Proponer mecanismos adicionales para determinar los precios de la tierra y gestionar los ingresos adicionales en el proyecto

Pie de foto — Foto de ilustración: Tuan Anh/VNA

En consecuencia, VNREA comentó cinco contenidos; en los cuales propuso modificar tres contenidos que son disposiciones ya estipuladas en el proyecto y agregar dos contenidos que aún no están estipulados en el proyecto de Resolución.

Con dos contenidos adicionales propuestos, VNREA citó que el Artículo 5 del Proyecto de Resolución estipula la aplicación de la lista de precios de la tierra para determinar las tarifas por uso de la tierra y las rentas de la tierra de todos los proyectos cuando la tierra se asigna, se arrienda o se cambia el propósito del uso de la tierra en todos los casos.

Sin embargo, según el análisis de VNREA, en realidad existen proyectos de inversión en zonas de nuevo desarrollo o proyectos con un uso del suelo a gran escala que carecen de una lista de precios de suelo, o si existe una, su aplicación no será adecuada. En este caso, es necesario determinar precios específicos del suelo según los métodos de determinación de precios de suelo prescritos en la Ley de Tierras vigente para calcular las tasas y rentas del suelo.

La VNREA propone complementar las regulaciones sobre los casos de aplicación de precios específicos de la tierra para calcular las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra de los proyectos cuando el Estado asigna tierras, arrienda tierras o cambia los propósitos del uso de la tierra, incluidos: proyectos con una gran escala de uso de la tierra de 100 hectáreas o más y proyectos de inversión en áreas recientemente desarrolladas sin listas de precios de la tierra.

Además, la VNREA propuso añadir regulaciones para el cálculo de tasas adicionales durante el período de precio indeterminado de la tierra. Dado que, con base en el punto d, cláusula 2, artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024, el Decreto 103/2024/ND-CP estipula el cobro de tasas adicionales para los casos en que las personas hayan decidido asignar o arrendar tierras antes del 1 de agosto de 2024, pero el precio de la tierra no se haya determinado, deberán pagar una tasa adicional calculada en un 5,4 % anual (que se prevé que se reduzca al 3,6 % anual) de la tasa de uso de la tierra/renta de la tierra pagadera durante el período de precio indeterminado de la tierra.

La razón es que, cuando no se paga la tasa de uso del suelo o la renta del suelo, el inversor se beneficia del importe impago. Este punto de vista es incorrecto e inapropiado, enfatizó VNREA. Actualmente, la obligación de determinar los precios del suelo recae en el organismo estatal, no en el usuario del terreno.

En este caso, la exigencia de responsabilidad de los usuarios de tierras es infundada. Al no haber pagado las tasas de uso de la tierra ni la renta de la tierra, no han podido ejercer sus derechos como usuarios de tierras: el derecho a comprar, vender, transferir e hipotecar, ya que, según la normativa, estos derechos solo pueden ejercerse una vez cumplidas las obligaciones financieras con respecto a la tierra, analizó VNREA.

Por lo tanto, la VNREA recomienda añadir disposiciones sobre la gestión de las tasas de recaudación adicionales, basándose en la determinación de diversos casos específicos. En los casos en que se haya tomado una decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras, la autorización para cambiar el uso de la tierra, la autorización para cambiar de arrendamiento anual a arrendamiento único por todo el plazo del arrendamiento, la prórroga del uso de la tierra, el ajuste del plazo de uso de la tierra o el ajuste detallado de la planificación, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras y otras disposiciones legales pertinentes, antes de la entrada en vigor de esta Ley, pero no se haya decidido el precio de la tierra, la determinación de la renta de la tierra y las tasas de uso de la tierra se implementará de acuerdo con lo dispuesto en los puntos a, b y c del apartado 2 del artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024.

Al mismo tiempo, los usuarios de la tierra deben pagar tasas adicionales por el período de tiempo aún no calculado para las tasas de uso de la tierra y las rentas de la tierra según lo prescrito en los puntos a, b, c, Cláusula 2, Artículo 257 de la Ley de Tierras si los usuarios de la tierra han puesto el área de tierra con derechos de uso de la tierra otorgados en explotación, negocio y uso.

Los usuarios de tierras no están obligados a pagar tasas adicionales por el período no calculado para las tasas de uso de tierras y la renta de tierras, según lo dispuesto en los puntos a, b y c de la cláusula 2 del artículo 257 de la Ley de Tierras, si aún no han puesto en explotación, negocio o uso la superficie concedida. En caso de que los usuarios de tierras hayan pagado tasas adicionales por el período no calculado para las tasas de uso de tierras y la renta de tierras, se les reembolsarán las tasas adicionales pagadas o se deducirán de otras obligaciones financieras con el Estado.

Respecto de las 3 enmiendas propuestas, VNREA citó: La cláusula 7, artículo 3 sobre recuperación de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento estipula: "La deducción del dinero de compensación, apoyo y reasentamiento que el inversionista haya adelantado de la tarifa de uso de la tierra y la renta de la tierra a pagar se implementará de acuerdo con las disposiciones de la cláusula 2, artículo 94 de la Ley de Tierras y se calculará para todo el proyecto".

Sin embargo, según VNREA, la Ley de Tierras estipula que, si el inversionista adelanta fondos para compensación, apoyo y reasentamiento, estos se deducirán de la tasa de uso del suelo y la renta del proyecto. Si aún quedan fondos después de deducir la tasa de uso del suelo y la renta del proyecto, se contabilizarán en el capital total de inversión del proyecto.

Por lo tanto, esta regulación no ha garantizado realmente los derechos y no ha atraído realmente a los inversionistas a participar en el pago anticipado de compensaciones, apoyo y reasentamiento; especialmente en el caso de proyectos que están exentos o reducidos de tarifas por uso de la tierra y rentas de la tierra - analizó VNREA.

Por lo tanto, VNREA propone permitir que los inversores sigan deduciendo los pagos anticipados por compensación, apoyo y reasentamiento de otras obligaciones financieras que deben pagar.

Al mismo tiempo, en el punto d), cláusula 1, artículo 5, la base para el cálculo de los derechos de uso del suelo incluye: los costos de construcción de infraestructura para el área de terreno que el inversionista entrega al Estado; los costos de construcción de infraestructura especificados en este punto se determinan de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre construcción.

Según la VNREA, el Proyecto de Ley solo estipula el cálculo de los costos de construcción de infraestructura para la superficie de terreno que el inversor cede al Estado, lo cual es inapropiado. Esto se debe a que la lista de precios de terrenos es una norma general y, a menudo, el precio del terreno en ella se basa en terrenos existentes. Los proyectos de inversión en desarrollo de infraestructura que no cuentan con una superficie cedida al Estado (como los proyectos de inversión en desarrollo de infraestructura de parques industriales) no se deducirán de los costos de infraestructura.

Los proyectos de inversión, según las condiciones geológicas y la escala, tendrán diferentes costos de inversión en infraestructura, especialmente los proyectos en nuevas áreas, áreas recuperadas, etc., que tienen costos de inversión muy elevados para la nivelación y la construcción de infraestructura. Por lo tanto, calcular los costos de infraestructura solo para la superficie que los inversionistas ceden al Estado no garantizará la equidad.

Ante esta realidad, VNREA propone que, al determinar los precios de los terrenos, se calculen los costos de infraestructura de todo el proyecto, no solo de la superficie que el inversor cede al Estado. Asimismo, es necesario complementar la normativa sobre la gestión de los costos de recuperación de tierras para proyectos de recuperación de tierras al determinar los precios de los terrenos (según la normativa vigente, los costos de recuperación de tierras se incluyen en los costos de desarrollo del proyecto al determinar los precios de los terrenos mediante el método del excedente).

Otro contenido que VNREA comentó es que en el Punto b, Cláusula 13, Artículo 3, las disposiciones transitorias para la recuperación de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento establecen claramente: "En caso de que antes de la fecha de vigencia de esta Resolución, no haya una decisión que apruebe el plan de compensación, apoyo y reasentamiento, la recuperación de tierras, la compensación, el apoyo y el reasentamiento se llevarán a cabo de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras y las disposiciones de este Artículo".

Según VNREA, el uso de la frase "en caso de que no se haya tomado una decisión antes de la fecha de entrada en vigor de esta Resolución" no determina con precisión el momento del evento. Habrá casos en los que no se haya tomado una decisión que apruebe el plan de compensación antes de la fecha de entrada en vigor de la Resolución, pero para cuando esta entre en vigor, sí se haya tomado una decisión que apruebe el plan de compensación. Por lo tanto, VNREA propone ajustarla a "En caso de que no se haya tomado una decisión hasta la fecha de entrada en vigor de esta Resolución...".

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm