Prohibir la subdivisión y venta de terrenos: un mercado inmobiliario más saludable.

Se espera que la Ley de Negocios Inmobiliarios modificada entre en vigor el 1 de agosto de 2024. Esta incluye la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos, lo que supone un aumento de 81 en comparación con la normativa vigente. Dadas las dificultades actuales del mercado inmobiliario, ¿estas nuevas regulaciones agravarán la situación?

Terrenos en venta en la comuna de An Phu Tay, distrito de Binh Chanh. Foto de : Hoang Hung

Riesgo de escasez y aumento de precios.

Según el Sr. Nguyen Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Ministerio de Construcción , los terrenos son siempre el segmento con mayor demanda y el mayor número de transacciones dentro del total de transacciones inmobiliarias. En el primer trimestre de 2024, se registraron 97.659 transacciones exitosas de terrenos en todo el país, casi el triple de las transacciones en los segmentos de apartamentos y casas unifamiliares. De hecho, en los últimos 15 años, el mercado inmobiliario también ha experimentado numerosas turbulencias debido al aumento repentino de los precios de los terrenos.

El profesor Dang Hung Vo cree que la falta de claridad en las regulaciones de la Ley de Tierras de 2013 explica por qué se explota la subdivisión y venta de terrenos, lo que genera un aumento constante en los precios de los terrenos. El pico de este aumento se produjo entre 2020 y 2022, cuando se anunciaron diversos tipos de planificación, desde el nivel central hasta el local, se invirtió fuertemente en infraestructura de transporte urbano y, además, las tácticas de los intermediarios inmobiliarios inflaron los precios de los terrenos.

Gracias a las medidas decisivas del Gobierno y los ministerios competentes, la fiebre inmobiliaria se calmó a finales de 2022. Sin embargo, el mercado entró entonces en una nueva fase extrema, con el segmento de terrenos prácticamente congelado en muchas localidades durante los últimos dos años. Según las estadísticas del Ministerio de Construcción, el inventario de inmuebles en proyectos en el primer trimestre de 2024 fue de aproximadamente 23.029 unidades, con la mayor parte del inventario en los segmentos de viviendas individuales y terrenos, concretamente 10.855 terrenos.

El Ministerio de Construcción carece actualmente de cifras específicas sobre el número de proyectos de subdivisión y venta de terrenos abandonados, pero un simple análisis de las zonas que experimentaron un auge inmobiliario hace dos años revela una situación desoladora. Por lo general, en las regiones Sureste, Sierra Central, Centro y Norte, muchos proyectos permanecen inactivos. Muchas personas que compraron terrenos a precios elevados ahora tienen dificultades para escapar debido a la falta de transacciones en el mercado.

Dificultades en el corto plazo, pero sostenibilidad en el largo plazo.

Si bien se reconoce que el mercado inmobiliario se verá afectado en cierta medida por la regulación que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos, los expertos se muestran optimistas respecto a que, a largo plazo, el mercado podrá desarrollarse de forma más saludable. Según el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, la nueva regulación actúa como un filtro que ayuda a eliminar a los promotores inmobiliarios que solo solicitan terrenos para desarrollar proyectos y luego los subdividen y venden, sin generar beneficios económicos para el país. Esto previene la especulación inmobiliaria seguida de abandono, donde el dinero de la gente queda inmovilizado en terrenos, lo que perjudica significativamente la economía.

En relación con la preocupación de que las regulaciones que prohíben la subdivisión y venta de terrenos afecten los derechos de las personas, un representante del Ministerio de Construcción afirmó que las nuevas regulaciones solo afectan a los inversionistas privados del sector inmobiliario y no afectan a los proyectos de desarrollo inmobiliario estatales, donde el presupuesto estatal financia la deslocalización y organiza subastas para la compra de terrenos para la construcción de viviendas, satisfaciendo así las necesidades de vivienda en el contexto del crecimiento natural de la población. Las nuevas regulaciones tampoco afectan a las personas con derechos legales de uso del suelo que subdividan terrenos con el fin de donarlos, heredarlos o transferirlos a otros.

Desde la perspectiva de los promotores inmobiliarios, las empresas creen que, si bien pueden presentarse dificultades inmediatas, es posible lograr estabilidad a largo plazo. El Sr. Vo Hong Thang, Director de Inversiones del Grupo DKRA, afirmó que el número de subdivisiones y ventas de terrenos en ciudades de Tipo II y III ha experimentado un auge en los últimos años. Por lo tanto, el endurecimiento de las regulaciones sobre subdivisión de terrenos, conforme a la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios modificada, afectará a todo el mercado, de norte a sur, y el 90 % de los inversores afectados se encuentran en ciudades de Tipo II y III. En realidad, la subdivisión y venta de terrenos conduce fácilmente a la explotación. Muchos promotores con escasa capacidad financiera se han aprovechado de esta política para adquirir terrenos, desbrozarlos, construir infraestructura rudimentaria y luego venderlos a precios elevados a particulares y especuladores para recuperar su dinero. Esta es la causa principal de la inflación de precios, que genera una "fiebre inmobiliaria" y plantea riesgos para el mercado inmobiliario. Por lo tanto, se espera que el endurecimiento de las regulaciones sobre subdivisión y venta de terrenos contribuya a filtrar a los inversores y a la formación de empresas inmobiliarias profesionales.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Van Hau, Director General de Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company, declaró: «La prohibición de la subdivisión de terrenos para la venta en zonas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III tendrá un impacto significativo en la estructura de los segmentos de productos inmobiliarios. El número de terrenos subdivididos disminuirá en el próximo período, y la escasez de oferta provocará un aumento en los precios del suelo. Sin embargo, a largo plazo, esto contribuirá a un desarrollo más saludable del mercado y a una planificación urbana más sistemática».

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula que el derecho de uso del suelo no puede transferirse a particulares para la autoconstrucción de viviendas ni para la autosubdivisión y venta de terrenos en barrios, distritos y ciudades de zonas urbanas especiales de tipo I, II y III, ni en los casos en que el derecho de uso del suelo se subaste para inversión en proyectos de construcción de viviendas, según lo estipula la Ley de Tierras. Según el Ministerio de Construcción, el país cuenta con dos zonas urbanas especiales (Hanói y Ciudad Ho Chi Minh); 22 zonas urbanas de tipo I; 36 zonas urbanas de tipo II; y 45 zonas urbanas de tipo III.

MINH DUY-DUC TRUNG

Fuente: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html