ANTD.VN - La mayoría de las opiniones en el taller científico "Valoración adecuada de la tierra para la liquidación de proyectos" organizado por Investment Newspaper en la tarde del 27 de julio dijeron que el método de "excedente" en la valoración de la tierra no debe abandonarse, sino que los datos de entrada y salida deben estandarizarse.
¿Por qué se propone eliminar el método del “excedente”?
Actualmente, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está consultando con los ministerios, ramas y organismos competentes sobre las modificaciones al Decreto 44 y la Circular 36. Existen diversas opiniones sobre los métodos actuales de valoración de tierras que el organismo propone modificar, en particular la eliminación del método de "excedente".
Respecto al motivo de la propuesta de eliminar el método de “excedente”, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres, Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , Jefe del Equipo Editorial de la Ley de Tierras revisada, dijo que los métodos de valoración, incluidos los de excedente, comparación, deducción, ingresos, etc., se utilizan en el mercado mundial y son todos métodos científicos.
Sin embargo, el Comité de Redacción propuso suspender temporalmente y no aplicar el método de superávit, porque el método de superávit abarca los métodos de comparación, deducción, ingreso, etc.
“A las localidades y a los inversores les preocupa que el abandono del método de excedentes retrase la valoración de las tierras. Nos preguntamos lo contrario: ¿por qué sigue siendo lenta ahora que contamos con el método de excedentes? La razón debe estar en otra parte”, preguntó un representante del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
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Descripción general del taller |
Dijo que el método del superávit no es adecuado para Vietnam en ciertos aspectos, como por ejemplo: en este método, restamos los ingresos estimados a los costos estimados. En cuanto a los costos, calculamos para 3, 5 y 10 años, pero hay algunos puntos débiles. Si determinamos los costos, se incluyen los costos de intereses, la publicidad y la gestión del proyecto. En cuanto a los ingresos, ¿cuánto tiempo se tarda en construir, cuánto tiempo se tarda en vender, cuál es el ratio de ventas, etc.?
En mi opinión, estos factores son muy imprecisos. Por ejemplo, al estimar una construcción a 3 o 4 años, el costo es muy diferente. Al optar por vender a 4 o 5 años, el costo también es muy diferente. Además, el porcentaje estimado de ventas cada año también arroja resultados muy distintos. Si no somos estrictos, la subjetividad del tasador, del tasador y de los líderes locales afectará considerablemente los resultados de la valoración, afirmó el Sr. Dao Trung Chinh.
Además, según él, sin mencionar la dependencia del ritmo de aumento de los precios de los inmuebles, no tenemos un organismo de monitoreo y no tenemos suficiente información.
“En este espíritu, proponemos no aplicarlo por ahora, porque no existe un sistema de base de datos ni actualizaciones”, dijo el Sr. Chinh.
La clave son los datos correctos.
Sin embargo, según los puntos de vista de asociaciones empresariales como VCCI, la Asociación de Valoración de Vietnam, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA)... junto con muchos expertos y empresas, eliminar este método no es aconsejable ni en la teoría ni en la práctica, provocando que la valoración de la tierra vuelva al período anterior a 2007.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), afirmó que actualmente en Ciudad Ho Chi Minh existen 320 proyectos, de los cuales 280 aplican el método de excedentes, el cual se ha aplicado principalmente en los últimos ocho años. Esto se debe a la gran dificultad de aplicar otros métodos.
Sin embargo, este método conlleva grandes riesgos potenciales. Citando un proyecto en una provincia, el Sr. Chau explicó que la agencia provincial utilizó el método de superávit para calcular el valor del uso del suelo en aproximadamente 900 mil millones de VND, pero otra agencia calculó la cifra en 1.800 mil millones de VND, y otra en 1.300 mil millones de VND.
Entonces, ¿por qué hay un error tan grande? El Sr. Chau dijo que todos los métodos deben basarse en datos de entrada, pero si estos no se recopilan con precisión, no se puede calcular el índice de precios promedio.
El Sr. Tran Quoc Dung, subdirector general de Hung Thinh Corporation, dijo que sin el método de excedente, muchos proyectos no pueden utilizar otros métodos porque no hay activos similares para comparar, sin mencionar que se necesitan al menos 3 activos para la comparación.
Este representante empresarial también dijo que en realidad el método de excedentes no es tan complicado como cree el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, porque se basa en datos del mercado, tiene la capacidad de determinar el potencial de desarrollo, lo cual es bueno tanto para las empresas como para los gerentes.
Además, el método del excedente muestra información como el precio de compra del apartamento que el mercado puede aceptar, supuestos de venta, costos, etc. Mientras que otros métodos no tienen estos factores, si se utilizan, existe la posibilidad de que el inversor dé un precio poco realista e ineficaz, y el estado no pueda recaudar la cantidad adecuada de dinero, etc.
Recomendamos mantener el método de excedentes por su carácter científico y su coherencia con las prácticas internacionales. Este método se ha implementado durante muchos años y, si bien presenta numerosos problemas, la realidad local ha demostrado su aplicabilidad. En muchos casos, si no se aplica, no se pueden determinar los precios de los terrenos, expresó su opinión el líder del Grupo Hung Thinh.
De igual manera, el abogado Nguyen Hong Chung, presidente de la junta directiva de DVL Ventures y vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói , también expresó su opinión de que el hecho de que la agencia redactora considere que existe una falta de base de datos para determinar factores subjetivos relacionados con las personas no significa que este método no sea adecuado, ya que estos dos factores se presentan con otros métodos.
Puso como ejemplo un proyecto de uso mixto donde el inversionista debe implementar componentes como electricidad, carreteras, escuelas, estaciones, etc. y entregarlos al Estado, entonces los tres métodos restantes no se pueden aplicar porque no toman en cuenta la infraestructura social que se devuelve al Estado para su explotación.
Según el método residual, estos costos se incluyen en el costo de finalización del proyecto. Si se omite este método, resulta difícil determinar el valor futuro del proyecto.
El abogado Tran Duc Phuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, también dijo que la base para abandonar el método del excedente no es convincente.
No podemos gastar ahora y reinvertirlo dos o tres años después, perdiendo tiempo y sin resolver el problema. El método del superávit está asociado a muchas regulaciones legales, incluyendo regulaciones que permiten al Estado establecer políticas para regular el valor que pueden generar los bienes raíces. Este es el único método que permite calcular este valor...
El Prof. Dr. Hoang Van Cuong, miembro de la Comisión de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, también afirmó que el método del superávit, si los factores de cálculo no son estándar, es decir, los insumos no lo son, generará resultados imprecisos. Los inversores siempre buscan el precio de producción más bajo, mientras que el costo de los insumos es el más alto, lo que genera pérdidas presupuestarias.
Sin embargo, afirmó que este método sigue siendo ampliamente utilizado a nivel mundial, sin pérdidas, ya que no hay diferencia de precio ni evasión fiscal. «Su entorno comercial y legal es transparente y disciplinado».
En tal entorno, incluso si el precio de entrada es inferior al precio real, cuando el precio de venta presenta una diferencia, esta se regulará mediante impuestos. El método en sí no supone un problema para el gasto, sino que se debe al mecanismo de gestión», afirmó el Prof. Dr. Hoang Van Cuong.
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