Kapitalengpass bringt viele Immobilienunternehmen in die Gefahr der Insolvenz

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Rundschreiben 06 - Barrieren beim Kreditzugang

Herr Quyet erklärte insbesondere, dass die Regelung der Staatsbank Vietnams (SBV) im Rundschreiben 06, wonach Kredite nur für Projekte gewährt werden, die die Geschäftsbedingungen erfüllen, für Unternehmen eine große Herausforderung darstellen werde. Bevor das Projekt an Kunden verkauft wird, benötigt der Investor Kapital für die anfängliche Umsetzung und den Bau, ohne das kaum etwas möglich ist.

Die meisten Investoren verfügen heute nur noch über etwa 10 bis 20 Prozent Eigenkapital ihres gesamten Investitionskapitals und selbst „gesunde“ Unternehmen verfügen nur über etwa 25 Prozent Eigenkapital, während die restlichen 80 Prozent des Kapitals von Banken und Kunden mobilisiert werden.

Um das Projekt bis zur Verkaufsreife umzusetzen, müssen in der Zwischenzeit 30 – 40 % der Gesamtinvestition für Ausgaben wie z. B. Räumungskosten, Grundsteuer, Kosten für den Bau der Infrastruktur usw. aufgewendet werden.

Wenn es Investoren also nicht möglich ist, bei Banken Kapital aufzunehmen, fehlen ihnen 15 bis 25 Prozent des Baukapitals, bis das Projekt die Geschäftsberechtigung erlangt.

„ Eine solche Analyse zeigt, dass fast die Mehrheit der Immobilienunternehmen ohne Bankkredite nicht in der Lage sein wird, Projekte umzusetzen, bis sie berechtigt sind, Häuser zu verkaufen, mit Ausnahme einiger Unternehmen mit großem wirtschaftlichen Potenzial “, sagte Herr Quyet.

Deshalb meint Herr Quyet: „ Wenn nicht an Privatpersonen, dann sollten wir an Investoren Kredite vergeben, denn sonst können diese kaum noch Bauprojekte realisieren .“

Die Verantwortlichen von Dat Xanh Nord schlugen außerdem vor, dass Projekte nur dann ausreichende rechtliche Voraussetzungen erfüllen müssten, um Kapital verleihen zu können.

Laut Herrn Quyet sind die meisten Unternehmen heute auf Bankkapital angewiesen, wobei die Bedingungen für die Kreditaufnahme nach wie vor recht streng sind. Früher konnten Unternehmen Kredite auf der Grundlage von Krediten und Geschäftsplänen aufnehmen, d. h. sie benötigten lediglich einen guten, praktikablen Geschäftsplan, um einen Kredit zu erhalten. Heute ist die Kreditaufnahme auf der Grundlage eines praktikablen Geschäftsplans jedoch sehr schwierig.

„ Wenn Rundschreiben 06 in Kraft tritt, wird es für Unternehmen deutlich schwieriger, Kredite aufzunehmen. Auch ein tragfähiger Geschäftsplan, aber fehlendes Kapital, wird unrealistisch“, befürchtete Herr Quyet.

Viele Immobilienunternehmen befürchten, dass sie insolvent werden könnten, wenn das Rundschreiben 06 der vietnamesischen Staatsbank in Kraft tritt. (Illustrationsfoto)

Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme werden dazu führen, dass die Unternehmen ihre Produktion einschränken und ihre Geschäfte nicht oder nur langsam weiterentwickeln.

Manche Investoren können den Umfang nicht einmal reduzieren, da sie sich noch im Investitionsprozess befinden. Um die Umsetzung termingerecht fortzusetzen, müssen sie mehr in Maschinen und Arbeitskräfte investieren. Darüber hinaus müssen sie, wenn sie einen Vertrag mit einem Partner unterzeichnet haben, diesem eine Vorauszahlung leisten.

Lange Zeit mussten 50–60 % dieser Mittel bei Banken geliehen werden, sodass es schwierig war, Pläne und Vorhaben abzuschließen.

„ Ich denke, dass Rundschreiben 06 die stärksten Auswirkungen haben und die größten Schwierigkeiten für Unternehmen verursachen wird, die Projekte durchführen. Viele Unternehmen werden mit Sicherheit in Konkurs gehen “, sagte Herr Quyet.

Staatsbank hat Thema „zu Unrecht verboten“?

Laut Herrn Quyet hat Rundschreiben 06 eine übervorsichtige Schutzbarriere für Banken geschaffen.

Tatsächlich gibt es einen großen „Knoten“, der noch nicht gelöst ist: die rechtliche Frage. Daher haben viele Projekte, Investoren und Banken Kredite vergeben, aber die rechtlichen Genehmigungsverfahren sind langsam, und am Ende geraten die kreditgebenden Banken in Verzug, und auch die Unternehmen hinken dem Zeitplan hinterher.

Beispielsweise wurde ursprünglich erwartet, dass das Projekt innerhalb eines Jahres geschäftsfähig sein würde. Tatsächlich dauerte es jedoch zwei Jahre, was die Bank dazu veranlasste, ihren Kapitalrückgewinnungsplan zu verzögern. Die Unternehmen selbst können nicht bestätigen, wann das Projekt geschäftsfähig sein wird. Daher ist die Bank vorsichtig, um uneinbringliche Forderungen zu vermeiden.

Damit ein Projekt für ein Unternehmen in Frage kommt, müssen viele Schritte durchlaufen werden, beispielsweise die Bewertung des Grundstücks und die Genehmigung durch das Bauamt, das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt usw. Daher weiß die Bank nicht, wann sie ihr Kapital zurückerhalten kann.

„ Banken fürchten auch die Rechtsunsicherheit, da sie nicht wissen, wann das Projekt in Betrieb genommen wird. Wenn sie Kredite vergeben, kann die Bank das Kapital nicht zurückerhalten, was zu Forderungsausfällen führt. Daher denke ich, dass das eigentliche Problem immer noch darin besteht, den rechtlichen Knoten zu lösen “, sagte Herr Quyet.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), teilte diese Ansicht und sagte, dass die Staatsbank möglicherweise „die falschen Themen verbiete“. Denn Immobilienprojekte, die die Geschäftsbedingungen nicht erfüllen, und Immobilienprojekte, die die gesetzlichen Bedingungen nicht erfüllen, seien zwei verschiedene Dinge.

Laut Herrn Le Hoang Chau bedeutet die Einrichtung eines Fonds und die Genehmigung der Investitionspolitik für ein Immobilienprojekt, dass das Unternehmen als Investor anerkannt wird, da es über Land verfügt. Liegt für das Projekt eine Baugenehmigung vor, ist das sehr positiv. Das reicht zwar aus, um das Projekt rechtlich zu unterstützen, aber nicht aus, um die geschäftlichen Voraussetzungen zu erfüllen.

„ Investoren müssen sich derzeit Kapital leihen, aber warum ist es verboten, Kredite zu vergeben? Unternehmen haben bereits Projekte, verfügen über Sicherheiten und haben ihre Fähigkeit zur Schuldentilgung unter Beweis gestellt. Warum nicht Kredite vergeben? “, fragt Herr Le Hoang Chau.

„ Bei Projekten, die der Staat einem Investor überträgt, ist zu Beginn dringend Investitionskapital erforderlich. Die Behauptung, Kredite seien zu diesem Zeitpunkt risikofrei, ist falsch. Ich gebe zu, dass jede Geschäftstätigkeit mit Risiken verbunden ist, aber das Problem ist das Ausmaß des Risikos. Das Projekt wurde bereits umgesetzt, das heißt, es gibt Land und der Investor hat viel Geld investiert “, analysierte Herr Le Hoang Chau die Risiken des Projekts weiter.

Ngoc Vy

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