¿Cuáles son las responsabilidades de los inversionistas en proyectos inmobiliarios?

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Nuevos puntos de responsabilidad de los inversores en proyectos inmobiliarios

En una entrevista con el periódico Kinh te & Do thi sobre las nuevas responsabilidades de los inversores en proyectos inmobiliarios, la abogada Pham Thi Bich Hao, directora de Duc An Law Company Limited, explicó que, según lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Negocios Inmobiliarios, no se permite autorizar a otras organizaciones o personas a firmar contratos de depósito, compraventa, transferencia, arrendamiento con opción a compra de viviendas, obras de construcción, superficie construida en obras de construcción ni derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios. Esta normativa busca evitar infracciones en las unidades autorizadas a firmar contratos de depósito y transferencia.

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula: El depósito para la compra de futuras viviendas no debe exceder el 5% del precio de venta. — La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula: El depósito para la futura compra de una vivienda no debe exceder el 5% del precio de venta.

Al mismo tiempo, la construcción de viviendas, obras de construcción, infraestructura técnica y social del proyecto debe cumplir con la planificación detallada, el diseño aprobado, el permiso de construcción y el contenido de la política de inversión del proyecto aprobada por los organismos estatales competentes, así como con las normas de construcción. Esta nueva regulación, en comparación con la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, también busca evitar que algunos inversionistas construyan viviendas que no cumplan con los diseños y permisos de construcción aprobados.

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 (que consta de 10 Capítulos y 83 Artículos) entra en vigor el 1 de enero de 2025 y reemplaza la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014.

Algunas nuevas regulaciones sobre pago, arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción formadas en el futuro de acuerdo con la Cláusula 2, Artículo 25 de la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023: El pago en arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción, área de piso de construcción en obras de construcción formadas en el futuro se realiza en múltiples cuotas, la primera cuota no excede el 30% del valor del contrato incluyendo el depósito, las cuotas posteriores deben ser consistentes con el progreso de la construcción hasta la entrega de la casa, obras de construcción, área de piso de construcción en las obras de construcción al arrendatario, pero el monto total del pago anticipado al arrendador no excede el 50% del valor del contrato de arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción, área de piso de construcción en las obras de construcción. El monto restante se calcula como alquiler que se pagará al arrendador dentro de un período determinado según lo acordado en el contrato.

Nuevos puntos en la Ley de Negocios Inmobiliarios, en el artículo 29, sobre los requisitos para la comercialización de derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios. En consecuencia, los proyectos inmobiliarios con derechos de uso de suelo con infraestructura técnica que se pongan en marcha deben cumplir los siguientes requisitos:

Requisitos especificados en el artículo 11 de esta Ley; completar la inversión en la construcción de obras de infraestructura técnica de acuerdo con la planificación detallada aprobada, el progreso del proyecto aprobado por las agencias estatales competentes de acuerdo con las regulaciones de la ley de construcción, ley de planificación urbana, ley de inversión; garantizar el suministro de electricidad, suministro de agua, drenaje, recolección de residuos, servicios de tratamiento de aguas residuales; asegurar la conexión al sistema de infraestructura común del área antes de transferir, arrendar, subarrendar los derechos de uso de la tierra; la transferencia, el arrendamiento, el subarrendamiento de los derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica deben ser consistentes con los objetivos de inversión y el contenido del proyecto de inversión aprobado por las agencias estatales competentes.

Nuevos puntos que vale la pena tener en cuenta para las partes que participan en las transacciones

Según la abogada Pham Thi Bich Hao, respecto a la normativa sobre depósitos en los negocios de viviendas y obras de construcción que se formen en el futuro, para garantizar que se refleje la verdadera naturaleza del depósito, al tiempo que se limitan los riesgos para el comprador y el arrendatario, que a menudo son la parte más débil, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula: El depósito para comprar una casa que se forme en el futuro no debe exceder el 5% del precio de venta.

La actual Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 no regula específicamente los depósitos al momento de comprar, vender o arrendar bienes inmuebles que se constituyan en el futuro.

De acuerdo con las nuevas regulaciones en la Cláusula 5, Artículo 23 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el contenido es el siguiente: Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo pueden recibir depósitos de los clientes por un máximo del 5% del precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas, obras de construcción y la superficie construida en las obras de construcción cuando las viviendas y las obras de construcción cumplan con todas las condiciones para su puesta en marcha según las disposiciones de esta Ley. El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas, obras de construcción y la superficie construida en las obras de construcción.

En consecuencia, a los inversionistas en proyectos inmobiliarios sólo se les permite recibir depósitos de no más del 5% del precio de venta, precio de arrendamiento con opción a compra de casas y futuras obras de construcción cuando cumplan las condiciones para ponerlas en marcha.

El contrato de arras debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda, el proyecto de construcción y la superficie construida del proyecto.

Las obras de vivienda y construcción que se realicen en el futuro sólo podrán iniciarse cuando exista alguno de los siguientes documentos sobre derechos de uso del suelo: permiso de construcción; aviso de inicio de construcción; documentos de aceptación de la construcción terminada de la infraestructura técnica...

Ampliación de los derechos de los inversores vietnamitas residentes en el extranjero

La abogada Pham Thi Bich Hao dijo que otro punto nuevo notable de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 es la modificación de las regulaciones relacionadas con la forma y el alcance de los negocios inmobiliarios de los vietnamitas que residen en el extranjero.

En el Artículo 10, los sujetos autorizados para realizar negocios son los vietnamitas residentes en el extranjero que sean ciudadanos vietnamitas, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Nacionalidad, quienes pueden ingresar a Vietnam y realizar negocios inmobiliarios en las formas prescritas para organizaciones y personas físicas nacionales que realizan negocios inmobiliarios. Los vietnamitas residentes en el extranjero que no sean ciudadanos vietnamitas, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Nacionalidad, pueden ingresar a Vietnam y realizar negocios inmobiliarios en las siguientes formas:

Invertir en la construcción de viviendas y obras de construcción asociadas a derechos de uso de suelo para venta, arrendamiento o compra a plazos mediante proyectos inmobiliarios ejecutados de conformidad con la forma, finalidad y plazo de uso del suelo previstos en la ley de tierras;

La inversión en la construcción de infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios con el propósito de transferir, arrendar y subarrendar derechos de uso de tierras con infraestructura técnica debe cumplir con la forma, propósito y plazo de uso de la tierra según lo prescrito por la ley de tierras;

Formas de negocio inmobiliario señaladas en los puntos d) y g) del inciso 1 del presente artículo.

“En comparación con la actual Ley de Negocios Inmobiliarios, la nueva Ley proporciona regulaciones más detalladas sobre las formas de negocios inmobiliarios de los vietnamitas residentes en el extranjero, ampliando los derechos de los inversores que son vietnamitas residentes en el extranjero para atraer capital para el mercado inmobiliario”, dijo la abogada Pham Thi Bich Hao.

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