Kontroverse um die Vorschriften für Immobilieneinlagen

Der der Nationalversammlung erstmals zur Stellungnahme vorgelegte Gesetzentwurf (Regierungsvorlage Nr. 108/TTr-CP vom 5. April) sieht vor, dass Projektinvestoren, die künftig Häuser und Bauleistungen verkaufen oder Landnutzungsrechte mit Infrastruktur im Rahmen des Projekts übertragen oder verpachten, dies über eine Immobilienbörse abwickeln müssen (Artikel 57). Diese Vorschläge riefen zahlreiche kontroverse Meinungen hervor, darunter auch viel Kritik von Experten und einigen Abgeordneten der Nationalversammlung.

2 Optionen

Auf Grundlage der Stellungnahmen der Abgeordneten der Nationalversammlung in ihrer 5. Sitzung stimmte die zuständige Behörde die Recherche, Einarbeitung und Überprüfung des Gesetzesentwurfs mit den relevanten Stellen ab. Im Bericht über die Einarbeitung, Überarbeitung und Fertigstellung des jüngsten Gesetzentwurfs, der dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung vorgelegt wurde, stimmte die Regierung zu, die Regelung, nach der Immobilientransaktionen zwingend über den Plenumsweg abgewickelt werden müssen (Artikel 57), zu streichen und stattdessen lediglich Empfehlungen für die Abwicklung über den Plenumsweg auszusprechen.

„Die Zustimmung der Entwurfsagentur ist zeitgemäß und sehr zu begrüßen, denn wenn bestimmte Immobilientransaktionen über einen Dritten, eine Immobilienbörse, abgewickelt werden müssten, würden zusätzliche Verfahren und Kosten entstehen, was die Immobilienpreise im Kontext der bereits bestehenden Regelungen zur notariellen Beglaubigung und Zertifizierung von Verträgen erhöhen würde“, äußerte sich der Immobilienrechtsexperte Master Nguyen Van Dinh.

Eine weitere bemerkenswerte Bestimmung des Gesetzentwurfs betrifft die Bedingungen für Investoren, Einlagen bei Immobilientransaktionen entgegenzunehmen. In Absatz 5, Artikel 23 des jüngsten Gesetzentwurfs schlägt die zuständige Behörde zwei Optionen vor.

Zu den im Entwurf des geänderten Immobiliengesetzes vorgeschlagenen Regelungen für Einlagen bei Immobilienverkäufen und -transaktionen bestehen weiterhin viele unterschiedliche Meinungen. Foto: TAN THANH

Option 1: Der Immobilieninvestor darf die Anzahlung gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur dann einziehen, wenn für das Haus oder Bauvorhaben ein von einer staatlichen Stelle begutachteter Grundriss vorliegt, der Investor mindestens eines der in Artikel 25 Absatz 2 dieses Gesetzes genannten Dokumente über die Landnutzungsrechte besitzt und das Verfahren zur Meldung des Baubeginns gemäß den gesetzlichen Bestimmungen abgeschlossen hat. Die Anzahlungsvereinbarung muss den Kaufpreis bzw. den Mietkaufpreis des Hauses oder Bauvorhabens klar ausweisen, und die Anzahlung darf 10 % des Kaufpreises bzw. Mietkaufpreises nicht übersteigen.

Option 2: Immobilienprojektinvestoren dürfen Anzahlungen nur dann gemäß der Vereinbarung mit den Kunden entgegennehmen, wenn die Wohn- und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllt haben und Transaktionen in Übereinstimmung mit den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.

Kautionspflicht reduzieren oder abschaffen?

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), äußerte sich ablehnend zu einigen Inhalten von Option 1, da diese den Interessen der Kunden, insbesondere der Privatkunden, wenig förderlich sei. Konkret sollte der in Option 1 festgelegte Kautionsbetrag angepasst werden.

Eine Anzahlung von maximal 5 % ist gemäß gesellschaftlicher Praxis angemessen und gewährleistet, dass die Anzahlung nicht der Kapitalbeschaffung dient und einen ausreichend hohen Wert aufweist, damit sowohl der Einzahler als auch der Empfänger die Vereinbarung bewusst einhalten. Dadurch kann der Projektinvestor die Bedürfnisse und Wünsche der Kunden besser verstehen und die Qualität der Produkte, Einrichtungen und Dienstleistungen des Projekts optimieren und verbessern.

Der Experte Nguyen Van Dinh erklärte, dass grundsätzlich geprüft werden müsse, ob die Einzahlung unter das Immobilienrecht falle. Seiner Ansicht nach handele es sich bei der Beziehung zwischen Verkäufer (Investor) und Käufer (potenzieller Kunde) um ein zivilrechtliches Verhältnis, das dem Zivilrecht unterliege.

Nach Artikel 328 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist eine Sicherheitsleistung die Übergabe eines Geldbetrags oder von Edelmetallen, Edelsteinen oder anderen Wertgegenständen (zusammenfassend als Sicherheitsleistung bezeichnet) durch eine Partei an die andere Partei für einen bestimmten Zeitraum zur Sicherung des Abschlusses oder der Erfüllung eines Vertrags.

Wenn also der Zweck der Anzahlungsvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer lediglich darin besteht, sicherzustellen, dass beide Parteien, sobald sie die Voraussetzungen erfüllen, einen Kaufvertrag für eine Wohnung abschließen (um einen Platz zu reservieren), kann dann das spezialisierte Recht (Immobilienrecht) den Zeitpunkt des Eingangs der Anzahlung oder die Höhe der Anzahlung begrenzen?

Laut Herrn Dinh ist es zur Gewährleistung der Effektivität der Politik und zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten nicht notwendig, im Immobiliengesetz die Einlagen zu regeln. Stattdessen bedarf es einer strengen Kontrolle des Hausverkaufs, zukünftiger Bauvorhaben, der Kapitalbeschaffung und -verwendung durch Investoren sowie strenger Sanktionen bei Verstößen. Daher sollten die Bestimmungen zu den Bedingungen für den Erhalt von Einlagen und deren Höhe aus dem Gesetzentwurf gestrichen werden.

Herr LE HOANG CHAU, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA):

Projekttransferprobleme

Hinsichtlich der Regelungen zur Projektübertragung legt Artikel 38 des Entwurfs das Prinzip der vollständigen oder teilweisen Projektübertragung klar fest. Insbesondere Absatz 3 von Artikel 38 bestimmt, dass der Investor das Projekt nach der Übertragung übernehmen kann. Dieses Prinzip steht jedoch im Widerspruch zu Artikel 39 des Entwurfs. Genauer gesagt verlangt Punkt C, Absatz 1 von Artikel 39, dass der Investor im Falle einer Projektübertragung die Infrastruktur fertigstellen muss…

Tatsächlich verfolgen Verkäufer und Käufer von Projekten völlig unterschiedliche Vorstellungen. Käufer verfügen über Kapital, haben andere Ideen und möchten in die Veränderung des aktuellen Projektstatus investieren. Nach der Übertragung können sie die 1/500-Planung anpassen, sind bereit, mehr zu zahlen, erfüllen ihre finanziellen Verpflichtungen und müssen die alte Infrastruktur nicht nutzen, sondern können eine neue errichten. Artikel 39, Absatz 3, schreibt jedoch die Fertigstellung einer neuen Infrastruktur für die Übertragung vor, was für den Übertragenden nachteilig ist. Solange diese Regelungen in Kraft sind, erschweren sie Projektfusionen und -übernahmen und schaffen keine günstigen Bedingungen für Übertragungen. Viele Investoren mit begrenzten Mitteln werden es schwer haben, neue Investoren zu finden.

Dr. PHAM ANH KHOI, Generaldirektor der FINA Real Estate Financial Services Company:

Die Regulierungen müssen für ein Gleichgewicht sorgen.

Die Nationalversammlung hat im geänderten Gesetz über das Immobiliengeschäft viele wichtige Punkte erörtert und beschlossen. Alle Entscheidungen müssen jedoch die Interessen aller Marktteilnehmer, also Käufer und Verkäufer von Immobilien, berücksichtigen. Wenn das Gesetz Käufer oder Verkäufer benachteiligt, gerät dieses Gleichgewicht aus den Fugen. Beispielsweise können zu strenge Vorschriften für den Produktverkauf dazu führen, dass Investoren kein oder nur schwer Kapital beschaffen können, Projekte schwieriger umzusetzen sind, die Kosten steigen, das Angebot an Immobilien sinkt und die Verkaufspreise für viele Käufer unerschwinglich werden.

Sogar der Staat wird Einnahmeverluste erleiden, andere mit dem Immobiliensektor verbundene Branchen wie Baustoffhändler und Montagebetriebe werden ihre Arbeitsplätze verlieren... und die gesamte Wirtschaft wird ebenfalls betroffen sein.

Herr LE HUU NGHI, Generaldirektor der Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Es sollten Regelungen für den Umgang mit mobilisierten Geldern geben.

Es gibt unnötige Vorschriften, die die Nationalversammlung ignorieren sollte, da deren Einhaltung nur zusätzlichen Personalaufwand für Kontrolle und Überwachung verursacht. Beispielsweise ist die Regelung der Anzahlung eine zivilrechtliche Angelegenheit, die von Käufer und Verkäufer gemeinsam entschieden wird. Stimmt der Käufer einer Anzahlung zu, kauft aber nicht, verfällt die Anzahlung; nimmt der Verkäufer das Geld und tritt vom Vertrag zurück, wird die Anzahlung zurückerstattet.

Ob der Handel über eine Börse reguliert werden soll oder nicht, sollte dem Anleger freigestellt werden, da er selbst entscheiden kann, welche Börse kompetent genug ist. Andernfalls verkauft er das Produkt selbst und trägt die Verantwortung gegenüber dem Kunden. Tatsächlich würden bei einer verpflichtenden Regulierung viele unseriöse Börsen, die lediglich provisionsorientiert handeln, die Wahrheit übertreiben und falsche Angaben zum Projekt machen, um den Kunden das Produkt zu verkaufen. In diesem Fall trägt der Anleger die volle Verantwortung.

Im Immobiliengeschäft ist das Cashflow-Management der Investoren entscheidend. Wohin fließt das Geld der Kunden? Wird es nicht verwaltet, wird es willkürlich verwendet und nicht in die Projektumsetzung investiert, was ein Risiko für die Kunden darstellt.

Pham Dinh nahm auf

Quelle: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm