Immobilienmarkt 2023: Zeit für Käufer

01(1).jpg — Immobilienmarkt "eingefroren", der Vorteil bei Transaktionen liegt bei Käufern

In jüngster Zeit ist der Immobilienmarkt in der südlichen Region im Allgemeinen und in Ho-Chi-Minh-Stadt im Besonderen fast in einen „eingefrorenen“ Zustand geraten, die Liquidität auf dem Immobilienmarkt ist aufgrund der Geldpolitik, wie streng kontrollierter Bankkredite und Anleihen, zurückgegangen... Viele Grundbesitzer sind in finanzielle Schwierigkeiten geraten und sind gezwungen, mit Verlust zu verkaufen, die Preise zu senken, zu liquidieren... In diesem Zusammenhang sehen viele Investoren mit relativ viel Bargeld dies als eine Chance und sind bereit, Geld auszugeben, um nach „überwältigenden“ Gütern zu suchen. In der Realität sorgt der von Immobilienkäufern gebotene Preis jedoch auch bei Verkäufern für enttäuschtes „Kopfschütteln“.

Frau Hang (Investorin) verkauft ein 500 m² großes Grundstück im Bezirk Cu Chi (HCMC) mit Verlust, konnte es aber nicht verkaufen. Frau Hang sagte: „In den letzten Monaten kamen einige Leute, um sich das Land anzusehen, aber die meisten kamen nur zum Spaß, um den Preis zu prüfen, hatten aber nicht die Absicht zu kaufen. Es gab auch Leute, die einen Preis geboten hatten, ihn aber im Vergleich zu meinem Angebot um fast 50 % drückten, obwohl mein Angebot einen Verlust von fast 200 Millionen VND gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis bedeutete.“

Viele Leute kamen, um sich das Land anzusehen, und gingen dann wieder. Die meisten meldeten sich nicht mehr bei mir. Manche boten das Land für 1,7 Milliarden VND an, während ich 3,3 Milliarden VND geboten hatte. Als sie sahen, wie ich den Kopf schüttelte und mich weigerte zu verkaufen, sagten sie, wenn ich den Deal nicht sofort abschloss, würden sie ein anderes Grundstück kaufen. Zu diesem Zeitpunkt verkauften Hunderte Leute, und nur wenige kauften. Sie brauchten das Land also nicht und hatten es nicht eilig“, sagte Frau Hang.

Herr Long (Immobilienmakler) sagte: „Anfang 2023 erhielt ich einen Maklerauftrag für ein 200 m² großes Grundstück im Bezirk Binh Chanh in Ho-Chi-Minh-Stadt. Der Grundbesitzer bot einen Preis von 30 Millionen VND/m², einen Rabatt von 20 % gegenüber dem ursprünglichen Preis; für das Grundstück gab es bereits ein „Pink Book“. Nach zahlreichen Informationsprüfungen und Besichtigungen des Grundstücks handelte der Käufer den Preis jedoch bei einem persönlichen Treffen zwischen Käufer und Verkäufer auf 20 Millionen VND/m² herunter, was den Grundbesitzer frustrierte und ihn vom Verkauf abhielt.“

Laut Herrn Long ist dieses Grundstück tatsächlich auch bei den Kunden beliebt, doch in einer Zeit sinkender Immobilienpreise verkaufen viele Leute ihre Grundstücke, und die Kunden haben Angst, übers Ohr gehauen zu werden, und handeln daher vorsichtig von niedrig nach hoch. Der Grundbesitzer war jedoch ein anderer. Da er schnell verkaufen wollte, war der Preis bereits um 20 % reduziert. Als der Grundbesitzer erfuhr, dass der Anfangspreis zu niedrig war, war er schockiert und weigerte sich, weiter zu verhandeln, da er den Kunden für nicht in gutem Glauben hielt.

Experten zufolge handelt es sich bei Ausverkäufen im Kontext eines schleppenden Immobilienmarktes um ein erbittertes Tauziehen zwischen Käufern und Verkäufern um den Preis. Auch wenn der Verkäufer den Preis gesenkt hat, ist die Investitionsmentalität des Käufers derzeit recht risikoreich und er muss einen niedrigen Preis zahlen, um nicht getäuscht zu werden. Die erwarteten Verkaufs- und Kaufpreise liegen derzeit sehr weit auseinander, sodass zahlungskräftige Personen noch abseits des Marktes warten. Der endgültige Verkaufspreis hängt von der Einschätzung des Käufers, seinen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten ab. Angesichts der aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt kommt es auf die Zeit des Käufers an.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Direktor für Forschung und Entwicklung bei DKRA Vietnam, sagte, dass Angebot und Nachfrage noch nicht zusammenpassen. Der Grund hierfür liegt darin, dass die Verlusttoleranz derjenigen, die Vermögenswerte – Immobilien – besitzen, trotz des Preisrückgangs begrenzt ist. Wenn die Verkaufspreiszone die Gewinnmitnahmeschwelle überschreitet und vollständig in die Verlustbegrenzungszone übergeht, wird es, wenn der Verlust die Toleranzschwelle des Verkäufers überschreitet, ein Totalverlust sein oder nicht ausreichen, um die während des Investitionsprozesses entstandenen Kosten zu decken, die Immobilientransaktion wird blockiert. Denn wer eine Immobilie verkauft, kann einen Verlust erleiden. Nach Abzug aller Verluste kann er zwar noch einen Teil der Immobilie zurückerhalten, doch wenn er beim Verkauf alles verliert, wird er den Verkauf einstellen und nach einer anderen Lösung suchen, um die Immobilie zu ersetzen.

Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company, teilt die gleiche Meinung und sagte, dass die Möglichkeit, Immobilien zu einem guten Preis zu kaufen, im Jahr 2023 größer sein wird, wenn der Druck zunimmt und das Rennen um den Ausverkauf von Waren härter wird. Für Immobilienbesitzer, die ihre Waren aufgrund finanzieller Schwierigkeiten verkaufen, kann die Ermäßigung bis zu 50 % betragen. „Bei Investitionen müssen Anleger derzeit drei Faktoren berücksichtigen. Erstens: Investieren Sie in Immobilien mit vollständigen Rechtsdokumenten, hoher Liquidität, zentrumsnaher Lage oder mit guter Anbindung an das Zentrum. Zweitens: Wählen Sie Produkte, bei denen Sie über Anlageerfahrung verfügen, um problemlos verhandeln und einen guten Preis erzielen zu können. Drittens: Suchen Sie nach Produkten aus Projekten, bei denen große Preisnachlässe durch Rabatte gewährt werden“, analysierte Herr Quang.

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