Los precios de los apartamentos están aumentando drásticamente, ¿vale la pena comprar un apartamento sin libro rosa?

Sin libro rosa, ¿se puede canjear el apartamento?

Los informes del mercado inmobiliario del tercer trimestre, elaborados por varias unidades de investigación de mercado, coinciden en que el precio promedio de venta de los apartamentos nuevos en Hanói se sitúa entre 64 y 69 millones de VND/m². El precio de los apartamentos antiguos se sitúa entre 46 y 51 millones de VND/m².

Cabe destacar que los apartamentos nuevos con precios superiores a 4.000 millones de VND representan el 70% del total de apartamentos vendidos. El segmento de apartamentos con precios inferiores a 2.000 millones de VND prácticamente ha desaparecido del mercado.

El aumento de los precios de los apartamentos ha provocado que muchas personas opten por comprar apartamentos sin certificados de uso del suelo ni de propiedad (llamados libros rosas), ya que el precio de venta suele ser inferior al de los apartamentos con certificados. La pregunta es si la compraventa en este caso es legal.

El punto a), inciso 1, del artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2023 establece que para las operaciones de compra, venta, alquiler con opción a compra, donación, permuta, hipoteca y aportación de capital con utilización de vivienda, ésta deberá contar con las condiciones suficientes, incluido el Certificado previsto en la ley, salvo el caso previsto en el inciso 2 de este artículo.

Los casos previstos en el inciso 2 del artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2023, orientada por el Decreto 95/2024, incluyen:

- Compra, venta, arrendamiento, hipoteca de futuras viviendas; venta de viviendas en caso de disolución o quiebra;

- Organizar donaciones para casas de agradecimiento, casas de amor y casas de gran solidaridad;

- Compra, arrendamiento-compra de viviendas disponibles a inversionistas de proyectos de inversión en construcción de viviendas en los siguientes casos: Viviendas pertenecientes a propiedad pública; Viviendas sociales, viviendas para las fuerzas armadas populares, viviendas que sirven para reasentamiento que no pertenecen a propiedad pública;

- Arrendamiento, préstamo, arrendamiento, autorización de gestión de viviendas;

- Herencia de vivienda.

De esta manera, con los apartamentos que no tienen libros rosas, las partes pueden comprar y vender completamente.

Un proyecto de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).

Cuestiones jurídicas a tener en cuenta

El artículo 8 del Decreto 95/2024 estipula claramente los documentos que acrediten las condiciones de la vivienda para participar en las transacciones cuando no se cuente con certificado de propiedad.

Para las transacciones de compra, venta o arrendamiento de viviendas en proyectos de inversión en construcción de viviendas, se deben presentar documentos que comprueben que las viviendas son aptas para el negocio en el caso de viviendas de reasentamiento y viviendas para las fuerzas armadas del pueblo.

Este tipo de viviendas deben contar con documentos que acrediten su idoneidad para ser comercializadas o documentos que acrediten su aceptación en uso, documentos que acrediten su idoneidad para ser comercializadas de acuerdo a lo dispuesto en la ley de desarrollo y gestión de vivienda social.

Para las transacciones de compra, venta o arrendamiento de vivienda futura que no sea parte de un proyecto, se deberá contar con certificado de derecho de uso de suelo y permiso de construcción en caso de requerirse éste, o bien, contar con documentos que acrediten la inversión en la construcción de la vivienda.

Para las operaciones de compra, venta o arrendamiento de bienes públicos, se deberán contar con los documentos que identifiquen la vivienda como apta para el arrendamiento o venta de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 63 y 69 del Decreto 95/2024.

Para las transacciones de donación de casas de agradecimiento, casas de caridad y casas solidarias, la organización donante deberá contar con documentos que acrediten la construcción de la casa a donar.

Si la casa heredada está sujeta a compra o a arrendamiento con opción de compra, debe existir un contrato legal de compra o de arrendamiento con opción de compra acompañado de documentos que acrediten la propiedad de la casa o que acrediten la inversión en la construcción de la casa por parte del vendedor o del arrendamiento con opción de compra.

Para la venta de vivienda por parte de una organización disuelta o en quiebra, debe existir una resolución o decisión de disolución de dicha organización o una notificación de la autoridad competente sobre la disolución de la organización propietaria de la vivienda. En caso de quiebra, debe existir una decisión del Tribunal Popular que declare la quiebra de la organización propietaria de la vivienda.

Sin embargo, al comprar un apartamento sin libro rosa, el comprador puede enfrentarse a muchos riesgos. Entre ellos, el mayor riesgo es que el Estado no reconozca la propiedad legal del apartamento ni el derecho de uso del terreno anexo a dicho proyecto.

Otro riesgo es que, si el acuerdo se realiza mediante un contrato de autorización de gestión notarial, el segundo propietario (a partir del segundo) solo está autorizado a usar el apartamento. En ese caso, si se emite el libro rojo, el primer propietario será aquel cuyo nombre figure en el documento. Es posible que el primer propietario no coopere en la transferencia del nombre al nuevo propietario para exigir un aumento de precio.

Por lo tanto, si surgen disputas relacionadas con esta propiedad, no estarán amparadas por la ley. Mientras la propiedad no tenga certificado, el comprador no podrá obtener un préstamo del banco hipotecando el apartamento.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm