La valoración de bienes inmuebles para inversión requiere una reflexión profunda y continua sobre el valor de mercado

Según el Profesor Asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Jefe del Departamento de Valoración - Negocios Inmobiliarios, Universidad de Finanzas y Marketing, Ciudad Ho Chi Minh , si los inversores solo conocen los precios y recopilan información sobre los precios, perderán un área de pensamiento más atractiva y efectiva en sus actividades de inversión, que es pensar en: el valor de mercado.

Para comprender mejor las cuestiones relacionadas con los precios, los valores de mercado y los valores (intrínsecos, fundamentales) de los bienes raíces, TG&VN conversó con el profesor asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, jefe del Departamento de Valoración - Negocios Inmobiliarios, Universidad de Finanzas y Marketing, Ciudad Ho Chi Minh.

Estimado Profesor Asociado Dr. Nguyen Minh Ngoc, el precio es uno de los factores que más influye en las inversiones inmobiliarias. ¿Podría explicarlo con más claridad?

Terrenos y bienes raíces tienen su propio precio. El aumento de los precios razonables, o en su mayoría irrazonables, en Vietnam ha impulsado a todos los sectores de la sociedad a buscar inversiones inmobiliarias. La realidad objetiva y la evolución subjetiva de los precios de los terrenos y bienes raíces en los últimos 30 años han provocado que muchas personas y organizaciones pierdan su equilibrio emocional, financiero y racional.

El precio del terreno (bien inmueble) es la expresión monetaria de su valor, es decir, la cantidad a pagar por él. En general, el precio del terreno (bien inmueble) es una cantidad que fluctúa en torno a su valor. Cuando la oferta y la demanda coinciden, el precio puede reflejar y coincidir con el valor del terreno (bien inmueble); este caso rara vez ocurre. El precio del terreno (bien inmueble) será mayor que su valor si la oferta es menor que la demanda. Por el contrario, si la oferta supera la demanda, el precio será menor que su valor.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

Profesor asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Fuente: RED)

Este es un conocimiento clásico en microeconomía . Sin embargo, por diversas razones, muchas personas suelen detenerse (o solo conocer) en términos generales. A menudo carecen de la capacidad de aplicar y desarrollar el pensamiento para la inversión inmobiliaria. Se suele decir: «El mercado tiene voz propia» o «Todas las teorías son grises. Solo el árbol de la vida siempre es verde». A partir de la comprensión de los conocimientos generales, los inversores inmobiliarios necesitan desarrollar su propio pensamiento para cada decisión y forma específica de actuar.

Entonces, ¿qué factores suelen influir en los precios, señor?

Los precios suelen estar determinados por la relación entre la oferta y la demanda del mercado. Sin embargo, es necesario comprender correcta e integralmente la categoría de "mercado". El mercado que solemos mencionar en los medios, como apartamentos, terrenos, zonas comerciales, etc., con zonas, segmentos y productos populares, es solo una pequeña parte del mercado total.

Si consideramos los 365.000 kilómetros cuadrados de Vietnam, más los activos en tierra (incluyendo obras de construcción y activos anexos, como árboles perennes, etc.), el mercado en general es mucho más amplio y diverso. Por otro lado, si solo consideramos los precios y recopilamos información sobre ellos, los inversores perderán una perspectiva más atractiva y efectiva para sus inversiones: el valor de mercado.

Mucha gente todavía tiene dudas sobre el concepto de valor de mercado inmobiliario, ¿puede explicarlo más claramente?

Para comprender el Valor de Mercado, es necesario comprender primero los conceptos de Valor (intrínseco - fundamental). Este tema se analizará con más detalle más adelante. El valor de mercado de los bienes raíces se refiere a las funciones y usos de los bienes raíces para determinados fines. Estos objetivos pueden ser multipropósito o específicos de cada individuo u organización. En realidad, existen objetivos muy diversos para diferentes áreas. En otras palabras, el número de objetivos inmobiliarios puede ascender a miles o incluso más.

Se suele hablar de dos categorías de valor de mercado inmobiliario: valor de uso y valor de cambio. Los bienes inmuebles no solo se utilizan para vivir, para negocios, para obtener ganancias... sino también para diversos fines, a veces inusuales.

Por ejemplo, alguien compra un terreno solo para esperar la primavera y observar el crecimiento de un insecto raro. O existe un tipo de inmueble muy adecuado para la captación de capital financiero. Al utilizar este inmueble para financiarse, se recaudan 100 mil millones de VND, pero si se compra y vende libremente, el precio es de solo 30 mil millones de VND. En otras palabras, este inmueble es un inmueble financiero.

A partir del ejemplo anterior, considerar el valor de mercado de los bienes raíces va más allá de la visión convencional de comprar y vender o vivir en ellos. Cumplen con ciertos propósitos específicos que surgen de las diversas necesidades del mercado. Y el precio del alquiler o el precio de venta libre no pueden utilizarse para medir su valor.

Por lo tanto, los inversores necesitan personalizar cada inmueble para cada segmento y cada cliente individual a fin de determinar con precisión el valor de mercado. El valor de los bienes inmuebles que una persona u organización puede disfrutar y percibir se considera Valor de Mercado (más amplio que la categoría de precio).

Entonces, el valor de mercado depende en gran medida del valor del inmueble, señor.

El valor inmobiliario es el aspecto más interesante, pero también el más difícil de comprender y medir en la valoración inmobiliaria. A partir de comprender el valor de mercado, los inversores inmobiliarios pueden avanzar para aprender y dominar los aspectos relacionados con el valor inmobiliario. A diferencia del valor de mercado, el valor inmobiliario ya no se deriva de la palabra "mercado". En otras palabras, antes de que exista un mercado, antes de su formación, los bienes inmuebles tienen su propio valor.

El valor es un concepto abstracto; el significado de la tierra y los bienes inmuebles se refiere a su idoneidad y satisfacción de las necesidades humanas. Los bienes inmuebles tienen la capacidad de satisfacer las necesidades humanas de forma individual e independiente, pero su valor está vinculado a las cosas y fenómenos, formando un sistema de valor total mediante la interacción de las necesidades primarias mencionadas.

El profesor asociado Dr. Nguyen Minh Ngoc cuenta con una amplia experiencia en formación sobre valoración inmobiliaria en este campo. (Fuente: RED)

Al comprender el valor de mercado, los inversores inmobiliarios pueden avanzar para aprender y dominar los aspectos relacionados con el valor inmobiliario. El mercado es una categoría; una forma; un conjunto de convenciones. O bien, entiéndalo como un conjunto de escenarios; un contexto determinado con fluctuaciones y fases... Existen muchas opiniones, perspectivas y afirmaciones sobre el mercado en general, y el mercado inmobiliario en particular. Por lo tanto, el valor de mercado de los bienes raíces también varía de forma impredecible.

Sin embargo, si profundizamos en las raíces del sector inmobiliario, encontraremos sus valores fundamentales. Estos valores, si se vinculan con las necesidades inmutables y fundamentales de la civilización humana, crearán un sistema de valores fundamental para el sector inmobiliario que no depende de ningún mercado en ningún lugar del mundo .

¿Puede darnos algunos ejemplos específicos para que nuestros lectores puedan comprender mejor el valor fundamental de los bienes raíces?

Por ejemplo, un bosque primitivo, una isla en un lago de agua dulce, una cueva, la cima de una montaña… siempre tienen valor. Pero no existe un mercado separado (submercado) para este tipo de bienes raíces. Otro ejemplo: un rubí rojo puro con el color de la sangre de paloma, que yace en las profundidades del lago Thac Ba, en la provincia de Yen Bai, tiene un gran valor intrínseco.

Sin embargo, no tiene valor de mercado debido a dos posibles casos: 1/ porque está ubicado debajo del lago, no se ha encontrado que se coloque en el mercado de piedras preciosas operativo; 2/ el mercado de piedras preciosas aún no se ha formado en Vietnam o en el mundo (cuando la gente no considera este rubí como precioso porque no lo entienden completamente).

Si consideramos el problema desde la perspectiva del valor de uso y el valor de cambio de la propiedad, esta piedra carece de valor de uso (no tiene valor de mercado). Por otro lado, si este rubí se encuentra y se intercambia por un viaje alrededor del mundo, desarrollará su valor de cambio, transformándose en una relación de valor de mercado (el disfrute y las emociones de quien recibe la piedra), y no dentro de la categoría de precio. La inversión inmobiliaria en Vietnam debe aplicar esta filosofía para identificar valores ocultos y luego incorporarlos al mercado inmobiliario. Incluso crear un mercado de uso o intercambio.

Entonces, en su opinión, para invertir eficazmente en bienes raíces, ¿a qué factores deberían prestar atención los inversores?

De hecho, en muchos estudios sobre tipos de bienes raíces considerados únicos en Vietnam (pero populares a nivel mundial, o donde no existe un mercado especializado para ese tipo de bienes raíces), descubrí un tipo de propiedad que nunca se había conocido ni circulado en el mercado inmobiliario vietnamita. Esto se debe a que Vietnam se encuentra en desarrollo; en los últimos 30 años, los participantes del mercado a menudo se centran en tipos de fácil acceso, con poca exploración y poca creatividad.

Por lo tanto, al aplicar adecuadamente su experiencia y capacidad de valoración inmobiliaria, los inversores pueden encontrar innumerables "diamantes" valiosos en el mercado que nadie aprovecha. En otras palabras, esta es una oportunidad para que los inversores adquieran activos inmobiliarios valiosos y sostenibles a un precio muy bajo.

Sin embargo, los inversores también necesitan comprender las principales tendencias mundiales, las leyes naturales asociadas con el sector inmobiliario y la capacidad y los métodos para predecir los cambios de la humanidad y así medir el valor de los bienes raíces. El Arca de Noé no tendría ningún valor (o muy poco) sin el diluvio universal. Noé no habría construido el Arca sin la "predicción" (o sueño) de alguien.

Por lo tanto, la valoración inmobiliaria para inversión requiere una reflexión profunda y continua sobre el precio, el valor de mercado y el valor (básico e intrínseco). La valoración inmobiliaria para inversión no solo implica un seguimiento exhaustivo y una profunda experiencia multifacética y multidimensional en el mercado inmobiliario en particular y en la vida en general, sino que también implica un aprendizaje continuo y la consolidación de conocimientos académicos hasta que se deje de invertir.

¡Gracias!

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