Nuevas responsabilidades de los inversores en proyectos inmobiliarios
En una entrevista con el periódico Kinh te & Do thi sobre las nuevas responsabilidades de los inversores en proyectos inmobiliarios, la abogada Pham Thi Bich Hao, directora de Duc An Law Company Limited, explicó que, según lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Negocios Inmobiliarios, no se permite autorizar a otras organizaciones o personas a firmar contratos de depósito, compraventa, transferencia o arrendamiento con opción a compra de viviendas, obras de construcción, superficie construida en obras de construcción ni derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios. Esta normativa busca evitar infracciones en las unidades autorizadas a firmar contratos de depósito y transferencia.
Al mismo tiempo, la construcción de viviendas, obras de construcción, infraestructura técnica y social del proyecto debe cumplir con la planificación detallada, el diseño aprobado, el permiso de construcción y el contenido de la aprobación de inversión del proyecto por parte de las agencias estatales competentes, así como con las normas de construcción. Esta nueva regulación, en comparación con la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, también busca evitar que algunos inversionistas construyan viviendas que no cumplan con los diseños y permisos de construcción aprobados.
La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 (que consta de 10 Capítulos y 83 Artículos) entrará en vigor el 1 de enero de 2025 y reemplazará a la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014.
Algunas nuevas regulaciones sobre pago, arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción formadas en el futuro según la Cláusula 2, Artículo 25 de la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023: El pago en arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción, área de construcción en obras de construcción formadas en el futuro se realiza en múltiples cuotas, la primera cuota no excede el 30% del valor del contrato, incluido el depósito, las cuotas posteriores deben ser consistentes con el progreso de la construcción hasta la entrega de la casa, obras de construcción, área de construcción en las obras de construcción al arrendatario, pero el monto total del pago anticipado al arrendador no excede el 50% del valor del contrato de arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción, área de construcción en las obras de construcción. El monto restante se calcula como alquiler que se pagará al arrendador dentro de un período determinado según lo acordado en el contrato.
Novedades en el artículo 29 de la Ley de Negocios Inmobiliarios sobre los requisitos para la explotación de derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios. En consecuencia, los proyectos inmobiliarios con derechos de uso de suelo con infraestructura técnica que se pongan en marcha deben cumplir los siguientes requisitos:
Requisitos especificados en el artículo 11 de esta Ley; completar la inversión en la construcción de obras de infraestructura técnica de acuerdo con la planificación detallada aprobada, el avance del proyecto aprobado por las agencias estatales competentes de acuerdo con las regulaciones de la ley de construcción, ley de planificación urbana, ley de inversión; garantizar el suministro de electricidad, suministro de agua, drenaje, recolección de residuos, servicios de tratamiento de aguas residuales; asegurar la conexión al sistema de infraestructura común del área antes de transferir, arrendar, subarrendar los derechos de uso de la tierra; la transferencia, el arrendamiento, el subarrendamiento de los derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica deben ser consistentes con los objetivos de inversión y el contenido del proyecto de inversión aprobado por las agencias estatales competentes.
Nuevos puntos que vale la pena tener en cuenta para las partes que participan en las transacciones
Según la abogada Pham Thi Bich Hao, respecto a la normativa de depósitos en el negocio de vivienda y futuras obras de construcción, para asegurar la verdadera naturaleza del depósito y al mismo tiempo limitar los riesgos para el comprador, arrendatario, que a menudo es la parte más débil, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula: El depósito para comprar una casa que se forme en el futuro no debe exceder el 5% del precio de venta.
La actual Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 no regula específicamente los depósitos al momento de comprar, vender o arrendar bienes inmuebles que se constituyan en el futuro.
De acuerdo con las nuevas regulaciones del Artículo 23, Cláusula 5, de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el contenido es el siguiente: Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo podrán recibir depósitos de los clientes por un máximo del 5% del precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas, obras de construcción y la superficie construida en las obras, cuando las viviendas y las obras cumplan con todas las condiciones para su puesta en marcha, según las disposiciones de esta Ley. El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas, obras de construcción y la superficie construida en las obras.
En consecuencia, a los inversores en proyectos inmobiliarios sólo se les permite recibir depósitos de no más del 5% del precio de venta, del precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas y de las futuras obras de construcción, cuando cumplan las condiciones para su puesta en marcha.
El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la casa, el proyecto de construcción y la superficie del proyecto de construcción.
Las obras de vivienda y construcción que se realicen en el futuro solo podrán iniciarse cuando exista alguno de los siguientes documentos sobre derechos de uso del suelo: permiso de construcción; aviso de inicio de construcción; documentos de aceptación de la construcción terminada de la infraestructura técnica...
Ampliación de los derechos de los inversores vietnamitas residentes en el extranjero
La abogada Pham Thi Bich Hao dijo que otro punto nuevo notable de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 es la modificación de las regulaciones relacionadas con la forma y el alcance de los negocios inmobiliarios de los vietnamitas que residen en el extranjero.
En el Artículo 10, se permite a los vietnamitas residentes en el extranjero que sean ciudadanos vietnamitas, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Nacionalidad, entrar en Vietnam y realizar negocios inmobiliarios en las formas prescritas por las organizaciones y personas físicas nacionales que realizan negocios inmobiliarios. Los vietnamitas residentes en el extranjero que no sean ciudadanos vietnamitas, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Nacionalidad, pueden entrar en Vietnam y realizar negocios inmobiliarios en las siguientes formas:
La inversión en la construcción de viviendas y obras de construcción asociadas a derechos de uso de suelo para venta, arrendamiento o compra-alquiler mediante proyectos inmobiliarios debe cumplir con la forma, finalidad y duración del uso del suelo previsto en la ley de tierras;
La inversión en la construcción de infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios con el fin de transferir, arrendar y subarrendar derechos de uso de tierras con infraestructura técnica debe cumplir con la forma, finalidad y duración del uso de la tierra prescritos por la ley de tierras;
Formas de negocio inmobiliario señaladas en los puntos d) y g) del inciso 1 del presente artículo.
“En comparación con la actual Ley de Negocios Inmobiliarios, la nueva Ley proporciona regulaciones más detalladas sobre las formas de negocios inmobiliarios de los vietnamitas residentes en el extranjero, ampliando los derechos de los inversores que son vietnamitas residentes en el extranjero para atraer capital para el mercado inmobiliario”, dijo la abogada Pham Thi Bich Hao.
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