Encontrar soluciones para proyectos de vivienda abandonados - Parte 2: Desbloquear cuestiones legales, "reactivar" proyectos "congelados"

La situación de los proyectos de vivienda con retraso o concluidos pero no ocupados en Ciudad Ho Chi Minh sigue siendo un cuello de botella, lo que provoca un gran desperdicio de terrenos y recursos sociales. Ante esta situación, los expertos han señalado diversas causas y propuesto soluciones específicas para revitalizar los proyectos de vivienda abandonados.

Deficiencias en la planificación del proyecto y aspectos legales.

Según los expertos, las principales razones de esta situación se deben a los obstáculos legales, la falta de capacidad financiera de los promotores, una infraestructura social incompleta y el hecho de que algunos proyectos de reasentamiento no han logrado atraer a los residentes.

Después de 10 años, la zona de reasentamiento de Binh Khanh todavía lucha por encontrar soluciones para atraer gente a vivir allí.

Según la abogada Ha Thi Thu Thao, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh , muchos proyectos están estancados debido a ajustes en la planificación, cambios en los objetivos de población o procedimientos incompletos para la asignación o arrendamiento de tierras según la Ley de Tierras de 2013 y la Ley de Tierras de 2024. La demora en la emisión y aprobación de los planes de zonificación y los planes detallados impide que los proyectos completen sus expedientes de inversión.

Esta es una falla institucional que afecta directamente los derechos y obligaciones de los inversionistas. Existen leyes superpuestas en el sistema legal en materia de vivienda, suelo, inversión y construcción, con numerosas regulaciones inconsistentes, en particular en lo que respecta a la asignación del 20% del suelo para vivienda social; las condiciones para la aprobación de proyectos de inversión; los procedimientos de evaluación de diseños; y los criterios y procedimientos para la asignación de suelo con o sin tasas por uso del suelo.

El abogado Thao explicó además que las leyes superpuestas e inconsistentes provocan demoras en la asignación de tierras, demoras en la emisión de permisos de construcción y la incapacidad de determinar los precios de venta o alquiler, lo que resulta en la incapacidad de cumplir con las condiciones para la apertura a la venta.

Además, las políticas de reasentamiento no son realmente adecuadas; muchas zonas de reasentamiento permanecen vacías porque las normas legales sobre acuerdos de reasentamiento, contenidas en la Ley de Tierras y sus decretos rectores, no se ajustan a las necesidades reales. Muchos proyectos de construcción se ubican lejos del centro de la ciudad, careciendo de infraestructura, escuelas, hospitales y empleos, lo que lleva a los residentes a negarse a aceptar la entrega o a aceptarla, pero no a instalarse.

Por otro lado, el lento avance de la compensación y la limpieza de terrenos ha provocado que las necesidades de reasentamiento surjan de forma desfasada del período de inversión. Los procedimientos para la aprobación de viviendas sociales y el reasentamiento son complejos e inflexibles; muchas solicitudes se prolongan, lo que provoca retrasos en la asignación de beneficiarios; la gestión y la operación son limitadas, y algunos edificios de apartamentos carecen de unidades profesionales de gestión y operación tras la construcción, lo que provoca un rápido deterioro.

A pesar de que aún quedan miles de apartamentos de reasentamiento, su conversión en viviendas sociales, viviendas comerciales de bajo costo o su subasta pública aún enfrenta numerosos obstáculos en cuanto a procedimientos, autoridad y mecanismos de fijación de precios. Este es un obstáculo legal que Ciudad Ho Chi Minh ha solicitado repetidamente que se resuelva, pero que aún no se ha abordado a fondo, enfatizó el abogado Thao.

Sugerencias para solucionar el problema de las viviendas abandonadas

Según el economista Nguyen Duy Chuyen, en una zona urbana del distrito de Long Phuoc (Ciudad Ho Chi Minh), numerosas villas con un valor de cientos de miles de millones de dongs están ocupadas por unas pocas familias, y la mayoría permanece abandonada durante largos periodos. Esta situación se ha prolongado durante más de 10 años, lo que no solo ha causado un desperdicio significativo de terrenos, sino que también ha degradado el valor de la infraestructura invertida y ha limitado el acceso a la vivienda para la mayoría de los jóvenes trabajadores de Ciudad Ho Chi Minh.

La zona de reasentamiento de Vinh Loc B en la comuna de Tan Vinh Loc (Ciudad Ho Chi Minh) se está deteriorando y desvaneciendo con el tiempo.

Según la estimación del Sr. Nguyen Duy Chuyen, si se reutilizan adecuadamente, las viviendas vacías podrían albergar a aproximadamente 2000 personas. Esto representa una oportunidad para utilizar de forma más eficaz los recursos de vivienda existentes, contribuyendo a la vez a resolver el problema de bienestar social en las zonas suburbanas de Ciudad Ho Chi Minh.

El Sr. Chuyen afirmó que, para los proyectos de reasentamiento, es crucial ofrecer precios y políticas apropiadas para que las personas puedan acceder a ellos y estén dispuestas a mudarse. Si el fondo de vivienda para el reasentamiento no puede asignarse según lo planeado o no logra atraer a los residentes, las localidades deben convertirlo con valentía en viviendas sociales para utilizar eficazmente el fondo de vivienda y satisfacer las necesidades reales.

Muchos expertos inmobiliarios también destacan que la transparencia en la información del proyecto, desde los aspectos legales y el progreso hasta las capacidades del desarrollador, no sólo ayuda a las personas y a las empresas a monitorear los proyectos más fácilmente sino que también limita la situación de que los proyectos se estanquen durante muchos años.

La abogada Ha Thi Thu Thao sugirió que Ciudad Ho Chi Minh revise todo su fondo de viviendas de reasentamiento y vivienda social, cree una lista y clasifique las viviendas según su estatus legal, progreso y necesidades de uso para desarrollar soluciones adecuadas para cada grupo. Según la abogada, se debería permitir una conversión funcional flexible, a la vez que se simplifican los procedimientos y se agilizan los procesos de valoración, aprobación y subasta para evitar cuellos de botella, especialmente en proyectos que actualmente enfrentan dificultades con los mecanismos de valoración.

Respecto de los apartamentos abandonados de reasentamiento, el abogado Thao propuso varias opciones, como convertirlos en viviendas sociales; organizar subastas públicas o ventas comerciales para complementar el presupuesto; alquilarlos como viviendas públicas, dormitorios o alojamiento para trabajadores; o ajustar la planificación e invertir en infraestructura sincronizada para áreas alejadas del centro de la ciudad para garantizar las condiciones de vida.

Al mismo tiempo, el Ayuntamiento necesita agilizar los trámites legales para los proyectos de vivienda social, acortar los plazos de aprobación de las inversiones, dar a conocer los fondos de suelo, apoyar el crédito y promover la digitalización en la gestión de expedientes. Los criterios de aprobación de los beneficiarios también deben ser unificados y transparentes, evitando que cada lugar lo haga a su manera.

El abogado Thao enfatizó la responsabilidad del organismo gestor: Cualquier localidad que permita el despilfarro de bienes públicos o retrase la construcción de viviendas de reasentamiento debe asumir la responsabilidad, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Gestión y Uso de Bienes Públicos de 2017 y la Ley de Responsabilidad de Compensación del Estado de 2017, si se causan daños. La responsabilidad por cada proyecto retrasado que genere despilfarro debe estar claramente definida y hacerse pública para que la ciudadanía pueda supervisarla.

La ciudad también debería ampliar las opciones para que las personas se reasienten, como recibir dinero, terrenos, viviendas sociales o apartamentos de reasentamiento. Diversificar las opciones ayudará a evitar construcciones dispersas que no satisfacen las necesidades reales, a la vez que limita el desperdicio de recursos, afirmó el abogado Thao.

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm