Kontroverse um Immobilienkautionregelungen

Der Gesetzentwurf, der der Nationalversammlung (NA) erstmals zur Stellungnahme vorgelegt wurde (Vorlage Nr. 108/TTr-CP der Regierung vom 5. April), sieht vor, dass Projektinvestoren, die künftig Häuser und Bauarbeiten verkaufen, sowie die Übertragung und Vermietung von Landnutzungsrechten mit Infrastruktur im Projekt über eine Immobilienbörse abwickeln müssen (Artikel 57). Diese Vorschläge stießen auf zahlreiche gegensätzliche Meinungen, darunter zahlreiche Experten und einige Abgeordnete der Nationalversammlung.

2 Optionen

Auf Grundlage der Stellungnahmen der Delegierten der Nationalversammlung in der 5. Sitzung koordinierte die Redaktionsagentur die Recherche, Aufnahme und Überprüfung mit den zuständigen Behörden. Im Bericht über die Aufnahme, Überarbeitung und Fertigstellung des jüngsten Gesetzesentwurfs an den Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung stimmte die Regierung zu, die Regelung, wonach Immobilientransaktionen über den Treuhänder abgewickelt werden müssen (Artikel 57), zu streichen und Unternehmen stattdessen lediglich dazu zu ermutigen.

„Die Zustimmung der Agentur zur Ausarbeitung von Verträgen kommt zur rechten Zeit und ist sehr willkommen, denn wenn einige Immobilientransaktionen über Dritte, beispielsweise einen Immobilienhandelsplatz, abgewickelt werden müssen, entstehen zusätzliche Verfahren und Kosten, was zu höheren Immobilienpreisen führt, und das im Kontext des Gesetzes, das bereits Regelungen zur notariellen Beglaubigung und Zertifizierung von Verträgen enthält“, äußerte sich Master Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilienrecht.

Eine weitere bemerkenswerte Bestimmung des Gesetzesentwurfs betrifft die Bedingungen für die Einziehung von Einlagen bei Immobilientransaktionen durch Investoren. In Absatz 5, Artikel 23 des jüngsten Gesetzesentwurfs schlägt die Redaktion zwei Optionen vor.

Zu den Regelungen für Einlagen bei Immobilienverkäufen und -transaktionen im Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) gibt es weiterhin viele widersprüchliche Meinungen. Foto: TAN THANH

Option 1: Der Immobilieninvestor darf die Anzahlung gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur dann einziehen, wenn das Haus oder das Bauvorhaben einen von einer staatlichen Stelle geprüften Grundentwurf aufweist, der Investor mindestens über eines der in Absatz 2, Artikel 25 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt und das Verfahren zur Anmeldung des Baubeginns gemäß den gesetzlichen Bestimmungen abgeschlossen hat. In der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis bzw. der Mietkaufpreis des Hauses oder des Bauvorhabens klar angegeben sein, und die Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises bzw. Mietkaufpreises des Hauses oder des Bauvorhabens nicht übersteigen.

Option 2: Investoren von Immobilienprojekten dürfen gemäß der Vereinbarung mit Kunden nur dann Anzahlungen einziehen, wenn die Wohn- und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.

Kautionspflicht reduzieren oder aufheben?

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), äußerte sich mit einigen Inhalten der Option 1 nicht einverstanden, da diese für den Schutz der Kundeninteressen, insbesondere der Privatkunden, nicht von großer Bedeutung seien. Insbesondere sollte die in Option 1 festgelegte Kautionshöhe angepasst werden auf

Ein „Anzahlungsbetrag von höchstens 5 %“ ist gemäß der gesellschaftlichen Praxis ein angemessener Betrag und soll sicherstellen, dass die Anzahlung nicht der Kapitalmobilisierung dient und einen ausreichend hohen Wert hat, damit sowohl der Einzahler als auch der Anzahlungsempfänger die Vereinbarung bewusst einhalten. Dadurch hilft es dem Projektinvestor auch, die Bedürfnisse und Vorlieben der Kunden zu verstehen, um die Qualität der Produkte, Versorgungsleistungen und Dienstleistungen des Projekts zu perfektionieren und zu verbessern.

Der Experte Nguyen Van Dinh erklärte unterdessen, dass es theoretisch notwendig sei zu prüfen, ob die Anzahlung in den Geltungsbereich des Immobiliengeschäftsgesetzes falle. Ihm zufolge sei die Beziehung zwischen der Person, die verkaufen möchte (Investor), und der Person, die kaufen möchte (potenzieller Kunde), eine zivilrechtliche Beziehung, die durch das Zivilrecht geregelt sei.

Gemäß Artikel 328 des Zivilgesetzbuches liegt eine Kaution vor, wenn eine Partei der anderen Partei für einen bestimmten Zeitraum einen Geldbetrag oder Edelmetalle, Edelsteine ​​oder andere Wertgegenstände (zusammenfassend als Kaution bezeichnet) überlässt, um den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags sicherzustellen.

Wenn also der Zweck der Anzahlungsvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer lediglich darin besteht, sicherzustellen, dass beide Parteien, wenn sie qualifiziert sind, einen Kaufvertrag über die Wohnung abschließen (um einen Platz zu reservieren), kann dann das Fachrecht (Immobilienwirtschaftsrecht) den Zeitpunkt des Erhalts der Anzahlung oder die Höhe der Anzahlung begrenzen?

Um die Wirksamkeit der Richtlinie zu gewährleisten und Rechtskonflikte zu vermeiden, müsse das Gesetz über Immobiliengeschäfte Einlagen nicht regulieren, so Dinh. Stattdessen müsse es eine strenge Kontrolle über den Verkauf von Häusern, künftige Bauarbeiten, die Kapitalbeschaffung und die Kapitalverwendung durch Investoren regeln und gleichzeitig strenge Sanktionen für Verstöße vorsehen. Daher sollten die Bestimmungen über die Bedingungen für die Entgegennahme von Einlagen und die Höhe der Einlagen aus dem Gesetzentwurf gestrichen werden.

Herr LE HOANG CHAU, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Probleme bei der Projektübertragung

In Bezug auf die Regelungen zur Projektübertragung legt Artikel 38 des Entwurfs klar fest, dass das Projekt grundsätzlich ganz oder teilweise übertragen werden kann. Insbesondere Absatz 3 von Artikel 38 sieht vor, dass der Investor das Projekt nach der Übertragung erben kann. Dieser Grundsatz steht jedoch im Widerspruch zu Artikel 39 des Entwurfs. Insbesondere Artikel 39 Absatz 1, Punkt C, schreibt vor, dass der Investor im Falle einer Projektübertragung die Infrastruktur fertigstellen muss.

Tatsächlich haben Projektverkäufer und -käufer völlig unterschiedliche Vorstellungen. Käufer verfügen über Geld, haben andere Vorstellungen und möchten in die Veränderung des aktuellen Projektstatus investieren. Nach Erhalt der Übertragung können sie daher die Planung um 1/500 anpassen, höhere Zahlungen akzeptieren, ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen und die alte Infrastruktur nicht mehr nutzen, sondern eine neue bauen. Klausel 3, Artikel 39 erfordert die Fertigstellung einer neuen Infrastruktur, um eine Übertragung zu ermöglichen, was für den Übertragenden unpraktisch ist. Solange die Vorschriften weiterhin bindend sind, erschwert dies Projektfusionen und -übernahmen (M&A) und schafft keine günstigen Bedingungen für eine Übertragung. Viele zahlungsunfähige Investoren werden Schwierigkeiten haben, neue Investoren zu finden.

Dr. PHAM ANH KHOI, Generaldirektor der FINA Real Estate Financial Services Company:

Regulierungen müssen für Ausgewogenheit sorgen

Die Nationalversammlung hat viele wichtige Inhalte zum Immobiliengesetz (geändert) diskutiert und beschlossen. Alle Entscheidungen müssen jedoch zwischen den am Markt beteiligten Akteuren, einschließlich Immobilienkäufern und -verkäufern, abgewogen werden. Erschwert das Gesetz Käufern und Verkäufern die Entscheidung, geht dieses Gleichgewicht verloren. Beispielsweise können Investoren bei zu strengen Vorschriften zu den Verkaufsbedingungen von Produkten kein oder nur schwer Kapital mobilisieren, die Umsetzung von Projekten wird erschwert, die Kosten steigen, die Produkte werden billiger und der Verkaufspreis übersteigt die Möglichkeiten der Käufer.

Auch dem Staat werden Haushaltseinnahmen entgehen, andere mit Immobilien verbundene Branchen wie Baumaterialien und Installationen werden ihre Arbeitsplätze verlieren … und die gesamte Wirtschaft wird ebenfalls betroffen sein.

Herr LE HUU NGHI, Generaldirektor der Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Es sollte Vorschriften für die Verwaltung des mobilisierten Geldes geben.

Es gibt unnötige Vorschriften, die die Nationalversammlung ignorieren sollte. Eine verbindliche Regelung kostet nur mehr Personal für Kontrolle und Überwachung. Beispielsweise ist die Kautionsregelung eine Zivilsache, über die sowohl Käufer als auch Verkäufer entscheiden. Wenn der Käufer einer Kaution zustimmt, aber nicht kauft, geht die Kaution verloren. Nimmt der Verkäufer das Geld und kündigt den Vertrag, wird die Kaution zurückerstattet.

Die Entscheidung, ob der Handel über den Parketthandel reguliert werden soll oder nicht, sollte dem Investor überlassen bleiben, da dieser weiß, welcher Parketthandel die erforderliche Kompetenz besitzt. Andernfalls verkauft er das Produkt selbst und trägt die Verantwortung gegenüber dem Kunden. Tatsächlich werden bei einer obligatorischen Regulierung viele unzuverlässige Parketthändler, die das Produkt nur verkaufen wollen, um Provisionen zu erhalten, die Wahrheit übertreiben und Falsches über das Projekt sagen, um das Produkt an die Kunden zu verkaufen. Dann trägt der Investor die volle Verantwortung dafür.

Das Wichtigste im Immobiliengeschäft ist die Verwaltung des Cashflows des Investors. Wohin fließt das Geld der Kunden? Wenn es nicht verwaltet und willkürlich verwendet wird und nicht in die Projektumsetzung fließt, ist es für die Kunden riskant.

Pham Dinh aufgezeichnet

Quelle: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm