Der vietnamesische Immobilienmarkt muss dringend die Gesamtnachfrage steigern und ein Angebot schaffen.

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Die Regierung hat in letzter Zeit viele wirksame Maßnahmen ergriffen, um die Erholung und den Durchbruch des Immobilienmarktes zu unterstützen. Insbesondere in Resolution 33 hat die Regierung zahlreiche konkrete und detaillierte Lösungen zur „Rettung“ des Marktes vorgeschlagen. Zwar gab es auch positive Signale, der Markt konnte sich jedoch nicht durchsetzen.

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA): „In den ersten sieben Monaten des Jahres 2023 hatte der Immobilienmarkt weiterhin mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen.“

+ Wie beurteilen Sie den Immobilienmarkt von Anfang 2023 bis heute?

Obwohl der Immobilienmarkt nach den Maßnahmen der Regierung zur Überwindung der Schwierigkeiten Anzeichen einer Verbesserung zeigte, war der Markt in den letzten sieben Monaten insgesamt immer noch mit zahlreichen Schwierigkeiten, mangelnder Liquidität und einem sehr begrenzten Angebot konfrontiert.

Die Hauptgründe dafür sind ungeklärte Rechtsfragen und eingeschränkter Zugang zu Kapital, einige Vorfälle in der zweiten Jahreshälfte 2022, die das Vertrauen der Anleger beeinträchtigen, und ganz allgemein einige grundlegende Probleme des Marktes, die noch nicht gelöst sind, wie etwa Rechtsfragen, knappes Angebot, Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage …

Tatsächlich hat Vietnam das volle Potenzial und die Stärken des Immobilienmarktes noch nicht ausgeschöpft. Industrie-, Tourismus- und Unterhaltungsimmobilien konzentrieren sich nur auf einige Regionen und schaffen keine treibende Kraft und breite Anziehungskraft in allen Teilen des Landes.

Der vietnamesische Immobilienmarkt muss dringend die Nachfrage steigern und ein Angebot schaffen. Quelle: Bild 1

Herr Le Hoang Chau prognostiziert, dass der vietnamesische Immobilienmarkt bis Ende 2023 schleppend bleiben wird und sich erst ab dem zweiten oder dritten Quartal 2024 dank Fortschritten im rechtlichen Umfeld, positiven Wirtschaftswachstumsaussichten und einer synchronen und modernen Infrastrukturentwicklung erholen und gesünder, transparenter und standardisierter entwickeln kann.

Viele Segmente des Investitionsmarktes stehen nach wie vor vor großen Hürden und Hindernissen. Die potenziellen Landressourcen werden nicht optimal genutzt. Der Immobilienmarkt in Industrieparks, Wirtschaftszonen, Freihandelszonen und Hightech-Zonen entwickelt sich weiterhin verhalten und stagniert, die Belegungsraten sind niedrig.

Die Nachfrage nach Wohnraum für alle sozialen Schichten, insbesondere aber nach Wohnraum für Gering- und Mittelverdiener, ist sehr groß, die Resonanz ist jedoch begrenzt.

+ Können Sie die Schwierigkeiten des Marktes im aktuellen Zeitraum genauer analysieren?

- Derzeit gibt es drei Hauptschwierigkeiten und Hindernisse, die den Durchbruch auf dem Immobilienmarkt verhindern.

Erstens Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Richtlinien und Gesetzen, beispielsweise Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Grundstücksrecht, Schwierigkeiten aufgrund des Planungsrechts und einige Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Investitionsrecht.

So wurden beispielsweise im Bereich der Planung einige Projekte mit detaillierten Plänen im Maßstab 1/500 genehmigt, die jedoch nicht mit der Zoneneinteilung und den Gesamtplänen vereinbar sind und gemäß den Vorschriften überprüft, angepasst und aktualisiert werden.

Oder viele Projekte stoßen aufgrund von Vorschriften zu Bodenbewertungsmethoden auf Schwierigkeiten, Hindernisse und eine langsame Umsetzung. In vielen Fällen wurde eine Flächennutzungsplanung angekündigt, aber es gibt keinen jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene ...

Zweitens gibt es Schwierigkeiten beim Kapitalfluss. Insbesondere der Zugang zu Krediten ist für Immobilienunternehmen nach wie vor schwierig, vor allem aufgrund von drei Problemen: hohen Zinsen, der Legalität von Projekten und dem Vertrauen in die Marktliquidität. Tatsächlich liegt der Realzins bei etwa 11–12 % pro Jahr.

Die jüngste Senkung der Zinssätze um 0,5 bis 2 % ist eine große Anstrengung der Regierung und des Bankensystems. Dieser Schritt wirkt sich positiv auf die Wirtschaft und das Immobiliengeschäft aus.

Eine Verkürzung der Projektlaufzeit um ein Jahr kann Unternehmen jedoch dabei helfen, bis zu 12–15 % der Kapitalkosten an Zinsen einzusparen. Ganz zu schweigen von den Einsparungen bei Löhnen, Maschinen und Ausrüstung usw. für das gesamte Jahr.

Strenge Vorschriften zur Risikokontrolle bei Immobilienkrediten tragen dazu bei, den Markt gesünder und bedarfsgerechter zu gestalten und Preisblasen zu vermeiden.

Allerdings ist die finanzielle Leistungsfähigkeit der meisten Immobilienunternehmen derzeit begrenzt, das Eigenkapital ist gering und die Geschäftstätigkeit ist hauptsächlich auf Bankkredite angewiesen, was den Zugang zu Kreditkapital erschwert.

Der Zinssatz für Kredite im Rahmen des 120.000 Milliarden VND umfassenden Pakets für Sozialwohnungen ist zu hoch (8,7 % für Unternehmen, 8,2 %/Jahr für Eigenheimkäufer), was es für Investoren und Eigenheimkäufer schwierig macht.

Drittens: Schwierigkeiten bei der Gesamtnachfrage und dem Marktvertrauen. Es zeigt sich, dass die Gesamtnachfrage in den meisten Segmenten stark zurückgegangen ist, insbesondere im Luxuswohnungssektor, bei hochwertigen Tourismus- und Ferienimmobilien sowie bei Grundstücken. Das Marktvertrauen hat stark abgenommen.

Einer vorläufigen Umfrage der Vietnam Real Estate Association zufolge hatten zwei Drittel der Projektentwicklungsunternehmen im vergangenen Jahr nahezu keine Aktivitäten zur Entwicklung neuer Projekte.

Gleichzeitig haben Immobilienmaklerfirmen etwa 50 bis 70 Prozent ihrer Mitarbeiter entlassen. Die Mehrheit der Anleger hat in der letzten Zeit nicht in den Immobilienmarkt investiert.

+ Welche Empfehlungen haben Sie also, um dem Immobilienmarkt zum Durchbruch zu verhelfen?

Das dringendste Problem besteht nun darin, die Gesamtnachfrage zu steigern und eine zentrale Angebotsquelle für den vietnamesischen Immobilienmarkt zu schaffen. Die größte Nachfrage auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt besteht derzeit im Segment der bezahlbaren Gewerbeimmobilien. Um die Gesamtnachfrage zu steigern, ist es daher notwendig, diesen Typ schnell, stark und vielfältig zu entwickeln.

In naher Zukunft muss die Regierung jedoch gemäß dem Programm zur sozioökonomischen Erholung und Entwicklung für 2023 und den Zeitraum 2023–2025 wirksame Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes umsetzen.

Darüber hinaus muss die Überprüfung der Rechtsverfahren für Immobilienprojekte, die im Rückstand sind oder ausgesetzt wurden, dringend abgeschlossen und in den Jahren 2022 und 2023 gründlich bearbeitet werden, um die Voraussetzungen für eine erneute Umsetzung der Projekte zu schaffen und die Versorgung des Marktes mit Gütern sicherzustellen.

Ich hoffe außerdem, dass der Staat gemäß Punkt h, Klausel 1, Artikel 2 der Resolution Nr. 43/NQ-CP der Regierung vom 6. Juni 2014 über eine Reihe von Schlüsselaufgaben zur Reform der Verwaltungsverfahren bei der Gestaltung und Umsetzung von Investitionsprojekten unter Nutzung von Grundstücken zur Verbesserung des Geschäftsumfelds Baugenehmigungen für Investitionsprojekte in Gebieten mit genehmigter Detailplanung von 1/500 ausnimmt.

Was das Kreditkapital betrifft, bin ich der Meinung, dass die Geschäftsbanken auch die Zinssätze/Gebühren für Immobilientransaktionen mit elektronischen Zahlungen und bargeldlosen Zahlungen stärker unterstützen müssen.

Darüber hinaus schlage ich vor, dass der Kreditzinssatz für den Immobilienmarkt im Zeitraum 2023–2025 wie folgt lautet: Für das einkommensorientierte Segment des gewerblichen Wohnungsbaus wird ein Wert von unter 7 %/Jahr empfohlen.

Sozialwohnungen: Für Unternehmen liegt der empfohlene Zinssatz unter 6 % pro Jahr; für Eigenheimkäufer unter 4,5 % pro Jahr. Für Tourismus- und Ferienimmobilien liegt der empfohlene Zinssatz unter 9 % pro Jahr. Für hochwertige Wohnimmobilien und andere Segmente liegt der empfohlene Zinssatz zwischen 9 und 10 % pro Jahr.

Den Trend zur öffentlichen Ausgabe von Anleihen anstelle von privaten Anleihen ausrichten und fördern; Verstöße im Zusammenhang mit Unternehmensanleihen, Einlagenstornierungen und der „Doppelpreis“-Erklärung bei Immobilienübertragungen weiterhin streng ahnden, um die Abschreckung zu erhöhen und die Rechte der Anleger zu wahren sowie Haushaltsverluste zu verringern; den Rechtsrahmen zum Schutz der Anleger von Unternehmensanleihen und Fondszertifikaten perfektionieren.

Abschließend empfehle ich, die Ausgabe von Eigentumszertifikaten für Tourismus- und Resortimmobilien an Sekundärinvestoren zu fördern, um schnell Ressourcen in zweistelliger Milliardenhöhe freizusetzen und die Entwicklung von Tourismus- und Resortimmobilien auf Grundlage des Dekrets Nr. 10/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Dekrete zur Umsetzung des Bodengesetzes anzukurbeln.

+ Vielen Dank!

Viet Vu (Aufgeführt)

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