Decisión de ampliar a nivel nacional la superficie de terrenos para viviendas comerciales; Expectativas de recuperación en la capacidad de pago de los promotores inmobiliarios; Hanoi contará con un moderno teatro de ópera, que abarcará más de 25.000 metros cuadrados.
Subasta de terrenos en Soc Son recibe ofertas de 30 mil millones de VND/m2; el Ministerio de Finanzas propone gravar la compra y venta de casas y terrenos en función del tiempo de propiedad.
Decisión de ampliar a nivel nacional la superficie de terrenos para viviendas comerciales; Expectativas de recuperación en la capacidad de pago de los promotores inmobiliarios; Hanoi contará con un moderno teatro de ópera, que abarcará más de 25.000 metros cuadrados.
A continuación se presentan los aspectos más destacados de las noticias inmobiliarias de esta semana.
Decisión de pilotar la ampliación de terrenos para vivienda comercial a nivel nacional.
En la tarde del 30 de noviembre, la Asamblea Nacional aprobó una Resolución sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos sobre derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra existentes, con 415 de los 460 delegados asistentes votando a favor, 19 votando en contra y 26 abstenciones.
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| La Asamblea Nacional presionó el botón para aprobar la resolución. |
La resolución estipula un programa piloto para implementar proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de adquisición de derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra existentes (proyectos piloto) a nivel nacional para los siguientes casos: proyectos de empresas inmobiliarias que adquieran derechos de uso de la tierra; proyectos de empresas inmobiliarias que actualmente posean derechos de uso de la tierra; y proyectos de empresas inmobiliarias que actualmente posean derechos de uso de la tierra y adquieran derechos de uso de la tierra.
Otro caso son los proyectos de desarrollo inmobiliario establecidos por organizaciones que actualmente utilizan el terreno para implementar proyectos de vivienda comercial en los terrenos ocupados por instalaciones productivas o comerciales que deben ser reubicadas debido a la contaminación ambiental, o instalaciones que deben ser reubicadas de acuerdo con la planificación constructiva o urbana.
Según la resolución, los proyectos piloto deben cumplir las siguientes condiciones: el alcance de la superficie del terreno y las parcelas para el proyecto deben ajustarse al plan de uso del suelo a nivel de distrito o al plan de construcción, o al plan urbano.
El alcance del terreno para el proyecto debe ajustarse al programa y plan de desarrollo de vivienda local aprobado.
La superficie del terreno y las parcelas para el proyecto están incluidas en la lista de superficies de terreno designadas para proyectos piloto aprobada por el Consejo Popular Provincial de conformidad con las disposiciones de esta Resolución.
En los casos estipulados en esta Resolución se requiere la aprobación escrita del Comité Popular provincial sobre el acuerdo sobre los derechos de uso de la tierra para la implementación del proyecto piloto y también es una condición establecida en la Resolución.
Los negocios inmobiliarios deben cumplir las condiciones estipuladas por las leyes sobre tierras, vivienda, negocios inmobiliarios, inversiones y otras leyes relevantes.
La selección de proyectos piloto debe cumplir los siguientes criterios: deben implementarse en áreas urbanas o áreas planificadas para el desarrollo urbano; el área total de tierra residencial en los proyectos piloto (incluyendo la tierra residencial existente y la tierra destinada a la conversión a tierra residencial) no debe exceder el 30% del área de tierra residencial adicional durante el período de planificación (en comparación con el estado actual de uso de la tierra residencial) de acuerdo con el plan de asignación de tierras y zonificación en la planificación provincial aprobada para el período 2021-2030; y no deben ser proyectos especificados en la Cláusula 4, Artículo 67 de la Ley de Tierras.
Para el caso previsto en el inciso a), inciso 1, del artículo 1 de la Resolución, la superficie de terreno para el proyecto piloto no debe estar incluida en la lista de obras y proyectos que requieren adquisición de tierras aprobada por el Consejo Popular Provincial de conformidad con el inciso 5, artículo 72 de la Ley de Tierras.
En el caso de las áreas de tierras de defensa y seguridad nacional que se hayan planificado retirar de las tierras de defensa y seguridad nacional y que cumplan las condiciones estipuladas en la Cláusula 2, Artículo 3 de esta Resolución, pero que aún no hayan sido entregadas a las autoridades locales para su gestión, se dará prioridad al Ministerio de Defensa Nacional y al Ministerio de Seguridad Pública para organizar proyectos piloto para priorizar la venta, arrendamiento o arrendamiento-compra de estas tierras a oficiales y soldados de las fuerzas armadas de conformidad con la ley.
La resolución entrará en vigor el 1 de abril de 2025 y se implementará durante cinco años.
El Ministerio de Hacienda propone gravar la compraventa de casas y terrenos en función del plazo de propiedad.
Recientemente, el Ministerio de Hacienda presentó al Gobierno una propuesta solicitando la elaboración de un proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (sustitutiva). En dicha propuesta, el Ministerio sugirió modificar y complementar la normativa relativa a la renta imponible de las personas físicas derivada de la transmisión de bienes inmuebles para garantizar su coherencia con la Ley de Tierras de 2024.
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| El impuesto propuesto por el Ministerio de Finanzas afecta directamente a los especuladores inmobiliarios. Foto: Thanh Vu |
En concreto, en la presentación, el Ministerio de Hacienda indicó que la actual política del impuesto sobre la renta de las personas físicas no establece diferencias en función del tiempo durante el cual el transmitente haya mantenido el inmueble.
Mientras tanto, algunos países de todo el mundo han utilizado herramientas fiscales para aumentar el costo de la especulación y reducir el atractivo de la especulación inmobiliaria en la economía, incluido el impuesto sobre la renta personal.
Cabe destacar que algunos países también aplican impuestos sobre las ganancias obtenidas de transacciones inmobiliarias en función de la frecuencia de las transacciones y el tiempo que lleva comprar y vender la propiedad. Cuanto más rápido se produzca este proceso, mayor será la tasa impositiva; cuanto más lento, menor será la tasa impositiva.
El Ministerio de Finanzas citó a Singapur como ejemplo, donde la compraventa de terrenos se grava con el 100 % de la diferencia de valor durante el primer año. Tras dos años, la tasa impositiva es del 50 %. Al tercer año, la cifra será del 25 %.
En Taiwán, las transacciones inmobiliarias están sujetas a una tasa impositiva del 45% durante los dos primeros años posteriores a la compra. Para transacciones de entre 2 y 5 años, la tasa impositiva se reduce al 35%. Para transacciones de entre 5 y 10 años, es del 20%, y después de 10 años, del 15%.
Según el Ministerio de Hacienda, para lograr un nivel razonable de regulación y evitar la especulación y las burbujas inmobiliarias, el Estado podría considerar implementar un impuesto a la renta personal proveniente de la transmisión de bienes inmuebles en función del período de tenencia, como es práctica en algunos países.
En cuanto a los tipos impositivos específicos, el Ministerio de Hacienda considera que deben estudiarse y determinarse adecuadamente, reflejando la situación actual del mercado inmobiliario. Además, la aplicación de las políticas del impuesto sobre la renta de las personas físicas a las transmisiones de bienes inmuebles basadas en el período de tenencia debe sincronizarse con el proceso de mejora de las políticas de suelo y vivienda.
Además, la sincronización y preparación de la infraestructura de tecnología de la información para el registro de tierras y bienes inmuebles también es un factor crucial para determinar el éxito de la política.
Están aumentando las expectativas sobre la capacidad de los desarrolladores inmobiliarios para reembolsar los préstamos.
Un informe sobre el sector inmobiliario residencial, basado en datos de las 30 principales empresas inmobiliarias residenciales por ingresos, publicado por VIS Rating la tarde del 28 de noviembre, indicó que las ventas de inmuebles en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh en el tercer trimestre de 2024 aumentaron un 48% en comparación con el trimestre anterior, el nivel más alto de los últimos cuatro trimestres. La demanda de vivienda se mantiene sólida, como lo demuestra una alta tasa de absorción y un sólido crecimiento de los préstamos hipotecarios del 7%, en comparación con solo el 1% en el mismo período del año anterior.
Las expectativas de un aumento en los precios de las viviendas, junto con la reducción de los pagos iniciales, seguirán impulsando una fuerte demanda de compradores. Muchas promotoras, como Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia y Nha Ba Ria - Vung Tau, han registrado un aumento en las ventas, principalmente en el segmento de lujo.
Sin embargo, los ingresos y las ganancias de los desarrolladores en la lista de seguimiento del informe durante los primeros nueve meses de 2024 disminuyeron un 20% y un 43% respectivamente en comparación con el mismo período del año pasado, debido a los menores volúmenes de entrega derivados de las débiles ventas en 2023. Por lo tanto, se proyecta que más del 60% de los desarrolladores no cumplirán con sus objetivos de ganancias para todo el año 2024.
En 2025, VIS Rating prevé que los promotores aumenten significativamente el número de nuevos proyectos, lo que contribuirá a mejorar sus ventas y su flujo de caja. La capacidad de pago de la deuda del sector se mantuvo débil en el tercer trimestre de 2024, pero se espera que los niveles de apalancamiento se controlen gracias a las nuevas regulaciones, y que el flujo de caja de los promotores mejore gracias al aumento de las ventas.
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| Se espera que la capacidad de pago de la deuda de los promotores inmobiliarios comience a mejorar desde los débiles niveles de 2023-2024. Foto: VIS Rating |
Al tercer trimestre de 2024, más de la mitad de los desarrolladores monitoreados por VIS Rating tenían un bajo nivel de apalancamiento y capacidad de pago de deuda. Esto se debe principalmente al excesivo apalancamiento utilizado para desarrollar proyectos durante el período 2021-2023 y al inventario de proyectos inconclusos, así como al inventario sin vender, debido al deterioro de la confianza del mercado desde 2023.
Sin embargo, a medida que mejore el avance de las ventas, VIS Rating espera que la capacidad de pago de la deuda de los desarrolladores inmobiliarios comience a mejorar desde los débiles niveles de 2023-2024.
Con perspectivas positivas de ventas y flujo de caja para nuevos proyectos, los ratios de cobertura de deuda de los promotores mejorarán gradualmente. Las nuevas regulaciones emitidas en julio de 2024 limitarán el uso de deuda para nuevos proyectos. Por lo tanto, VIS Rating prevé que el crecimiento de la deuda continúe desacelerándose desde su máximo del 15 % anual en el período 2022-2023.
Hanoi contará con un teatro de ópera de última generación, que ocupará más de 25.000 metros cuadrados.
Recientemente, el vicepresidente del Comité Popular de Hanoi, Duong Duc Tuan, firmó la Decisión No. 6132/QD-UBND que aprueba el proyecto de planificación detallada para el área del eje espacial central de la península de Quang An, a escala 1/500.
Por consiguiente, la superficie total del terreno planificado es de aproximadamente 44,1 hectáreas. El proyecto incluirá un parque temático cultural y artístico, edificios religiosos y espirituales, una zona de ocio y servicios hoteleros y comerciales.
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| Representación del nuevo Teatro de la Ópera. |
Cabe destacar que la península de Quang An también ha sido designada como sede de la nueva ópera de la ciudad. Esta será una estructura artística moderna a gran escala, una representación por excelencia de la imagen de la capital. La ópera se construirá en un terreno de más de 25.000 m², con una superficie total construida de 42.000 m².
Anteriormente, en una reunión de consulta pública en julio de 2022, el entonces vicepresidente del distrito de Tay Ho, Sr. Nguyen Le Hoang, afirmó que el teatro no afectaría significativamente el área de la superficie del agua y no estaría ubicado dentro del área de la superficie del agua del Lago Oeste.
Además, otro dato que ha llamado la atención del público es la identidad del diseñador de este trascendental proyecto. El elegido para esta importante tarea es Renzo Piano, un reconocido arquitecto italiano. Es el "creador" del Aeropuerto Internacional de Kansai (Japón), el primer aeropuerto construido sobre el mar; y del complejo de salas de conciertos Parco della Musica (Italia), uno de los mayores recintos para artes escénicas de Europa.
En el diseño de la Ópera de la península de Quang An, Renzo Piano concibió la idea de una estructura de cubierta con un espesor de tan solo unos 200-600 mm. Esta estructura ultrafina fue concebida por el arquitecto hace 40 años, una época en la que las técnicas de construcción aún no cumplían con este requisito específico.
La nueva ópera de la capital no solo presume de uno de los diseños de techo más singulares del mundo, sino que también incorpora numerosas tecnologías y técnicas de diseño avanzadas. Toda la pared del auditorio principal está equipada con un sistema de paneles acústicos de accionamiento mecánico.
Para cada tipo de actuación, los paneles acústicos se controlarán para que se abran, cierren y suban y bajen en las direcciones y posiciones correspondientes. Esto garantiza que la reflexión, la absorción acústica y el tiempo de reverberación sean adecuados a las necesidades de cada programa artístico.
Subasta de tierras en Soc Son: ¿Ofrecieron hasta 30 mil millones de VND/m2 y luego "demasiado asustados" se retiraron?
Según fuentes de Baodautu.vn , durante la subasta de 58 terrenos en la comuna de Quang Tien, distrito de Soc Son (Hanoi), muchos postores, al darse cuenta de que ya no tenían posibilidades de ganar las ofertas por las parcelas deseadas, ofrecieron precios irrazonablemente altos.
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| Formulario de oferta del cliente en la ronda 6. Debido a que el precio se elevó demasiado, el participante solicitó retirarse. |
En concreto, para la quinta ronda de licitación, algunos postores habían presentado ofertas por terrenos que superaban los 30 mil millones de VND/m². Muchos otros terrenos también recibieron ofertas muy elevadas, que oscilaban entre 60 y 101 millones de VND/m². Sin embargo, para la sexta y última ronda, retiraron sus ofertas.
Finalmente, solo 22 de los 58 terrenos se subastaron con éxito, con precios que oscilaban entre 32 y 50 millones de VND/m². Todos los que ofrecieron los precios más altos en la quinta ronda retiraron sus ofertas en la sexta.
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| El precio se pagó en la ronda 5. |
En declaraciones a la prensa, una fuente —que también participó directamente en la subasta— afirmó que los terrenos aquí solo tenían un precio promedio de entre 35 y 40 millones de VND/m². Los grupos y asociaciones participantes carecían de un conocimiento profundo del mercado, desaprovechando así oportunidades. Su puja impulsiva no solo no resolvió el problema, sino que también dañó la imagen de las subastas de terrenos, impactando negativamente al mercado.
"Espero que las autoridades investiguen a fondo esta subasta. Se trata de un acto deliberado y organizado que demuestra un flagrante desprecio por la ley", declaró la persona con enojo.
Se subastaron 58 terrenos con un precio inicial de 2,8 millones de VND/m². Las parcelas tienen una superficie de entre 90 y 220 m². El depósito por cada parcela oscila entre 44 y 111 millones de VND. La subasta se realizará mediante seis rondas obligatorias de votación directa.
Anteriormente, en marzo de 2024, se canceló una subasta de terrenos en Hoai Duc debido a presuntas irregularidades. En concreto, en la primera ronda de la subasta, 15 de 33 terrenos se ofrecieron a precios que oscilaban entre 100 y 180 millones de VND/m², frente a un precio inicial de tan solo 57 a 62 millones de VND/m².
Posteriormente, en la segunda ronda, el mejor postor retiró deliberadamente su oferta, quedando descalificado intencionadamente y permitiendo que el postor con la oferta más baja de la primera ronda ganara la subasta. Ante la presunta infracción del reglamento de la subasta por parte del postor, los organizadores sellaron todos los documentos de registro y los comprobantes de puja y los remitieron a la policía para su investigación y acciones legales.
La provincia de Binh Dinh está realizando una subasta para encontrar un inversor para un proyecto residencial valorado en más de 1,7 billones de VND.
El Centro de Servicios de Subasta de Activos (dependiente del Departamento de Justicia de la provincia de Binh Dinh) acaba de anunciar la subasta de derechos de uso de tierras para el proyecto residencial, de servicios y educativo al oeste de la carretera Tay Son.
Por consiguiente, el terreno en subasta se ubica dentro del Centro de Formación Profesional de Transporte Binh Dinh y sus alrededores, en el distrito de Quang Trung, ciudad de Quy Nhon. La superficie total del terreno supera las 6,3 hectáreas, de las cuales más de 2,5 hectáreas se destinan a la construcción de viviendas adosadas y más de 0,4 hectáreas a instalaciones comerciales y de servicios.
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| Planificación del Proyecto del Área Residencial, de Servicios y Educativa al Oeste de la Calle Tay Son. |
El proyecto incluye 238 casas adosadas (los inversores deberán construir la estructura y completar el exterior, con una altura máxima de 4 plantas); y la construcción de edificios comerciales y de servicios para turismo y oficinas (altura máxima de 5 plantas).
Además, el inversionista es responsable de invertir y completar la infraestructura técnica del terreno educativo con una superficie de 0,4 hectáreas; y pagar una cantidad equivalente al valor del fondo de tierra ya invertido en la construcción del sistema de infraestructura técnica para la construcción de vivienda social (el 20% del terreno, aproximadamente 0,5 hectáreas, está reservado para el desarrollo de vivienda social).
Según el Centro de Subastas de Activos, el precio inicial del activo supera los 558 mil millones de VND, con un incremento de puja del 5% (más de 27,9 mil millones de VND). La subasta se celebrará a las 8:30 a. m. del 21 de diciembre de 2024 en el Auditorio del Centro de Subastas de Activos, ubicado en la calle Phan Dinh Phung n.° 37, Quy Nhon, provincia de Binh Dinh.
El costo de implementación del proyecto es de 1.144 millones de VND (sin incluir la tasa de uso del suelo de la oferta ganadora). Se prevé que el proyecto se complete en un plazo de 48 meses a partir de la fecha de la decisión que reconozca la oferta ganadora o de la aprobación del inversor.
La provincia de Thua Thien Hue está subastando un terreno privilegiado de más de 1.600 metros cuadrados para un proyecto comercial.
El Comité Popular de la provincia de Thua Thien Hue anunció que el 7 de diciembre, el Centro de Desarrollo de Tierras - Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en coordinación con Quang Nam Financial and Pricing Auction Company Limited, llevará a cabo una subasta para vender activos en el terreno y transferir los derechos de uso del terreno a través del arrendamiento de tierras para el proyecto de inversión de un área comercial y de servicios en la propiedad ubicada en 47 Hai Ba Trung Street, ciudad de Hue.
En consecuencia, el terreno ubicado en la calle Hai Ba Trung n.° 47 tiene una superficie de 1646,6 m²; los bienes que lo componen incluyen un edificio de oficinas de tres plantas, un edificio de oficinas de dos plantas y una caseta de vigilancia con una superficie construida de 685 m² y una superficie construida de 1628 m². El plazo de uso del terreno es de 50 años, a partir de la fecha en que el Comité Popular Provincial de Thua Thien Hue decidió arrendar el terreno, y el pago se realizará en un solo pago durante todo el plazo del arrendamiento.
El precio inicial previsto para la subasta de terrenos y propiedades es de 100.420 millones de VND. Esto incluye un precio inicial de 93.470 millones de VND por los derechos de uso del terreno y 6.940 millones de VND por los bienes inmuebles. Se requerirá un depósito de más de 20.000 millones de VND, con un incremento de puja de 1.800 millones de VND por los derechos de uso del terreno y 140 millones de VND por los bienes inmuebles.
Según el Comité Popular de la provincia de Thua Thien Hue, el terreno, tras su subasta, se convertirá en un complejo comercial y de servicios de nueve plantas. El proyecto ofrecerá actividades esenciales de comercio, servicios, turismo, entretenimiento y recreación.
El proyecto cuenta con una inversión total de más de 233.047 millones de VND. De esta cantidad, la aportación de capital del inversor debe garantizar un mínimo del 20% de la inversión total del proyecto. El plazo de ejecución del proyecto no superará los 36 meses a partir de la fecha de adjudicación o arrendamiento del terreno, y la construcción comenzará a más tardar 12 meses después de dicha fecha.
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