nutzungszwecks vorliegt, die Planung anpassen oder aufheben.

In der Realität vollzieht sich dieser Prozess jedoch nicht innerhalb weniger Tage oder Wochen. Käufer müssen unter Umständen jahrelang warten, um das Schicksal des Projekts zu erfahren. Investieren sie in Grundstücke mit ruhender Baugenehmigung, bedeutet dies, dass sie ihr Kapital verlieren.

Wenn Sie ein Haus oder Grundstück mit einer „ausgesetzten“ Planung erwerben, für die es einen jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene gibt, wird der Käufer zudem in der Nutzung, dem Bau, der Renovierung und der Instandsetzung des Hauses eingeschränkt.

Darüber hinaus stehen Käufer, die in Immobilienprojekte investiert haben, deren Planung derzeit ausgesetzt ist und die diese veräußern möchten, vor großen Schwierigkeiten bei der Suche nach geeigneten Übertragungs- und Transaktionspartnern. Denn psychologisch gesehen haben die meisten Kunden nach wie vor Angst vor geplanten Immobilienprojekten.

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