Prohibición de subdivisión y venta de terrenos: El mercado inmobiliario se desarrolla con mayor salud

Se espera que a partir del 1 de agosto de 2024 entre en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada). En ella, la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos se aplicará en 105 ciudades y pueblos, lo que representa un aumento de 81 unidades con respecto a la normativa vigente. En el difícil contexto del mercado inmobiliario, ¿estas nuevas regulaciones complicarán la situación?

Terreno en venta en la comuna de An Phu Tay, distrito de Binh Chanh. Foto de : Hoang Hung

Riesgo de escasez y aumento de precios

Según el Sr. Nguyen Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Ministerio de Construcción , el terreno siempre ha sido el segmento con mayor demanda y el que más se negocia entre todas las transacciones inmobiliarias. En el primer trimestre de 2024, se registraron 97.659 transacciones de terrenos en todo el país, casi el triple del volumen de transacciones del segmento de apartamentos y casas unifamiliares. De hecho, en los últimos 15 años, el mercado inmobiliario también se ha visto afectado por la fiebre del suelo en numerosas ocasiones.

El profesor Dang Hung Vo afirmó que las regulaciones incoherentes de la Ley de Tierras de 2013 son la razón por la cual la subdivisión y venta de tierras se explotan y generan un continuo frenesí. El punto álgido de este frenesí se produjo entre 2020 y 2022, cuando se anunciaron diversos tipos de planificación, desde el nivel central hasta el local, se invirtió fuertemente en infraestructura de transporte urbano y se utilizaron las artimañas de los intermediarios inmobiliarios para inflar los precios de los terrenos.

Gracias a las drásticas medidas del Gobierno y los ministerios competentes, a finales de 2022, la demanda se había calmado. Sin embargo, el mercado cayó en una nueva situación extrema cuando el segmento de terrenos estuvo prácticamente congelado en muchas localidades durante los últimos dos años. Según las estadísticas del Ministerio de Construcción, el inventario inmobiliario en proyectos en el primer trimestre de 2024 ascendía a aproximadamente 23.029 unidades, de las cuales la mayor parte se concentraba en el segmento de viviendas individuales y terrenos de proyectos, con 10.855 terrenos.

El Ministerio de Construcción actualmente no cuenta con datos específicos sobre el número de proyectos de subdivisión y venta de terrenos abandonados, pero con solo revisar las localidades que experimentaron la fiebre de la tierra hace dos años, podemos observar la sombría situación en estas zonas. Generalmente, en el sureste, la sierra central, las regiones centrales o el norte, muchos proyectos siguen inactivos. Mucha gente ha comprado terrenos a precios elevados y ahora quiere escapar, pero no es fácil porque el mercado no tiene transacciones.

Dificultades a corto plazo, sostenibilidad a largo plazo

Aunque se cree que el mercado inmobiliario se verá afectado en cierta medida por la regulación que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos, los expertos se muestran optimistas respecto a que, a largo plazo, el mercado podrá desarrollarse de forma más saludable. Según el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, la nueva regulación actúa como un filtro que ayuda a eliminar a los inversores que solo solicitan terrenos para proyectos y luego los subdividen y venden, lo cual no aporta eficiencia económica al país. Esto evita que se abandonen terrenos especulativos, con el dinero de la gente estancado en el terreno, lo que perjudica gravemente la economía.

En cuanto a la preocupación de que la normativa que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos afecte los derechos de las personas, el representante del Ministerio de Construcción afirmó que la nueva normativa solo afecta a los inversionistas que utilizan capital privado para invertir en el sector inmobiliario, y no afecta a los proyectos estatales para desarrollar fondos de tierras. El presupuesto estatal destina fondos para la limpieza de terrenos, la organización de subastas para la compra de viviendas y la satisfacción de la demanda de vivienda en condiciones de crecimiento poblacional natural. La nueva normativa tampoco afecta la implementación de la subdivisión de terrenos por parte de personas con derechos legales de uso del suelo para donar, heredar o transferir a otros.

Desde la perspectiva de los promotores de proyectos inmobiliarios, las empresas consideran que la situación podría ser difícil a corto plazo, pero estable a largo plazo. El Sr. Vo Hong Thang, Director de Inversiones del Grupo DKRA, informó que el número de lotes de terrenos en venta en zonas urbanas de tipo II y III ha experimentado un auge en los últimos años. Por lo tanto, la restricción de la subdivisión, según las nuevas regulaciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), afectará a todo el mercado de norte a sur, con el 90% de los inversores afectados en zonas urbanas de tipo II y III. De hecho, la venta de lotes de terrenos fácilmente expone a las personas. Muchos inversores con escasa capacidad financiera se han aprovechado de esta política para adquirir terrenos, desalojar el terreno, construir infraestructura deficiente y luego venderlos a precios elevados a particulares y especuladores para obtener ganancias. Esta es la causa principal de la inflación de precios, generando una "fiebre inmobiliaria" y generando riesgos para el mercado inmobiliario. Por lo tanto, se espera que la restricción de la subdivisión y la venta de terrenos contribuya a la "selección" de inversores y a la formación de empresas inmobiliarias profesionales.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Van Hau, Director General de Asian Holdings Real Estate JSC, afirmó: «La prohibición de la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III tiene un gran impacto en la estructura de los segmentos inmobiliarios. El número de terrenos subdivididos disminuirá en el próximo período, y la escasez de oferta provocará un aumento en los precios de los terrenos. Sin embargo, a largo plazo, esto contribuirá a un desarrollo más saludable del mercado y a una planificación urbana más sistemática».

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula que los derechos de uso del suelo no pueden transferirse a personas que construyan viviendas por sí mismas, dividan terrenos en parcelas para su venta en barrios, distritos y ciudades de zonas urbanas especiales de tipo I, II y III, y que estén sujetos a subastas de derechos de uso del suelo para invertir en proyectos de construcción de viviendas, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras. Según el Ministerio de Construcción, el país cuenta con dos zonas urbanas de tipo especial, que incluyen Hanói y Ciudad Ho Chi Minh; 22 zonas urbanas de tipo I; 36 zonas urbanas de tipo II; y 45 zonas urbanas de tipo III.

MINH DUY-DUC TRUNG

Fuente: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html