Οι τιμές των διαμερισμάτων εκτοξεύονται στα ύψη, ξεπερνώντας κατά πολύ την πραγματική τους αξία, και αυτό το τμήμα προβλέπεται να αποφέρει τις καλύτερες αποδόσεις το 2025.

Οι τιμές των διαμερισμάτων υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική τους αξία, οι συναλλαγές ξεπερνούν αυτές των μεζονετών και των οικοπέδων, και τα διαμερίσματα στο κέντρο του Ανόι υπόσχονται τις καλύτερες αποδόσεις το 2025... αυτά είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Οι τιμές των βασικών διαμερισμάτων αυξάνονται συνεχώς και δεν δείχνουν σημάδια σταματήματος, αύξησης και διατήρησης υψηλών τιμών δευτερευόντων διαμερισμάτων που υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική τους αξία. (Φωτογραφία: Linh An)

Οι 3 κορυφαίες πόλεις με την υψηλότερη ανάπτυξη το 2024

Σύμφωνα με έκθεση του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), η αγορά ακινήτων το 2024 έχει περάσει την πιο δύσκολη φάση της.

Συνολικά, το 2024, η αγορά κατέγραψε περίπου 81.000 προϊόντα που προσφέρθηκαν προς πώληση, σημειώνοντας αύξηση άνω του 40% σε σύγκριση με το 2023. Από αυτά, 65.376 ήταν νέα προϊόντα, περίπου τρεις φορές περισσότερα από ό,τι το 2023, αλλά μόνο περίπου το 7% του αριθμού του 2018. Μόνο στο τέταρτο τρίμηνο του 2024, η αγορά κατέγραψε 28.000 νέα προϊόντα που προσφέρθηκαν προς πώληση, διπλάσιο αριθμό από το προηγούμενο τρίμηνο και τετραπλάσιο αριθμό από την ίδια περίοδο του 2023.

Ο όγκος συναλλαγών το 2024 συνέχισε να αυξάνεται σταθερά καθώς βελτιώθηκε η προσφορά. Συνολικά, το 2024, ολόκληρη η αγορά κατέγραψε πάνω από 47.000 επιτυχημένες συναλλαγές, που ισοδυναμούν με ποσοστό απορρόφησης 72%.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο τομέας των διαμερισμάτων έχει σημειώσει απότομη αύξηση των τιμών σε πολλές αγορές. Σύμφωνα με μια μελέτη VARS σε 150 επιλεγμένα έργα, μέχρι το τέλος του 2024, η μέση τιμή πώλησης στο Ανόι είχε αυξηθεί κατά 72,4% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019. Ακολούθησε η Ντα Νανγκ με αύξηση 49,9%, ενώ η πόλη Χο Τσι Μινχ σημείωσε βραδύτερη αύξηση περίπου 34,3%.

Οι τιμές της πρωτογενούς αγοράς αυξάνονται συνεχώς και δεν δείχνουν σημάδια σταματήματος, ώθησης και διατήρησης υψηλών τιμών διαμερισμάτων στη δευτερογενή αγορά, οι οποίες υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική τους αξία.

Παράλληλα, η τιμή των υποδιαιρεμένων οικοπέδων με πλήρη νομική τεκμηρίωση έχει επίσης ανακάμψει και αυξηθεί σημαντικά εν μέσω μείωσης της προσφοράς γης λόγω αυστηρότερων κανονισμών για την υποδιαίρεση και την πώληση γης. Συγκεκριμένα, τα οικόπεδα χαμηλής αξίας, με τιμή περίπου κάτω των 30 εκατομμυρίων VND/m2 σε πόλεις με ανεπτυγμένες υποδομές ή προγραμματισμένη ανάπτυξη, είναι ιδιαίτερα περιζήτητα, με τις τιμές να αυξάνονται κατά 15% σε σύγκριση με το τέλος του προηγούμενου έτους.

Η έκθεση VARS δείχνει επίσης ότι οι επενδυτές τείνουν να αναζητούν οικιστική γη σε προαστιακές επαρχίες και πόλεις με λογικές τιμές και σημαντικό αναπτυξιακό δυναμικό λόγω των οφελών από τις υποδομές και τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ενώ οι τιμές των οικιστικών γαιών στις δύο μεγάλες πόλεις, το Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, έχουν αυξηθεί συνεχώς και έχουν εδραιώσει νέα υψηλά επίπεδα, υπερβαίνοντας την προσβασιμότητα των περισσότερων πελατών.

Ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, σχολίασε ότι η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να κινείται θετικά. Η ρευστότητα στην αγορά τείνει να μειώνεται ελαφρώς στην κατηγορία των ακινήτων υψηλής ποιότητας, αλλά παραμένει σταθερή με στεγαστικά προϊόντα που καλύπτουν τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες και έχουν λογικές τιμές.

Η VARS πιστεύει ότι, για να ανακάμψει η αγορά και να αναπτυχθεί σε μια ασφαλή, υγιή και βιώσιμη κατεύθυνση, οι επενδυτές πρέπει να διασφαλίσουν ότι οι τιμές είναι σύμφωνες με την αγοραστική δύναμη της αγοράς, αντί να επικεντρώνονται στα βραχυπρόθεσμα κέρδη.

Δύο τμήματα θα προσελκύσουν το ενδιαφέρον των επενδυτών.

Σύμφωνα με τον κ. Tran Quang Trung, Διευθυντή Επιχειρηματικής Ανάπτυξης της OneHousing, λόγω των αλλαγών στις μακροοικονομικές πολιτικές, στα σχέδια ανάπτυξης έργων και στις κυκλοφορίες προϊόντων από τους επενδυτές, η αγορά ακινήτων το 2025 θα έχει δύο τμήματα που θα προσελκύσουν την προσοχή των επενδυτών.

Καταρχάς, υπάρχουν διαμερίσματα, τα οποία θα καλύψουν τις ανάγκες τόσο των επενδυτών που αυξάνουν τις ταμειακές ροές όσο και των επενδυτών που αναζητούν αύξηση τιμών. Τα διαμερίσματα αποτελούν ένα τμήμα με μέτρια συνολική τιμή, γεγονός που τα καθιστά προσβάσιμα σε πολλούς επενδυτές, και η ζήτηση για διαμερίσματα στο μέλλον παραμένει πολύ υψηλή. Λαμβάνοντας υπόψη το ίδιο επίπεδο επενδύσεων, τα διαμερίσματα επιδεικνύουν ανώτερη αξία σε σύγκριση με τις μεζονέτες και τα οικόπεδα όσον αφορά την απόδοση ενοικίασης και την αύξηση των τιμών.

Σύμφωνα με το Κέντρο Έρευνας Αγοράς και Εξέτασης Πελατών της OneHousing, πριν από το πρώτο τρίμηνο του 2024, η αναλογία συναλλαγών μεταξύ διαμερισμάτων και οικοπέδων στο Ανόι ήταν περίπου 40-60%. Ωστόσο, από το δεύτερο τρίμηνο του 2024, με την ραγδαία αύξηση της ζήτησης για διαμερίσματα, αυτή η ισορροπία αντιστράφηκε – με τις συναλλαγές διαμερισμάτων να ξεπερνούν εκείνες των οικοπέδων.

Το δεύτερο τμήμα, στο οποίο στοχεύουν πολλοί επενδυτές, είναι τα χαμηλά ακίνητα εντός μεγάλων έργων ή τα οικόπεδα με ανεπτυγμένες υποδομές που μπορούν να αναπτυχθούν σε οικιστικές μονάδες. Η αγορά το 2025 θα δει επίσης ένα μεγαλύτερο μερίδιο να διατίθεται σε αυτό το τμήμα.

Ο ειδικός συμβουλεύει τους επενδυτές να εξετάσουν προσεκτικά το κεφάλαιό τους κατά την είσοδό τους στην αγορά αυτή τη στιγμή, καθορίζοντας μακροπρόθεσμη επένδυση 2 έως 3 ετών από τη στιγμή της αγοράς έως την παραλαβή του ακινήτου. Εναλλακτικά, θα πρέπει να αγοράσουν με σκοπό τη διακράτηση περιουσιακών στοιχείων ή τη δημιουργία εισοδήματος από ενοίκια, αντί να προβούν σε βραχυπρόθεσμες κερδοσκοπικές επενδύσεις, καθώς πρόκειται για μια εξαιρετικά επικίνδυνη και μη βιώσιμη μορφή επένδυσης.

Ποιο τμήμα θα αποφέρει τα καλύτερα κέρδη το 2025;

Ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, πιστεύει ότι τα διαμερίσματα στο κέντρο του Ανόι αποτελούν μια επιλογή που μπορούν να εξετάσουν οι επενδυτές. Αυτή η σειρά προϊόντων διαθέτει πολλά χαρακτηριστικά που καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό την κερδοφορία της επένδυσης.

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, κατά την περίοδο 2018-2023, η προσφορά διαμερισμάτων στο κέντρο του Ανόι παρέμεινε σταθερά χαμηλή, παράλληλα με τη συνολική μείωση της προσφοράς σε ολόκληρο το Ανόι. Μέχρι το 2024, η προσφορά διαμερισμάτων στο Ανόι άρχισε να αυξάνεται ξανά, αλλά επικεντρώθηκε κυρίως σε προαστιακές περιοχές, μακριά από το κέντρο της πόλης, αντιπροσωπεύοντας περισσότερο από 90%.

Η προσφορά διαμερισμάτων στην κεντρική περιοχή, συμπεριλαμβανομένων των περιοχών Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da και Hai Ba Trung, παραμένει πολύ περιορισμένη. Τα προκαταρκτικά στοιχεία για το 2024 δείχνουν ότι στην κεντρική περιοχή θα ξεκινήσουν μόνο περίπου 400 νέες μονάδες, με μόνο 3 νέα έργα, που αντιπροσωπεύουν μόνο περίπου το 30% του αριθμού του 2023.

Η προσφορά διαμερισμάτων στις κεντρικές περιοχές του Ανόι παραμένει χαμηλή και γίνεται ολοένα και πιο σπάνια λόγω της συρρίκνωσης της διαθέσιμης γης για ανάπτυξη και των αυστηρών κανονισμών για το ύψος και την πυκνότητα των κτιρίων, με αποτέλεσμα την περιορισμένη προσφορά στην αγορά. Συγκεκριμένα, οι τιμές των ακινήτων στην κεντρική περιοχή παρουσιάζουν ανοδική τάση, λόγω της ισχυρής ζήτησης από την οικονομική και αστική ανάπτυξη. Η μέση τιμή διαμερισμάτων στις τέσσερις κεντρικές περιοχές του Ανόι έχει διπλασιαστεί από τις αρχές του 2019, υπερβαίνοντας τη μέση αύξηση για ολόκληρη την πόλη κατά 30%. Μεταξύ αυτών, οι περιοχές Hai Ba Trung και Dong Da έχουν βιώσει τις καλύτερες αυξήσεις τιμών τα τελευταία πέντε χρόνια.

Τα νέα έργα που ξεκίνησαν τα τελευταία τρία χρόνια έχουν επίσης δει συνεχείς αυξήσεις τιμών, περίπου 10% μετά από κάθε φάση πώλησης. Συγκεκριμένα, το 2024, τα νεοσύστατα έργα πολυτελών διαμερισμάτων στην κεντρική περιοχή είχαν κοινές τιμές που ξεκινούσαν από 125 εκατομμύρια VND/m2.

Τα διαμερίσματα με υπηρεσίες έχουν τιμή περίπου 88 εκατομμύρια VND/m2 (χωρίς ΦΠΑ και τέλη συντήρησης). Οι τιμές ενοικίασης αυξάνονται ραγδαία, υπερβαίνοντας τη συνολική αύξηση της αγοράς λόγω τόσο των γενικών τάσεων όσο και της σπανιότητας, η οποία εκτιμάται ότι είναι περίπου 15% υψηλότερη από την ίδια περίοδο πέρυσι.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, η ζήτηση για διαμερίσματα, τόσο για επενδυτικούς όσο και για οικιστικούς σκοπούς, στην κεντρική περιοχή παραμένει σταθερά υψηλή, ειδικά για πολυτελή ακίνητα. Η πρωτογενής προσφορά είναι περιορισμένη και απορροφάται αρκετά καλά με την κυκλοφορία νέων μονάδων σε μικρές παρτίδες.

Το προκαταρκτικό ποσοστό απορρόφησης της νέας προσφοράς το 2024 εκτιμάται σε 50%. Το ποσοστό πληρότητας για τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα παραμένει σταθερά πάνω από 80% και παρουσιάζει σταθερή ανοδική τάση. Οι συναλλαγές στην περιοχή πραγματοποιούνται κυρίως στη δευτερογενή αγορά λόγω της περιορισμένης πρωτογενούς προσφοράς.

Ο κ. Dinh τόνισε ότι οι τέσσερις κεντρικές περιοχές Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da και Hai Ba Trung είναι πάντα περιζήτητες από τους επενδυτές λόγω της προνομιακής τους τοποθεσίας και των υψηλής ποιότητας, σύγχρονων κοινωνικών υποδομών. Αυτές οι περιοχές φιλοξενούν επίσης τα κεντρικά γραφεία μεγάλων επιχειρήσεων, εταιρειών και πρεσβειών.

Ως αποτέλεσμα, τα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτές τις περιοχές έχουν εύκολη πρόσβαση σε εστιατόρια, καφετέριες, εμπορικά κέντρα, διεθνή νοσοκομεία και χώρους ψυχαγωγίας, καλύπτοντας τις ανάγκες των ενοικιαστών υψηλής ποιότητας. Συγκεκριμένα, ο σχεδιασμός για τις τέσσερις κεντρικές περιοχές έως το 2030, με όραμα το 2050, στοχεύει στη δημιουργία μιας περιοχής που συνδυάζει πολλούς χώρους διαβίωσης υψηλής ποιότητας, δημιουργώντας έτσι ένα ιδανικό περιβάλλον διαβίωσης για τους κατοίκους.

Οι εκτάσεις που δημοπρατήθηκαν σε περιοχές που συνορεύουν με το Ανόι έπιασαν την υψηλότερη τιμή, ξεπερνώντας τα 76 εκατομμύρια VND/m2.

Το Κέντρο Ανάπτυξης Γης της Περιφέρειας Quoc Oai, σε συντονισμό με την Ανώνυμη Εταιρεία Δημοπρασιών Αρ. 5 - National, πρόσφατα δημοπράτησε με επιτυχία 26 οικόπεδα (LK2, LK6) στην περιοχή δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης DG31/2019 στο χωριό Yen Quan, στην κοινότητα Tan Phu, στην περιφέρεια Quoc Oai (Ανόι).

Τα οικόπεδα που δημοπρατούνται κυμαίνονται σε μέγεθος από 73,2 έως 101,5 τ.μ., με τιμή εκκίνησης 4,7 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Μετά από σχεδόν 14 ώρες, η δημοπρασία 26 οικοπέδων ολοκληρώθηκε με επιτυχία. Η υψηλότερη προσφορά ήταν 76,7 εκατομμύρια VND/m2, περίπου 16 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης, ενώ η χαμηλότερη ήταν 40,7 εκατομμύρια VND/m2, περισσότερο από 8,6 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης.

Η περιφέρεια Quoc Oai συγκέντρωσε σχεδόν 133 δισεκατομμύρια VND από αυτήν τη δημοπρασία, μια διαφορά άνω των 121 δισεκατομμυρίων VND σε σύγκριση με την τιμή εκκίνησης.

Νωρίτερα τον Νοέμβριο, η περιφέρεια Quoc Oai δημοπράτησε με επιτυχία δεκάδες οικόπεδα στο χωριό Yen Quan, στην κοινότητα Tan Phu. Η υψηλότερη προσφορά ήταν 94,7 εκατομμύρια VND/m2 και η χαμηλότερη ήταν 70,7 εκατομμύρια VND/m2.

Σύμφωνα με την Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Quoc Oai, το 2024, η περιφέρεια διοργάνωσε με επιτυχία 7 δημοπρασίες σε 6 έργα, που αφορούσαν 161 οικόπεδα με έκταση άνω των 14.920 τ.μ. Οι συνολικές νικητήριες προσφορές ανήλθαν σε πάνω από 825,3 δισεκατομμύρια VND.

Τον Ιανουάριο, η Εθνική Εταιρεία Κοινών Δημοπρασιών Αρ. 5, σε συντονισμό με το Κέντρο Ανάπτυξης του Ταμείου Γης της περιφέρειας Quoc Oai, θα συνεχίσει να δημοπρατεί το δικαίωμα χρήσης 26 οικοπέδων (περιοχές LK1, LK2) που αποτελούν περιουσιακά στοιχεία της Λαϊκής Επιτροπής της περιφέρειας Quoc Oai.

26 οικόπεδα δημοπρατούνται στο πλαίσιο του έργου κατασκευής υποδομών για την περιοχή δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης DG 31 στο χωριό Yen Quan, στην κοινότητα Tan Phu, στην περιφέρεια Quoc Oai.

Τα οικόπεδα κυμαίνονται σε μέγεθος από 85-122 τ.μ. Η τιμή εκκίνησης είναι 4,7 εκατομμύρια VND/τ.μ., που ισοδυναμεί με 399,5 εκατομμύρια έως πάνω από 573 εκατομμύρια VND ανά οικόπεδο.

Η προθεσμία για την πώληση και την παραλαβή των εγγράφων της δημοπρασίας είναι η 15η Ιανουαρίου, ώρα 17:00.

Η δημοπρασία θα διεξαχθεί μέσω πολλαπλών γύρων άμεσης ψηφοφορίας, με ελάχιστο έξι υποχρεωτικούς γύρους. Η διαδικασία ψηφοφορίας λήγει όταν κανείς δεν υποβάλει περαιτέρω προσφορές. Οι προσφορές θα είναι αύξουσες. Η δημοπρασία θα πραγματοποιηθεί το πρωί της 18ης Ιανουαρίου.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html