Der vietnamesische Immobilienmarkt muss dringend die Gesamtnachfrage steigern und ein größeres Angebot schaffen.

Die Regierung hat in letzter Zeit zahlreiche wirksame Maßnahmen zur Unterstützung der Erholung und des Durchbruchs des Immobilienmarktes vorgelegt. Insbesondere in der Resolution 33 wurden viele konkrete und detaillierte Lösungen zur „Rettung“ des Marktes vorgeschlagen. Tatsächlich hat der Markt auch einige positive Signale erhalten, konnte aber den Durchbruch noch nicht erzielen.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA): „In den ersten sieben Monaten des Jahres 2023 sah sich der Immobilienmarkt weiterhin mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert.“

Wie beurteilen Sie den Immobilienmarkt von Anfang 2023 bis heute?

Obwohl der Immobilienmarkt nach den Maßnahmen der Regierung zur Überwindung der Schwierigkeiten Anzeichen einer Erholung gezeigt hat, war er in den vergangenen sieben Monaten insgesamt weiterhin mit zahlreichen Problemen, geringer Liquidität und einem sehr begrenzten Angebot konfrontiert.

Die Hauptgründe hierfür sind ungelöste Rechtsfragen und der eingeschränkte Zugang zu Kapital, eine Reihe von Vorfällen in der zweiten Jahreshälfte 2022, die das Vertrauen der Anleger beeinträchtigten, und generell eine Reihe fundamentaler Marktprobleme, die noch nicht gelöst sind, wie etwa Rechtsfragen, Angebotsknappheit, Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage usw.

Tatsächlich hat Vietnam das volle Potenzial und die Stärken seines Immobilienmarktes noch nicht ausgeschöpft. Industrie-, Tourismus- und Unterhaltungsimmobilien konzentrieren sich lediglich auf einige wenige Regionen und entwickeln sich nicht zu einer treibenden Kraft und breiten Attraktivität im ganzen Land.

Der vietnamesische Immobilienmarkt benötigt dringend eine Steigerung der Nachfrage und die Schaffung neuer Angebotsquellen. Bild 1

Herr Le Hoang Chau prognostiziert, dass der vietnamesische Immobilienmarkt bis Ende 2023 schleppend bleiben wird und sich erst ab dem zweiten oder dritten Quartal 2024 dank Fortschritten im rechtlichen Umfeld, positiven Wirtschaftswachstumsaussichten und einer synchronen und modernen Infrastrukturentwicklung gesünder, transparenter und standardisierter erholen und entwickeln kann.

Viele Segmente des Investitionsmarktes stehen weiterhin vor großen Herausforderungen. Potenzielle Landressourcen werden noch nicht optimal genutzt. Immobilien in Industrieparks, Sonderwirtschaftszonen, Exportverarbeitungszonen und Hightech-Zonen entwickeln sich nach wie vor vorsichtig und in moderatem Tempo, mit niedrigen Auslastungsraten.

Der Bedarf an Wohnraum ist für alle Bevölkerungsschichten sehr groß, insbesondere an Wohnraum für Gering- und Mittelverdiener, aber das Angebot ist begrenzt.

Können Sie die Schwierigkeiten des Marktes in der aktuellen Periode genauer analysieren?

Aktuell gibt es drei wesentliche Schwierigkeiten und Hindernisse, die den Durchbruch des Immobilienmarktes verhindern.

Erstens Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Richtlinien und Gesetzen, wie etwa Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Grundstücksrecht, Schwierigkeiten aufgrund des Planungsrechts und einige Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Investitionsrecht.

Beispielsweise wurden im Bereich der Planung einige Projekte mit detaillierten Plänen im Maßstab 1:500 genehmigt, die jedoch nicht mit den Zonen- und Gesamtplänen übereinstimmen und daher gemäß den Vorschriften überprüft, angepasst und aktualisiert werden.

Oder viele Projekte stoßen aufgrund von Vorschriften zu Grundstücksbewertungsmethoden auf Schwierigkeiten, Hindernisse und langsame Umsetzung; in vielen Fällen wurde zwar eine Flächennutzungsplanung angekündigt, aber es gibt keinen jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene...

Zweitens bestehen Schwierigkeiten beim Kapitalfluss. Insbesondere der Zugang zu Krediten für Immobilienunternehmen ist nach wie vor schwierig, hauptsächlich aufgrund von drei Problemen: hohen Zinssätzen, der rechtlichen Prüfung von Projekten und dem Vertrauen in die Marktliquidität. Tatsächlich liegt der Realzins bei etwa 11–12 % pro Jahr.

Die jüngste Senkung der Zinssätze um 0,5 bis 2 Prozentpunkte ist ein bedeutender Erfolg der Regierung und des Bankensektors. Diese Maßnahme wirkt sich positiv auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt aus.

Durch die Verkürzung der Projektlaufzeit um ein Jahr können Unternehmen jedoch bis zu 12–15 % der Kapitalkosten an Zinsen einsparen. Hinzu kommen Einsparungen bei Löhnen, Maschinen und Ausrüstung usw. für das gesamte Jahr.

Strenge Vorschriften zur Risikokontrolle bei Immobilienkrediten tragen dazu bei, den Markt gesünder und bedarfsgerechter zu gestalten und Preisblasen zu vermeiden.

Allerdings ist die Finanzkraft der meisten Immobilienunternehmen derzeit begrenzt, das Eigenkapital ist gering, die Geschäftstätigkeit ist hauptsächlich auf Bankkredite angewiesen, was den Zugang zu Krediten erschwert.

Der Zinssatz für Kredite im Rahmen des 120.000 Milliarden VND schweren Pakets für sozialen Wohnungsbau ist zu hoch (8,7 % für Unternehmen, 8,2 % für Hauskäufer pro Jahr), was sowohl für Investoren als auch für Hauskäufer Schwierigkeiten mit sich bringt.

Drittens bestehen Schwierigkeiten bei der Gesamtnachfrage und dem Marktvertrauen. Die Gesamtnachfrage ist in den meisten Segmenten stark zurückgegangen, insbesondere bei Luxuswohnungen, Tourismusimmobilien, Luxusresorts und Grundstücken. Das Marktvertrauen hat deutlich nachgelassen.

Laut einer ersten Umfrage des vietnamesischen Immobilienverbands haben zwei Drittel der Projektentwicklungsunternehmen im vergangenen Jahr so gut wie keine neuen Projektentwicklungsaktivitäten durchgeführt.

Unterdessen haben Immobilienmaklerfirmen etwa 50 bis 70 % ihrer Belegschaft abgebaut. Die meisten Investoren haben in letzter Zeit nicht in den Immobilienmarkt investiert.

Welche Empfehlungen haben Sie also, um dem Immobilienmarkt zum Durchbruch zu verhelfen?

Die dringlichste Aufgabe besteht nun darin, die Gesamtnachfrage zu steigern und eine zentrale Angebotsquelle für den vietnamesischen Immobilienmarkt zu schaffen. Derzeit besteht die größte Nachfrage im Segment des bezahlbaren Gewerbewohnraums. Um die Gesamtnachfrage zu steigern, ist es daher notwendig, dieses Segment schnell, umfassend und diversifiziert auszubauen.

Allerdings muss die Regierung in naher Zukunft wirksame Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes gemäß dem sozioökonomischen Erholungs- und Entwicklungsprogramm für 2023 und den Zeitraum 2023-2025 umsetzen.

Darüber hinaus sollten die Überprüfung der rechtlichen Verfahren für Immobilienprojekte, die im Verzug sind oder ausgesetzt wurden, dringend abgeschlossen und in den Jahren 2022 und 2023 gründlich bearbeitet werden, um die Voraussetzungen für die Wiederaufnahme der Projekte zu schaffen und die Warenversorgung des Marktes sicherzustellen.

Ich hoffe auch, dass der Staat die Baugenehmigungen für Investitionsprojekte in Gebieten mit genehmigter detaillierter Planung 1/500 gemäß Punkt h, Absatz 1, Artikel 2 der Entschließung Nr. 43/NQ-CP vom 6. Juni 2014 der Regierung über eine Reihe wichtiger Aufgaben der Reform der Verwaltungsverfahren bei der Bildung und Durchführung von Investitionsprojekten, die Land zur Verbesserung des Geschäftsumfelds nutzen, aussetzt.

Was das Kreditkapital betrifft, so denke ich, dass Geschäftsbanken auch die Unterstützung bei Zinssätzen/Gebühren für Immobilientransaktionen mit elektronischen Zahlungen und bargeldlosen Zahlungen erhöhen müssen.

Darüber hinaus schlage ich vor, dass der Kreditzins für den Immobilienmarkt im Zeitraum 2023 - 2025 wie folgt lautet: Für das Segment der gewerblichen Wohnimmobilien, die für die Vermietung geeignet sind, wird ein Zinssatz von unter 7 % pro Jahr empfohlen.

Im Segment des sozialen Wohnungsbaus liegt der empfohlene Zinssatz für Unternehmen unter 6 % pro Jahr, für Eigenheimkäufer unter 4,5 % pro Jahr. Im Bereich Tourismus- und Ferienimmobilien liegt der empfohlene Zinssatz unter 9 % pro Jahr. Für gehobene Wohnimmobilien und andere Segmente liegt der empfohlene Zinssatz zwischen 9 und 10 % pro Jahr.

Den Trend zur öffentlichen Emission von Anleihen anstelle privater Emissionen fördern und unterstützen; Verstöße im Zusammenhang mit Unternehmensanleihen, Einlagenstornierungen und der Angabe des „Doppelpreises“ bei Immobilientransfers weiterhin streng ahnden, um sowohl die Abschreckung zu erhöhen als auch die Rechte der Anleger zu gewährleisten und Budgetverluste zu reduzieren; den Rechtsrahmen zum Schutz von Anlegern in Unternehmensanleihen und Fondszertifikaten perfektionieren.

Abschließend empfehle ich, die Ausstellung von Eigentumsurkunden für Tourismus- und Ferienimmobilien an Sekundärinvestoren zu fördern, um schnell Dutzende Milliarden US-Dollar an Ressourcen freizusetzen und die Entwicklung von Tourismus- und Ferienimmobilien auf der Grundlage des Dekrets Nr. 10/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Dekrete zur Umsetzung des Landgesetzes anzukurbeln.

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