Según el informe del mercado inmobiliario publicado recientemente por MBS, para finales de 2023, el país contaba con 416 parques industriales (PI) establecidos, con una superficie total de aproximadamente 129.900 hectáreas. La superficie total de suelo industrial era de aproximadamente 89.200 hectáreas, lo que representa un aumento del 1,5 % con respecto al mismo período.
De estas, la superficie total de terrenos arrendados para parques industriales alcanzó aproximadamente 51.800 hectáreas, lo que representa un aumento de 2.800 hectáreas, equivalente a aproximadamente el 5,7 % en el mismo período; la tasa de ocupación fue de aproximadamente el 57,7 %. En cuanto a los parques industriales que ya han entrado en funcionamiento, la tasa de ocupación fue de aproximadamente el 72,4 %. El precio del alquiler en la zona sur se mantuvo estable en 168 USD/m², mientras que en la zona norte aumentó un 10 %, alcanzando los 123 USD/m².
Vietnam sigue siendo un destino predilecto para los flujos de capital manufacturero en el marco de la estrategia China +1. En 2023, el capital de IED registrado y el capital de IED desembolsado crecieron un 32,1 % y un 3,5 %, respectivamente, durante el mismo período. Esta es una tasa de crecimiento favorable en el contexto de una economía mundial difícil, en la que muchos países endurecieron sus políticas monetarias.
Capital de IED invertido en Vietnam (Foto: Oficina General de Estadística)
En particular, Vietnam aún mantiene numerosas ventajas competitivas gracias a los acuerdos comerciales firmados y a los atractivos costos laborales y de electricidad, lo que contribuirá a atraer eficazmente capital de inversión extranjera directa (IED) en los próximos años. Además, entre 2022 y 2025, se invertirá en numerosos proyectos clave de infraestructura y tráfico, tanto viales como fluviales, lo que generará un fuerte impulso de crecimiento económico.
El informe del MBS también señaló la tendencia de un fuerte flujo de capital de IED hacia el mercado secundario. En el Norte, el capital en este mercado registró un claro aumento, del 20 % en 2018 al 53 % en 2023.
En el Sur, la proporción de entradas de capital de IED al mercado secundario también tiende a aumentar, pasando del 21,6 % en 2022 al 23,2 %. Por ejemplo, la provincia de Ba Ria - Vung Tau ha atraído más de mil millones de dólares en capital de IED; Binh Phuoc ha atraído más de 40 proyectos de IED con un capital total de 758 millones de dólares, 3,4 veces más que en el mismo período.
Esto se debe a que, gracias a la ventaja de contar con una gran superficie de terrenos arrendables en parques industriales, la tasa de ocupación del mercado de tipo 2 es de tan solo el 63%, mientras que la del mercado de tipo 1 alcanza el 90% (en Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong, se alcanzó el 95%, y en Dong Nai, Long An, se superó el 80%). Además, el precio del alquiler de terrenos en el mercado de tipo 2 es solo la mitad del del mercado de tipo 1.
Además, el sector inmobiliario industrial en Vietnam también sigue la tendencia global de "ecologización" para atraer capital de inversión extranjera directa (IED) a la industria de alta tecnología. Esta ecologización también ha registrado un fuerte crecimiento en el Sudeste Asiático, con un aumento del 12 % y el 21 % en el número de proyectos en 2021 y 2022, respectivamente. Esto ha provocado que los parques industriales tradicionales, con solo plantas de fabricación, viviendas y otros servicios públicos, pierdan su ventaja competitiva.
La tendencia hacia lo ecológico hará que los viejos parques industriales pierdan su ventaja competitiva.
Además de los factores de apoyo, muchas unidades también señalaron los nuevos desafíos que enfrenta el sector inmobiliario de los parques industriales de Vietnam. En primer lugar, está la creciente competencia para atraer inversión extranjera directa (IED) en la región. En particular, India e Indonesia son dos países que también cuentan con ventajas destacadas en este mercado. Por ejemplo, India ha destinado un fondo de tierras limpias de 460 mil hectáreas y 1,5 billones de dólares estadounidenses para desarrollar infraestructura y exenciones fiscales para nuevos proyectos de inversión. Gracias a ello, ha atraído a grandes empresas internacionales a participar en este mercado.
El siguiente problema común a nivel mundial es la aplicación oficial del impuesto mínimo global del 15 % a partir del 1 de enero de 2024. Las empresas con ingresos superiores a 750 millones de euros que se benefician de los incentivos de la política de atracción de inversiones en Vietnam deberán pagar un impuesto mínimo global adicional del 15 %. Esto afecta los incentivos fiscales de Vietnam (exenciones y reducciones fiscales) y también hace que el mercado nacional pierda ventaja.
Finalmente, existe el riesgo de cortes de energía durante las horas punta, especialmente cuando se pronostica que el ciclo de El Niño será más largo e intenso que antes. El riesgo de que los cortes de energía afecten la producción ha llevado a algunos inversores a cancelar sus planes de inversión en Vietnam.
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