Kontroverse um die Regelungen für Immobilieneinlagen.

Der der Nationalversammlung zur ersten Konsultation vorgelegte Gesetzentwurf (Regierungsvorlage Nr. 108/TTr-CP vom 5. April) sieht vor, dass Projektinvestoren, die Wohnungen oder im Bau befindliche Bauwerke verkaufen oder Nutzungsrechte an Grundstücken mit bestehender Infrastruktur innerhalb eines Projekts übertragen oder verpachten, die Transaktionen über eine Immobilienbörse abwickeln müssen (Artikel 57). Diese Vorschläge haben unterschiedliche Reaktionen hervorgerufen; Experten und einige Abgeordnete der Nationalversammlung äußerten sich ablehnend.

2 Optionen

Auf Grundlage der Stellungnahmen der Abgeordneten der Nationalversammlung in der 5. Sitzung hat die zuständige Behörde in Abstimmung mit den zuständigen Stellen den Gesetzentwurf geprüft, überarbeitet und angepasst. Im jüngsten Bericht über die Einarbeitung der Rückmeldungen, die Überarbeitungen und die Fertigstellung des Gesetzentwurfs, der dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung vorgelegt wurde, stimmte die Regierung zu, die Pflicht zur Abwicklung von Immobilientransaktionen über einen Börsenplatz (Artikel 57) zu streichen und stattdessen lediglich Anreize für Unternehmen zu schaffen, solche Transaktionen durchzuführen.

„Die Annahme dieser Ansicht durch die zuständige Behörde ist zeitgemäß und sehr zu begrüßen, da die Verpflichtung, bestimmte Immobilientransaktionen über einen Dritten, wie beispielsweise eine Immobilienbörse, abzuwickeln, zusätzliche Verfahren und Kosten verursachen und die Immobilienpreise in einem Kontext erhöhen würde, in dem das Gesetz bereits Regelungen zur notariellen Beglaubigung und Authentifizierung von Verträgen enthält“, sagte Herr Nguyen Van Dinh, ein Experte für Immobilienrecht.

Eine weitere bemerkenswerte Bestimmung des Gesetzentwurfs betrifft die Bedingungen, unter denen Bauträger bei Immobilientransaktionen Anzahlungen erheben dürfen. In Absatz 5, Artikel 23 des aktuellen Gesetzentwurfs schlägt die zuständige Behörde zwei Optionen vor.

Bezüglich der im Entwurf des geänderten Gesetzes über das Immobiliengeschäft vorgeschlagenen Regelungen für Einlagen bei Immobilientransaktionen bestehen weiterhin viele widersprüchliche Meinungen. Foto: TAN THANH

Option 1: Der Bauträger darf eine mit dem Kunden vereinbarte Anzahlung nur dann einziehen, wenn für das Wohn- oder Bauvorhaben ein von einer staatlichen Behörde genehmigter Grundriss vorliegt, der Bauträger mindestens eines der in Artikel 25 Absatz 2 dieses Gesetzes genannten Nutzungsrechte besitzt und das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren zur Anzeige des Baubeginns abgeschlossen hat. Die Anzahlungsvereinbarung muss den Kaufpreis bzw. den Mietkaufpreis des Wohn- oder Bauvorhabens klar ausweisen, und die Anzahlung darf 10 % des Kaufpreises bzw. Mietkaufpreises nicht übersteigen.

Option 2: Der Immobilienprojektentwickler darf Anzahlungen nur dann entgegennehmen, wenn das Wohn- oder Bauprojekt alle Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllt und die Transaktion in Übereinstimmung mit den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurde.

Sollte die Kautionspflicht reduziert oder abgeschafft werden?

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), äußerte sich ablehnend zu einigen Bestimmungen in Option 1, da diese die Rechte der Kunden, insbesondere von Privatkunden, nicht ausreichend schützen. Insbesondere sollte die in Option 1 festgelegte Kautionshöhe angepasst werden auf…

Die Höhe der Anzahlung von maximal 5 % entspricht gängigen gesellschaftlichen Gepflogenheiten und stellt sicher, dass die Anzahlung nicht für Spendenaufrufe bestimmt ist und ausreichend Wert besitzt, um sowohl den Einzahler als auch den Empfänger über die Vereinbarung zu informieren und deren Einhaltung zu gewährleisten. Dies hilft dem Projektentwickler zudem, die Bedürfnisse und Präferenzen der Kunden besser zu verstehen und so die Qualität der Produkte, Einrichtungen und Dienstleistungen des Projekts zu verbessern.

Der Experte Nguyen Van Dinh argumentiert, dass es theoretisch notwendig sei zu prüfen, ob die Anzahlung unter das Immobilienrecht falle. Seiner Ansicht nach handele es sich bei der Beziehung zwischen Verkäufer (Bauträger) und Käufer (potenziellem Kunden) um ein zivilrechtliches Verhältnis, das dem Zivilrecht unterliege.

Gemäß Artikel 328 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist eine Hinterlegung die Handlung einer Partei, einer anderen Partei einen Geldbetrag oder Edelmetalle, Edelsteine ​​oder andere wertvolle Vermögenswerte (zusammenfassend als hinterlegte Vermögenswerte bezeichnet) für einen bestimmten Zeitraum zu geben, um den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags zu gewährleisten.

Wenn also der Zweck der Anzahlungsvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer lediglich darin besteht, sicherzustellen, dass beide Parteien den Kaufvertrag über die Wohnung abschließen, sobald die Bedingungen erfüllt sind (Reservierung der Immobilie), können dann spezielle Gesetze (Immobilienrecht) den Zeitpunkt oder die Höhe der Anzahlung einschränken?

Laut Herrn Dinh ist es zur Gewährleistung der Effektivität der Politik und zur Vermeidung von „Rechtskonflikten“ nicht notwendig, die Anforderungen an die Hinterlegung im Immobilienrecht zu regeln. Stattdessen sind Regelungen erforderlich, um den Verkauf von Wohn- und Bauprojekten im Bau, die Kapitalbeschaffung und -verwendung durch Investoren streng zu kontrollieren und Verstöße mit strengen Sanktionen zu belegen. Daher sollten die Bestimmungen zu den Bedingungen für die Entgegennahme von Hinterlegungen und deren Höhe aus dem Gesetzentwurf gestrichen werden.

Herr LE HOANG CHAU, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA):

Mängel beim Projekttransfer

Hinsichtlich der Regelungen zur Projektübertragung legt Artikel 38 des Entwurfs das Prinzip der vollständigen oder teilweisen Projektübertragung klar fest. Insbesondere bestimmt Absatz 3 von Artikel 38, dass der Investor das Projekt nach der Übertragung übernehmen kann. Dieses Prinzip steht jedoch im Widerspruch zu Artikel 39 des Entwurfs. Genauer gesagt verlangt Punkt C, Absatz 1 von Artikel 39, dass der Investor im Falle einer Projektübertragung die Infrastruktur fertigstellen muss.

Tatsächlich verfolgen Verkäufer und Käufer des Projekts völlig unterschiedliche Vorstellungen. Die Käufer verfügen über Kapital, haben andere Ideen und wollen in die Veränderung des aktuellen Projektzustands investieren. Nach der Übertragung können sie daher die Planung im Maßstab 1:500 anpassen, sind bereit, mehr zu zahlen, erfüllen ihre finanziellen Verpflichtungen und müssen die alte Infrastruktur nicht nutzen; sie errichten eine neue. Gleichzeitig verlangt Absatz 3 von Artikel 39 die Fertigstellung der neuen Infrastruktur vor der Genehmigung der Übertragung, was für den Übertragenden nachteilig ist. Solange die Regulierungen restriktiv bleiben, werden Fusionen und Übernahmen von Projekten erschwert, ein ungünstiges Umfeld für Übertragungen geschaffen und viele ungeeignete Investoren werden Schwierigkeiten haben, neue Investoren zu finden.

Dr. Pham Anh Khoi, Generaldirektor der FINA Real Estate Financial Services Company:

Die Regelungen müssen ein Gleichgewicht gewährleisten.

Die Nationalversammlung erörterte und beschloss zahlreiche wichtige Fragen zum geänderten Immobiliengesetz. Alle politischen Entscheidungen müssen jedoch im Einklang mit den Interessen aller Marktteilnehmer, also Käufer und Verkäufer von Immobilien, getroffen werden. Wenn das Gesetz Käufern oder Verkäufern Schwierigkeiten bereitet, entsteht ein Ungleichgewicht. Beispielsweise kann eine zu strenge Regelung der Markteinführungsbedingungen dazu führen, dass Bauträger Schwierigkeiten haben, Kapital zu beschaffen, was die Projektdurchführung behindert und folglich zu qualitativ minderwertigen Immobilien mit Verkaufspreisen führt, die die Kaufkraft der Käufer übersteigen.

Darüber hinaus wird der Staat Budgeteinbußen erleiden, andere mit der Immobilienbranche verbundene Branchen wie die Baustoffindustrie und das Baugewerbe werden ihre Arbeitsplätze verlieren, und die gesamte Wirtschaft wird beeinträchtigt werden.

Herr LE HUU NGHIA, Generaldirektor der Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Es sollten Regelungen für den Umgang mit den gesammelten Geldern geben.

Es gibt unnötige Vorschriften, die die Nationalversammlung ignorieren sollte; ihre Einführung verschwendet lediglich Personal für Inspektion und Überwachung. Beispielsweise ist die Regelung der Anzahlung eine zivilrechtliche Angelegenheit, die von Käufer und Verkäufer gemeinsam entschieden wird. Zahlt der Käufer eine Anzahlung, kauft aber nicht, verliert er die Anzahlung; nimmt der Verkäufer das Geld und tritt vom Vertrag zurück, muss er die Anzahlung erstatten.

Ob Transaktionen über eine Handelsplattform abgewickelt werden sollen oder nicht, sollte den Entwicklern freigestellt bleiben, da sie selbst am besten wissen, welche Plattform für sie geeignet ist. Alternativ können sie ihre Produkte auch selbst vertreiben und die Verantwortung gegenüber ihren Kunden übernehmen. Wäre eine solche Plattform verpflichtend, würden viele skrupellose Anbieter, die nur an Provisionen interessiert sind, das Projekt übertreiben oder falsch darstellen, um es an Kunden zu verkaufen. Die Entwickler trügen dann die gesamte Verantwortung.

Ein entscheidender Aspekt im Immobiliengeschäft ist das Cashflow-Management des Bauträgers. Wohin fließt das Geld, das er von seinen Kunden erhält? Wird es nicht ordnungsgemäß verwaltet und willkürlich eingesetzt, anstatt in das Projekt zu investieren, birgt dies ein Risiko für die Kunden.

Pham Dinh schrieb

Quelle: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm